※ 용어정리 | ||||||
1. |
투자 |
취득 |
운영 |
처분 |
| |
투기 |
O |
X |
O |
| ||
관리 |
O |
O |
X |
| ||
| ||||||
2 |
투기(Speculation) |
| ||||
제정거래(Arbitrage) |
① 원인: 두시장간의 정보의 부재때문 ② 조건: ③ 목적: 자본이득, 자원의 효율적 배분가능(O,X) | |||||
방어수단(Hedging) |
① 원인: 인플레이션⇒화폐가치하락 ② 목적: 화폐가치보존, 현금( ) 현물( ) |
3 |
투자유무판단 = 시간대가 + 위험대가 ⇓ ⇓ ⇓ 수익률 = 무위험률 + 위험(할증)률 |
스피드체킹] 부동산 투자와 투기에 대한 내용이다 물음에 답하시오
① 부동산투자의 3단계 중 운영의 단계가 없거나 있다고 하더라도 거의 형식적인 활동을 특히 투기(投機)라 한다. (○, ×)
② 보유․이용기간동안 생산활동을 통해 주기적으로 산출되는 이득을 (소득이득, 자본이득)이라 하고, 매기간 동안의 현금수지(cash flow)을 (소득이득, 자본이득)이라 하며, 처분시에 발생하는 소득을 (소득이득, 자본이득)이라 한다.
③ 부동산투자는 보유․이용기간 동안 생산활동을 통한 현금수치(cash flow) 내지는 소득이득(income gains)을 획득하고자 하며, 처분시의 매매차익(자본이득, capital gains)을 추구하지는 않는다.(○, ×)
④ 부동산가격이 급등할 때 부동산 운용(運用)과는 관계없는 자본이득만으로 정상 이상의 수익을 획득할 수 있다면, 많은 투자자들은 운용부동산에는 투자하지 않는 경향이 발생하기 때문에, 토지의 최유효이용이 저하되기도 한다. (○, ×)
⑤ 부동산 투자란 확실한 현재의 소비를 희생하여 장래의 (불확실, 확실)한 이익을 향유할 목적으로 자금을 지급하는 행위를 말한다.
⑥ 부동산투자 유무의 판단은 현재 소비를 희생한 대가인 시간비용과 불확실성에 대한 대가인 위험비용이상 나올 때 투자를 한다. 따라서 이것을 수익률로서 측정한다. 수익률 = 무위험률 + ( )
⑦ 부동산투자를 통한 인플레헷지와 건물의 감가상각분과 (이자상환분, 원리금상환액)에 대한 절세효과를 고려해야 한다.
⑧ 부동산투기의 폐해는 지가의 급등으로 기업의 신규투자능력을 감소시켜 실업을 증가시킬 수 있으며, 제품가격의 상승으로 물가상승과 수출부진 등의 경제적 손실을 초래한다.(O, X)
⑬ 부동산투자결정에 있어 일반적으로 고려해야 할 사항에는 투자의 안정성, 경영관리의 부담, 동일수급권의 안정성, 투자의 환금성, 자본가치의 증대 등이 있다.(O, X)
핵심2] 부동산 투자결정의 과정을 순서대로 나열하고 각각의 내용에 대하여 O, X와 ( )를 넣어 보라
① 순서: ⇒ ⇒ ⇒ ⇒
② 부동산투자의 목적은 여러 가지가 있다. 즉, 기대되는 현금 수입, 인플레이션 방어 등이 있으나, 일반적인 투자의 목적은 ( )에 있다.
③ 부동산 투자의 환경분석은 부동산시장 상황뿐만 아니라, 투자에 영향을 주는 법적, 금융적, 세제환경도 포함된다. 이때 전문가의 도움을 필요로 하기도 한다. (O, X)
④ 비용과 편익 분석은 여러 가지 측면에서 측정할 수 있지만 흔히 사용되는 방법은 화폐적 척도에 의한 즉,(현금수지, 시장성)에 의한 측정이다.
⑤ ( )란 투자자가 투자대상의 채택가능성을 결정하는 기준을 의미한다.
⑥ 투자결정 판단근거로서 보통 두가지 방식이 있다. (O, X)
( 과 )의 비교와 ( 과 )의 비교
핵심3] 투자결정 과정
제 1단계투자목표 파악 |
※ 지렛대효과⇒ 개념정리
① 의의: 타인자본을 지렛데로 삼아 자기자본수익율을 높이는 현상
(예: 전세금, 대출, 공동투자 등)
② 종류
정(+)의 지렛대효과⇒ 저당수익률 < 총자본수익률 < 자기자본수익률
부(-)의 지렛대효과⇒ 저당환원률 > 종합환원률 > 지분환원율
③ 지렛대효과의 특징
㉠타인자본 ↑⇒ 자기자본수익률(지렛대진폭) ↑⇒ 채무불이행(금융상) 위험↑
㉡결과적으로 타인자본의 활용은 수익과 위험이 동시에 증가시키는 결과를 초래한다.
㉢부동산 마케팅 믹스(4Ps)에서 재무상 믹스도 가능함
[문제]
문] 1억원을 투자하여 2천만원의 수익을 얻었다. 투자내역은 다음과 같다. 이때 이 사람의 자기자본수익률과 총자본수익률은? | ||||
|
자기자본 |
타인자본 |
자기자본 수익률 |
지렛대효과 |
① |
4,000만원 |
6,000만원(i=10%) |
% |
의 지렛대 |
② |
4,000만원 |
6,000만원(i=25%) |
% |
의 지렛대 |
③ |
2,000만원 |
8,000만원(i=10%) |
% |
의 지렛대 |
총자본수익률: % |
문2] 다음과 같이 20억원으로 주택을 구입하여 임대주택사업을 한다고 가정하자. (A)와 (B)의 투자대안에 대한 각각의 자기자본수익률을 구하시오.
구 분 |
A |
B |
주택가격 |
20억원 |
20억원 |
자기자본 |
20억원 |
2억원 |
차입금 |
0원 |
18억원(연리 8%) |
순영업소득 |
2억원 |
2억원 |
① A=10%, B=27% ② A=10%, B=28%
③ A=10%, B=29% ④ A=12%, B=27%
⑤ A=12%, B=28%
문3] 다음은 지렛대효과에 대한 내용이다. 물음에 답을 하여라
① 타인자본을 활용하여 자기자본에 대한 수익률을 증대시킬 수 있는 효과를 (포트폴리오효과, 지렛대효과)라 한다.
② 이자비용이 저렴한 부채를 활용하여 (총수익률, 자기자본수익률)을 올리는 효과를 지렛대효과라 한다.
③ 지렛대효과는 투자자들의 위험-수익의 관계를 (감소, 증폭)시키는 역할을 한다.
④ 타인자본을 사용한 레버리지효과는 자기자본 수익률의 증대효과만을 말한다. (○, ×)
⑤ 부채비율이 높으면 부채금융의 효과가 크므로 지분수익은 상승하고 지레대의 진폭은 크지지만 위험은 감소한다. (○, ×)
⑥ 정의 지레대효과는 총자본수익률 < 저당수익률 < 자기자본 수익률 크기 순으로 되어있다. (○, ×)
2단계: 환경분석 |
3단계: 기대되는 비용-편익분석 |
(1) 투자대상의 위험과 수익의 측정
1) 예상수익측정: 기대치⇒가중평균치
2) 위험측정
㈀ 측정방법
ⓐ 절대적 측정치: 분산, 표준편차
ⓑ 상대적 측정치: 변이계수(표준편차(분산)/기대치)
㈁ 의미: 기대되는 수익이 실현수익과 달라지는 정도를 통계적측정 방법
위험↓⇒ 예상수익이 실현수익에 가깝게 나온다는 뜻임
문제: 건물을 10억원을 주고 산다면 다음과 같은 수익이 예상된다 다음 물음에 답하시오 |
사상 순영업소득 확률 1 9천만 0.20 2 1억원 0.50 3 1.1억원 0.30 |
① 수익기대치? 1억 100만원 ② 기대수익률? 10.1% |
(2) 선호되는 투자대안 선택: 수익은 높고 위험은 작은 투자대안
↘ (방법: 평균-분산원리, 포트폴리오, CAPM)
1) 평균분산원리 - 자산에 투자시 한곳에 집중 투자를 하는 방식
수익기대치(기대수익률) |
분산 |
투자대안 선호 |
A > B |
A ⊆ B |
A |
A = B |
A < B |
A |
A > B |
A > B |
평균-분산원리의 오류⇒대책:포트폴리오 |
2) 포트폴리오이론
① 의의
하나에 집중되어 있을때 발생할 수 있는 불확실성을 제거하여, 분산된 자산으로부터 안정된 편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법
② 용도: 평균-분산법으로 판단하기 어려운 투자 위험과 수익관계를 쉽게 분석
③ 목적: 위험↓, 수익↑
↘ 비체계적위험 제거(O), 체계적위험 제거(X)
④ 포트폴리오의 효과
㉠ 포트폴리오 수익률간의 상관계수: -1 ~ +1
크 기 |
분산투자하면 위험 |
분산(표준편차)값 |
+1 |
전혀제거 못함 |
|
-1 |
완전히 제거함 |
반드시 “0” |
㉡ 포트폴리오구성 자산 수多⇒불필요한 위험은 통계적으로 제게
⇒ 이유? ․각각의 자산에 대한 위험과 수익의 분포도가 다양하기 때문
․상관계수가 (+1)이 아닌 이상, 분산투자는 위험을 제거가능
⑤ 자산 포트폴리오의 대안에 자산을 균등분배하는 것은 아니다.
⑥ 재산3분법도 포트폴리오 일종: 단순히 재산3분법을 한다고 좋은 결과를얻는 것은 아니다. 왜냐하면 재산3분법은 단지 포트폴리오의 일종이지 최선의 배합은 아니다
예] 재산3분법 | |||
구 분 |
예 금 |
주 식 |
부동산 |
수익성 |
× |
○ |
○ |
안전성 |
○ |
× |
○ |
환금성 |
○ |
○ |
× |
⑦ 부동산시장도 부동성때문에 국지화된 시장으로 분류되기 때문 부동산 종류가 다양하기 때문에 포트폴리오 가능
⑧ 효율적 전선
⇒의의: 평균-분산원리를 만족시키는 최적의 포트폴리오의 집합
㉠ 곡선: 우상향곡선
㉡ 이유: 효율적 전선상에서 투자자는 주어진 위험에서 더 높은 수익률을 얻을 수 없으므로 더 높은 수익률을 얻기 위해서는, 투자자는 더 많은 위험을 감수해야한다.
㉢ 최적의 포트폴리오: 개별적 무차별곡선과 효율적전선이 접하는 점
㉣ 무차별곡선: 위험에 대한 투자자의 태도는 무차별곡선의 모양이나 기울기가 달라진다. 무차별곡선이 아래로 볼록한 우상향곡선을 갖는다는 의미는 투자자가 위험혐오적이라는 것을 말한다
⑨ 부동산에 포트폴리오의 한계
㉠ 불완전시장과 투자자의 능력, 세율적용의 차이 때문에 수익률을 계량곤란
㉡ 포트폴리오모형은 단기간의 모형이나 부동산투자는 다기간의 모형이다.
㉢ 부동산투자는 분활이 어려운 한계를 갖고 있다
3) CAPM(capital assets pricing model)
① 공식: 수익률= 기대수익률 + β계수 ② β계수: (체계적, 비체계적) 위험
③ 예: 이자율이 상승하면 β계수의 증가로 수익률이 증가한다.
[스피트 체킹 및 문제]
문1] 다음은 부동산 투자의 수익의 측정 및 위험분석과 처리방법에 관한 내용이다. 각각의 내용에 대하여 O, X와 ( )를 넣어 보라
① 부동산 투자분석시 여러 투자대상의 수익의 측정은 (기대치, 분산)으로 하고, 위험의 측정은 (가중평균, 표준편차)로 한다.
② 위험을 측정하는 방법으로는 절대적측정치는 (표준편차, 변이계수, 기대치)를 사용한다. 따라서 표준편차가 작은 쪽이 (위험, 기대치)이 (작다. 크다.)
③ 투자대안들 중에 동일한 수익기대치가 있는 경우는 편차가 (큰, 작은) 쪽을 선택할 것이고, 동일한 위험을 가지고 있는 경우는 수익기대치(기대수익률)이 (큰, 작은) 쪽을 선택할 것이다.
④ 여러투자 대안 중에 최선의 투자 대안을 선택하는 방법은 ( , )등이 있다.
⑤ (평균-분산원리, 포트폴리오)는 자산을 한 곳에 집중 투자하는 방식이고, (평균-분산원리, 포트폴리오)는 여러 자산에 분산 투자를 하는 방식이다.
⑥ 평균-분산원리는 여러투자 대안 중에 동일한 기대치가 있는 경우는 편차가 (큰, 작은) 쪽을 선택할 것이고, 동일한 위험을 가지고 있는 경우는 기대치(기대수익률)이 (큰, 작은)쪽을 선택하는 방법인데, 만약에 위험도 크고 기대수익치도 크다면 이럴 때는 투자대안을 선택을 할 수 (있다, 없다). 그래서 이런 오류를 해결할 수 있는 방법은 (변이계수, 포트폴리오)이다
⑦ 두 개의 투자대안 중 대안A가 대안B 보다도 수익률도 크고 표준편차도 큰 상황에서는 두 개의 투자대안 중 어느 것을 선택하느냐는, 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 (달라진다, 달라지지 않는다).
⑧ 포트폴리오를 구성함으로써 피할 수 있는 위험은 (체계적 위험, 비체계적위험)이며, (체계적 위험, 비체계적 위험)은 분산된 모든 투자안에 영향을 주는 위험이므로 포트폴리오를 구성한다고 해도 피할 수 없는 위험이다. 따라서 포트폴리오의 함에 따라 (체계적 위험, 비체계적 위험)을 제거 할 목적이다
⑨ 부동산포트폴리오의 목적은 (최유효이용, 안정된 결합편익)에 있다.
⑩ 포트폴리오는 어느 하나의 투자 안에 집중되었을 때 발생할 수 있는 위험을 평균과 편차를 분석해서 (집중투자, 분산투자)하므로써 보다 안전한 결합을 구성해서 불필요한 위험을 제거하는 투자분석방법이다.
⑪ 상관계수는 (-1)보다 작은 것이 존재할수 (있다. 없다). 상관계수가 (-1)이면 분산 투자하면 위험을 완전히 제거할 수 (있, 없)지만, (+1)이면 분산 투자하면 위험을 완전히 제거할 수 (있, 없)다
⑫ 이론상 포트폴리오 구성하는 자산 수가 많을수록 불필요한 위험은 통계학적으로 (많이, 적게) 제거된다 그 이유는 상관계수(ρ)가( )이기 때문이다. 즉, 각 투자대상마다 수익과 위험의 분포도가 (동일하기, 다르기) 때문이다
⑬ 부동산은 용도가 다양하고 위치가 고정되어 지역시장의 성격으로 나타나므로 지역별, 용도별 포트폴리오 구성이 (용이하다. 어렵다.)
⑭ 투자에 대한 위험혐오도가 개별투자자별로 다를 수 있다. (○, ×) 따라서 개별적 무차별곡선도 투자자의 위험혐오도에 따라 다를 수 있다. (○, ×)
⑮ 포트폴리오이론도 수익률의 평균과 표준편차를 추계하여 투자결정하는 방법이지만 개별투자자들의 위험에 대한 태도가 (반영된다, 반영되지 않는다)
⑯ 투자자가 위험혐오적 태도를 보인다는 것은 투자자들이 전혀 위험을 감수하지 않는다는 (것이며, 것이 아니고), (체계적위험, 비체계적 위험)은 감수한다는 것이며, 기대수익이 동일한 투자대안들 중에서 수익의 분산이 (큰, 작은) 대안을 선택한다는 것이다. 그러므로 위험혐오적 투자자들은 (비합리적, 합리적인) 투자태도를 보인다는 것을 의미한다. (○, ×)
⑰ 가장 합리적인 포트폴리오를 연결한 선을 (효율적 전선, 무차별곡선)이다
⑱ 효율적 전선은 (우상향, 우하향)하는데 이는 위험이 클수록 수익이 (커진다, 작아진다)는 것을 의미한다. 여기서 최적의 포트폴리오는 효율적 전선과 투자자의 등효용곡선인 무차별곡선이 (접하는, 접하지 않는) 폴트폴리오이다.
⑲ 자산 3분법은 안전성과 수익성과 환금성을 고려하여 부동산과 주식과 예금에 3분하여 투자하면, 어느 자산 하나에 집중투자하므로써 발생할 수 있는 위험을 줄일 수 있다. 특히 부동산은 (안전성, 수익성, 환금성)이 취약하다. 이 방법은 포트폴리오의 일종으로 볼 수 있는데 최적의 포트폴리오를 구성하는 방법으로 볼 수 (있다. 없다.)
또한 고전적 이론에 따르면 이 방법에 의하여 최적의 포트폴리오를 구성하는 방법으로 볼 수 (있다. 없다.)
