스크랩 부산.대구.광주.대전 등 지방대도시 내집마련전략

[김상훈]

지방은 지난 2~3년간 집값하락 속에 미분양 물량이 급증하고 거래가 끊기는 등 부동산경기 침체로 바닥을 가늠키 어렵다. 사정이 이러다보니 부산 울산 대구 대전 광주 등 지방 대도시는 과거 5년 전의 모습과는 달리 수도권 주택시장 움직임과 확연히 분리되면서 이원화 내지 탈동조화 현상이 심화되고 있다.

지방의 부동산 경기 침체심화에 따라 정부는 여러 가지 규제완화 대책들을 내놓았다. 투기지역 및 투기과열지구의 대폭 해제 및 전매제한 완화 조치 등이 그것이다. 6월29일부터는 지방 민간택지의 전매제한 기간이 완전 폐지되고, 공공택지는 1년으로 줄어든다.

그리고 6월 11일을 기준으로 미분양상태인 지방비투기지역의 주택을 2009년 6월 말까지 매입할 경우 취.등록세가 50% 감면, 일시적 1가구 2주택자 인정기간을 1년에서 2년으로 연장하는 등의 지방 미분양을 줄이기 위한 대책들도 추가적으로 발표된 상황이다.

덕분에 부산 수영구와 해운대구, 울산 남구ㆍ북구, 광주 남구 등을 중심으로 일부 신규 아파트 분양이 호조를 띠고 있다. 미분양 물량도 일부 인기단지를 중심으로 점차 감소하고 있다. 투기과열지구 해제조치 등으로 계약 후 곧바로 분양권 전매가 가능해져 지방 대도시를 중심으로 신규매수세가 살아나고 있는 조짐도 목격된다.

그리고 부산 등 지방 대도시의 중소형아파트 전세값 상승도 눈여겨 볼만한 대목이다. 일반적으로 전세가격이 상승하면시차를 두고 매매가격도 상승하기 마련이다. 전세시장의 반전이 부동산 경기 회복을 알리는 신호탄으로 해석될 수 있는 이유이다. 하지만 지방의 몇몇 대도시권의 주택경기 회복추세가 전국지역 전반으로의 확산이 될 것이라고 확신하기에는 넘어야할 산이 많다. 과연 지금 시점에서 지방 대도시지역에서 내집마련 등 주택투자에 저극 나서는 것이 현명한 전략일까. 지방에 거주하는 무주택자나 실수요자 입장에서 주택투자에 나선다면 어떤 지역의 주택을 구매해야 할지, 지방대도시에 대한 내집마련 내지 부동산 투자요령을 총체적으로 알아본다.

부동산 투자에 있어서 “지역선택”만큼 중요한 투자 포인트가 “시기선택”이라고 할 수 있다. 참고로 지방 대도시의 주택매입시기, 투자적기는 언제 일까. 과거 상승기에 쌓였던 부동산 거품이 상당부분 제거된 데다 부산 등 대도시의 중소형아파트 전세가격이 오르기 시작하고 새 정부의 전면적인 세제개편 및 규제완화조치를 앞두고 있는 올해 하반기부터 내년상반기가 매수적기로 사료된다는 점을 밝혀둔다.

주택보급률이 높은 지방은 특히, 신중한 입지선택이 절대필요

지방의 평균 주택보급률은 116.7%이다. 지역별로는 전남(138.9%), 충남(133.8%), 강원(130.9%), 경북(127.9%), 전북(129.1%) 등으로 선진국 수준인 120%를 이미 넘은 곳이 많다. 주택공급의 양적인 부족시대를 탈피해 공급과잉시대가 예고된다.

인구감소- 소득감소 등 사회·인구통계 추이를 보아도 주택수요 감소요인이 큰데다 ‘분양가 상승- 공급확대-지방경기의 극심한 침체’까지 겹쳐서 몸살을 앓고 있다. 한마디로 경기침체, 미분양물량 증가, 세제강화 및 금융제한 등 부동산 규제정책의 3대 악재가 복합적 요인으로 시장을 강타하면서 실수요층의 ‘투자심리 위축-거래두절-집값하락’을 불러 왔다. 유가, 금리, 경기회복 등 우리 경제의 펀드멘털을 생각할 때 지금 같은 부동산 시장의 하락내지 침체현상이 좀 더 이어질 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.

