[행복투자] 수익율 비교: 국채, 정기예금, 강남아파트, 전국주택

[행복투자]

<< 국채, 정기예금, 강남아파트, 전국주택의 수익률 비교 >>

▶▶ 763번글인 “[[행복투자]] 아파트 매입 시점이 중요한 이유”에서

요즘 일반사람들이 그동안의 세월에서 가장 성공적인 재테크였다고 가장 흔히 생각하는

서울 대치동의 선경아파트(31평형)이 91년4월에 매입했을 경우 2004년 지금까지의 상승폭이 [연 8.2%] 이율에 해당하고,

762번글인 “[[행복투자]] 아파트 종목 선정이 중요한 이유: 아파트 가격 차별화 시대”에서는

같은 아파트를 88년10월에 매입하였을 경우 지금까지의 상승폭이 [연 14.4 %]이율에 해당함을 얘기하면서,

투자한 대상들 가격의 당장 갑작스러운 급등이나 단기간의 초고수익율을 추구하지 않더라도

항상 꾸준히 복리로 어느정도 높은 수익률을 누적시켜가면 궂이 다른거 부러워할 필요 없슴을 설명드렸습니다.

▶ 아래 들의 꼬리말에 어떤 분이 제2금융권을 얘기하셨는데,

제2금융권의 특성에 대해 이해해 두는 것도 참으로 중요합니다.

제가 올렸던 759번 글 “적금들고 싶은 분들에게 추천하는 적금”에서는

금융기관에 저축하려는 분이라면, 일반은행이 아니라 이율 높은 상호저축은행에 저축을 권유하였습니다.

적금이건 정기예금이건, 일반 은행의 금리가 4%대나 그이하인데,

상호저축은행에서는 6%대를 쉽게 찾을 수 있고, 지방에서는 7%대도 있는 것으로 알고 있습니다.

물론 저는 그보다 더 높은 수익률인 10%를 배당투자를 통해 추구하는 것을 선호하고

( 앞으로는 실제 달성수치까지 공개하지는 않아야겠다는 생각이 듭니다)

투자요령과 투자종목에 대해서도 틈틈이 설명을 해드리고 있지만

어떤 다른 사람의 장기적인 누적수익율이 시장수익율보다 충분히 높더라도

자신의 성향과 형편에 맞지 않는 것을 따라가면 자신에게는 오히려 안 좋은 결과를 가져올 수도 있습니다.

▶ 일반적으로는 제2금융권은 수신금리와 여신금리가 동시에 다 높습니다.

즉, 예금할 때의 이율과 대출받을 때의 이율이 동시에 다 높습니다

그리고 일반은행의 경우에는 거래를 통하여 신용도를 쌓는 것도 정말로 요즘 시대에는 중요사항입니다.

예금뿐만 아니라 대출도 중요한데, 은행에서는 아무리 예금이 많이 들어와도

마땅히 대출해 줄데가 없으면 영업수익 올리기 힘들어지므로

대출금과 이자를 잘 낼 고객이 대출해가기를 간절히 원하고 있습니다.

▶ 저희 집에서 어떤 은행에서 대출받은 것을 잘 갚아가니까 그것만으로도 우수고객이 되었다고 하더군요.

투자자입장에서 돈을 맡길 때의 수익율과 위험성 사이에서 최적의 선택을 하는 것이 중요하듯이

반대되는 입장인 금융기관에서도 돈을 꾸어줄 때의 이자율과 위험성 사이에서 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다.

신용불량자가 사회적으로 많이 생겨난 것도, 신용카드회사 같은 여신전문 금융기관에서

대출해주는 사람의 위험성을 제대로 고려하지 않고 높은 이자수익만을 추구하여 생겨난 결과입니다.

또는 그와는 반대로, 위험관리 측면에서 너무 보수적으로 영업하게 되면

위험성이 극히 적은 부동산 담보가 있어야 대출해주고 싶어하는 경향이 생겨나게 됩니다.

그렇다보니 기술력은 좋으면서도 부동산담보가 적은 중소기업에게 은행문턱은 높기만 하고 자금조달이 어렵습니다.

즉, 돈을 꾸어줄 때의 이자율과 위험성 사이에서 최적이 아니라 극단에 치우치는 선택을 하는 경우들이 많았습니다.

이런 점에서 예전에는 국내금융기관이 선진국의 유능한 금융기관에 비하여 부족한 점이 많았을터인데

이제는 많이 나아지고 있으리라 희망을 가집니다.