⑳ 부동산은 부동성 때문에 포트폴리오를 구성하는 것은 (가능하다. 곤란하다)
문제2] A, B, C 3개의 부동산에 대한 투자성과 측정을 통해, 다음과 같은 결과를 얻었다. 결과에 대한 설명 중 가장 바르지 않은 것은?
|
수익률의 기대치 |
수익률의 표준편차 |
변이계수 |
타 금융상품 수익률과의 상관계수 | |
주 식 |
채 권 | ||||
A 부동산 |
10% |
7% |
|
0.765 |
0.458 |
B 부동산 |
14% |
15% |
|
0.236 |
0.123 |
C 부동산 |
13% |
16% |
|
0.567 |
0.365 |
① A 부동산은 다른 부동산에 비해 저위험-저수익 투자상품이다.
② A, B, C 부동산 모두, 수익률의 움직임이 채권보다는 주식과 유사하다.
③ 변이계수(coefficient of variation)를 통해 위험조정수익을 측정하면, B 부동산이 A 부동산보다 더 우월한 투자상품이다.
④ 평균-분산결정법을 따를 경우, 투자자는 C 부동산을 투자대상에서 배제하고, A와 B 부동산 중 하나를 선택할 것이다.
⑤ 금융상품과 결합한 포트폴리오를 구성할 경우, 타 금융상품 수익률과의 상관계수가 낮은 B 부동산이, 다른 부동산보다 좋은 포트폴리오 구성 대상이 된다.
문3] 오피스 빌딩, 아파트, 호텔 부동산에 대해서 수익률을 추정한 결과는 아래와 같았다. 모든 투자자가 위험 회피적이라고 할 때 다음의 설명 중에서 적절치 않은 것은?
오피스 빌딩 아파트 호 텔 |
기대수익률 ────── 18.52% 15.00% 20.00% |
표준편차 ───── 8.02% 3.54% 9.68% |
① 오피스 빌딩과 호텔에 비해서 아파트의 실제수익률이 기대수익률에 가까울 가능성이 크다.
② 기대수익률이 가장 높은 것으로 추정된 호텔 부동산에 우선적으로 투자한다.
③ 부동산유형별로 위험이 클수록 더 높은 기대수익률을 얻을 수 있다.
④ 아파트 투자의 경우 기대수익률 단위당 위험도가 가장 낮았다.
⑤ 세 가지 유형의 부동산수익률이 완전히 상호 연관되어 있지 않다면, 부동산에 분산 투자하면 위험이 감소될 수 있다.
♧확인상황 : 위험의 유형과 처리방법 ① 부동산 투자위험종류 (총위험= 체계적위험 + 비체계적 위험)
② 부동산 투자위험의 유형(이 내용은 원인만 알것)
③ 위험의 처리방법과 민감도분석 ㉮ 위험의 처리방법
㉯ 민감도분석(감응도분석): 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 기법. |
① 부동산 투자분석의 목적은 총위험에서 (체계적, 비체계적)위험을 공제한 위험을 제거할 목적이다.
② 개별투자안에서 발생하는 위험은 (체계적 위험, 비체계적 위험)이고 인플레율이나 경기상황, 금리와 같이 시장전체에 영향을 주는 위험은 (체계적 위험, 비체계적 위험)이다.
③ 부동산 투자의 위험의 유형에는 ( , , , )가 있다.
④ 사업상위험에는 시장위험과 운영위험과 위치적 위험이 있는데, 이 중에 가장 중요한 위험은 ( )위험이다.
⑤ 수요분석의 실패, 흡수율 분석 실패 등은 (비용상, 사업상, 법률상)위험에 포함되며, 화폐가치의 하락에 따른 금리변동에 따른 차입자의 위험은 (금융상, 사업상, 인풀레이션) 위험에 포함된다.
⑥ 이자율변동에 의하여 부동산 수익률이 변동하는 것을 (이자율, 인풀레이션) 위험에 속하며, 부동산개발기간 동안 개발비용의 변동가능성 때문에 발생하는 위험을 (유동성, 비용) 위험이라 한다.
⑦ 부동산 투자의 위험에 따른 처리방법으로는 ( , , )이 있는데, 이 중에서 현대에서 가장 많이 사용되는 방법으로는 ( )을 주로 사용한다.
⑧ (위험한 투자를 제외하는, 보수적 예측)방법은 무위험에 머무는 투자대안만 찾는 결과를 가져오다 보니 진정한 의미의 투자라고 볼수 없어며, 부동산에는 투자를 할 수가 없다(O, X)
⑨ 보수적 예측방법은 (기대치, 위험)를 최대, 중간, 최소 추계치를 산출하여 최소추계치가 투자자의 바라는 수익률을 만족하면 투자를 하는 방법인데, 이것은 (위험, 수익)을 (최소화, 극대화)는 할 수 있을지는 몰라도 (부의 극대화, 위험의 최소화)는 가져오지는 못한다.
⑩ 위험조정할인율을 사용하는 방식은 요구수익률을 사용하는 방법인데, 시장에서 주어진 위험을 고려하여 투자자가 바라는 수익률을 충족하면 투자대안을 선택하는 방법으로서 이것은 (주관성, 객관성)은 크지만, 부의 극대화를 가져 (올 수 있는, 오지 못하는) (장점, 단점)이 있다.
⑪ 투자수익에 영향을 미치는 요인을 파악하는 투자기법으로 감응도(민감도)분석이 있으며 민감도가 큰 요소일수록 수익의 변동에 미치는 영향이 (크다. 작다.) 민감도분석을 통해 시뮬레이션을 해서 위험을 줄이고 수익을 극대화하는 전략이 필요하다.
4단계: 투자준거: 요구수익률(필수수익률, 외부수익률, 기회비용의 대가)파악 |
① 공식: 요구수익율 = 무위험율 + 위험할증율 (+예상된 인플레율) ㉠ 무위험율(= 순수이율, 안전율, 축척이율) : 위험이 없는 순수 시간의 대가 ⓐ 예: 국공채의 이자율, 정기예금 ⓑ 영향을 주는 요인? 일반경제상황 (예: 저축률, 투자률, 신용상태 등) ㉡ 위험할증율 : 피할 수 없는 위험에 대한 대가(체계적 위험) (⊕: 위험성, 비유동성, 관리난이성, ⊖: 안정성, 가치증가성) 반비례관계- ↓ 비례관계 ↓ ㉢ 위험↑→위험할증률↑→요구수익률↑→부동산 가치↓ ② 적 ⓐ 할인율 대신 사용 이론․과학적 주관성 현대사용 용 ⓑ 위험처리방법에 위험조정할인율사용 O ↑ 많이 함 ⓒ 환원율결정시 조성법에 적용 O ↑ 하지 않음 ③ 모든위험과 수익률은 비례(X), 체계적위험과 수익률은 비례(O) |
[스피드 체킹 및 문제]
문1]다음은 수익률에 대한 설명이다. 다음 내용 대하여 선택을 넣어 보라
① 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률을 (실현수익률, 요구수익률, 내부수익률)이라 하고, 투자로 인해 장래에 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률을 (실현수익률, 요구수익률, 내부수익률)하며, 투자자가 다른 자산에 투자하여 얻을 수 있는 대안적 수익률을 (실현수익률, 요구수익률, 내부수익률)이라 한다.
② 해당 투자에 대한 기회비용으로서의 수익률을 (실현수익률, 요구수익률, 기대수익률)이라 하며, 해당 투자의 수익성을 보여주는 수익률을 (요구수익률, 기대수익률)이라 한다.
문2] 다음 투자에서 위험과 수익에 대한 내용이다. 물음에 답하라
① 자본의 기회비용이 되는 수익률은 (기대수익률, 요구수익률)이며, 투자자가 투자하기 위해서 충족되어야 하는 (최대한, 최소한)의 수익률을 의미한다. 부동산투자에서 예상되는 위험이 클수록 투자자의 요구수익률은 (커진다. 작아진다.) 이는 (무위험률, 위험할증률)이 커지기 때문이다.
② 무위험률이란 국․공채 또는 정기예금의 수익률로서 정확한 의미에서는 (명목상, 실질)적인 수익률을 의미하며, (시간, 위험)의 대가이다.
③ 무위험률이란 순수한 시간의 대가에 대한 개념으로서, 그 수익률은 개별 부동산에 따라 그 크기가 (다르다, 같다)
④ 일반경제상황과 무위험률의 크기는 관계가 (없, 있)으며, 일반적으로 무위험율의 크기에 영향을 주는 요인으로서 화폐의 수급동향, 경기변동, 인플레이션, 신용상태 등을 들수가 있다(O, X)
⑤ 확실성등가는 당해 투자대안과 동일한 수익을 주는 수익률은 (무위험률, 위험할증률)이다.
⑥ 투자자들의 개별적인 위험혐오도와 시장의 무위험률과는 상관관계가 (있다, 없다)
⑦ 투자에 대한 위험혐오도가 개별투자자별로 다를 수 있다.(○, ×)
⑧ 같은 위험도를 갖는 투자대안에 대해 위험회피형이 요구하는 위험대가는 위험선호형에 비해 (높다. 낮다).
⑨ 위험할증률은 개별투자에 대한 위험도를 측정하는데, 이때 위험할증률 속에 포함되는 위험은 체계적 위험 뿐만아니라 비쳬계적 위험도 포함된다.(○, ×)
⑩ 투자에 대한 위험이 크지면, 위험할증률도 (증가, 감소)하며, 따라서 요구수익률도 (증가, 감소)하여 부동산 가치는 (증가, 감소)한다.
⑪ 위험과 요구수익률은 (비례, 반비례)이고 위험과 부동산가치 또는 요구수익률과 부동산가치는 (비례, 반비례)관계이다.
⑫ 위험과 수익은 항상 비례하는 것이 아니라, 위험과 수익이 비례한다는 것은 (체계적 위험, 비체계적 위험)과 수익이 비례함을 의미한다.
⑬ 요구수익률 = ( 률) + ( 률)
=( 률) + ( 률) + ( 률)
⑭ 요구수익률은 투자자 별로 무위험률은 (객관적, 주관적)이며, 위험할증률은 (객관적, 주관적)이기 때문에 (객관성, 주관성)이 (큰, 적)은 편이다
⑮ 장래 기대수익을 현재가치로 환원하는데 할인율 대신 (기대수익률, 요구수익률)을 주로 사용한다.
⑯ 부동산투자시 인플레이션이 발생하면 부동산가치가 상승하므로, 투자의 위험률로서 (요구수익률, 기대수익률)에 예상인플레율이 (할증, 할인)된다.
⑰ 다음과 같은 부동산 투자에 있어 투자자의 요구수익률은 얼마인가?
∙무위험률:연 7% ∙부동산경기침체로 인한 부동산 가치 하락률 감소분:연 -3% ∙예상되는 일반물가상승률:연 5% |
① 7%-3%+5% ② 7%+3%+5%
5단계: 투자결정 |
1. 가치와 균형 1) 기대수익률과 요구수익률 관계 ① 기대수익율 < 요구수익율 : 투자(X) ② 요구수익율 = 기대수익율 :(균형)투자결정 ③ 기대수익율 > 요구수익율 : 투자(O) 예: 기대수익율 > 요구수익율 경우: 투자자들은 투자수요 증가 ⇒ 부동산 시장가치↑⇒그 부동산에 대한 기대수익율은 ↓ ⇒ ②가 될 때 까지 투자를 할 것이다 2) 투자가치와 시장가치 ㉠ 투자가치 < 시장가치 =투자 꺼림 ㉡ 투자가치 > 시장가치 = 투자를 함 |
[스피드 체킹 및 문제]
문1] 가치와 균형에 대하여 투자유무를 파악을 하고자한다 답하시오
① 투자여부의 결정은 요구수익률과 실현수익률을 비교하며, 실현수익률이 크면 투자한다. (○, ×)
② 요구수익률보다 기대수익률이 클 때는 투자를 (기각, 채택)하고, 요구수익률보다 기대수익률이 작을 때는 투자를 (기각, 채택)한다.
③ 실현수익률이 기대수익률보다 작을 경우 투자자는 기꺼이 투자결정을 할 것이다. (○, ×)
④ 요구수익률보다 기대수익률이 클 경우 투자수요가 (감소, 증가)하여, 투자대상부동산의 가치는 (하락, 상승)하므로 (요구수익률, 기대수익률)이 (높, 작)아진다.
⑤ 요구수익률이 기대수익률보다 클 경우 투자수요가 (감소, 증가)하여, 투자대상부동산의 가치는 (하락, 상승)하므로 기대수익률은 (낮아 높아)짐에 따라 요구수익률과 기대수익률이 일치할 때 할당효율적인 시장이 된다. 이를때는 정상이윤만 존재한다.(O, X)
⑥ 대상부동산이 투자자에게 부여하는 주관적 가치는 (투자, 시장)가치이며, 대상부동산이 공개시장에서 가지는 객관적 가치는 (시장, 투자)가치이다
⑦ 합리적인 투자자라면 시장가치보다 투자가치가 (크면, 작으면) 투자를 채택하려 할 것이다.
⑧ 요구수익률이 내부수익률보다 작은 경우에 투자가치가 시장가치보다 작아진다. (○, ×)
문2] 다음은 가치와 균형에 대한 내용이다 답을 찾으시오
어떤 원인에 의하여 기대수익은 1억 2천만원이고 요구수익률은 10%일 때 만약에 이 건물을 10억에 살수 있다 |
① 투자가치는 얼마인가?
② 기대수익률은 얼마인가?
③ 이때 투자자의 투자유무를 파악하고 각각의 수익률과 가치는 얼마인가?
기대수익률( %) [ <, =, > ] 요구수익률( %)
시장가치( 억) [ <, =, > ] 투자가치( 억)
④ 향후에 수요는 (증가, 감소)할 것이며, (시장, 투자)가치는 (증가, 감소)할 것이며, (요구, 기대)수익률은 (증가, 감소)할 것이다
⑤ 종국에는 시장가치는 ( 억)일 때, 기대수익률은 ( %)에서 할당효율적시장이 될 것이다.
문3] 다음과 같이 분석된 투자대안의 투자가치는 얼마인가?
*예상수익 : 4천만원 * 실현수익 : 6천만원 *기대수익률 : 10% * 요구수익률 : 8% |
① 5억 ② 4억 ③ 6억 ④ 7.5억 ⑤ 5.5억
문4] 다음은 가치와 균형에 관련된 내용이다. 가장 올바른 것은?
① 특정 투자안에 대한 위험이 높으면 높을수록 부동산의 투자가치는 상승한다는 것이 일반적이다.
② 특정 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 크다면 부동산수요가 하락하여 가격도 낮아지기 때문에 기대수익률도 하락한다.
③ 특정 부동산의 기대수익률이 요구수익률보다 크다면 부동산의 수요가 증가하여 부동산의 가치가 상승하므로 기대수익률도 점차 증가하게 된다.
④ 특정부동산의 기대수익률은 투자안에 대한 기회비용으로서 장기적으로 기대수익률의 수준에서 부동산 가치가 균형상태를 이룬다.
⑤ 기대수익률보다 요구수익률이 크면 대상 부동산의 수요가 감소함에 따라 기대수익률이 증가되어 요구수익률과 일치하는 선에서 장기균형을 이룬다.
2. 할인현금수지분석(DCF): 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법 (1) 순현가법(NPV법) →많이 쓰인다. ① 의의: 투자에서 산출되는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가의 차 ② 투자결정: 순현가 ≧ 0:투자(O), 순현가<0:투자(X) ④ 요구수익률이 할인률로 쓰인다. (2) 내부수익율법(IRR법, 투자의 한계효율) → 계산 복잡하고, 수작업 어렵다. ① 의의: 장래 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같도록 만드는 할인율로서 ‘순현가=0'으로 만드는 할인율 ② 투자유무판단 요구수익률>내부수익률: 투자(X) 요구수익률≦내부수익률: 투자(O) (3) 수익성지수법 ① 의의: 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가의 현재가치합을 나눈것 ③ 투자유무: 수익성지수 > 1 ⇒ 투자(O), 수익성지수 < 1⇒투자(X) |
참고] 순현가와 내부수익률의 계산방식
기간 |
현금수지 |
할인률 : 14% |
할인율 : 15% |
현가계수 현재가치 |
현가계수 현재가치 | ||
0 1 2 3 4 5 |
-2,500 500 800 900 400 1,200 |
1.00000 -2,500 0.87719 438 0.76947 615 0.67497 607 0.59208 236 0.51937 623 |
1.00000 -2,500 0.86957 434 0.75614 604 0.65752 591 0.57175 228 0.49718 595 |
순현가 |
|
|
|
내부수익률 = 14% + 1% × NPV(14%) / [NPV(14%) - NPV(15%)]
= 14% + 1% × 19.0 / [19.0 - (-47.0)] = 14.28%
[스피드체킹 및 문제]
문1] 다음은 할인현금수지분석에 대한 설명이다 다음 내용 대하여 O, X와 ( )를 넣어 보라
① 다음은 할인현금수지(DCF)분석의 절차를 순서되로 나열하시오
㉠ 추계된 현금수지에 대한 위험을 평가 ㉡ 예상수입과 예상지출의 추계(장래의 현금수지의 예측) ㉢ 투자결정:순현가, 내부수익률법 ㉣ 위험조정할인율(요구수익률)을 결정 순서: ⇒ ⇒ ⇒ |
② 할인현금수지분석법이란 대상부동산에서 예상되는 미래 수익과 지출을 구하고 이를 (요구수익률, 기대수익률)로 할인해서 미래수익의 (현재가치, 미래가치)가 투자금액의 현재가치 보다 (작으면, 크면) 투자하는 방법이다. 미래수익의 현재가치가 비용의 현재가치 보다 크면 순현가는 0보다 (크고, 작고) 내부수익률은 요구수익률 보다 (크다. 작다.)