요컨대 지방에서 내집을 마련하거나 주택투자 시에는 수도권과 달리 위험요소가 큰 만큼 입지선정이나 매입 시기를 결정함에 있어서 한층 더 신중한 선택이 요구된다는 의미이다.
 

 

인구증가, 소득증가, 일자리창출 등 경제활력도를 따져라
 
분명 주택보급률은 시장을 예측할 수 있는 중요한 지표 가운데 하나이다. 하지만 단순히 주택보급률만으로 지방 부동산, 특히 주택시장의 미래를 판단하는 우를 범해서는 안 된다.
 
주택시장은 분양가, 공급물량 등 공급측면과 수요측면에서의 인구증가 여부, 소득증가, 일자리증가 등 인구·사회적 통계 수치가 절대적 영향을 미친다. 예컨대 미분양주택 수가 전체주택의 2.07%에 달하는 등 주택경기가 침체된 대표적인 지역인 대구의 주택보급률을 살펴보면 93.6%에 불과하다. 이처럼 주택보급률이 낮은데도, 부동산 경기가 침체하는 아이러니한 모습이 나타나는 원인은 무엇일까?
 
먼저 기존 주택가격보다 높은 고분양가를 우선 지목할 수 있다. 하지만 좀 더 근원적인 문제는 지역경기의 활력(活力)정도이다. 소상공인진흥원에 따르면 2008년 7월 전국의 예상경기지수는 89.5이다. 100을 기준으로 이보다 높으면 좋게 보는 것이고 맞으면 어둡게 본다는 뜻이다. 이것은 자영업자 등 실제 국민이 느끼는 체감경기전망으로 당분간 어려운 상황이 이어질 것으로 생각하는 사람들이 많다는 것을 알려준다. 대구는 68.4로 전국평균보다도 훨씬 낮았다. 이런 점을 바탕으로 살펴볼 때 지방에서는 인구 및 일자리가 증가하고 있는지, 그리고 거주자의 가처분 소득을 비롯한 각종 소득지표 등을 분석하고 종합적으로 해당지역의 경제활력도를 살펴보는 것이 필요하다. 실제로 창원·울산․사천·거제 등 지역경기가 좋았던 산업도시지역은 극심한 지방 경제 침체 속에서도 부동산 시장도 집값과 땅값이 상대적 강세내지는 안정세를 보여주고 있다. 한마디로 인구-소득-산업이 성장하는 지방 도시가 지가상승 및 집값 상승을 선도함으로  내집마련 내지 부동산 투자 1순위 지역이다.

다가오는 FTA시대, 지방은 압축투자가 대세이다

부동산의 가치변화는 부동산정책 외에도 경제, 사회흐름도 무시할 수 없다. 우리사회에 혁명적인 변화를 이끌고 올 대표적인 사안은 역시 자유무역협정(FTA)을 들 수 있다. FTA란 협정을 체결한 국가 간에 무역장벽이나 관세 등을 없애거나 파격적으로 낮추어 인적교류를 포함한 자본과 물류 등의 교류를 용이하게 하는 것이다. 이 과정에서 경쟁력이 취약한 산업이나 업종들은 무너지고 강한 것만 살아남는 환경으로 전환된다.
우리가 경쟁력을 가진 신성장 산업군이나 특수업종들은 활성화 될 것이지만, 경쟁력 면에서 취약한 것들은 위기에 직면하게 된다는 말이다. 현재 경쟁력이 있다고 판단되는 것들은 첨단 IT산업, 정보통신, 조선, 자동차 등이고 앞으로 육성해나가야 할 산업은 금융서비스업, 부동산개발서비스업, 물류, 관광산업 등이 거론된다.
 