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▶▶ 삼성증권 리서치 센터가 2002년도에 발표한 자료에 의하면

1998년부터 2002년 사이에 투자대상별 누적투자수익율이 가장 높은 순서는 다음과 같습니다.

- 1위 강남아파트 59%,

- 1위 국채 59% (동률1위)

- 3위 정기예금 50%

- 4위 전국주택 11%

- 5위 주식 -2%

▶ 강남아파트가 2003년에도 많이 올랐으므로 1998년부터 2004년까지의 기간을 대상으로 한다면

강남아파트가 국채를 확실히 누르면서 단독 1위일 것입니다.

( 뒤에서 얘기하겠지만, 미리 간단히 언급하자면 국채보다 회사채의 수익률이 항상 더 높습니다)

그러나 전국민 중에서 강남아파트를 소유한 사람의 비율은 매우 낮기 때문에

강남아파트보다는 전국주택을 비교 대상으로 하는게 사람들에게 재테크의 일반론을 설명할 때 더 올바릅니다.

▶ 물론 저는 아파트 등의 주택을 사더라도 미래상승율이 더 유리한 것을 사는게 좋다는 것을

다른 글에서 실제 데이터를 보여주면서 설명한바 있습니다.

또한 아파트가 몇 년동안 급등하고 나면 몇 년은 하락조정을 의례 하므로

지금은 비싼 아파트들도 사이클상 일단 상투권 근처임을 감안해야 합니다.

▶▶ 또한, LG경제연구소가 2002년도에 발표한 자료에 의하면

1986년에 정기예금, 국채, 주식, 강남 아파트에 각각 똑같은 돈을 투자해서 2002년까지 보유하였을 경우

16년동안의 투자수익율이 가장 높은 순서는 다음과 같습니다.

- 1위 국채

- 2위 정기예금

- 3위 강남아파트

- 4위 주식

여기에서 전국주택은 비교가 안되어있지만, 1986년을 비교출발 시점으로 잡더라도

강남아파트는 전국주택보다 훨씬 높은 투자수익율을 나타낸 것은 엄연한 사실로서

위 순위에서 국채가 수익률 1위임은 변함없습니다.

▶ 국내 유명 두 경제연구소의 자료에는 정기예금과 강남아파트를 비교할 때

채권으로는 국채만을 대상으로 하였지만, 회사채는 국채보다 항상 수익률이 더 높게 마련입니다.

따라서 두 경제연구소의 비교자료에 회사채를 포함시키면 국채보다 더욱 높은 수익률로 올라갑니다.

이를 아래에서 통계데이터로 보여드립니다.

▶▶ 일반은행의 예금이율인 저축성금리와 국채수익율과 회사채수익율(장외)이

한국은행의 “통화금융통계의 통계자료”에 다음과 같이 나와있습니다. (단위 %)

연도/ 저축성수신금리-국채수익율-회사채수익율-(대출금리)

1996년 / 9.24 - 11.84 - 11.87 - (11.21)

1997년 / 9.74 - 12.26 - 13.39 - (11.83)

1998년 / 11.39 - 12.94 - 15.10 - (15.18)

1999년 / 6.24 - 7.69 - 8.86 - (9.40)

2000년 / 6.18 - 8.30 - 9.35 - (8.55)

2001년 / 4.81 - 5.68 - 7.05 - (7.71)

2002년 / 4.73 - 5.78 - 6.56 - (6.70)

▶ 위에서 투자수익률이 아닌 대출금리를 참고로 ( ) 속에 기입하였는데

은행은 대출금리와 예금금리의 차이인 예대마진으로 수익을 올리므로

예금금리보다 대출금리가 더 높은 것은 당연한 것이며

대출금리가 시중 회사채의 수익률과 연동해가면서 변하는 것 또한 당연한 것입니다.

▶ 기업이 돈을 조달하는 방법이

은행에서 직접 대출받거나, 채권을 발행하거나, 주식시장에서 유상증자를 하는 것으로 나뉘는데

은행에서 직접 대출받을 때 이자가 높아지면 채권을 발행할 때의 이자도 높아지는 것이 당연합니다.

결과적으로, 일반적으로는 은행 예금이율보다 회사채수익율이 더 높은 것은 너무나 당연합니다.

▶ 다만 신용도가 낮은 금융기관인 경우에는

똑같은 예금이율이라면 사람들이 신용도가 큰 금융기관에 돈을 맡기게 되므로

예금이율은 신용도가 큰 금융기관에 비해 높게 책정하여서 고객의 돈을 유치하고

그대신에 유명 큰 금융기관에 비해 대출을 쉽게 해주면서 대출이율은 높게 합니다.