③ 순현가란 현금유입의 (미래가치, 현재가치)에서 투자금액의 현재가치를 (공제한, 가산한) 값이며, 할인률은 (요구수익률, 내부수익률)이다. 순현가가 (0보다 크면, 1보다 크면) 투자한다.
④ 내부수익률은 예상되는 현금유입의 (미래가치, 현재가치)와 투자금액의 현재가치를 (같게하는, 크게 하는) 할인률이며 순현가를 (0이 되게, 0보다 크게) 하는 할인률이다.
⑤ 수익성지수는 예상되는 현금유입의 (미래가치, 현재가치)를 현금유출의 현재가치로 (나눈, 뺀) 값이며 이 수치가 (0보다 크면, 1보다 크면) 투자한다.
⑥ 미래수익의 현재가치와 비용의 현재가치를 같도록 하는 수익률은 (요구수익률, 내부수익률)이다.
⑦ 현금유입의 현가와 현금유출의 현가의 차액을 (순영업소득=순수익, 순현가)이라 한다.
⑧ 순현가법에 의하면, 순현가가 영(0) (이상, 이하)이면 합리적 투자대안으로 채택할 수 있다. 이때 내부수익률법에 의하면, 순현가가 영(0) 이상이면, 그 할인률은 내부수익률이 된다. (○, ×)
⑨ 순현가법이란 보유기간동안의 (세전, 세후)현금수지의 (미래가치, 현재가치)에 (세전, 세후) 지분복귀액의 (미래가치, 현재가치)를 더하고 투자금액을 (더해서, 빼서) 그 결과가 (0이상, 1이상)되면 투자하는 방법이다.
문2] 다음은 순현가법과 내부수익률법의 비교에 대한 내용이다 물음에 답하시오
① 순현가법이나 내부수익률법 모두 재투자를 고려하는데 재투자율은 (같다. 다르다.) 순현가법의 재투자율은 (요구수익률, 내부수익률)이고 내부수익률법은 재투자율로 내부수익률을 사용한다. 따라서 우선순위 결정에 있어 선호되는 것은 (순현가법, 내부수익률법)이다.
② 순현가가 “+” 또는 “0”보다 크다는 의미는 투자자의 요구수익률을 (충족하지 못한다, 충족하고도 남는다)는 의미이며, 이때 (투자자에게 반드시 (초과이윤, 정상이윤, 손실)을 본다는 의미가 된다.
③ 순현가가 “0”이란 의미는 투자자의 정상이윤만 존재한다는 의미이다.(O, X)
④ 투자대안들의 선택에 있어 우선순위를 결정할 때 부를 극대화하기 위해서는 (순현가법, 내부수익률법)으로 선택한다. 또한, 여러 투자안에 대하여 부의 극대화를 위한 최적조합의 결합은 ( 순현가, 내부수익률)은 가능하지만, (순현가, 내부수익률)은 반드시 그러한 것은 아니다.
⑤ 현금흐름 양상에 따라 투자안의 내부수익률이 “0 또는 2이상” 존재하는 경우 어떤 내부수익률과 요구수익률을 비교할 것인지가 판단이 서지 아니하기 때문에 투자가 불가능하다. 또 내부수익률이 “-”가 존재할 수도 있다.(O, X)
⑥ 동일한 투자대상에 두 이상의 내부수익률이 동시에 생길 경우에는 보통내부수익률이 큰 것을 의사결정의 준거로 삼는다(O, X)
⑦ 상호배타적인 투자대안에서는 보통내부수익률이 큰 것을 의사결정의 준거로 삼는다(O, X)
⑧ 내부수익률은 순현가가(+)인 할인률과 (-)인 할인률을 1% 사이로 구해 놓고, 보간법으로 근사치를 구한다(O, X)
⑨ 요구수익률이 기간에 따라 달라 질 경우 내부수익률을 사용하여 투자안을 평가하자면 어느 내부수익률과 비교 할 것인가 문제가 발생하는 반면에 순현가법에서는 투자안의 투자유무를 판단할수 있는 장점이 있다(O, X)
⑩ 일반적으로 순현가법이 내부수익률보다 투자 준거로서 우수하지만, 그러나 적절한 할인율을 알지 못할 경우에는 내부수익률이 보다 빈번하게 사용되는 경우가 많다
문3] 다음은 투자대안들 중에 투자선택의 우선순위 결정하고자 한다. 가용자금이 1억원이 있는 경우에 투자안들 중에 최적의 조합은 무었인가?
투자대안 |
필요자금 |
순현가(8%) |
내부수익률 |
수익성지수 |
A B C D |
5,000만원 8,000만원 3,500만원 4,500만원 |
1,000만원 1,400만원 800만원 900만원 |
18.1% 15.3% 19.5% 17.8% |
1.0 1.4 1.5 1.8 |
3. 어림셈법과 비율분석법
■영업수지계산방법 승수법 수익율법 PGI(잠재총수익, 가능조소득) - 공실 및 불량부채에 대한 충당금 + 기타소득( 주차료, 자판기수입 등) EGI(유효총수익, 유효조소득)………………… 조소득승수법 - 영업경비(기타 필요제경비) NOI(순수익, 순영업소득) ……………… 순소득승수법 종합환원율 - 저당지불액 BTCF(세전현금수지)………………………… 세전현금수지승수법 지분배당율 - 영업소득세 ATCF(세후현금수지)………………………… 세후현금수지승수법 세후수익율 |
순영업소득+대손충당금-이자지급분-감가상각액=과세소득×세율=영업소득세 |
[스피드체킹 및 문제]
문1] 다음은 영업수지계산과 어림셈법 및 비율분석법에 대한 설명이다 물음에 답하시오
① 순소득승수는 순영업소득에 대한 (총투자액, 지분투자액)의 값이다.
② 자본회수기간은 (조소득승수, 순소득승수)이며, 자본회수기간보다 목표회수기간이 더 (긴, 짧은)것이 투자대안으로서 좋다.
③ 세전현금수지승수는 세전현금수지 대비 (총투자액, 지분투자액)의 값이다.
④ 부동산의 가치산정에 있어 영업(운영)경비를 고려하지 않는 승수는 (조소득승수, 순소득승수)이다.
⑤ 종합자본환원률은 (총투자액, 지분투자액) 대비 순영업소득의 비율이다.
⑥ 지분배당률은 지분투자액 대비 (순영업소득, 세전현금수지, 세후현금수지)의 비율이다. 또한 지분(배당, 수익)률은 한해동안의 수익(소득)을 근거하며, 지분(배당, 수익)률은 여러해동안의 수익(소득)을 근거한다.
⑦ (대부, 부채)비율은 부동산의 가치 대비 융자액의 비율이며 (대부, 부채)비율은 지분투자 대비 융자액의 비율을 말한다. 대부비율은 (낮아. 높아)질수록 지레대효과는 (크, 작아)지지만, (금융상, 인플레이션)위험은 높아진다.
⑧ 대부비율이 높아질수록 부채비율도 (동일하게, 더 크게) 증가 하며, 대부비율은 100%이상 초과할수 (있, 없)지만, 부채비율의 최대크기는 (100%, 무한대)로 증가할 수 있다.
⑨ 부채감당률이란 부채서비스액에 대한 (순영업소득, 조소득)의 값으로 1보다 작은 경우 채무불이행이 발생할 가능성이 (크다. 작다.) 사업안의 부채감당률이 높으면 사업성은 (크고, 작고) 위험도가 커질수록 저당대출자가 고려하는 부채감당률은 (커진다. 작아진다.)
⑩ 채무불이행률은 영업경비와 부채서비스액이 유효조소득에서 차지하는 비율로써 비율이 클수록 채무불이행의 가능성이 커진다(O, X)
문2] 비율분석법과 어림셈법의 특징에 대한 설명이다. 내용중에 틀린 것은?
① 한 가지 방법에 의해 계산된 척도를 다른 방법에 의해 계산된 척도와 직접 비교 하기가 어렵다는 점이 있다.
② 화폐의 시간가치를 고려하지만 동일한 투자대안이라도 사용하는 지표에 따라 결과가 달라진다.
③ 부동산 보유기간 중 현금수지의 변동이 심할수록 적절하지 않은 준거이다.
⑤ 비율 자체로는 판단 준거로 부족하다. 투자자의 목적이 다를 수 있기 때문이다.
문3] 아래의 내용을 보고 답을 하시오
유효조소득: 1억원, 영업경비: 4,000만원, 저당대부액: 5,000만원, 저당상수와 지분배당률: 0.5 소득세: 1,000만원 |
① 세전현금수지? ② 지분투자액 ?
③ 총투자액? ④ 자본회수기간?
문3] 단순회수기간법으로 다음 부동산 투자안들의 타당성을 분석한 결과 가장 타당한 것은? (단, 현금흐름은 기간중에 균등하게 발생한다고 가정)
기간 |
투자안별 현금흐름(단위:만원) | ||||
A |
B |
C |
D |
E | |
현재 |
-500 |
-700 |
-600 |
-800 |
-900 |
1년 |
100 |
200 |
200 |
200 |
100 |
2년 |
300 |
300 |
100 |
100 |
200 |
3년 |
200 |
100 |
300 |
300 |
200 |
4년 |
100 |
100 |
200 |
400 |
300 |
① A ② B
③ C ④ D
⑤ E
문4] 지분투자액(5,000원), 가능총소득(2,000원), 공실 및 불량부채허용액(200원), 기타소득(100원), 영업경비(900원), 부채서비스액(500원) 일 때 투자자의 지분배당률은 얼마인가?
문5] 다음과 같은 조건 하에 있는 수익성 건물의 세후현금수지를 계산하면?
① 1층당 임대료(10,000원) ② 임대층수(10층) ③ 공실 및 대손손실 충당금(예상총소득의 5%) ④ 기타소득(3,000원) ⑤ 영업경비(28,000원) ⑥ 부채서비스액(12,000원) ⑦ 영업소득세(5000원) |
문6] 다음 자료로 순영업소득을 구하면 얼마인가?
영업소득세 = 1,000만원 영업소득세율 = 20% 부채서비액 = 500만원 감가상각비 = 700만원 자본비 지출액 = 600만원 |
참고: 화폐의 시간가치 |
문1] 다음은 화폐의 시간가치의 내용이다 ( )을 채우시오
미래가치 |
일시불의 미래가치 = 일시불 X 일시불의 내가계수 |
연금의 미래가치 = 연금 X 연금의 내가계수 | |
매년불입액 = 적금총액 X 감채기금계수 | |
현재가치 |
일시불의 현재가치 = 일시불 X 일시불의 현가계수 |
연금의 현재가치 = 연금 X 연금의 현가계수 미상환잔금 = 원리금상환액 X ( )(잔여기간) | |
저당지불액(원금+이자) = 원금총액 X ( ) | |
역수관계 |
일시불의 내가계수 ↔( ) 연금의 내가계수 ↔ ( ) 연금의 현가계수 ↔ ( ) |
문2] 스피드체킹
① 현재가치 개념의 금융계수는 일시불의 현재가치, 연금의 현재가치, (저당상수, 감채기금계수)가 있다. 부채서비스액 = 원금총액 X 저당상수이며, 저당상수는 연금의 (현가계수, 내가계수)의 역수이다. 부채서비스액은 이자상환분과 원금상환분을 포함하고, 이자상환분은 저당투자자의 (수익, 원금회수)이며, 원금상환분은 저당투자자의 원금회수를 의미한다.
② 현재 1원이 수익률 r%일 때 n년 후의 금액을 의미하는 것은 (일시불의 내가계수, 연금의 내가계수)이며, 매기 1원이 할인률 r%일때 현재금액을 의미하는 것은 (일시불의 현가계수, 연금의 현가계수)이다.
③ n년 후 1원을 달성하기 위해 수익률 r%로 매기에 적립할 금액을 계산할때는 1원 X (감채기금계수, 연금의 내가계수)이다.
④ 미상환잔금계산은 매기의 원리금상환액 X (연금의 현가계수, 저당상수)이다. 여기서 기간은 (전기간, 잔여기간)이다.
⑤ 감채기금계수는 (연금의 현가계수, 연금의 내가계수)의 역수이고 일시불의 현가계수는 (일시불의 내가계수, 저당상수)의 역수이다.
* 다음의 자본환원계수를 보고 답을 하시오(문4 - 6)
기간 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
일시불의 내가계수 |
연 금 의 내가계수 |
감채기금 계수 |
일시불의 현가계수 |
연 금 의 현가계수 |
저당상수 |
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 |
1.10 1.21 1.33 1.46 1.61 1.77 1.94 2.14 2.35 2.59 |
1.00 2.10 3.31 4.65 6.10 7.71 9.48 11.43 13.57 15.93 |
1.00 .47 .30 .21 .16 .12 .10 .08 .07 .06 |
.90 .82 .75 .68 .62 .56 .51 .46 .42 .38 |
.90 1.73 2.48 3.16 3.79 4.35 4.86 5.33 5.75 6.14 |
1.10 .57 .40 .31 .26 .22 .20 .18 .17 .16 |
(단, 이자율은 연 10%이다. 그리고 각종의 내가 및 현가계수율은 다음과같다.
문4] 주어진 문제에 값을 구하시오.
1) 매년 1억씩 10년간 저축하여 10년 후에 차고자 한다. 10년후의 금액은 얼마 될 것인가?
2) 10년후의 10억이 현재 얼마의 가치가 있는가?
3) 10년후에 10억을 만들기 위하여 매년 얼마씩 저축할 것인가?
문5] 5년 후 대상부동산의 가치는 30% 상승할 것으로 예상된다. 그렇다면, 대상부동산의 가치는 매년 몇 % 상승하는 셈이 되는가?(단, 복리개념을 적용하고 할인율은 10%이다)
① 30%/5
② 30% × 감채기금계수(10%, 5년)
③ 30%/저당상수(10%, 5년)
④ 연금의 내가계수(30%, 5년)
⑤ 일시불 내가계수(30%, 5년)
문6] 다음은 10년간 매년 원리금균등상환조건으로 연리 10%, 대출 1억원을 받은 경우이다. 이때 ㉠매년의 원리금 상환금액과 ㉡ 6년경과후에 대출금의 미상환잔금 또한 잔금비율을 확인하고자 한다. 내용 중 옳게 표현한 것은?
|
㉠ 매년 원리금 상환액 |
㉡ 미상환잔금액 |
잔금비율 |
① |
1.6억 |
6.96억 |
|
② |
1.6억 |
5.056억 |
|
③ |
2억 |
7.44억 |
|
④ |
2억 |
6.32억 |
|
⑤ |
1.8억 |
6.85억 |
문7] 15년간 매월 원리금균등상환 조건으로 연리 10%, 5,000만원을 융자받은 경우, 5년 후 융자잔고를 계산하기 위한 잔금비율은? (단, 10% 월복리로 연금의 현가계수는 5년 47.06537, 10년 75.67116, 15년 93.05744)
① 75.67116÷47.06537 ② 47.06537÷75.67116
③ 93.05744÷75.67116 ④ 47.06537÷93.05744
⑤ 75.67116÷93.05744
* 부동산 금융론
핵심1] 금융용어와 기초 개념
*주의: 부동산금융의 구분 1) 지분금융: Sydicate(소구좌방식), Project financing, REIT's 2) 부채금융: 저당금융, 신탁증서금융 |
1. 부동산 금융
① 일정한 자금을 확보하여 그것을 무주택서민과 건설업자에게 (장기, 단기), (고율, 저리)로 대출을 해줌으로써 주택공급확대와 주택구입을 용이하도록 하는 일종의 (일반, 특수)금융의 성격을 띠고 있다.
② 이에는 주택의 생산․공급을 용이하게는 주택(개발, 소비)금융과 주택구입을 용이하게 하는 주택(개발, 소비)금융이 있다.
2. 부동산금융의 원칙
① 자금의 확보 : 정부재정, 민간자금의 적극 유치 ② 대출금리 : 장기 저리로 융자 ③ 부동산 대출채권의 유동화 ④ 채권보전 : 개인상대 장기대출 → 상환에 따른 신용보완책이 필요 |
3. 저당의 종류
저당의 종류에서 개발금융에 속하는 것은 (재래적, 정부지원저당, 건축대부가 있고 소비금융에 속하는 것은 (재래적, 정부지원저당, 건축대부)가 있다.
