강남 개포지구, 친환경 랜드마크 단지로 도약 준비
대모산, 양재천 .. 쾌적한 주거 환경
시영, 주공1~4단지 총 1만 2410가구 본격 사업 추진
소형주택 증가로 일반분양 늘어날 전망, 실수요자 분양 기회 확대
강남 개포지구는 서울 재건축 시장에서도 투자자들의 관심이 높다. 개포지구 재건축 사업이 가지는 시장의 파급효과가 크기 때문이다. 단지 규모가 크고 교통, 교육, 생활환경 등이 고루 갖춰져 재건축 사업을 통해 미니 신도시급 주거단지로 탈바꿈된다. 2011년 지구단위계획이 결정되면서 개별 사업장별로 본격적인 사업 추진에 나서고 있다. 최근엔 서울시의 소형주택 공급 확대 정책으로 당초 계획보다 소형주택 비율이 늘어나게 됐다.
○ 강남의 랜드마크 아파트 부상
강남구 개포지구는 총 32개 단지, 2만8704세대 규모이다. 재건축 사업을 통해 1만2천여 가구가 늘어난 4만여 가구가 들어설 예정이다. 서울시의 소형주택 추가 확보로 전체 건립가구는 늘어날 전망이며 향후 소형주택 실수요자들에겐 일반분양을 통한 강남권 진입 기회가 많아질 예정이다.
개포지구는 인근 대치동, 역삼동, 삼성동 일대의 백화점, 코엑스, 삼성병원 등 편의시설이 두루 갖춰져 생활이 편리하다. 개포지구 뒤편으로 구룡산과 대모산이 자리잡고 있으며 개포근린공원이 조성되어 있다. 재건축 후에도 단지별 층고 배치를 다양하게 하여 대모산, 구룡산, 양재천을 고루 볼 수 있는 열린 조망축을 확보한다는 계획을 가지고 있다. 대중교통 이용도 편리하다. 지하철3호선 도곡역~대치역~학여울역과 분당선 구룡역~개포역~대모산입구역이 걸쳐져 있다. 단지 내에 초등,중,고교 교육시설이 고루 배치돼 학군도 뛰어나다. 현재는 아파트 면적이 작고 시설이 낡아 불편하지만 재건축이 완료된 이후에는 자녀 교육을 위한 주거선호 지역으로 그 위상이 커질 전망이다.
○ 대지지분율 높고 단지규모 큰 주공1단지 사업 빨라
개포지구 사업 추진은 2011년 3월 지구단위계획이 결정 고시되면서 본격적으로 시작됐고 개별 사업장별로 사업 추진이 가능해졌다. 32개 단지 중 정비구역 지정을 위한 정비계획 수립이 진행 중인 단지는 시영과 개포주공1,2,3,4단지 등이며 총 1만 2410가구이다. 건립예정 가구는 현재 심의 기준으로 모두 합쳐 2695가구가 늘어난 1만 5105가구가 공급될 예정이다.
이들 단지는 5층 이하 저층 단지로 대지지분 비율이 공급면적 대비 107%~147% 수준이다. 거주하는 면적보다 땅의 비율이 높아 재건축 사업의 투자성이 상대적으로 유리하기 때문에 노후한 고층 아파트보다 빨리 재건축 사업이 진행되고 있다.
사업 추진이 가장 빠른 곳은 조합설립인가까지 진행된 주공1단지이며 개포시영과 개포주공 2,3,4단지는 안전진단을 통과하고 추진위원회까지 만들어졌다. 현재 5개 단지는 소형주택을 추가하는 정비계획안의 조정을 위해 서울시와 협의 중이다.
○ 단지규모, 입지, 학교시설 등 장단점 따져봐야
사업추진이 빠른 개포주공1단지는 대지지분 비율이 128%~149%로 가장 높고 단지 규모도 가장 크다. 일반분양 가구수도 다른 단지보다 두세 배 가량 많이 공급된다. 주공3단지는 건립 규모와 일반분양 가구수(112가구)가 가장 적지만 개포근린공원이 바로 접하고 문화센터가 단지 안에 만들어진다.
교육시설 측면에서는 단지 모두 가까이에 초등,중,고교가 골고루 분포되어 있다. 개포시영은 구룡초등학교 단지 건너편에 위치한다. 개포주공1단지 내 서울개원초가 위치하며 개포중학교는 개포주공1,2단지 사이에 위치한다. 초등,중학교를 가깝게 이용할 수 있는 주공1,2단지가 교육환경 면에서는 다소 유리하다. 주공3,4단지는 서울 개포초, 경기여자고, 수도전기공업고등학교와 가깝다.
○2008년 금융위기 수준으로 가격 하락
수도권 주택시장의 침체와 재건축 시장의 가격 약세가 길어지면서 개포지구 아파트 가격도 2008년 금융위기 수준으로 하락했다. 저가 매물이 간간이 거래되지만 전반적인 매수세가 위축된 상황이다. 인근 아파트 가격 하락과 재건축 추가 분담금이 당초보다 높게 책정될 것으로 보여 수익성에 대한 투자 고민도 깊어지는 모습이다.
하지만 정부가 부동산 시장의 회복을 위해 재건축 시장을 옥죄던 분양가 상한제 폐지와 재건축 초과이익 환수제 일시 중단을 추진하고 있으며 실수요자들을 위한 DTI규제를 보완하는 등 거래 시장의 회복을 위한 의지가 표명하고 있다. 정부의 재건축 규제완화 상황과 서울시의 소형주택 비율 협의 등의 변수를 예의 주시하며 중장기 실거주 목적으로 접근하는 전략이 적절할 것으로 보이며 수익성 배가를 위해서는 저가 매수가 중요하다.