▶ 제가 올렸던 759번 글에서 “적금들고 싶은 분들에게 추천하는 적금”으로 상호저축은행을 얘기하였듯이

실제 제 경우, 일반예금으로는 90년대 초에는 그당시 “상호신용금고”라는 이름으로 되어있던 금융기관 중

안정성이 상대적으로 있다고 보여진 곳을 이용하였습니다.

그때의 통장들까지 찾아서 제가 보여드릴 필요는 없겠지만,

그당시 서민들이 이용할 수 있는 고정금리 예금 중에서는 가장 이율이 높은 곳이면서도

기관의 안정성을 어느정도 고려한 선택이었습니다.

▶ 예금이건 투자이건 항상 다른데보다, 다른 것보다 더 높은 수익률을 추구하면서 돈을 넣어야하고

그러면서도 안정성을 함께 어느정도 고려한다는 것은 이미 앞에서 말씀드린바 있습니다.

요즘은 상호저축은행이나 기타 제2금융권에 돈을 맡기더라도 개인당 5000만원까지

국가에서 보장을 해주니까 고정금리를 원하는 분들에게 좀더 안심하고 제가 추천을 하였던 것이지만,

90년대까지는 그런 것이 없어서, 90년대초에 제가 상호신용금고를 주로 이용하던 시절에는

그런부류의 금융기관에 문제가 생겨서 사람들이 낭패보는 경우들이 있었습니다. IMF때에도 마찬가지 였습니다.

▶ 그러하던 시절들에는 어떤 특정 제2금융기관의 위험도가 높은 것에 비해서

수익률은 그에 걸맞을 정도로 높은 수준이 아니라면 궂이 선택할 필요가 없는 것입니다.

채권을 선택할 때 수익률과 안정성 사이에서 최적의 선택을 해야하는 것처럼

금융기관에서 고정금리 예금을 선택할 때에도 그래야합니다. (일정금액까지 정부에서 보장해주기 전에는)

▶ 제 글에서는 다른 분들에게 도움이 되는 참고가 될 수 있도록 얘기해가는 것이므로

앞의 글에서 투자수익율이 특별히 아주 높았던 사례만을 적지는 않았고 사실대로 전부다 적은 것입니다.

◎ 92년 7월, 산업 금융29사1 매입, 93년 7월 만기상환 -- 1년의 총수익률 15.5%

이것은 유명 금융기관의 금융채로서 일반회사채가 아닙니다.

따라서 안정성이 높은 만큼 회사채보다는 수익률은 더 낮게 마련이고 앞에서 얘기한 국채의 수익률에 가깝습니다.

▶ 그당시 일반적인 예금에서는 세금우대가 없었는데

그당시에 존재하고 있었던 것으로서, 세금우대가 되는 “소액채권저축”을 통하여 투자가 이루어진 것인데

세금을 훨씬 적게 내는 잇점이 있었고, 제가 겨냥하였던 추가의 메리트로서,

일반청약에 비해서 높은 배정율이 되는 청약자격이 주어졌습니다.

그당시는 공모주가 요즘 코스닥공모주처럼 경쟁률이 높지는 않았습니다.

일반청약보다 소액채권저축에 가입한 사람들에게는 배정율까지 높게 해주었기 때문에

공모주마다 청약하여 배정받은 뒤, 상장되면 곧바로 시장에서 파는 식으로 한 것이 꽤 여러차례 있었습니다.

▶ 상장후 공모가격 이하로는 떨어지지않게 주관 증권사에서 시장조성을 의무적으로 해주기 때문에

아무리 인기없는 공모주라도 손해보는 일은 전혀 없었습니다.

더욱이 공모주가 상장직후 꽤 오를 때에는 짭짭한 차익을 내고 팔았습니다.

따라서 그당시 소액채권저축의 채권수익율에 공모주수익율이 더해져서

실제 수익률은 대략 연 19% 정도 되었던 기억입니다.

제가 그당시 주변사람들에게 이점을 얘기해주었지만, 제 얘기듣고 여기에 돈 넣는 사람 별로 없었습니다.

▶ 정부에서 소액투자자에 해당하는 서민들에게 주는 혜택은 가급적 다 찾아먹는 것이 정석입니다.

안정된 수익률에서는 1~2%의 수익률 차이도 항상 소중히 여겨야하기 때문입니다.