① (재래적, 정부지원저당, 건축대부)은 금융기관에서 일반대출자를 상대로 담보부동산의 가치와 차입자의 신용상태를 분석 후에 대출해주는 것으로서 정부보증프로그램보다 대부기간은 (짧고, 길고) 부동산 가치에 대한 대부비율은 (높다. 낮다)
② (재래적, 정부지원저당, 건축대부)은 채무자가 채무를 불이행하거나 파산한 경우에 정부가 그 손해에 대하여 보상을 보증해 주는 제도로서 대출기관이 안고 있는 위험을 실제적으로 제거해 준다
③ (재래적, 정부지원저당, 건축대부)은 소비금융보다도 위험이 (높, 낮)아 이자율도 (높, 낮)고 상환기간도 (단기, 장기)이고 대출액도 (일시불, 사업의 진행에 따라 조금씩) 해준다.
♣ 용어정리 1) 무주택서민의 주거비부담을 줄이기 위한 저당은 (현재, 미래, 현재+미래) 주택을 담보로 저당을 설정하여 주택을 사기 위한 저당을 (매수금 저당, 저당 유동화)이라한다. 2) 저당권을 그 자체를 하나의 상품으로 만들어 유통되게하는 것을 (저당권, 저당채권)의 유동화라 한다. 즉, 부동산저당권을 다시 유통시켜 신용창조의 수단으로 활용하는 것을 말한다. 3) (저당권, 저당채권)의 유동화란 당초 부동산자금융자를 한 기관 이외에 다른 기관을 부동산저당채권에 투자케 하여 (직접적, 간접적)으로 자금이 부동산 부문으로 흘러들어오게 한다. 4) (콜방어, 저당 풀)은 일종의 묶음으로써, 특징과 성격이 비슷한 여러 가지 저당들을 묶어서 특정한 저당증서묶음으로 만들고, 이러한 저당증서묶음을 담보로 새로운 증권을 만들어 내는 것으로서 이 경우 인플레이션위험과 조기상환위험을 (증가, 감소)시키는 효과가 있다 또한 작성기관은 (1, 2, 1+2)차 대출기관이며, 이는 개별저당보다 채권 수익률이 약간 떨어진다. 5) 콜방어는 (투자자, 대출기관, 차입자)가 조기상환의 위험을 방어해주는 것이다. 6) 조기상환 시기는 저당이자율이 시장이자율보다 (큰, 작은)에 하는 것이 유리하다. 7) SPC(Special Purpose Company)는 채권을 발행하는 회사가 실체는 (없고, 있고) 명목상회사(Paper Company)로서 주로 (MBS, ABS, CR-REIT's, 자기관리-REIT's) 등을 발행할 때 존재하는 회사이다. |
핵심 2] 저당 유동화 제도
1. 저당이 유동화의 전제조건
1) 다음은 이자율이 적은것부터 큰 순서대로 나열하시오
① 대출금리 ② 채권금리 ③ 정기예금금리 |
2) 저당유동화에서 가장 중요한 것은 (차입자, 대출기관, 투자자)의 구매력을 충족시켜 주어야하는데, 이때 저당수익율이 투자자의 요구수익율을 만족시킬 수 있어야 하고, 채권의 위험을 감소하기 위하여 주택대출 상품과 대출심사 기준을 표준화하는 것이 필요하다. (O. X)
2. 저당 유동화제도의 구조 및 효과
구조 |
1차저당시장 |
저당권이 형성되는 시장(차입자 - 1차 대출기관) |
2차저당시장 |
① 대출기관과 다른투자자들 사이에 설정된 저당을 사고 파는 시장 ② 2차 저당시장은 저당의 유동화에 결정적인 역할을 하고 있다 ③ 2차시장은 저당대부를 받은 원래 저당 차입자와 아무런 직접적인 관련이 없다 | |
효과 |
1) 화폐의 유통속도↑→ 유동성위험↓, 이자율↓→부동산 금융확대 →유효수요증대, 금융산업의 발달, 국민의 투자기회 증대 2) 차입자입장: 수요자는 집구입기회확대, 건축업자는 주택량의 증가현상 3) 대출기관입장 ① 1, 2 차대출기관은 포트포리오 ② 한정된 자원에서 대출재원의 확대 ③ 1차 대출기관은 자금조달을 직접매각 또는 현금화하여 한다 4) 투자자⇒ 다양한 종류의 금융상품을 선택함으로써 투자수익증대를 도모 가능 자본시장이 침체되어 있을 때, 자금흐름 왜곡방지가능함 |
1) 주택자금 차입자와 1차 대출기관으로 구성되는 시장은 (1차, 2차) 저당시장이며, (저당권, 채권)이 형성된다. 자산보유자와 채권에 투자하려는 투자자로 구성되는 시장은 (1차, 2차) 저당시장이라고 하며, (1차, 2차) 저당시장의 존재로 채권이 유동화될 수 있다.
2) 2차 저당시장의 채권의 수익률은 1차 저당시장의 저당권의 수익률 보다 (낮다. 높다.)
3) 1차 저당시장의 저당권과 2차 저당시장의 채권은 직접적 관련은 (있다. 없다)
4) 투자가 계속될 때 단기자금을 장기자금으로 대체하는 효과를 가져오며 국민경제적으로도 부동산부문에 대하여 자금배분을 촉진하게 하는 효과가 있다 (O, X)
5) 저당이 유동화됨으로써, 대출자인 금융기관은 (한정된, 많은) 금융재원으로 (한정된, 많은) 자금수요자에게 필요한 자금을 공급할 수 있다. 이론상 무한 대출도 가능하다(O, X)
6) 저당의 유동화는 주식시장과 같은 다른 자본시장이 침체되어 있을 때, 자금 흐름의 왜곡을 막을 수 있는 유용한 제도적 장치가 되고 있다.(O, X)
7) 1차 대출기관이 자금을 조달 받을 수 있는 곳은 (2차대출기관, 투자자, 저축성 예금)등이 있다.
8) 저당유동화의 결정적인 역할을 하는 것은 (1차, 2차)대출기관이며, 2차시장은 저당대부를 받은 원래 저당 차입자와 아무런 직접적인 관련이 없다.(O, X)
9) 저당의 유동화를 한 결과 화폐의 유통속도가 (빨라, 늦어)지고, 유동성위험이 (감소, 증가)되고, 대출금리의 (상승, 인하)로 부동산금융(확대, 축소)와 유효수요(증가, 감소), 금융산업의 발달과 국민의 투자기회의 증가를 가져올 수가 있다.
10) 저당증권의 발행은 (1차 대출기관, 2차 대출기관, 전문회사)가 발행한다.
11) 차입자는 주택자금을 손쉽게 대출 받을 수 있다. 즉, 건축업자는 주택량을 (증가, 감소)하고 수요자의 대출확대로 인한 유효수요 (확대, 감소)에 따른 주거안정과 1가구1주택을 실현할 수 있는 장점이 있다.
12) 대출기관은 유동화가 되어짐에 따라 나타난 특징 중 바르게 설명된 것은?
① 한정된 재원에서 대출재원의 확대가 가능하지만 차입자에게 대출을 무한정 해줄 수는 없다.
② 자금을 저축성 단기자금을 채권이란 장기자금의 전환효과가 있는 것은 아니다.
③ 모저당이 고정이자율이면 증권도 고정이자율을 발행한다.
④ 저당(채)권을 1차대출기관은 포트폴리오가 가능하지만, 2차대출기관은 포트폴리오가 불가능하다.
⑤ 유동화로 각종 위험, 즉 유동성 위험, 금리위험, 재원조달한계, 자금수급불균형의 위험 등은 감소 또는 제거 할 수 있지만, 채무불이행의 위험은 차입자와 대출자가 위험을 회피할 수가 있다.
13) 2차 저당시장의 기대효과가 아닌 것은?
① 일반금융기관의 주택금융취급을 유도하여 주택금융기반을 확대할 수 있다.
② 저당대출채권의 매매 유통규모를 조절함으로써 주택경기를 조절할 수 있게 된다.
③ 주택자금대출은 장기이므로 이에 따른 유동성 위험과 금리변동에 따른 금리위험이 증가된다.
④ 투자자는 수익성과 안전성이 높은 새로운 장기투자기회를 가지게 되어 자산운용에 있어서 선택의 범위가 넓어진다.
⑤ 소비자는 주택자금차입 기회가 확대되고 주택가격에 대한 대출비율이 높아짐으로써 주택구입이 한결 쉬워질 것이다.
핵심 3] 부동산 증권
1. 부동산 증권(real estate secururities)의 종류
부동산증권에는 지분증권과 부채증권으로 나눌 수 있다. 이때 지분증권의 예로는 (뮤추얼펀드와 REIT's, ABS와 MBS)가 있고 부채증권의 예로는 (뮤추얼펀드와 REIT's, ABS와 MBS)가 있다.
2 주택저당담보부증권(채권)(MBS: Mortgage-Backed Securities)
(1) 주택담보부증권(MBS) 흐름에 대한 내용
① MBS를 발행할 수 있는 기관은 (1차, 2차, 전문기관)이 있다.
② 모저당(母抵當)이 비록 고정이자율이었다고 할지라도 저당담보증권은 고정이자율 또는 가변이자율로도 발행 할 수도 있나, 한 개의 저당을 하나의 저당 담보증권으로만 발행할 수도 있다(O, X)
이는 차입자와 저당담보증권은 (직접적, 아무런) 관련이 없다.
③ MBS는 차입자가 채무불이행을 하더라도 투자자는 매기간마다 원금과 이자를 보장 받는다 (O, X)
④ 저당담보를 샀을 경우 투자자의 수익은 개별저당을 직접 산 경우보다 약간 (떨어진다. 상승한다). 저당담보증권은 지급이 보증되며 시장에서 쉽게 유동화될 수 있는 장점이 있다.
⑤ 중개유동화기구의 성격인 한국주택금융회사는 (1차 대출기관, 2차 대출기관)의 역할을 하므로 (자금차입자에게 직접 대출한다. 자금을 공급한다.)
⑥ 주택저당채권유동화에 유동화중개기구의 개입으로 공신력이 높아지게 되어 자금조달비용을(높인다. 낮춘다.)
⑦ 부동산의 증권화에서 중요한 것은 (자산보유자의 신용이다. 자산의 현금흐름이다.)
⑧ 부동산을 증권화(지분금융)해서 자금을 확보하는 경우 그 자금은 대차대조표상에 부채로 (기록된다. 기록되지 않는다.) 이를 (부외금융, 비소구금융)이라한다.
⑨ 채권이 유동화되기 위해서는 채권의 수익률이 투자자의 요구수익률 보다 (커야, 작아야)한다.
2) 저당담보증권의 형태( 종류: 무기명형, 등록형, 장부기입형)
① (등록형, 무기명형)은 소유자의 증서상의 이름 주소를 명시되어 있지 않는 형태로 매매하는 방식으로 증권증서를 소유한 사람이 소유자가 되는 형태이다
② (등록형, 장부기입형)은 등록사무소에 현재소유자의 주소나 이름 등이 등록을 필하고 그 증서를 가지고 있는 사람이 소유자만이 원금이나 이자를 지급받을 수 있는 형태이다.
3) 주택저당 담보부채권(MBS)의 종류(MBB, MPTB, MPTS, PC, CMO 등)
종 류 |
|
위험 |
연대보증인 신용등급 |
수익률 |
초과담보 |
콜방어 |
① MBB |
채권형 |
발행기관 |
필요함 |
적음 |
필요함 |
가능 |
② MPTB |
채권, 지분형 |
원금: 발행기관 이자: 투자자 |
필요함 |
약간 높음 |
필요함 |
X |
③ MPTS |
지분형 |
투자자 |
필요없음 |
가장 높음 |
필요없음 |
X |
- 채권수명: MBB > CMO > MPTB > MPTS - 채권액: MPTS> MPTB > MBB - 투자자의 위험: MPTS > MPTB > MBB - 콜방어: CMO 와 MBB - MBB + MPTS 성격 = MPTB 와 CMO ④ 저당담보부 채권(Collateralized Mortgage Obligation : CMO)
|
문제1] 주택담보부채권(MBS)의 종류에 대한 내용이다. 다음 물음에 답을 하시오
① MBB(Mortgage Backed Bond)는 (채권형, 지분형) MBS로 주택저당 담보부채권의 집합물을 담보로 하여 (발행기관, 투자자)의 신용으로 발행하는 담보채권이다. 이 경우는 위험(만기전변제위험, 이자율위험, 채무불이행위험)이 (발행기관, 투자자)에 집중되어 유동성이 (떨어지며, 올라가며), MBB 액면가 이상의 초과 담보가 필요(하다. 없다)
② 이체증권(Mortgage Pass-Through Security : MPTS)은 (채권, 지분, 채권지분혼합)형 MBS로 관련 위험(만기전변제위험, 이자율위험, 채무불이행위험)이 (투자자, 발행기관)에 이전되는 주택저당 담보부채권으로, 발행기관의 초과담보 제공이 필요 (하다, 없다)
③ 저당직불채권(Mortgage Pay-Through Bond : MPTB)은 (채권, 지분, 채권․지분 혼합)형 MBS를 발행기관이 MPTS를 담보로 하여 채권을 발행하면서 MBB보다 (작은, 큰) 규모의 초과담보물이 필요하다.
④ 참여증서(PC)는 담보가 되는 모저당을 MBS의 형태로 여러 사람이 공동 소유한다는 의미이다. 그러나 여러 기관이 공동으로 채권을 발행하는 것은 아니다.(O, X)
⑤ 저당채권의 총발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 종류에 따라 분류된 그룹별 상환기간 순서에 의해서 연속적으로 이자와 원금상환이 이루어지는 MBS를 (MB, PC, CMO)라 한다.
⑥ 저당채권의 총발행액을 몇 개의 그룹으로 배분한 후, 종류에 따라 분류된 그룹을 가지고 (트렌치, 역연금저당)이라한다. 이에는 유형이 A형과 B형과 Z형이 있는데, 만기시에 일시불로 원금과 이자를 받는 조건의 채권이 포함된 것을 (A, B, Z)형 트렌치라 한다.
⑦ 참여증서는 모저당을 저당풀로 발행해야한다.(O, X) 그러나 CMO는 모저당을 개별저당 또는 저당풀로도 발행할 수 있다.(O, X)
⑧ 투자자의 위험도 크고 수익률도 큰 순서대로 나열하여라
㉠ MBB ㉡ MPTB ㉢ MPTS |
⑨ 저당권과 원리금수취권이 각각 보유자는 구분하여라
|
MBB |
MPTS |
MPTB |
CMO |
저당권 |
|
|
|
|
원리금수취권 |
|
|
|
|
⑩ MBS중 가장 발전된 유형으로 기간과 이자율을 다양화한 금융상품은 (MBB, CMO)이다.
⑪ (MBB, CMO)는 MBB와 MPTS성격을 동시에 가지고 있으며, 콜방어가 가능한 상품은 (MBB, MPTS, MPTB, CMO)가 있다.
⑫ 부외금융이 가능한 상품은 (MBB, MPTS, MPTB, CMO)가 있다. 부외금융인 상품은 기업의 신용도가 좋아진다는 장점이 있다.
문2] 다음 중 저당대출의 증권화과정을 설명한 것으로 올바르지 않은 것은?
① 차입자는 주택자금대출기관에 저당채권(Mortgage)을 설정하고 대출을 받는다.
② 주택자금대출기관은 저당대출담보부증권(MBB)을 투자자에게 발행하고 자금을 공급받아 유동화를 확보한다.
③ 차입자는 주택자금대출기관에 원리금을 상환한다.
④ 주택자금대출기관이 저당대출담보부증권을 발행한 경우 원리금을 투자자에게 이체를 한다.
⑤ 차입자는 투자자에게 저당대출담보부증권을 직접 발행하여 대출을 받는다.
<저당담보증권의 종류와 특성>
|
MBB |
MPTs |
MPTB |
CMO |
① 이자지급에 따른 증권종류 |
부채 |
지분 |
부채 |
부채 |
② 증권단계 |
하나 |
하나 |
하나 |
다수 |
③ 원금이체 |
없음 |
직접 |
직접 |
우선순위 |
④ 만기전변제에 대한 책임 |
발행기관 |
투자자 |
투자자 |
투자자 |
⑤ 초과담보 설정 |
예 |
아니오 |
예 |
아니오 |
⑥ 초과담에 대한 시장가치 조사 |
예 |
해당없음 |
아니오 |
아니오 |
⑦ 신용등급 우수 |
예 |
아니오 |
예 |
아니오 |
⑧ 알 수 있는 만기 |
예 |
아니오 |
아니오 |
아니오 |
⑨ 대차대조표 외 금융가능성 |
아니오 |
예 |
아니오 |
예 |
핵심 4] 부동산저당대출방법
방 식 |
|
1) 고정금리저당
특징: 인플레이에 대처 못함 |
① 원금균등상환 : 대출기간 동안 원금은 동일함 부체서비스액은 점점 감소함 |
② 원리금균등상환: 대출기간 원리금(부채서비스액) 동일함 초기원리금상환분 크기: 원금균등 >원리금균등 >체증식상환 (= 채무불이행 위험) | |
③ 체증식상환(GPM): 초기상환액이 적고 시간이 갈수록 증가 젊은계층이 유리, 부(-)의 상환발생. | |
2)변동금리저당 특징:인플레이 감응지수작성 |
① 가변이자율저당: 인플레이 발생시 일정기간마다 금리변동 인플레이변동이 심한 경우 즉각 대처를 못함 |
② 조정이자율저당: 인플레변동 즉시 금리변동을 둠 재량권이 대출자에게 많이 부여됨 | |
3)재협상이자율조정 |
이자율이 일정기간마다 차입자와 대출자의 재협상에 의해 결정 |
4)가격수준조정저당 |
인플레발생에 따라 가격(잔금)을 조정(O), 이자율 조정 (×) |
문1] 주어진 지문에 대하여 선택을 하시오
1) 이자율은 항상 (융자잔고, 원금)에 적용된다.