따라서 지방의 균형개발과 국가의 생존경쟁력 강화란 전략적인 측면에서 볼 때 육성거점으로 활용하게 될 지역 등에 대한 관심을 기울여야 한다. 정부의 경제사회정책방향이나 국토계획전략 등을 미리 예측해서 미래의 잠재가치 내지는 개발효과가 극대화 될 수 있는 지역에 투자를 한정하는 소위 “압축투자전략”이 요구된다. FTA가 가져다주는 변화는 단기간에 나타나는 것이 아니라, 장기적으로 경제체질과 산업체제를 근본적으로 바꿀 것이다. 그런 만큼 특히 지방에서의 부동산투자는 적어도 10년 앞을 내다보고 장기투자하는 선견지명이 절대적으로 요구된다. 각종 개발계획추진으로 지역의 인프라스트럭처가 좋아지고, 사람과 자본이 모여들어 지역경기가 살아나면 부동산 자산 가치가 상승한다는 사실은 명약관화하다. 대표적인 곳들로는 평택, 당진, 군산, 경제자유구역, 남해안 지역의 선벨트(Sun Belt·햇볕이 많은 지역)경제권, 제2경부축, 아산 서산, 태안 등 서남해안일대 등 항만·공항·도로 인프라(사회 기반시설)가 집중되는 지역 등을 들 수 있다.
 
요약하면 인구증감률, 소득증가율, 일자리 증가율 등 지역경제의 활력도 외에 FTA가 우리나라 국토계획에 미치는 영향력을 고려하여 지방 도시의 투자대상 지역을  압축해야 한다. 장기적인 투자매력을 지닌 지방 지역 즉,  신성장경쟁력을 갖춘 산업도시, 경제자유구역, 서남해안권, 제 2경부고속도로 등 사회기반시설확충지역을 장기적인 관점에서 집중공략 하라는 얘기다. 

부산, 대구, 광주 등 지방의 구체적인 투자지형도는 어디인가

‣부산
크게 부산은 명지지구에서 진해에 이르는 서부벨트, 동부산관광계획 등이 추진된다. 해운대구에서 정관신도시로 이어지는 동부벨트, 북항재개발을 중심으로 하는 도심재개발지역으로 나눠볼 수 있다. 이중 서부벨트에 해당되는 명지지구는 부산.진해 경제자유구역청에 의해 국제업무기능, 교육·연구기능, 주거·지원기능을 갖춘 '국제업무단지'로 2013년까지 개발되어 6만2,000명을 수용하게 된다. 2011년까지 개항될 신항만과의 거리가 가깝고 명지대교(2009년)와 거가대교(2010년)가 개통 예정되어 있어 신항만, 김해공항, 경부고속도로를 한층 편리하게 이용할 수 있게 된다. 아직까지는 분양률 등이 저조하여 고전을 하고 있으나 중장기적 관점에서 잠재력이 높다.
그리고 재개발되는 북항 일대의 구도심지역과 동부산권 주변 등도 관심을 가져볼만 하다.

‣울산
중공업, 자동차, 석유화학 등 주요 산업이 호황을 이어가고 있어 지역경제가 탄탄한 곳이다. 전국 최고의 저축액(3,272만원)과 전국에서 두 번째로 높은 연간가구소득액(3,384만원)을 보인다. 35~39세가 전체 10.3%로 높은 비중을 보여 주택확장 등 교체수요가 잠재되어 있다고 판단할 수 있다. KTX울산역세권인 언양일대와 혁신도시로 개발되는 우정지구, 조선경기 활성화의 호황을 누리는 통영·거제, 사천진사지방산업로 경기기 살아나는 사천시, 고성군 등을 눈여겨볼 수 있다.

‣대구 · 포항
대구는 2020년 개발이 완료되는 지식창조형 대구․경북 자유경제구역 지정되어 회생의 기회를 맞이할 것으로 기대된다. 동대구역 주변과 경제자유구역 발전의 중심축으로 자리 잡을 가능성이 높은 대구수성의료지구주변이 유망해 보인다. 대구와 함께 동일 경제자유구역에 포함된 포항은 탄탄한 기업도시로서의 위상을 갖추고 있으면서 영일만신항 개항 등 호재를 풍부하게 안고 있다. 흥해읍주변의 개발 압력이 높다. 

