* 입찰기 * 아기띠메고 일산미분양아파트 임장 & 모의입찰

[앤세치로]

블로그원문: https://blog.naver.com/oh_happysena/221747450209

안녕하세요.

행복재테크에서 경매공부하며 경제적자유를 꿈꾸는 엄마투자자 앤세치로입니다.

12월 모의입찰 물건을 분석해 보려고 합니다.

이 물건은 일산 서구 탄현동에 위치한 일산두산위브더제니스 아파트 입니다.

얼마전까지 일산이 계속 가격 침체기임에도 불구하고 조정지역으로 되어있어 투자자들에게는 쉽게 들어가지 않고 있던 지역이였지요. 일산의 일부지역이 조정지역에서 해제되면서 대출이 조금 더 여유로워지면서 관심물건을 찾게 되었는데요~~

제가 이 물건을 선택한 이유 중 하나는..

일산 서구쪽의 경매 물건들이 80프로를 조금 넘긴 가격에서 낙찰이 되고 있었습니다.

또 다른 이유는..

경의 중앙선이라는 지하철을 타보지 않아서 크게 이 철도가 중요하게 느껴지지 않았는데요~

지방으로 임장가려면 용산역을 가야하는데 경의중앙선을 이용해야하거든요..

출근시간이라고 하지만 정말 이용승객이 너무도 많다는 사실에 깜짝 놀랐어요.

2호선 저리 가라였습니다.

도대체 이사람들 다 어디서 타고 온는 걸까? 하고 지하철 노선도를 보니 바로 이쪽 일산, 행신, 대곡등..

일산라인에서 서울로 출퇴근 하는 사람들이 아주 애용하는 노선도 이더라구요.

그때 부터 경의중앙선 노선도의 물건을 보게 되었답니다.

 경매지를 보자

전용면적이 국민평수 85제곱 이상인 중대형 평수입니다.

지도상으로 보면 경의중앙선 탄현역 바로 옆에 위치한 단지로 초 역세권으로 확인.

초등학교도 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

층수도 로얄층으로 선호도가 높은층으로 파악되었습니다.

 누가 들어올까??

1. 보유 투자자

: 이 지역은 개발호재로 인한 향후 발전 가능성을 보고 들어가기엔 조금 멀어보입니다.

2. 수리후 매각 투자자

: 오래된 구축이 아니라 수리메리트 없어 보입니다.

3. 실거주자

: 실거주자 만족도가 높은곳이라 들어올 수 있음

4. 부동산 매매 사업자

: 국민평수 이상이라 건물분의 감정가격이 4억대로 감정이 되어 있어서 매매사업자를 가진 분들은 건물분의 부가세10%부분 때문에 들어오기 쉽지 않을 거라 생각이 들었구요. 대출시 방공제 때문에도 어려울 것 같았습니다.

5. 월세 수익 투자자

: 갭이 너무 커서 가능하지 않음

6. 공투(흐르는 물건)​

: 이건 내가 알 수 없는 부분임..

7. 단타매도 투자자

: 실거주자에게 시세차익 보고 단타칠 수 있는 물건..

3가지 케이스가 들어 올 수 있다는 결론이 났습니다.

 임차인 현황  

보증금이 3억5천만원이나 들어있었는데 대항력이 없다는 문구가 적혀있습니다.

이 사람 어쩌려고 3억5천만원을 후순위로 두고 전세로 들어왔을까? 하고 집주인의 대출금액과 임차인의 보증금액을 찬찬히 살펴보았죠.

그러고는  이 아파트에 나와 있는 모든 물건과 예전에 낙찰 되었던 물건 다 찾아봤더니 모두 선순위대출금액을 놓고 세입자를 후순위로 받았더라구요.

아...하.....! 전세보증보험으로 셋팅한 걸 수도 있겠다!라고 추측을 해 봅니다.

이 부분은 부동산에서 꼭 확인해야 할 부분이였어요~

 위치도 

일산두산위브더제니스는 탄현역 인근에 있는 탄현마을 초입에 위치한 대단지 아파트였습니다.

2013년식 주상복합아파트로 주변에는 90년식 구축아파트가 대부분이였고

서울접근성이라든지 지하철역이용도가 떨어져 힘을 받지 못하는 아파트들이 대부분이였습니다.

지도상으로만 보면 일산 위브더제니스도 지하철이 가까운것 말고는 상업지역도 가까워보이는 것도 아니라

어떠한 메리트가 있을까? 고민되었죠.

저는 호갱노노의 이야기도 주의깊게 보는 편인데요. 여기서 실거주자들의 이야기를 엿볼 수 있습니다.

단점과 장점을 잘 가려서 봐야하며 꾼들의 이야기는 걸러 내야할 수 있어야겠죠!

그런데 이 이야기에서 위브더제니스의 실거주가 생각보다 정말 괜찮다는 이야기가 많이 보입니다.

정말? 뭐가 없어보이는데? 도대체 뭐가???

이건 눈으로 보지 않으면 절대 증명할 수 없는 부분이기에...

임장을 가기로 결심합니다.

 임장가기 

집 근처에 경의중앙선이 바로 있어서 탄현역까지는 쉽게 갈 수 있었습니다.

도착해보니 탄현역 지하철과 바로 연결이 되어 있었고 와우~ 여기는 무엇? 하는 느낌~~ 제니스 스퀘어라고 하는 곳과 한번에 연결! 주상복합이 이렇게 활성화가 되어 있다니!! 깜짤 놀랬죠.