따라서 아주 재테크에 능통하지 않은 사람이라면, 금융상품중에서 비과세혜택이 주어지는 것은

의례 가입하는 것을 고려해야합니다. 세금공제가 있는 경우도 추가 메리트로서 고려사항입니다.

▶ 제 경우, 90년대 중반에는 채권형으로 운용되는 개인연금에 가입하여서, 연 배당률이

위에서 보여드린 회사채수익율보다도 오히려 약 1% 정도 더 높게 주어졌었습니다. 즉,

- 일반 정기예금보다 높은 이율인 회사채 수익률보다도 오히려 더 높은 수익률

- 완전 비과세 혜택

- 연말 세금공제 혜택

이 세가지의 결합효과를 얻은 것입니다.

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▶▶ 채권수익율은 일반 정기예금이율보다는 늘 높으면서도

부동산투자수익율, 주식투자수익율과 마찬가지로 해마다 변해가기 때문에

채권, 부동산, 주식 이들 세가지 사이의 수익률 비교는 해마다 달라집니다.

90년대초가 채권이 부동산, 주식에 비해서 훨씬 높은 수익률을 나타내던 시기였고

IMF직후에도 채권이 부동산, 주식에 비해서 훨씬 높은 수익률을 나타내던 시기였습니다.

꼭 언제나 어떤 하나만이 최상의 투자가 될 수는 없습니다.

▶ 이 세가지의 수익률은 흔히 서로 교차하면서 변해가지만, 즉 하나가 오르면서 다른 것은 내리는 식이지만

때로는 동반상승이나 동반하락하기도 하므로 오르고 내리는 주기를 정확히 미리 예측하기는 힘듭니다.

다만 가장 흔한 패턴은, 시간이 흘러감에 따라서 수익률이 올라가는 순서가

... → 주식 → 부동산 → 채권 → 주식 → 부동산 → 채권 → 주식 → ....으로 나타납니다.

제가 가지고 있는 그래프도 있는데, 스캐닝해서 인터넷에 올리지 않고 말로만 설명하는데

머릿 속으로 그림을 상상하면서 제 설명을 보시면 됩니다.

▶ 수익률이 높은 것이 이런 순서대로 변해가는 이유는,

아직은 경기가 불황이면서 주식시장과 부동산시장이 모두 어려움을 겪고 있으면서

경기가 바닥을 지날 때쯤 기업이 투자를 늘려가면서 자금 소요에 의해서 채권의 수익률이 올라가기 시작하고

그뒤에 기업의 상황이 실제로 호전되어가면서 주식시장이 올라가게 되며

주식시장의 활황으로 크게 돈번 사람들이 많아져서 시중에 넘치는 유동자금이

부동산시장으로 흘러들면서 부동산 가격이 올라가는 것입니다.

▶ 수익률이 돌아가면서 올라가는 공식에 의해서 실제로 수익률이 변해간 것을

80년대 이후를 대상으로 설명드리겠습니다.

[주식]: 80년대 하반기에 주식이 먼저 크게 오르다가 89년도에 상투를 친 뒤에 내렸고,

→[부동산]: 주식시장에 뒤이어서 오르기 시작한 부동산이 대폭등을 한뒤 91년도에 상투를 쳤고,

→[채권]: 그뒤로는 주식시장과 부동산시장이 둘다 재미없을 동안 채권수익율이 무척 높게 나타났습니다.

→[주식] 90년대 들어서는, 92년도에 주식이 먼저 크게 오르다가 94년도말에 상투를 쳤으며

→[부동산]: 94년도에 부동산가격이 오르기 시작하다가 97년도에 상투를 쳤으며

→[채권]: 그뒤에는 채권수익율이 무척 높게 나타났습니다.

→[주식]: 시차를 두고 주식시장이 오르기 시작하여 다시 1000포인트 돌파하면서 2000년에 상투를 쳤습니다.

→[부동산]: 그뒤로 지금까지는 부동산시장이 수익률에서 가장 크게 재미를 보았습니다.

▶ 최근의 높은 부동산수익율에 뒤이어서, 채권수익율이 오른 것이 아니라,

작년 3월부터 올해 4월까지 주식시장이 크게 올랐는데

이는 국내경제가 튼튼한 정상적인 체질로 좋아지는 것에 힘입어서 오른 것이 아니라

전세계적으로 넘쳐나는 글로벌투자자금이 국내에도 많이 흘러들어와서

수출로 인하여 호황을 누리는 삼성전자, 포항제철, 현대차 등

일부 초대형기업에 투자하면서 지수를 크게 끌어올렸기 때문입니다.