‣광주
광주의 주택시장은 신규분양시장은 침체를 보이고 있으나 전반적으로는 안정적인 모습을 보여주고 있다. 도심지역과 무안으로 이어지는 축의 잠재가치가 높은 편이다. 그리고 현재 개발 중인 수완지구는 정주인구 8만을 목표로 조정되는 수완지구는 호남고속도로로 접근성이 뛰어나다. 서쪽의 하남산업단지, 동북쪽의 첨단 산업단지가 있어 중장기적인 관점에서의 미래가치를 지닌 곳이다. 수완지구는 2009년까지 모두 2만6천여 가구가 입주할 예정으로 광주 서북부의 새도심 축을 형성할 것이다. 무안과 광주 간의 고속도로 개통으로 교통여건이 한층 더 개선되었다.

‣대전
대전은 대덕연구개발특구와 세종시 등을 연계한 정부의 국제과학비즈니스벨트 구축사업이 진행될 예정이다. 경부선, KTX, 호남선,경부고속도로, 대진고속도로, 대전~당진 간 고속도로(2009년 완공예정), 대전~남중경제자유지역간 KTX 건설 등이 예정되어 확고부동한 중부권의 허브기지로 자리 잡을 것으로 전망이다. 따라서 타 지역과 교통여건이 개선되는 지역 위주로 관심을 기울여볼만 하다. 2009년에 대전에서 국제우주대회(IAC, 60회총회)를 개최한다. 중국 상하이, 체코 프라하 등과 경쟁해 유치한 국제적인 대회로 60개국의 우주과학 전문가 2500여 명이 참여하게 된다. 소규모의 국제행사지만 과학도시로서의 지명도를 높이는데 일조할 것으로 기대된다.

‣천안
당진·아산 지역 등의 성장에 직접적인 수혜를 입는 천안은 이미 교통의 핵심요지로 자리 잡고 있다. 향후 중부권 물류도시, 산업중심도시로 부상 가능성을 지닌 것으로 평가된다. 경부선, 장항선, KTX, 수도권전철, 경부고속도로 등에 이어 제2경부고속도 수혜지이기 때문이다. 또한 천안경전철과 천안~청주공항 전철 연결사업 추진 중이다. 관심이 고조되는 지역은 업성저수지 인근 지역과 21번 국도 주변이다. 업성저수지 주변에는 8조원을 투입하여 비즈니스호텔을 비롯하여 국제금융무역시설, 컨벤션센터를 짓는‘천안 국제비즈니스 파크’가 예정되어 있다.
천안 청수동 일대 122만㎡ 규모에 조성되는 청수지구는 아산으로 이어지는 21번 국도에 붙어있다. 청수지구에는 법원 검찰청 경찰서 세무서 등 11개 공공기관이 입주하는 종합행정타운으로 조성될 예정인데다 인근에 직주근접형 산업단지 등이 계획되고 있어 21번 도로 인근은 개발 잠재력 보유한 지역으로 평가된다.

투자 시 유의할 점

이상에서 살펴본 지역들에서 분양아파트를 포함해서 관심을 둘만한 대표적인 투자대상은 무엇일까. 대규모 택지개발을 통해 들어서게 되는 신규분양아파트, 구도심재생프로그램으로 주거여건이 개선되는 재개발이나 재건축 주택, 계획관리지역의 임야, 전답, 테마관광시설로 개발되는 지역의 토지, 주택, 상가 등이다. 다만 지방은 수도권에 비해  환금성이 적고 수요층이 엷은데다 단기 수익성은 저조한 편이다. 또한 수도권보다는 투자후순위로 밀리기 마련이다. 따라서 수익률을 추구하는 투자자라면 실수요자 입장에서 직접 이용, 개발하거나 장기적 관점에서 ‘묻어두기’식의 저축성 투자가 요구된다.   끝.

:: 現 RE멤버스 대표 :: 現 건설교통부 자문위원 :: 現 매일경제 재테크 전문위원 :: KBS, MBC, SBS 뉴스 다수출연

[김효진]

연구소장 믿음이 어찌 안가...글 잘 보고간다 상훈아 고생 했어