또한 주상복합이라고 하면 입지에 따라 상가들이 활성화가 안 될 수도 있고.. 활성화가 되나 그냥그런 업종들이 들어와 죽은 상권처럼 운영 될 수도 있는데..

여긴 왠만한 브랜드들은 들어와 있었어요. 스타벅스까지 있었으니 말 다 했죠!

게다가 지하에는 작은규모의 이마트가 입점되어 있었고 각종 업종별 병원은 다 들어와 있었습니다.

여기서는 따로 외출 할 필요 없이 이 주상복합 상가 내에서 모든게 다 해결이 가능하다는 사실이죠.

아이를 키우는 엄마들은 초등학교 보내기 전까지 적어도 7년은 묶일 수 있겠구나 싶었고..

저도 살아 보고 싶다는 마음이 들었으니 실거주의 만족도가 높은 이유를 알 수 있었습니다.

사람들의 이용도도 많은지 굉장히 활기차보였습니다~(사진은 사람 없을 때만 ㅎㅎ)

 임장미션: 부동산 명함 3개 받아오기! 

저의 임장 동지 막내아이와 함께 다니다 보면 시간도 금방가게 되고..

점심시간이 되어 밥먹이고 하다보면 부동산임장도 한군데에서 끝내고 올 때가 많았어요.

하지만 이번 임장의 저만의 미션은 3군데 다 가서 상담하고 명함까지 받아서 내용 에버노트에 정리하기였습니다.

그날의 임장은 별 생각없이 나왔는데...

정말 엄청나게 추운 날이였어요. 다행이였던게 제니스의 상가가 내부에 모두 위치 해 있어서 부동산에 들어갈 때만 밖에 나갔던거라 우리 막내도 걸어다니며 스트레스도 풀고~ 구경도 시켜주며 즐겁게 보낸 임장이였어요.

나의 임장동지 울 막내 항상 해피보이

부동산은 단지내에 3곳이 있어서 모두 들어갔었고 분양사무소에서 미분양분을 판매하기 위해 나온 상담사들까지 상담하여 총 4건!! 미션을 완료 했습니다.

 입찰준비 -> 모의입찰로..

부동산에서 들었던 이야기들과 행복재테크에서 찾은 내용들을 모두 종합하여 입찰가 산정을 했었는데..

아직 저의 자금에서는 들어가기 어려운 물건이였어요.

시세차익이 눈에 보이는 띠용띠용한 물건이였는데;;;

그 때 당시 할 수 있조에서 상가 공투에 모두 들어가계셔서 공투 멤버를 구성할 수가 없었다는 슬픈 ㅠㅠㅠ

그래서 직접입찰은 포기하고 모의 입찰로 결정했습니다.

 모의입찰 결과

이번 모의 입찰에서 패찰했습니다..

패찰가격산정의 이유를 알 것 같았습니다. 지난 인천 입찰때와 비슷한 이유인데요.

수익이 확실히 보인다면 과감함이 필요하다는 것!!

그래도 조금씩 낙찰가격과 비슷해 가고 있는 모습을 보면서 경쟁이 심하지 않는 곳을 찾아 조금 더 과감하게 쓰는 연습을 모의입찰 연습도 많이 해봐야 겠다고 다짐했네요.^^

메리크리스마스 입니다^^

[해보면된다]

대단하십니다^^
아이와함께^^

[갖고말꺼야]

앤세치로님
막둥이와 함께하는 임장.
모의입찰에서 패찰은 하셨지만 실전에서는 낙찰 받으실수 있을겁니다.
낙찰 응원합니다.

[골드캐슬]

글 잘 읽었습니다 감사합니다

[재고니]

아기와 함께 입장도 나가시고, 모의입찰까지 대단하십니다!^^
항상 응원하겠습니다!! 입찰가 산정이 점점 나아 지신다니 부럽네요^^
화이팅 입니다!! 항상 성투하세요^^

[즐거운니니]

앤세치로님~~ 항상 아기와 함께 임장다니는 모습 정말 리스펙트!!!!!! ^^ 너무나 멋지십니다~ 모든 애기엄마들에게 귀감이 되는 앤세치로님 멋지십니다 ^^

[경매인생]

많이 노력하시는 모습이 보기 좋네요.^^ 경험담 감사합니다. 행복하세요

[반메]

아기가 너무 귀엽네요. 3살 딸 아이와 함께 다닐 생각은 미처 못했는데~~~ 멋지세요!

[꿈꾸는꿈부자]

뭔가 짜임새가 좋네요~ 화이팅입니다!!!

[행복한남자간호사]

정리가 아주 잘된 글이네요 잘 봤습니다 ^^ 글 쓰시느라 수고많으셨습니다 아기랑 같이 다니기 힘드셨을텐데 대단하세요 열시히 하시니 수익은 덤으로 따라올거같네요 화이팅입니다 ^^

[민블리]

앤세치로님 제가 일산살고있거든요 작년에 임장오셨었군요!!^^ 임장후기 넘넘 잘봤어요~~~

[냐냐냐뇨뇽]

와우:) 생생한 후기 감사드립니다. 이제 막 공부하는 초보인데, 경매책+유투브 만큼이나 도움되고 생생한 후기였어요. 감사합니다!!

[셀리턴]

많이 반성하게 됩니다..
임장의 정석이신듯합니다~
도움이 많이 되었네요~