코스피지수의 상승으로 부동산 대세상승이 예상된다

[짱구007]

코스피지수의 상승으로 부동산 대세상승이 예상된다

실물경제의 회복은 곧 부동산시장의 회복을 말한다

	이주호
	前 토지공사, SK건설 개발부
	엔지니어링사 기술고문
	mc8312@naver.com

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지금 서울 부동산시장은 거래가 전무하다시피해 적막감마저 감돌고 있습니다. 한마디로 깜깜한 터널 속 그 자체입니다.

그러나 깜깜한 터널 속 그 자체에도 희망의 빛이 보일 때가 있습니다.

최근 코스피지수의 흐름으로 볼때 부동산시장도 이제 곧 희망의 빛이 보일 것으로 예상됩니다.

필자는 예전의 제 칼럼에서도 밝혔듯이 장래 부동산시장을 전망할때 주식과 부동산의 상관관계를 가장 중요시 합니다.

2008년 미국발 금융쇼크로 코스피지수가 추락할때 부동산시장 역시 하향조정에 들어갔습니다.

2008년 말 자전거주, 4대강 정비사업관련주, 풍력주 등 정책주가 뜰때 부동산시장 역시 강남권재건축 등 정책관련부동산이 떳습니다.

통상적으로 경기 상승 초기에는 정책주, 정책부동산이 뜨고 실물경제가 완전히 살아난다면 소형주보다는 중대형주, 중대형 아파트가 각광을 받습니다. 이러한 연유로 2008년말~2009년에는 정책주, 정책부동산이라고 할 수 있는 소형주와 소형아파트가 빛을 발휘하였습니다.

2009년 4/4분기에 코스피지수가 조정받을때 부동산시장 역시 2009년 10월 DTI규제로 강남권재건축(소형)이 고개를 숙였네요.

2009년 10월 강남권재건축이 고개를 숙이자마자 부산.대전 등 지방부동산이 주도주의 바톤을 받아 작금에 이르고 있습니다.

2008년말~현재까지는 주식과 부동산의 상관관계가 동조화현상을 이루었습니다.

2008년말~현재까지의 코스피지수, 부동산시장 흐름은 실물경제가 확실히 살아나지 않은 상태에서의 정책주, 정책관련부동산의 주도 시장이라고 할 수 있습니다.

최근 코스피지수의 흐름이 종전 1700포인트를 돌파하려고 합니다.

이번에 코스피지수가 대세 상승을 타면 이는 곧 실물경제 회복의 신호탄으로 보입니다.

코스피지수의 흐름은 모든 경제상황의 집합체로 나타난 산물입니다.

2008년말부터 코스피지수와 부동산시장이 동조화현상을 보인 것으로 보아 코스피지수의 대세상승은 곧 부동산시장의 대세상승으로 이어질 것으로 예견됩니다.

필자는 최근 코스피지수의 흐름이 희망적인 흐름을 보이자 깜깜한 터널 속의 현 부동산시장 또한 희망적으로 보입니다.

삼성전자와 현대차가 외국인의 강한 매수세에 힘입어 4월 2일 나란히 사상 최고가를 경신했습니다.

삼성전자, 현대차 이들 대형주의 상승은 곧 부동산시장의 중대형아파트 상승을 예고합니다.

중대형주=중대형아파트는 같은 맥락입니다. 중대형주의 상승은 곧 중대형아파트의 상승을 예고합니다.

2000년대에 들어와서 국내 부동산시장의 흐름은 철저히 지역별, 상품별 순환장세였습니다.

그러면 향후 어떤 지역이 새롭게 부상할까요?

여기서 우리는 작년 DTI규제로 새롭게 부상하는 부산.대전 등 지방 부동산시장을 예의주시하지 않을 수가 없습니다.

지방은 미분양분의 적체, 인구감소 등으로 대부분의 사람들이 외면하고 있지만 반면 지방은 저평가, 저가격대라는 장점도 지니고 있습니다.