2) 인플레이션이 발생하면 상대적으로 (대출자, 차입자)가 손해를 보며, 디플레이션 발생시 (대출자, 차입자)가 손해를 본다.
3) 대출기관측면에서 볼 때 고정이자율 저당시 인플레가 발생하면 인플레율만큼 명목이자율은 (상승, 하락)한다. 명목이자율은 인플레율에 의해서 결정되는데 실질이자율에서 인플레율을 (뺀다. 더한다.) 따라서 대출기관은 인플레 위험을 줄이기 위해 (고정이자율, 변동이자율)을 선호한다.
4) 차입자가 조기상환하는 것이 유리한 때는 시장의 이자율이 (하락, 상승)할 때이다.
5) 인플레위험을 차입자에게 전가할 수 있는 방식은 (고정이자율, 변동이자율)이다. 따라서 초기이자율은 고정이자율이 변동이자율에 비해 (높다. 낮다.) 그 이유는 고정이자율은 인플레 위험에 대처할 수 없기 때문이다. 즉, 변동금리는 (차입자, 대출자)가 금리위험을 부담하기 때문이다.
6) 인플레이션이 발생하여도 이자율이 변동하는 방식은 (고정금리저당방식, 재협상이자율조정방식, 가격수준조정방식)이 있다.
7) 변동이자율은 인플레 감응지수에 따라 이자율을 조정하는 형태인데 가변이자율과 조정이자율은 인플레 감응지수가 (사전, 사후)에 결정되고 재협상이자율은 (사전, 사후)에 다시 결정된다.
8) (가변, 조정)이자율저당은 인플레 감응지수에 따라 일정기간마다 이자율을 변동을 두는 방식인데, 이는 금리변동이 심한 경우는 즉각적인 대처를 하지 못하여 차입자와 대출자가 금리 위험에 노출되어 있다.(O, X) 반면에 (가변, 조정)이자율저당은 (차입자, 대출자)에게 재량권이 많이 부여되어 금리위험에 즉각적이 대체가 가능하다.
9) 가격수준조정저당은 인플레 위험을 줄이기 위한 방법인데 인플레율 만큼 (이자율, 잔금)을 조정한다. 따라서 이자율은 (고정, 불변)이고, (실질, 명목상)이자율을 사용한다.
문2] 고정금리에 대한 내용이다. 다음 물음에 답을 하여라
1) 인플레이변동시 대출자와 차입자가 금리위험에 노출되어 있다.
2) 원금균등상환(CAM)과 원리금균등상환방식(CPM)을 통하여 다음의 조건하에서 첫해의 이자지급액과 원금상환액을 구하여라.
대출액: 1억원, 이자율: 10%, 상환기간: 20년(년부상환) 첫해의 저당지불액⇒ 원금균등상환: 1,500만원, 원리금균등상환: 1,170만원 |
이자지급액 원금상환분
① 원금균등상환방식
② 원리금균등상환방식
3) 다음은 상환조견표에 대한 설명이다.
① 상환 초기에는 원금상환분은 (크, 낮)지만, 이자지금액은 (크다, 낮다). 그러나 후기에 갈수록 점점 (이자분, 원금상환)을 감소하는 반면에 (이자상환, 원금상환)분은 상승한다.
② 원금의 1/2 상환시기는 전기간의 (1/2, 2/3)가 경과되었을 때이다.
4) 원금균등상환(CAM)과 원리금균등상환방식(CPM) 및 체증식상환방식(GPM)을 서로 비교한 것이다. 물음에 답하시오.
① 차입자의 첫해 월불입액(저당지불액)이 가장 작은 상환방식은 ( )이고, 만기 이전에 중도상환할 경우 미상환 대출잔엑이 가장 적게 되는 대출상환방식은 ( )이다.
② 원리금균등상환방식은 매기의 원리금이 동일한 상환구조로 현재 소득이 작은 젊은 층에게 초기부담이 (크다. 작다.)
③ 체증식상환방식은 초기에 상환액이 작고 후기에 상환액이 커지는 상환구조로 차입자의 초기부담이 (크다. 작다.) 따라서 미래소득계층에게 적합한 상환방식은 (체증식상환, 균등상환)이다.
④ 부의 상환이 발생하는 상환방식은 (체증식, 원리금균등)상환으로 대출기관 측면에서는 채무불이행위험이 (크다. 작다.)
⑤ 채무불이행의 위험이 큰 것은 초기는 (CPM, GPM)이고, 후기는 (CPM, GPM)이다.
문4] 주택저당대출을 설명한 것이다. 틀린 것은? ● 제14회 공인중개사
① 고정금리대출은 대출계약 당시 약정한 금리로 초기부터 만기까지 원리금을 상환하는 방식이다.
② 변동금리대출은 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식이다.
③ 대출기관은 이자율변동에 따른 손실위험을 회피하기 위해 고정금리대출상품을 판매한다.
④ 시장이자율이 약정이자율보다 낮아지면 고정금리대출차입자에게 조기상환할 유인(誘因)이 생긴다.
⑤ 시장이자율이 약정이자율보다 높아지면 대출기관의 수익성이 악화된다.
◈참고] 부동산의 투자금융방안
(1) syndicate (소구좌방식) |
1) 의의: 투자자가 소액의 자금을 출자하여 나온 수익을 돌려받는 방식 2) 방식: 직접투자방식, 지분투자방식 3) 투자자 : 유한책임, 출자비율에 따라 수익 배당 4) 신디케이터(개발업자): 무한책임으로서 관리, 운영등의 책임을 짐 5) 파트너쉽 : (사모는 35인 이하의 조합원 구성함) ⓐ 단기간에 사업능력과 자본력을 결합하여 사업을 수행 (합동조합) ⓑ 당초의 사업계획을 완성하면 자동 해산하는 경우가 많다. |
(2) project financing |
1) 부동산 담보대출이 아니라 사업의 수익성을 담보로 회사채를 발행 2) 사업시행자의 원리금상환은 해당프로젝트의 현금에 의존(=비소구금융) 3) 사업형태: 대규모사업이나 장기간 공사인 경우 4) 장점: ⓐ 기존부채이외 금융 = 부외금융 ⓑ 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자간에 위험배분이 가능하다 ⓒ 스폰서의 신용이 낮아도 사업의 수익성이 높으면 자금조달 할수 있다 7) 단점: 각종 위험 보완비용, 사업구조화에 따른 아웃소싱 비용 부담이 큼 |
(3) 부동산투자 회사 (REITs) |
1) 투자방식: 간접투자, 지분투자방식 2) 회사: 철저한 사업성위주의 회사 ① 설립: 자본금 250억이상의 민간법인만 설립 가능 ② 합병: 부동산투자회사와만 가능 ③ 자금조달: 주식 + 출자, 유․무상증자, 파트너쉽 등 자본시장 ④ 회사는 실체가 있음 ⑦ 투자대상(투자대상: 부동산 또는 부동산관련 채권) ㉠ 지분형: 총투자의 75%이상이 부동산 소유지분으로 구성 ㉡ 저당형: 총투자의 75%이상이 부동산 대출 또는 유가증권으로 구성 ⑧ 특징 ㉠ 규모가 크고 유동성이 결여된 부동산을 분할하고 증권화하여 유동화가능 ㉡ 부동산 개발을 위한 유용한 자금이 주식발행의 형태로 자본시장을 통하여 조달될 수 있다. ㉢ 주식시장이 침체되면 금융비용이 증가하는 단점을 보유함 |
※ 다른제도와의 차이점
구 분 |
부동산투자회사(REITs) |
기업구조조정부동산 투자회사(CR-REITs) | |
자기관리 REITs |
위탁관리REITs | ||
회사형태 |
실체회사 |
명목회사 |
명목회사 |
자본금 |
250억 |
250억 |
250억 |
투자대상 |
부동산, 부동산관 련유가증권 등 |
부동산, 부동산관 련유가증권 등 |
기업구조조정용 부동산 |
자산구성 |
부동산: 70%이상 유가증권: 10% 이상 |
부동산: 70%이상 유가증권: 10% 이상 |
부동산: 70%이상 *유가증권 보유의무 없음 |
상 장 |
설립후 즉시 |
설립후 즉시 |
의무사황 아님 |
주식공모 |
자본금 30% 이상 |
자본금 30% 이상 |
의무사황 아님 *사모도 가능함 |
주식분산 |
1인당 30%제한 |
1인당 30%제한 |
제한없음 |
현물출자 |
자본금의 50%내 |
자본금의 50%내 |
자본금의 50%내 |
배 당 |
90% 이상배당 |
90%이상 배당 |
90%이상 배당 |
차입자금 |
자기자본의 2배내 |
자기자본의 2배내 |
자기자본의 2배내 |
존속기간 |
무제한 |
선택적 |
한시적 |
전문인력 |
3인 |
명목회사로 해당 없음 *자산관리회사(5인) |
명목회사로 해당 없음 *자산관리회사(5인) |
단, 자산관리회사는 자본금 70억이상의 회사로 다른업무와 겸업금지됨
문1] 다음 물음에 답하시오
1) 부동산신디케이트에서 투자자는 (직접, 간접)투자자이고 부동산투자신탁에서 투자자는 (직접, 간접)투자자이다.
2) 프로젝트 파인낸싱은 담보가 되는 것은 주로 (부동산, 사업성)이다. 따라서 해당사업과 관련되지 않은 것으로 개인적인 채무를 (지는, 지지 않는) 비소구금융이다. 그러나 예외적으로 제한소구금융도 존재한다(O, X)
3) 프로젝트 파인낸싱은 독립된 회사에서 사업을 시행을 하니 모회사가 파산이 난다 하더라도 해당 프로젝트사업에서 직접적 영향을 받지는 않는다.(O, X)
4) 프로젝트 파인낸싱은 부외금융 형태를 가지므로 사업주의 재무구조는 현상태로 유지하면서 채무수용능력이 제고된다.
문2] 금융기관이 부동산개발사업에 대한 자금을 프로젝트 금융방식으로 대출할 경우, 대출자로서 금융기관이 가질 수 있는 장점에 대한 설명이다. 가장 거리가 먼 것은?
① 부외금융효과(off-balance effect)를 누릴 수 있어 채무수용능력이 제고된다.
② 프로젝트 금융은 기업금융에 비해 금리, 수수료 등이 높은 것이 대부분이어서, 개발사업이 성공할 경우 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.
③ 이해당사자들은 개발사업에 수반되는 각종 위험을 극복하기 위해 다양한 보증을 제공하게 되며, 이를 통해 동일한 조건의 다른 개발사업에 비해, 해당 개발사업의 위험이 감소될 수 있다.
④ 당해 개발사업에 대한 사업성 검토에 집중하면 되기 때문에, 정보의 비대칭성 문제가 줄어든다.
⑤ 개발사업주와 개발사업의 현금흐름을 분리시킬 수 있어, 개발사업주의 파산이 개발사업에 영향을 미치지 못하게 할 수 있다.
문3] 다음의 물음에 답을 하여라
1) 부동산투자신탁은 총자산의 (90%, 95%)이상을 부동산 등에 투자해야 하고 부동산실물에는 총자산의 (60%, 70%)이상을 투자하도록 하고 있다.
2) 부동산투자회사는 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병은 (가능, 불가)하며, 개발사업에는 (30%, 40%)를 초과할 수 없다.
3) 부동산투자회사는 이익배당한도의 (90%, 95%)이상을 금전배당 하도록 하고 있으며, 현물출자되는 자산의 평가는 (비교방식, 원가방식, 수익방식)을 원칙으로 하고 있다.
4) 현행 일반리츠는 현물출자 (가능, 불가능)하며, 법인세가 (면제된다. 면제되지 않는다.) 하지만 기업구조조정리츠는 현물출자 가능하며 90%이상을 배당한 경우 법인세가 면제된다. 일반리츠를 활성화하기 위해서는 현물출자와 법인세 면제 방안이 필요하다.
5) 회사의 실체가 있는 것은 (자기관리, 위탁관리, CR) 리츠만 있고, 나머지는 주식을 SPC를 통하여 발행한다.
6) CR-리츠는 총자산의 (70%, 80%)이상을 (부동산, 유가증권)에 투자하여야하고, 자기관리 리츠는 부동산투자시 (즉시, 3년 이후)에 처분가능하며, 중개업자 등의 전문인력 3인 이상이 필요(하다, 없다)
문4] 우리나라의 부동산 투자회사에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 리츠회사의 사업운영방식은 철저한 사업위주의 자금을 운영하며, 또한 회사는 민간회사형태를 지닌다.
② K-리츠는 부동산과 유가증권에 투자가가능하지만, CR-리츠는 구조조정부동산에만 투자를 한다. 그러나 K-리츠와 CR-리츠에서 부동산 투자시에 총자산의 70%이상 가능하다.
③ K-리츠는 상법상 실체가 있는 주식회사일 수 있지만, CR-리츠는 뮤추얼펀드 형태의 한시적 명목회사이다
④ 자기관리-리츠에는 전문인력이 공인중개사 또는 평가사등의 전문인력이 3인이상 필요하지만, 위탁관리와 CR-리츠는 전문인력이 필요하지 않다.
⑤ 배당이익은 K-리츠와 CR-리츠는 90%이상 의무적 배당이지만, 이 모두는 100%이상 초과배당은 하지 못한다.
문5] 부동산을 이용해 금융을 동원하기 위한 방안에 대한 설명 중 타당하지 않은 것은?
① 부동산 신디케이트(Syndicate)는 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것이다.
② 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 부동산을 담보로 회사채를 발행하여 자금을 조달하는 방법이다.
③ 부동산투자신탁(REITs)은 주식을 발행해 일반 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 투자자의 출자비율에 따라 실적을 배당하는 형태이다.
④ 파트너쉽(Partnership)은 신디케이트의 대표적인 유형으로 유한책임사원(Limited Partner)과 무한책임사원(General Partner)로 구성된다.
⑤ 파트너쉽에서 투자자는 투자한도 내에서 책임을 지며, 출자비율에 따라 배당을 받는다.
*모기지론(mortgage laon)
1. 모기지론의 개념
1) MBS: 한국주택금융공사는 주택저당채권을 원본으로 하여 주택저당증권(MBS) 또는 주택저당채권담보부채권(MBB)을 발행한다.
① MBS는 투자수익을 배분받는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당증권
② MBB는 채무를 구조로 만들어지기 때문에 주택저당채권담보부채권
2) 한국주택금융공사
① 설립목적 : 주택저당채권 등의 유동화와 주택금융신용보증업무를 수행함
② 기능 : 모기지론 공급, MBS발행, 주택신용보증업무, 학자금융자대출채권 발행
2. 모기지론 이용: 중산 서민층이 내 집 마련 촉진
1) 모기지론 신청자격
만 20세 - 65세 이하의 무주택자 또는 1주택 소유자로서 소득능력이 있는자
(단, 소득없는 자는 배우자인 연대보증인 있는 경우는 가능함.)
① 1주택소유자는 기존 주택을 1년 내에 처분해야한다는 조건임
② 주택보유판단
㉠ 공동소유자는 주택소유자 ㉡ 상속지분은 최대지분자만 소유자로 간주 ㉢ 분양권자, 재개발. 재건축조합원은 미소유자로 간주 |
③ 차주연령은 당해 대출기간 + 차입자의 현재연령≤75
④자금용도 : 주택구입, 소요자금보전, 기존대출의 장기전환
2) 모기지론 대출가능금액
집값, 부채상환능력 주택종류별 대출비율에 의해 최저 2천만원~최대 3억원 범위
① 집값은 매매가 또는 분양가가 아닌 은행제공 시세가 또는 감정가를 근거로 함
② 주택종류별 대출비율(LTV)
|
임대차가 없을 때 |
임대차가 있을 때 |
아파트 |
70% |
60% |
공동주택 |
65% | |
단독주택 |
65% |
65% |
4) 모기지론의 대상주택
등기부상 및 실제상 주택을 대상으로 하며 주택크기의 제한은 없으나 집값이 6억원을 넘는 고가주택은 제외
① 고가주택 판단 : 매매가와 담보가치 중 어느 하나가 6억원이 넘는 주택
② 대상주택의 종류: 단독주택, 아파트(주상복합아파트포함) 연립주택 다세대주택
ꁾ 취급제외
㉠ 근린생활시설, 상가주택, 오피스텔, 다가구주택 ㉡ 재개발, 재건축 예정인 주택 ㉢ 배우자 아닌 제3자 공동명의 주택 ㉣ 권리침해(가압류, 가처분, 공,경매)중인 주택 ㉤ 저당권설정등기가 불가능한 건축 중인 주택 단, 등기가능 시점에서는 신청가능 |
5) 상환기간 및 조건
① 상환기간 : 거치기간 포함 10년, 15년, 20년
② 상환방법: 매월 원리금균등분할상환
(대출금 20%는 만기상환, 80%는 매월균등분할상환)
③소득공제 : 소득공제요건 충족시 1000만원까지 소득공제
3. 기타 내용
① 모기지론 저당권은 원칙은 1순위, 예외적으로 선순위를 인정하고 2순위도 가능함.