즉 글로벌시대의 변수가 새롭게 나타난 것이었습니다.

경제가 본질적으로 좋아지지 않는다면 어떤 투자자금이 많이 흘러들어오더라도

주식시장 상승에는 한계가 있게 마련이라서, 종합주가지수가 2000년도의 고점을 돌파하지 못하고

4월에 900 대에서 상투를 만들고 급락을 하여서 지금 700대 초반으로 내려와 있습니다.

▶ 앞서 실제 과거 상황을 설명드린 것처럼 부동산 이후로는 채권수익률 상승이 순서이지만

전세계적으로도 요즘 솔솔 금리상승 얘기가 흘러나오고 있기는 합니다.

그러나 국내기업들 중 상태가 좋은 기업들은 IMF이후 유보자금을 많이 비축해두고 있어서

단군 이래로 현금비축금액이 최고로 많은 얼마라는 얘기도 나와있는데

기업들의 자금소요를 채권을 발행해서 조달하려는 경우가 줄어들수도 있습니다.

▶ 채권금리가 오르더라도 예전처럼 높은 수익률이 일반적으로 얻어지는 시대는 이미 지나갔다고 봐야합니다.

국가가 선진국으로 향해 갈 수록 금리가 낮아지는 것은 당연한 것입니다.

따라서 일단 지금 상황에서는 일반적인 채권투자는 권유하지는 않습니다.

앞으로 채권투자에서의 특별한 고수익은,

기업의 상태가 크게 안좋아져서 해당기업의 채권수익율이 크게 올라갔다가

소생하는 기업에서 얻어질 수 있는데, 이는 전형적인 high risk, high return 입니다.

LG카드후순위채에 대한 투자 얘기도 이러한 맥락에서 한 것입니다.

▶ 워렌버핏 같은 유명 투자자나 세계적인 펀드 중에서도

이런 식으로 부실기업의 채권을 사들여서 나중에 크게 수익을 올리는 경우들이 있어왔습니다.

아주 큰 규모의 글로벌자금 중에서는, 심지어 국가들을 대상으로,

어떤 국가가 부실해져서 그 국가의 채권가격이 급락하였을 때 대량으로 사들였다가

그 국가의 상황이 호전된 후 높은 수익률로 되파는 경우들도 있어왔습니다.

▶ 즉 앞으로는, 단순히 어떤 것이 투자수익율이 더 높을 것이다 아니다라고 예측하기 보다는

그 어떤 투자에서라도 투자대상에 대해서 꼼꼼이 들여다보고 연구하고 파악하는 것이

더욱더 중요해 질 것입니다.

[adzero]

열심히 써주신글 오늘도 좋은글 고맙게 읽었습니다 마지막 부분에서 주식,부동산,채권이 돌아가면서 수익을 내주는 얘기가 특히 인상적이었습니다 글 볼때마다 하나씩 깨우쳐갑니다

[구름에_달가듯]

아직 이곳 회원분들 중에는 행복투자님을 잘 몰라서 가끔 오해의 글 올리는 사람이 있습니다만 많은 분들이 님의 글에서 많은 것을 얻어가고 감사해합니다. 힘내시고 계속 좋은 글 올려주세요.

[ruman]

많은 시간내어 설명해주시는거 공짜로 보기가 죄송할 정도입니다. 뭔가 댓가라도 드리고픈 심정입니다.정말로 감사합니다.

[부자아빠 짱]

행복투자님! 감사합니다. 도움이 많이 되었습니다.^^*

[큰돌멩이]

항상 좋은 말씀 감사합니다.

[英仁]

유익한 글 정말 감사 합니다.

[소나무]

제가 괜히 채권수익률을 공개해달라고 애써..글올린신것 땜에..게시판이 좀 그랬군요..죄송합니다..하찬은꼬리말들에..이렇게 매번 신경써주시고..정성스레 답변 올려주신거 감사히 생각합니다.

[1%행복]

세심한 설명 잘 읽었습니다. 굉장한 분석력이시로군요.종종 애독하겠습니다.

[우리새]

잘 읽었습니다. 좋은정보 글 감사해요 .

[TECHNOPRENEUR]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[말비여기다]

주식-부동산-채권 모든건 돌고돈다. '우리나라의 경제'를 바탕으로. 그리고 옛날엔 채권 수익율이 대박이었다.