그리고 지금은 인플레 시대입니다.

인플레 시대에선 전국의 모든 부동산 가격이 다 상승해야 한다는게 필자의 지론입니다.

이미 2008년 4/4분기부터 부산, 대전 등 지방 소형 전성시대가 왔습니다.

지방 소형 전성시대에 이어 향후 코스피지수가 대세상승을 타면 즉 실물경제가 회복되면 2012년쯤까지는 지방 중대형(서울및 수도권 중대형 포함)이 주도하는 장이 연출될걸로 예상됩니다. 4월 2일 삼성전자와 현대차의 신고가 경신이 향후 중대형아파트의 상승을 예고해 주고 있는듯 하네요.

지역별로는 강남권은 약세, 지방은 강세가 예상됩니다.

부산은 2007년 하반기 해운대구 마린시티 현대아이파크 분양 호조를 기점으로 현재 부산전역으로 투자열기가 확산되고 있고 대전은 향후 대덕연구단지 일대가 경제도시 세종시 수혜지가 될 것이라는 큰 호재를 지니고 있습니다.

지방의 강세와 함께 강남권외에는 재건축 연한 단축 호재가 있는 노원구, 양천구 그리고 중산층부동산이라고 할 수 있는 서울및수도권 소외지역의 부상이 예상됩니다.

강남권에서는 강남구보다는 서초구 반포, 여의도, 압구정동 등 옛강남도심권에 후한 점수를 주고 싶군요.

그외 강북 한강변 용산구, 성동구, 마포구와 강북 옛도심 종로구, 중구, 성북구 등도 좋게 보입니다.

경제가 존재하는 이상은 위기 뒤엔 기회가 있기 마련입니다.

대부분 사람들이 부동산시장을 외면할때 최근 코스피지수의 양호한 흐름은 부동산투자자들에게 희망의 손짓을 보이는군요.

부동산시장은 경제란 큰틀의 한 부분입니다.

부동산시장은 막연하게 움직이는 것이 아니라 코스피지수 흐름 등 경제의 큰틀속에서 자기 역할을 다하는 것입니다.

아직 실물경제가 회복되지 않았기 때문에 출구전략, 금리인상은 논할 단계가 아닙니다.

출구전략이나 금리인상은 경기가 과열될때나 나오는 특단의 조치입니다.

코스피지수의 흐름을 보고 장래 부동산투자 계획을 짜라고 말씀드리고 싶구요.

향후 경제의 가장 큰 화두는 코스피지수의 대세상승 즉 실물경제의 회복입니다.

경제논리상 실물경제가 회복되어야 부동산시장도 살아납니다.

부동산시장이 살아나면 어느지역, 어떤 부동산상품(소형이냐? 중대형이냐? 아파트냐? 상가냐? 소규모빌딩이냐? 토지냐?)이 주도하느냐를 잘 살펴봐야 합니다.

소형, 중대형 대세를 놓고 볼때 과거 경제회복 초기에는 소형이, 본격적인 실물경제회복기에는 중대형이 부동산시장을 주도한 전례가 있습니다. 향후에도 이러한 현상이 반복될 것으로 예상됩니다.

지방의 경우를 놓고보면 실물경제가 회복되기전까지인 현재까지가 소형 전성시대였다면 향후 실물경제가 본격적으로 살아난 뒤에는 중대형 전성시대가 될 것으로 예견됩니다.

요약해서 말씀드리자면 코스피지수의 대세상승은 곧 부동산시장의 대세상승을 말합니다.

향후 부동산시장의 가장 큰 호재는 코스피지수의 대세상승 즉 실물경제 회복입니다. 최근 코스피지수의 흐름으로 볼때 향후 실물경제가 분명히 살아날 것으로 확신합니다.

끝으로 장래 부동산시장을 전망하기 위해서는 코스피지수의 흐름을 예의주시하라고 말씀드리고 싶습니다.

필자가 운영하는 카페 : 재테크맨 투자클럽 http://cafe.daum.net/tooojaaa

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