: 선순위 인정의 경우
㉠ 국가유공자 및 장애인에 대한 정부 또는 지방자치단체 취급 대출
㉡ 국민주택기금대출 ㉢ 채무인수 대출 ㉣ 전세권
② 모기지론도 중도 상환시에는 1년내 상환시 2%, 3년내 (1.5%), 5년내 (1%)부과
③ 모기지론을 받은 후 주택이 재건축, 재개발에 들어가면 모기지대출을 모두 상환함
문1] 우리나라에서 시행하고 있는 현행 모기론에 대한 설명이다. 내용 중에 옳게 설명된 것은 몇 개인가?
① 한국주택금융공사는 주택저당채권을 원본으로 하여 투자수익을 배분받는 구조로 만들어진 주택저당증권(MBS)와 채무구조로 만들어진 주택저당채권담보부채권(MBB)를 발행한다
② 한국주택금융공사의 주업무는 모기지론 공급, MBS발행, 학자금융자대출 및 채권발행 등을 한다.
③ 모기지론 신청자격은 만 20세 이상으로 소득능력이 없는자도 대출가능한데, 이때는 배우자와 부자(父子)지간에 연대보증인이 필요하다.
⑤ 모기지론 대출가능금액은 집값이나 부채상환능력 등에 의한 대출비율에 따르지만, 최대 3억범위내에서 가능하지만 이때 집값은 분양가를 근거한다.
⑥ 모기지론의 대상주택은 6억이하의 주택으로서 단독주택, 아파트, 연립주택, 다가구주택이 대상이 된다.
⑦ 모기론의 상환기간은 거치기간 포함하여 10년, 15년, 20년으로서 대출후에 5년이내 상환시에 위약금이 부과된다.
⑧ 모기론 저당권은 원칙은 1순위이지만, 예외적으로 전세권설정, 국민주택기금대출시 등은 2순위저당 가능하다.
문2] 모학원의 정원장님이 신혼집(APT)을 마련하기 위하여 한국주택금융공사의 모기지론에 대해서 상담을 하고 있다. 현재 정원장님이 보유한 가용 자금은 4억원이다. 그러면 정원장님이 구입할 수 있는 주택의 최고 가격은 얼마로 봐야 하는가?
①4억 ②5억 400만원 ③5억 7,600만원 ④6억원 ⑤10억원
문3] 부동산금융과 관련된 설명으로 타당한 것은?
① 역모기지론이란 주택을 담보로 보통 15년 이내의 범위 내에서 일정금액을 연금식(Annuity)으로 수령하는 주택금융서비스로 노후생활자금이나 자녀교육비 등으로 활용할 수 있다.
② 저당상수는 저당투자자의 이자수익률이다.
③ 1차 저당시장이 활성화되면 자금의 흐름이 원활해지므로 저당차입자들의 융자기회가 확대된다.
④ 가격수준조정저당이란 저당투자자들이 인플레이션에 따른 화폐가치의 하락을 방어하기 위해 이자율을 조정하는 형태이다.
⑤ 포괄저당은 기존의 저당이 설정되어 있는 경우 기존의 저당을 포함해서 발생하는 새로운 저당으로 새로운 저당권에 대한 우선순위 변동은 고려할 필요가 없다.
* 부동산정책(미시적 정책과 거시적 정책)
1절 미시적 정책
(1) 부동산 문제 (토지와 주택 문제)
문제] 부동산 문제의 성격으로는 악화성향, 비가역성, 지속성, 해결수단의 다양성을 든다. 다음은 어디에 해당하는가?
① 지가가 폭등하면 폭등한 지가수준에 의해 경제상태가 형성된다.
② 토지이용계획, 도시계획을 한번 그르치면 이를 옛날로 환원하는 것이 불가능하다.
③ 지표 10센티의 토양이 형성되는 데 약 1000년이 걸린다.
⑦ 거래질서확립을 위한 노력을 게을리하면 투기와 거래사고가 속출한다.
⑧ 주택문제의 1가구 1주택 문제는 수요증대로 인한 지속성을 띤다.
⑨ 토지이용은 인간의 역사가 계속되는 한 중단할 수 없다.
(2) 토지정책
1) 토지정책 내용
내용 |
① 토지소유제도(소유→이용권중심, 국공유지:처분X, 확대,보존중심) ② 토지거래(인․허가제의 합리적 운영, 합리적 토지평가제) ③ 토지이용규제(이용권과 소유권의 분리, 규제위주의 경직성 탈피) ④ 토지개발( 민간개발주체육성, 토지개발과 주택건설의 능률적 연계) ⑤ 토지세제(과표의 현실화, 양도소득세 완화, 취득과세의 일원화) |
2) 토지정책의 수단이다 각의 수단에 대한 예를 아래의 예시에서 찾아보시오
토지 정책 수단 |
직접개입 |
|
토지관련규제 |
| |
간접개입 |
|
① 토지은행, ② 도시개발사업, ③ 공영개발, ④ 토지구획정리사업, ⑤ 인허가, ⑥ 지역지구제, ⑦ 건축규제, ⑧ 계획단위개발 ⑨ 보조금, ⑩ 금융지원, ⑪ 세제방안 ⑫ 제도의 명확성 |
3) 토지공개념 관련 정책수단
토지소유에 관한 정책수단 |
ⓐ농지소유의 상한제 ⓑ기업의 비업무용 토지에 대한 중과 |
토지거래에 관한 정책수단 |
ⓐ 검인계약서 ⓑ 토지거래허가제 ⓒ 농지의 취득자격증명제 |
토지이용에 관한 정책수단 |
용도지역․지구․구역제 |
개발이익환수제 |
ⓐ 개발부담금 ⓑ 양도소득세 ⓒ 지가공시제도 |
4) 개발이익환수수단에 따른 분류
구 분 |
소유(취득 포함) |
이용(개발 및 전용) |
처분 | |
비과세적 방 법 |
농지소유제한 |
공영개발, 공공용지부담제(감보제 등) |
토지거래허가제 | |
과세적 수 단 |
소유 |
종합토지세, 도시계획세, 임대소득세, 재산재평가세 |
개발부담금, 전용부담금, 간주취득세 |
양도소득세, 법인세 |
취득 |
등록세, 인지세, 취득세, 상속세, 증여세 |
문1] 토지정책에 대한 설명으로 타당하지 못한 것은?
① 토지비축(토지은행)제도는 미래의 공공용지를 확보하기 위해 먼저 매입해두는 제도이다.
② 공영개발은 토지구획정리사업의 문제점을 해결하기 위해 도입된 것으로 전면매수․전면개발방식을 취하고 있다.
③ 공공임대보유제도는 개발된 토지를 공공이 보유하고 민간에 임대하는 방식으로 민간주택의 분양가나 임대료를 절감할 수 있다.
④ 대규모 개발사업의 경우 초기사업비용을 줄이기 위해 공영개발사업이 효과적이다.
⑤ 개발권양도제도(TDR)는 자연환경이나 문화재 등의 보호로 인해 발생한 손실을, 개발권을 통해 보상이 이루어지도록 하는 제도이다.
문2] 현행 토지정책방향에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 토지이용에 관한 법률체계가 복잡 다양하여 토지이용이 크게 억제되고 있다. 이 때문에 지역․지구․구역제도의 개선을 도모하고 있다.
② 민간부문의 창의력과 자금력을 활용하기 위해 택지개발에 토지신탁을 활용 할 필요가 있다.
③ 토지수급의 불균형을 해소하기 위해 수요가 있는 곳에서 공급될 수 있도록 개발제한구역과 준농림지역을 적극 활용한다.
④ 국․공유지는 보존․관리 중심에서 처분중심으로 강화하고 있다.
⑤ 토지에 대한 사고를 소유에서 이용으로 전환하기 위해 불필요한 토지소유에 대해 보유과세를 강화할 필요가 있다.
문3] 공공용지의 확보방법과 거리가 먼 것은?
① 토지수용 ② 개발이익환수제도 ③ 공공임대보유제
④ 구획정리사업 ⑤ 토지은행제도
문4] 개발이익을 환수하는 수단으로 보기 어려운 것은?
① 토지관련세제 ② 초과매수제도 ③ 지역지구제
④ 구획정리사업 ⑤ 토지은행제도
문5] 다음은 개발이익의 환수 필요성과 정책수단에 대한 설명이다. 가장 타당한 것은?
① 개발이익은 도시화․산업화․경제성장 등의 거시적 요인에 의해 발생하며, 토지이용 규제의 변화와 같은 미시적 요인과 무관하다.
② 주거용지를 상업용지로 변경시킨다면 언제 어디서든지 개발이익이 발생한다.
③ 개발부담금 외에도 양도소득세와 같은 조세, 토지구획정리사업이나 공영개발에 의한 기반시설 확충 등도 개발이익 환수수단이다.
④ 클라크의 개발이익환수방법중에 초과매수법은 공공사업을 위한 토지수용시 지주에게 그 사업에 의한 개발이익을 상쇄한 후 보상하는 방법을 말한다.
⑤ 공공의 개발사업자가 토지를 개발할 때는 개발이익이 발생하지 않는다.
2절 거시적 정책(정치적 기능과 경제적 기능)
1. 정부의 시장개입 필요성
① 원인:시장실패, 사회적 목표 ② 방법: ㉠ 효율성 ㉡ 형평성 ㉢ 합법성 |
1) 경제적 기능⇒ 시장실패를 수정(효율적 자원배분) 예) 외부효과
2) 정책적 기능⇒ 사회적 목표 달성 예) 임대료규제, 공공임대주택, 보조금제도
문] 정부의 부동산시장 개입에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 정부는 사회적 목표를 달성하기 위한 것은 정치적 기능이고, 시장실패를 수정하기 위하여 정부가 시장에 개입하는 것은 경제적 기능이다.
② 임대료규제, 세제혜택, 공공임대주택 정책은 정치적 기능에 포함된다.
③ 사회적 목표는 형평성이나 효율성 또는 다른 것일 수도 있다.
④ 정부에서 저소득층을 위한 어떤 이유로 인해서 부동산시장에 개입하는 것은 경제적 기능의 수행과 관련된다.
⑤ 시장의 실패란 자원의 적정분배를 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미하는데, 빈민가(slum가)는 시장실패가 아니다.
2. 경제적 기능( 시장실패 수정)
1) 외부효과⇒경제주체가 시장메카니즘을 통하지 않고 제3자에게 손해나 이익
|
외부경제(PIMFY현상) |
외부불경제(NIMBY현상) |
곡선 이동 |
수요곡선 상향이동 ⇒ 주택가치(↑), 수급량(↑) |
공급곡선의 감소(상향이동) ⇒ 주택가치(↑) 균형량(↓) |
비용과 편익 |
사적 비용 > 사회적 비용 사적 편익 < 사회적 편익 |
사적비용 < 사회적 비용 사적 편익 > 사회적 편익 |
생산량 |
과소생산 |
과대생산 |
대 책 |
정부의 개입(지역지구제, 토지이용규제, 공해방지법 등) |
2) 해결책: 지역․지구제
(1) 지역지구제의 목적: ‘어울리지 않는 토지이용’을 규제 또는 효율적 이용 (2) 효과 ① 단기적 효과: 수요↑→ 공급:불변(약간증가)→ 초과수요→ 주택가치↑→ 초과이윤 ② 장기적 효과: 신규공급자 시장진입 → 공급↑→ 주택가치↓ ③ 결론 i) 비용불변산업: 주택가치(원래수준), 주택량(원래수준↑) ii) 비용증가산업: 주택가치(원래수준↑), 주택량(원래수준↑) (3) 지역지구제와 독점의 문제 ① 사전적 독점 : 초과이윤발생 ② 사후적 독점 : 초과이윤(소멸) (4) 지역지구제의 문제점(역기능) ① 용도구분이 용이× ② 규제의 획일성(경직성) ③ 형평상의 문제발생 ④ 계획수립과 집행간의 시차에 기인하는 상황의 변화에 대처 곤란. ⑤ 지나치게 많은 면적의 과잉지정에 따른 효율적 이용↓ (5) 최근의 새로운 방식 ① 광역지구제 : 지역지구의 적용범위 확대 ② 복합용도(이중)지역지구제 : 2개 이상의 용도지역을 지정하는 것. ③ 계획단위개발(PUD) : 일정 규모의 지역 내에 각종 개발사업을 하나의 단위로 묶어서 계획하는 것. 현재의 기존 용도지구의 규제와 관계없이 밀도, 토지이용패턴, 녹지공간 등을 신축적으로 운영. ④ 상여지구제(Incentive Zoning) : 지역주민이 필요로 하는 편익시설을 갖추는 것에 대한 대가로 용적률을 보너스로 주는 것. |
문제1] 다음의 물음에 답을 하시오
1) 부동산은 (인접성, 영속성)으로 인한 외부효과로 시장의 실패가 발생할 수 있다.
2) 정의 외부효과는 (수요, 공급)곡선이 상향이동하여 주택가치는 (증가, 감소)하고 주택량은 (증가, 감소)한다.
3) 부의 외부효과는 (수요, 공급)곡선이 상향이동하여 주택가치는 (증가, 감소)하고 주택량은 (증가, 감소)한다.
4) 정의 외부효과는 사회적 이익이 사적 이익보다 (크고, 작고) 사회적 비용이 사적 비용보다 (크지만, 작지만) 대가가 존재하지 않으므로 필요한 양보다 (많이, 적게) 생산된다.
5) 외부경제가 발생하면 지역주민은 계속 유지하기 위하여 근린협회를 구성하면된다. 따라서 외부경제는 정부에서 개입할 필요가 없다.(O, X)
6) 부의 외부효과에 대한 규제로 인하여 장기에서는 임대료가 상승함으로 인하여, 추가적인 외부비용은 소비자인 임차자에게로 전부 전가(된다, 되지않는다)
7) 외부불경제가 발생하는 업체 스스로가 정부의 개입없이 외부불경제요소를 제거 또는 감소할 수도 있다.(O, X)
8) 외부불경제가 발생하면 제품의 생산비보다 사회적비용이 더 클수도 있다.
문2] 지역지구제의 효과에 대한 설명이다 물음에 답을 하시오
① 단기에는 초과(수요, 공급)가 임대료를 (상승, 하락)한다
② 단기에는 수요는 (증가, 불변, 감소)하고, 공급은 (약간증가, 약간감소)한다.
③ 단기에는 (기존, 신규) 공급자에게 초과이윤이 발생한다
④ 장기에서는 경쟁의 원리에 의하여 기존 공급자는 생산시설을 확충하고 새로운 공급자가 시장에 유입에 따른 공급곡선의 (우상향, 우하향) 이동한다
⑤ 장기에서는 단기에 비하여 임대료는 (정상, 초과)이윤이 존재할때까지 (상승, 하락)한다. 이때 신규공급자는 (정상,초과)이윤이 존재하며, 기존공급자는 (정상,초과)이윤이 존재한다.
⑥ 비용불변산업 : 임대료는 ( 불변, 증가), 거래량 (불변, 증가)⇒공급곡선은 (우상향, 수평)곡선
⑦ 비용증가산업 : 임대료는 ( 불변, 증가), 공급량 (불변, 증가)⇒공급곡선은 (우상향, 수평)곡선
⑧ 따라서 장기에서는 비용일정이든 비용증가산업이든 거래량은 원래보다 (증가, 감소, 불변)이지만, 임대료는 산업에 따라 차이가 (있다, 없다)
⑨ 지역지구제에서 사전적 독점에서는 초과이윤이 발생(하지만, 하지않지만), 사후적 독점에서는 초과이윤이 발생(한다, 하지않는다). 따라서 사(전, 후)적 독점이 문제가 된다
⑩ 어느 지역이 주거지역으로 지정되면 주택수요는 (증가, 감소)한다. 따라서 가격상승과 함께 장기적으로 공급은 (증가, 일정)하다. 하지만 신규공급을 차단한다면 초과이윤은 (소멸된다. 소멸되지 않는다.) 따라서 지역지구제는 신규공급을 제한하지 않는 선에서 운영되어야 한다.
문3] 지역․지구제에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 허용 및 금지되는 행위를 법정함으로써 비전문가도 신속한 의사결정과 개발계획을 수립할 수 있다.
