용도변경이나 멸실 후 주택을 양도할 때 유의할 점

[하루하루]

A씨는 고양시 일산동구 식사동에 있는 3층짜리 겸용주택에 살고 있다. 현재 1층은 상가로 임대를 하고 2층과 3층은 자신이 주택으로 거주하고 있다. 건설업을 하는 A씨는 최근 건설 경기가 안 좋아지면서 사업상 긴급자금이 필요해 부득이하게 자신의 겸용주택을 처분하기로 했다. 자신의 겸용주택을 15억원에 양도하기로 한 A씨는 양도소득세를 얼마나 내게 될지 궁금했다.
 
종전 세법을 적용한다면 A씨의 경우 겸용주택 양도에 대해 15억원에 대한 양도소득세는 1000만원 정도에 불과하다. 왜냐하면, A씨 겸용주택의 경우 전체면적 중 주택 부분 면적이 상가 부분 면적보다 크기 때문에 겸용주택 전체를 주택으로 보기 때문이다. 이 경우 겸용주택 외에 다른 주택을 보유하고 있지 않은 A씨는 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받는다. 양도가액에 대해 12억원까지만 1가구 1주택 비과세 혜택을 주지만, A씨의 경우 10년 이상 장기보유했기 때문에 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 받아 양도소득세가 양도가액과 비교하면 아주 미미하게 계산되는 것이다. 

그런데 겸용주택 양도와 관련해 지난해 1월 1일 세법이 개정됐다. 따라서 A씨는 개정된 세법을 적용해 양도소득세를 신고하고 내야 한다. 개정세법에 따르면 2022년 1월 1일 이후 양도하는 고가 겸용주택(12억원 이상)의 경우 주택 부분만 주택으로 보고 양도차익과 장기보유 특별공제액을 계산한다. 그 결과 고가 겸용주택의 상가 부분에 대해서는 무조건 양도소득세를 매긴다. 이렇게 개정세법에 따라 양도소득세를 계산해 보니 A씨가 내야 할 양도소득세는 2700만원이 됐다.

개정세법을 적용하더라도 2700만원이면 생각했던 것보다 양도소득세 부담이 그리 크지 않다고 여긴 A씨는 양도계약을 체결하기로 했다. 그런데 매수자가 잔금 납부 전에 주택을 근린생활시설로 용도변경을 해줄 것을 A씨에게 요청했다. 대부분 매수자는 대출을 끼고 부동산을 사는데, 주택보다 토지나 상가일 때 대출을 더 많이 받을 수 있기에 용도변경을 해 달라고 요청한 것이다. 

사업자금 융통이 급했던 A씨는 별생각 없이 매수자의 요구대로 주택을 상가로 용도 변경해 주기로 했다. 하지만 다시 한번 세무사와 양도소득세 상담을 한 A씨는 깜짝 놀라고 말았다. 매수자의 요구를 들어주면 그냥 양도할 때보다 무려 세금이 6배나 더 나온다는 것이었다. 별생각 없이 매수자의 요구를 수용해 계약서를 작성했더라면 하마터면 세금폭탄을 맞을 뻔한 것이다. 

잔금 납부 전에 매수자의 요구대로 주택을 상가로 용도 변경해 주는 경우 무엇 때문에 세금이 6배나 더 나오는 것일까. 그 이유는 기획재정부와 국세청이 지난해 10월과 12월에 공포한 유권해석 때문이다. 기획재정부와 국세청은 유권해석을 통해 주택매도 시 양도소득세 등 세금과 대출의 판단 기준일을 종전 ‘계약일’에서 ‘대금을 청산한 날’로 바꿨다.

종전까지는 계약 당시 주택이면 세금을 부과할 때도 매도자가 주택을 매도한 것으로 보고 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용했지만, 이제는 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도 변경하거나 멸실 했다면 주택의 양도가 아니고 상가나 토지의 양도로 보아 1가구 1주택 비과세 혜택을 적용하지 않겠다는 것이다. 



이러한 유권해석은 기존의 관행을 뒤집는 해석이기 때문에 납세자로서는 혼란하지 않을 수 없다. 매수자가 어렵게 나타났다고 해서 매수자의 요구대로 용도 변경하거나 멸실을 한다면 말 그대로 세금폭탄을 맞게 되는 것이다. 

따라서 매수자의 요구에 따라 주택을 용도 변경하거나 멸실하여 양도하고자 할 때는 반드시 세무전문가와 충분한 상담을 거친 후 양도해야만 세금폭탄을 미리 방지할 수 있다.