② 지역․지구제는 어울리지 않는 토지이용을 차단해서 토지자원의 효율적 이용을 도모할 수 있다.
③ 지역․지구제는 토지이용자간의 형평을 기할 수 있다.
④ 용도지역이 사회적으로 필요한 만큼 지정되지 않는다면 도시형 토지의 공급을 차단해서 지가상승을 유발하게 된다.
⑤ 성과주의 지역지구제(Performance Zoning)은 지역지구제의 단점을 보완하기 위해 민간이 개발계획을 수립하고 공공은 전체시설을 감안하여 개발을 허가하는 제도이다.
3. 거시적 정책 (임대주택정책)
문1) 주택문제는 수요와 공급측면에서 파악할 수 있는데 수요측면에서는 부담능력의 문제로 귀결되고 공급측면에서는 유용성문제로 귀결된다. 수요측면에서 소득수준을 높이는 정책과 공급측면에서 공급량을 확충하는 정책과 함께 재고주택의 보존과 개량이 필요하다.(O, X)
문2) 소비자의 주거비부담을 측정하는 지표는 PIR지수인데 이는 연소득 대비 주택가격의 비율이다. 이 비율이 높을수록 주거비부담은 (크고, 작고) 부담능력은 (크다. 낮다.) 이 비율을 낮추기 위해서는 소득수준 향상과 주택가격을 안정화할 필요가 있다. 주택가격을 안정화하기 위해서는 (공급량 증가, 분양가 규제)가 필요하다.
문3] 주택정책에 대한 설명으로 타당하지 않은 것은?
① 시장의 원리에서 주거의 혜택을 누릴 수 없는 저소득층을 위한 복지정책 차원의 임대주택정책이 필요하다.
② 시장의 원리로 해결을 할 수 있는 계층을 위해 공공이 직접 주택을 공급하면 시장의 기능이 활성화되어 주택문제 해결이 용이해진다.
③ 주택금융을 강화해서 융자지원이 늘어나면 주택 수요와 공급이 활성화되므로, 주택금융은 주택문제를 해결할 수 있는 하나의 수단이 된다.
④ 주택공급을 활성화하기 위해서는 택지의 부족문제가 선결되어야 한다.
⑤ 신규공급에 의한 양의 확보만이 중요한 것이 아니고, 기존주거환경을 보존하기 위한 제도적 틀이 뒷받침되어야 한다.
가격(임대료)규제 |
가격(임대료)보조 |
공공(임대)주택 |
시장기능 방해 |
시장기능 활성화 |
공공주택양 만큼 시장기능 방해 |
(1) 임대료규제정책 ( 최고가격제: 시장임대료보다 규제임대료가 낮은 경우 ) ① 초과수요발생 - 임대부동산 부족현상(암시장 형성) ② 공급자입장 - ⓐ 이윤저하로 공급량 감소 ⓑ 기존 임대주택을 다른용도로 전환 ⓒ 주택의 질적 저하 ③ 수요자입장 - 기존임차인은 다른 임대차부동산으로 이동을 하지 않음 ④ 주택소유자는 음성적 추가지출을 임차자에게 요구하여 이중적 암시장존재 |
문1] 정부의 임대료 규제가 주택시장에 미치는 영향을 설명한 것이다. 규제임대료가 시장임대료보다 낮을 경우에 발생하는 현상 중 잘못된 것은?
① 임대부동산의 질적 수준이 저하를 초래하게 된다.
② 임대료 규제는 장기적으로 임대주택의 공급량을 증가시킨다.
③ 임차자들의 주거이동이 저하된다.
④ 임대주택에 대한 투자를 기피하는 현상이 발생한다.
⑤ 기존의 임대주택이 다른 용도로 전환된다.
참고] 아파트 분양가 규제와 자율화의 특징
|
분양가 규제 |
분양가 자율화 |
초점 |
신규분양가 < 중고부동산 가격 |
신규분양가격의 상승 |
공급자 측면 |
- 이윤감소 →신규공급↓, 질적수준↓ - 생산비용감소대안 강구 → 지가수준이 낮은 외곽지역의 고층화 및 스프롤현상 유발 |
-이윤증가→신규공급↑, 질적수준↑ - 대형주택위주의 공급 →저소득층의 주택구입난 가중 |
수요자 측면 |
- 전매차익 등에 따른 투기수요로 분양주택에 수요↑→ 전반적으로 주택의 초과수요 발생 →중고주택가격↑ |
- 중고주택 수요↑→중고주택의 가격상승 유발 - 투기적 수요 감소 |
문1] 분양가 자율화에 대한 설명 중 가장 타당하지 않은 것은?
① 분양가 규제는 서민들의 주거부담능력을 향상시키기 위해 실시되었지만 장기화될수록 공급의 감소를 초래해서 주택시장의 기능을 왜곡했다.
② 분양가를 자율화하면 신규주택가격은 상승하게 되고 장기적으로 신규주택의 공급이 확대될 것이다.
③ 분양가를 자율화하면 전매차익을 줄여 투기적 수요는 감소될 것이다.
④ 분양가를 자율화하면 대형주택 위주로 주택공급이 확대될 가능성이 높으므로 대형주택의 상한선을 설정해야 한다.
⑤ 민간의 원활한 주택공급을 위해 택지의 확보, 금융지원 등을 통한 공급증대 노력이 선행되어야 한다.
문제2] 다음은 아파트 분양가격의 규제와 분양가 자율화를 비교한 것이다. 내용 중 잘못된 것은 무엇인가?
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구 분 |
분양가 규제 |
분양가 자율화 |
① |
공급자 측면의 주택공급 |
감소함 |
증가함 |
② |
신규주택의 질적수준 |
떨어짐 |
개선됨 |
③ |
수요형태 |
가수요현상 심화 |
실수요자 중심 |
④ |
정부의 시장개입형태 |
직접개입 |
간접개입 |
⑤ |
저소득층의 주거안정 |
기여하지 못함 |
기여함 |
문3] 임대료 보조 정책에 대한 설명으로 잘못된 것은?
① 임대료 보조정책은 저소득층이 부담하는 임대료를 경감시키므로, 저소득층의 실질소득이 상승한 효과를 지닌다.
② 저소득층의 수요가 증가하여 단기적으로 저가주택의 가격은 상승하게 되어, 임대료 보조정책의 효과는 단기에 임대인에게 귀속될 것이다.
③ 가격상승으로 장기적으로 임대주택의 공급은 증가될 것이고 가격은 하락해서 결국 저소득층에게 편익을 제공하게 된다.
④ 소비자에 대한 보조금이 아닌 공급자보조금은 저소득층에게 실질적인 혜택을 제공하기 어렵다.
⑤ 주택비보조 보다는 소득보조가 더 높은 효용을 제공하게 된다.
(2) 공공임대주택
① 적용(사적시장) ㉠ 단기: 공공주택의 공급→ 임차자의 사적시장에서 공공시장으로 수요이동 → 사적시장의 수요감소→공가현상발생→사적시장의 임대료하락 ㉡ 장기: 임대료↓→공급자 퇴출→공급(감소, 증가)→임대료↑ |
② 특징 ㉠ 공공주택공급은 공공주택 수요(↑↓) 사적시장 임대주택 수요(↑↓) ⇒공공주택의 공급은 기존 임차자들의 이동을 (활발하다. 저하된다) ㉡ 사적임대주택시장의 장기에서 공급량은 공급자의 (정상, 초과)이윤이 존재할 때까지 (증가, 감소)한다. ㉢ 공공주택이 공급된 만큼 사적주택의 공급이 (증가, 감소)하기 때문에 장기적으로 사회전체 임대주택 수는 (증가, 감소, 불변) ㉣ 공공임대주택 공급은 임대료에 대한 2중가격을 형성하여 공공주택에 거주하는 저소득층에게 혜택을 준다. |
문제] 저소득층의 주거생활 향상을 위한 각종부동산정책에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은?
① 정부에서 저소득층에게 지급하는 임대료보조금을 주택재화의 구입에만 사용하도록 하더라도, 일반적으로 저소득층의 다른 재화의 소비량은 임대료보조금 지급 전보다 늘어난다.
② 임대료보조금이 지급된다고 하더라도, 다른 조건이 일정할 경우 저가주택의 임대료가 장기적으로는 원래 수준으로 회귀하므로, 시장 전체의 저가주택 공급량이 늘어나는 것은 아니다.
③ 정부의 공공임대주택공급은 임대료에 대한 이중가격을 형성하므로, 공공임대주택 거주자들은 사적시장(private market)과의 임대료 차액만큼 정부로부터 보조받는 것과 같은 효과를 얻는다.
④ 규제임대료가 시장임대료보다 높을 경우, 임대료규제는 임대부동산의 질적 저하를 가져오지 않으며, 기존세입자들의 이동도 저하시키지는 않는다.
⑤ 임대료규제는 임대료수준 또는 임대료 상승률을 일정범위 내에서 규제하여 임차가구를 보호하려는 가격규제(price control)의 일종이다.
4. 부동산 조세
① 세금이 부과⇒ 공급(↓) ⇒ 가격(↑) ⇒ 수요(↓) ∴수요와 공급(↓) ② 조세귀착은 상대적 탄력성의 정도에 따라 차이가 있다 극단적⇒ 완전비탄력적: 조세가 (본인)에게 완전전가, 완전탄력적: 조세가 (상대편)에게 완전전가 일반적⇒ 탄력적(小), 비탄력적(大) ③ 일반적으로 수요가 (탄)력적, 공급(비탄)력적이고 임대주택의 임차인은 (비탄)력적이며, 임차자에게 세금이 더 많이 부과됨 ④ 공급자 수요자 고가(신규, 자가)주택 : (비탄)력 (탄)력 ( 小) 저가(오래된, 임대)주택 : (탄)력 (비탄)력 (大) ⑤ 일률적인 조세부과⇒ (역진)세 성격을 가짐 └대책: 차등과세, 누진세, 공공임대주택의 (대)량건설, 고가주택의 (중)과세 |
문1] 정부에서 주택에 부과하는 재산세를 상승시킨 경우 주택시장에서 일어나는 현상이 옳은 것은?
①일반적으로 단기에 있어서 조세가 부과된 만큼 주택임대료가 상승할 것이고 장기에서는 수요와 공급이 둘다 감소할 것이다.
②조세의 귀착문제는 수요와 공급의 상대적 탄력성에 달려 있다. 일반적으로 신규주택은 수요자에게 조세가 더 많이 귀착되는 효과가 있다.
③고가주택시장의 수요자가 저가주택시장의 수요자보다 조세의 귀착에서 유리하다.
④일률적으로 같은 비율을 주택가격에 적용하는 경우 재산세는 형평과세가 되지만, 정부에서는 형평성측면에서 주택에 세율은 차등과세를 두는 즉, 누진세를 부과하는 것이 바람직하다.
⑤수요가 완전탄력적이면 재산세 상승분은 임차인에게 귀착한다.
문2] 다음 물음에 답하시오
1) 조세의 공평을 달성하기 위해서는 응익의 원칙과 응능의 원칙이 제기되며 응능의 원칙에서 소득재분배를 달성하기 위한 누진세는 (수평적 형평, 수직적 형평)을 달성하기 위함이다.
2) 일률적으로 동일세율을 적용하는 것은 (누진적 효과, 역진적 효과)가 있다.
3) 주택공급확충과 차등과세는 세금 측면에서 저소득층의 주거비부담을 (완화한다. 키운다.)
4) 양도소득세는 재정확충에 (기여했다. 기여하지 못했다.)는 평가를 받고 있고 보유과세는 실효세율이 (높다. 낮다)는 평가를 받고 있다. 또한 투기를 원천적으로 억제하는데 효과적인 조세수단은 (유통과세, 보유과세)라는 분석이 우세하다. 따라서 현행 조세제도의 개선방향은 유통과세는 (인하, 인상)하고 보유과세는 (인하, 인상)하는 것이다.
문3] 부동산 조제의 효과에 대한 설명으로 타당하지 않은 것은?
① 주택에 대한 세금은 공급비용을 키우고 소비자의 주거비부담을 크게 한다.
② 조세의 공평을 달성하기 위해 수혜자에게 세금을 부과하는 응익(應益)의 원칙과 부담능력에 맞게 과세하는 응능(應能)의 원칙이 제기된다.
③ 동일소득계층에는 동일한 세율을 적용해 수평적 형평을 달성하고, 소득이 다른 계층에는 차등과세를 함으로써 수직적 형평을 달성하는 것이 바람직하다.
④ 수요가 공급에 비해 비탄력적이면 재산세의 부과는 임차인에게 전가되는 것이 작아진다.
⑤ 조세는 전가되므로 임대주택 공급확충과 차등과세를 통해 임차인의 부담을 상대적으로 경감시켜줄 필요가 있다.
문4] 현실적인 조세의 방향에 대한 설명으로 타당하지 않은 것은?
① 양도소득세는 비과세 규정이 너무 많아 재정확보측면도 미흡했고 투기를 억제하는데도 효과적이지 못했다는 평가를 받고 있다.
② 유통과세를 강화하면 부동산 거래가 위축되므로 취득세나 등록세 등은 점차적으로 인하해 가는 것이 시장을 활성화하는 방법이 될 수 있다.
③ 보유과세는 실효세율이 너무 낮아 재정확충에 기여하지 못했다.
④ 양도소득세보다는 보유과세가 투기를 원천적으로 방지하는데 효과적이고 또한 투기를 억제하기 위해서는 기준시가를 현실화할 필요가 있다.
⑤ 보유과세의 강화는 재정을 확충할 수 있고 조세전가의 문제를 줄일 수 있다.
* 부동산 개발론
1절 부동산개발의 과정과 위험 및 타당성 분석
1. 부동산 개발과정에 대한 설명이다. 부동산의 개발과정을 순서대로 나열하시오
① 구상단계(아이디어단계) ② 부지모색 및 확보단계 ③ 전실행가능성 분석단계 ④ 마케팅단계(매매, 임대 ⑤ 금융단계 ⑥ 실행가능성 분석단계 ⑦ 건설단계 |
① (전실행가능성, 타당성분석)단계는 개발사업이 완성되었을 때 개괄적인 수익성을 검토하는 단계이고, 개발의 첫단계는 (구상, 부지모색)단계이다.
② (타당성분석, 마케팅)단계에서는 개발의 구체적 내용을 분석하는 단계로서 즉, 기술적․법률적․경제적 타당성분석을 하는 단계로서 이중에 가장 중요한 분석은 (경제적, 법률적)타당성분석이며 또한 타당성 분석의 결과 타당성이 있다라고 판명이 되어지면 투자자는 이것은 선택할 수(밖에 없다. 있고 없을 수도 있다) 그 이유는 투자자마다 (요구, 기대)수익률의 차이 때문이다.
③ 마케팅단계에서 방법은 (매도, 매수, 임대)가 있는데, 임대활동은 개발의 (초기, 중기, 후기)단계부터 이루어 진다. 또한 쇼핑센터나 대규모 사무실건물은 (정박, 군소)임차자를 사전에 확보할 필요가 있다. 이때 이런 임차자는 임대료가 정상보다 (높게, 낮게) 책정될 수 밖에 없다.
④ 주거용부동산에 대한 마케팅활동은 사전에 임차자를 얻는 것이 다른 용도보다 (쉽다. 어렵다)
2. 부동산개발사업의 타당성분석에서 분석단계는 (①경제성분석, ②시장분석 ③ 투자결정)순으로 분석을 한다.
시 장 분 석 |
경제적 타당성분석(경제성 분석) |
① 개발사업이 안고 있는 물리적․법적․경제적․사회적 제약조건에 대한 분석도 포함한다. ② 목적: 투자결정을 하기 위한 자료를 제공 |
① 주어진 자료를 토대로 하여 개발 사업에 대한 최종적인 투자결정 ② 개발사업의 수익성 여부를 평가 |
1) 시장분석을 통하여 투자결정을 한다.(O, X)
2) 시장분석을 하는 목적은 경제성분석을 하기 위한 기초자료로 사용하고 있다(O, X)
3) 다음은 시장분석의 구성요소에서 각각의 분석에 대하여 아래 지문의 예를 서로 연결하시오
㉮ 지역(도시)분석: ㉯ 근린지역분석: ㉰ 부지분석: ㉱ 수요분석: ㉲ 공급분석: |
㉠ 경제기반분석 ㉡ 교통망의 분석 ㉣ 교통의 흐름 ㉤ 미래의 경쟁가능성 ㉥ 지역지구제 ㉦ 접근성 ㉧ 추세분석 ㉨ 경쟁력 ㉩ 정부서비스의 유용성 ㉫ 도시 및 지역계획 ㉬ 공실률 및 임대료 추세 |
4) 다음은 시장분석에 대한 내용이다. 분석의 내용이 아닌 것은?
① 수급분석 ② 소득분석 ③ 수지분석 ④ 경쟁력 ⑤ 경제기반분석
2. 부동산개발의 위험 (종류: 법률, 시장, 비용위험)
1) (법률적, 비용)위험의 최소화는 이미 이용계획이 확정된 토지를 사용하면 부담이 적어진다.
2) 비용위험을 최소화하기 위하여 (최대, 최소)가격보증계약을 체결하면 개발업자의 위험을 최소화할 수가 있다
3) 시장위험의 대책: 시장성 연구 ← 시장연구(방법: 흡수율분석)
① (시장성, 시장)연구는 시장에서 해당사업의 경쟁력을 분석하는 것이고, (시장성, 시장)연구는 특정부동산에 대한 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것을 말한다.
② 또한 (시장성, 시장)연구는 개발사업에 대한 (시장성, 시장)연구의 기초적인 단계이다. 일반적으로 시장연구의 한 방법으로 흔히 쓰는 방법이 흡수율분석이다.
③ 이때 이 모든 분석은 대상부동산과 관련된 (구체적, 포괄적)인 분석을 행한다는 것을 명심할 필요가 있다.
4) 개발사업가치와 위험
① 개발초기에는 위험은 (크, 작)지만, 부동산가치는 (크다, 작다). 개발의 완성에 가까울수록 위험은 (크, 작)지만, 부동산가치는 (크다, 작다).
② 분양업자는 분양시기를 (초기, 중기, 후기)에 하는 것이 유리한 만큼 매도가격도 정상보다 (높게, 낮게) 형성된다.
2절 개발과정
1. 개발방식 (매수와 환지방식 비교)
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환지(토지구획정리) |
매수(공영개발) |
소유권변동 |
원소유자 |
사업시행주체자 |
사업비부담 |
채비지 |
사업시행주체자 |
계획성, 주민불만 |
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좋음 |
주민의 의견수렴 극대화 |
좋음 |
|
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대량개발 |
대량공급 |
문1] 다음은 공영개발과 관련된 내용이다. 내용 중에 틀린 것은 무엇인가?
① 국가 등 공공기관이 토지를 매수하는 방식이다.
② 계획적인 토지이용과 개발이익의 환수가 쉽다.
③ 택지의 대량개발이 가능하며, 공공사업에 재투자가 가능하다.
④ 지주권리를 보호하기 어렵기 때문에 주민의 불만이 크다
⑤ 공영개발시 주의할 점은 토지수용시 충분한 보상이 이루어져야한다.
2. 도시개발 ( 단핵과 다핵도시)과 지가구배현상(토페카현상)
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도시유형 |
지가 기울기 |
지가구조 |
이론 |
단핵도시 |
소․고도도시 |
급경사 |
단순 |
동심원, 선형이론 |
다핵도시 |
대․신도시 |
완만 |
복잡 |
다핵심이론 |
* 다핵심이론 ① 핵의 형성: 선형+ 동심원 +다른요인 첨가 ② 핵의 성립요인:도심지에 지가↑→ 외곽에 부심형성(지역적 기능의 분화현상) ㉡ 동종업종의 집적의 이익을 추구 ㉢ 이종의 활동은 상호간에 이해가 상반 ㉣ 경상․공업지대나 중공업지역 근처에는 (저급)주택지가 있다. |
1) 개별토지의 이용가치는 당해 토지의 개별특성에 따라 다르지만 도시공간에서 보면 교통비와 관련된 (접근성, 물리적 특성)이 중요하다. 따라서 이용가치가 높은 도시내부에서는 경쟁이 심화되어 직가 비싸고 외곽으로 갈수록 지가는 낮아지는 지가구배현상이 발생한다.
2) 지가의 기울기는 다핵은 (급경사, 완만)하고 주로 (대도시와 신도시, 소도시와 고도도시)에서 많이 존재하며, 지가구조는 (단순, 복잡)하다. 지대는 도심에서 외곽에 나아감에 따라 지대는 (계속, 산정과 계곡을 이루면서) 하락한다.
3) 단핵도시의 이론에는 (선형, 동심원)이론은 도시는 교통노선을 따라서 개발 축이 형성된다고 설명한다
4) 다핵심이론에 대한 설명이다 물음에 답하시오
① 주창자는 (버제스, 호이트, 율만)이 말한 것으로서 동심원이론과 선형이론을 (배척, 결합)하고 다른요소를 첨가하여 만든 이론이다.
② 핵의 성립요인은 도심지의 고지가 때문에 고지대의 지불능력이 없는 산업은 외곽에서 부심이 형성하여 도시의 지역적 기능 분화현상이 발생한다(O, X)
③ 경상․공업지역이나 중공업지역 근처에는 (저급, 중급)주택지가 있다
④ 핵심지들은 도시가 커지면 그 수가 많아지고 보다 전문화 된다(O, X)
⑤ 도시토지의 이용패턴은 단일핵 중심이 아니라 수개의 (연속적, 불연속적)인 핵을 중심 형성된다
3. 지대이론
(1) 지대에 대한 논쟁
1) 고전학파의 지대는 토지를 (자연적, 인문적)측면의 (부증성, 용도의 다양성)을 고려하니 지대라는 것을 (불로소득, 생산요소)로 보는 반면에 신고전학파의 지대는 토지를 (자연적, 인문적)측면의 (부증성, 용도의 다양성)을 고려하니 지대라는 것을 (불로소득, 생산요소)라는 점에서 차이가 발생한다. 따라서 (고전학파, 신고전학파)는 지대에 대한 국가의 환수문제가 대두되어진다.
2) 고전적 의미의 지대는 (농경지, 도시토지)에 관심이 있는 반면에 현대적 의미의 지대는 농경지는 (비옥도, 접근성)이고, 도시토지는 (비옥도, 접근성)이 지대원인이 되어진다.
(2) 고전적의미의 지대
차액 지대설 (리카도, 맬서스) |
① 지대 = 곡물가격 - 생산비 ② 지대원인: (상대적, 절대적) 비옥도 차이 ④ 한계지 밖의 토지는 지대발생 (안함, 한다) ⑤ 지대의 기준: ( ) |
위치 지대설 (튀넨, 허드) |
① 가정: 모든 토지의 비옥도는 (동일, 다름) ② 지대= 가격 - 생산비 - 수송비 ③ 지대원인: (비옥도, 수송비 절약) ④ 도심근교: 수송비(↓,↑)⇒ 지대(↑↓), (집약, 조방)적 토지이용 ⑤ 곡물가격은 한계지의 생산비와 운임에 결정된다 → 지대는 한계지 (내에서만 발생, 밖에도 발생) |
절대 지대설 (Marx) |
㉠ 지대의 발생원인: ㉡ 지대종류:절대․차액․독점지대 ㉢ 한계지 밖의 토지는 지대발생 (안함, 한다) |
문제1] 다음은 지대 및 지가이론에 관한 기술이다. 적절치 아니한 것은?
① 튀넨은 지대의 결정이 토지의 비옥도만이 아닌 위치에 따라 달라지는 위치지대의 개념을 통해 현대적인 입지이론의 기초를 제공하였다.
② 고전학파는 토지를 자본과 구별하지 않았으며, 토지의 자연적 특성을 강조하고 지대를 불로소득으로 간주했다.
③ 신고전학파는 지대는 잉여가 아니라 생산요소에 대한 대가이므로 지대는 생산물가격에 영향을 주는 요소비용으로 파악하였다.
④ 마르크스(K. Marx)의 절대지대설에 따르면 지대는 토지소유자가 토지를 소유하는 그 자체로 인하여 발생하며, 따라서 한계지 밖에서도 토지소유자가 요구하면 지대가 발생한다.
⑤ 리카도(D. Ricardo)의 차액지대설에 의하면 곡물수요의 증가가 재배면적을 확대하게 되며, 이 경우 비옥도와 위치에 있어서 열등지와 우등지가 발생하게 되는 바, 지대는 한계지를 기준으로 하여 이보다 생산력이 높은 토지에 대한 대가를 말한다
(3) 현대적 의미의 지대
문1] 도시지역에서의 입지경쟁과 지대 등에 관한 설명 중 타당성이 가장 약한 것은?
① 지대란 일정기간 동안 토지를 사용한 대가로 지불되는 임대료인데, 현대적 의미의 지대에서는 농촌토지에 대한 지대는 비옥도에 의해서 결정되고 도시토지에 대한 지대는 접근성에 의해 결정된다.
② 어느 토지이든 간에 입지경쟁의 결과 최대의 순현가를 올릴 수 있는 이용에 최대의 지불능력을 가지고 있는 사용자에게 그 토지가 할당되는데, 그래서 토지이용은 상업 → 주거 → 공업이용형태로 되어진다.
③ 도심안쪽에 토지를 차지하는 산업의 지대곡선의 기울기가 가장 완만하다.
④ 지가유형이 거리에 따라 형성되는 것은 미시적 측면에서 보면 어느 특정지역에 대한 지가의 형성요인에는 인구성장, 인구구조, 위치, 경관, 교통비용 등 거시적 측면에서 보면 도시 전체에 대한 지가구조의 형성요인으로서 위치와 결부된 교통비용이 가장 중요한 요인이 된다.
⑤ 일반적으로 지가는 도심지역에 가까울수록 높고 외곽으로 갈수록 낮아지는 유형을 보이나, 경우에 따라서는 다시 상승하기도 하여 산정이나 계곡과 같은 유형을 그리면서 하락한다.
문2] 도로교통이 발달됨에 따라 단위거리당 수송비가 낮아진 경우 일어날 수 있는 일이 아닌 것은?(다른 조건은 동일하다.)
① 한계입지점이 중심지에서 멀어진다.
② 한계지 원방권의 토지이용도가 높아진다.
③ 이전보다도 유효토지의 이용도가 낮아진다.
④ 생산물의 공급량이 많아진다.
⑤ 토지수요가 많아져서 교외지역의 지대가 상승한다.
문3] 다음은 도시지대와 생산요소의 대체성과 관련된 내용이다 주어진 문장에 대하여 물음에 답을 하시오
① 동일한 생산량을 만들기 위한 생산량을 결합한 곡선이 (등량, 로렌츠)곡선이며 또한 생산요소 대체란 토지와 자본의 결합비율관계이며, (비례, 반비례)관계이며 (우상향, 우하향)하는 지수곡선 모양을 갖는다.
② 도시지대와 생산요소간의 대체성의 원인은 생산요소간의 상대적 가격 차이 뿐만 아니라, 기업이나 산업의 종류에 따라 차이가 나기도 한다.
③ 도심은 토지와 자본 중에 (토지, 자본)을 더 많이 투입하므로 토지의 (집약적, 조방적) 이용이 되며, 토지에 대한 자본의 대체성이 (크다. 적다)
④ 목장업은 (토지, 자본)을 더 많이 투입하는 반면에 금융업은 (토지, 자본)을 더 많이 투입한다. 이는 기업이나 산업의 종류에 따라 생산요소간의 대체성의 차이가 생긴다는 뜻이다.
⑤ 도심지역 근처는 상업지역, 외곽지역으로는 주거지역, 공업지역으로 형성되는 것은 생산요소의 투입비율이 제품에 따라 다르기 때문이다.
⑥ 생산요소대체관계는 토지와 자본의 상대적 가격에 의해 결정이 되는데 입지주체에 따라 (다르다. 동일하다.) 따라서 입지주체별로 각 위치에서 입찰능력이 다르므로 입지경쟁을 통해 토지자원은 배분되는데 3차 산업은 자본의 대체성이 (큰, 작은) 산업으로 도시 내부에 입지하게 된다.
문4] 물음에 답을 하여라
1) 튀넨은 리카도의 차액지대 이론에 위치개념을 첨가시켜 시장내부에서 외곽으로 갈수록 지대는 낮아진다는 입지지대이론을 완성시켰다. 이 때 지대곡선의 기울기는 (수송비, 비옥도)이다.
2) 지가가 비싼 곳의 토지이용은 생산요소 대체에 의해 (집약적, 조방적) 이용이다.
3) 토지는 입지경쟁을 통해 최고의 지불능력자에게 할당되는데 지대곡선의 기울기가 가파른 산업은 (내부, 외곽)에 입지하게 된다
4) 수송비가 하락하면 이용가치가 커지는 곳은 (내부, 외곽)이므로 외곽의 지대는 상승하게 되어 지대곡선의 기울기는 (완만해진다. 가파르다.)
5) 소득이 증가하고 교통이 편리할수록 외곽의 이용가치가 상대적으로 (커져, 작아져) 지대곡선의 기울기는 (완만해진다. 가파르다.) 따라서 외곽에서는 상대적으로 지가가 상승하므로 토지에 대한 자본의 대체성은 (커지고, 작아지고) 단위당 자본사용량은 (증가, 감소)해서 토지이용밀도는 높아진다.
3절 토지개발과 토지보존
1. 토지개발(상품자원)과 토지보존(현장자원)
1) 자연상태의 토지는 (현장자원, 상품자원)이며, 이는 생산과정을 (거치지 않는, 거친) 토지를 말한다. 반면에 토지에 인위적인 노력을 가함으로써 어떤 사회적 이익이 존재하는 토지를 (현장자원, 상품자원)이라 한다.
2) 현장자원의 특징으로서 상대적 희소성의 (증가, 감소), 결정의 (가역성, 비가역성), (공공재, 경제재)의 특성, 사회적 이익이 존재 등이 있다.
3) 상품자원의 상대적 희소성 증가
① 공급측면에서 본다면 상품자원이 현장자원 보다 (풍부하다, 적다) 그 이유는 상품자원이 대체재가 (많다. 적다.)
② 소득증가 교육수준향상, 여가증대 등은 현장자원에 대한 수요를 증가시켜 현장자원의 상대적 희서가치를 증가시킨다(O, X)
③ 현장자원은 소득에 대하여 매우 (비탄력적, 탄력적)이며, 기술진보에 대하여 (직접, 직간접, 간접)적으로 영향을 주어 현장자원의 수요를 증가시킨다.
4) 현장자원은 공급이 자연적으로 한정되어 있고 마땅한 대체재도 부족하기 때문에 다른 용도로 전용되면 원래상태로 회복하기 매우 어렵다 이를 (결정의 비가역성, 악화성향)이라 한다.
5) 공공재성격은 (비배제성, 배제성)과 (비경합성, 경합성)을 가진 재화를 말한다.
① 상품자원은 시장의 힘에 뒷받침되어(지기때문에, 않기 때문에), (시장가치, 공익가치)로 평가가 바람직하지만, 현장자원은 그 특성으로 인하여 시장의 힘에 뒷받침되어(지기때문에, 않기 때문에), (시장가치, 공익가치)로 평가가 바람직하다
② 일반적으로 엄격한 소비상의 규모의 경제, 선택수요 등으로 수요추정이 매우 어렵다(O, X)
③ 시장기구체제하에서 현장자원은 개발의 압력을 지속적으로 받을 수 밖에 없다, 따라서 현장자원은 그 사회적 가치에 상응하는 정부의 정책적 배려에 의하여 보존되어야 한다.
④ 수도권의 G․B나 공원녹지를 단순히 도시성장억제책으로 본다면 현장자원으로서의 사회적가치를 과소평가한 것이다.(O, X)
2. 이용계획제한에 의한 손실완화제도
1) 개발권 (선매제, 양도제)는 토지소유권은 개인에게 인정하되, 개발권은 정부가 토지소유자로부터 매입하는 제도로서 개인의 개발권 행사를 금지하는 제도이다. 이 제도는 우량농지를 보존하여 사회적 가치를 보존할 목적이지만, 개발권매입에 막대한 자금을 정부가 마련해야하는 단점이 있다.
2) 개발권 (선매제, 양도제)는 개발권과 소유권을 (분리, 결합)하되 개발권 상실로 인한 우발손실을, 시장기구를 통해서 다른 곳의 개발권과 결부된 우발이익을 보상하려는 데 목적이 있다.
① 이는 (공중권, 지중권)의 권리로써 토지이용규제에 따른 (형평성, 효율성) 문제를 어느정도 해소가능하다는 장점이 있다.
② 이 제도는 개발권의 발생지역이든 개발권의 적용지역이든 토지이용규제가 심한지역에서 사용하는 것이 효율적이다(O, X) 또한, 개발권 적용지역은 향후 개발될 지역에 TDR이 적용되어진다 (O, X)
③ 이 제도는 입체적 이용에 대한 (수평적, 수직적) 규제에 효과적이다.:
④ 이 제도는 지나치게 적용되어지면 개발가능지역의 과밀․혼잡을 유발하는 단점이 있다.
도시개발 |
정의 |
도시개발에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 기여하기 위하여, 도시개발구역 안에서 주거․상업․산업․유통․정보통신․생태․문화․보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. |
장점 |
① ‘계획 → 개발 → 환지’의 3단계로 나누어 진다. ② 국고의 큰 부담없이 급증하는 토지수요에 대응하여 대규모로 도시용 토지를 공급 | |
단점 |
① 주변지역의 과도한 지가상승을 초래하여 지나친 개발이익을 허용한다. ② 소규모 토지소유자들, 도시의 저소득계층을 위한 적극적 배려 부족 ③ 건축금융이 원활하지 못할 때, 자의적인 분필 등의 원인으로 무질서한 대지 개발 우려 ④ 불합리한 환지로 인해 토지소유자들의 불만 초래 |
수고하셨습니다.