스크랩 대한민국 제 2의 도시, 부산광역시라는 도시 이야기 (1)

[부산사랑]

제목이 조금 자극적인가요?

도시의 경쟁력을 평가할 때는 여러 가지 평가기준이 있습니다.

하지만 도시의 순위는 절대적으로 1위다, 2위다, 3위다 할 수도 없는 것이며,

만약 순위를 매겼다고 하더라도 1위, 2위, 3위를 단순한 1~3의 수치로만은 표현할 수 없습니다.

여기서 말하는 제 2의 도시란,

절대적인 수치상으로보다는 과거에 비해서 위상은 하락했지만, 그 잠재력은 매우 높다는 개인적인 생각에서 표현한 것입니다.

따라서 현재 우리가 살아가고 있는 공간인 '부산광역시'를 바로 알고,

부산에 대한 지식축적은 앞으로도 부산에서 살아가는 데에 많은 도움이 되리라 싶어서 본 글을 쓰게 되었습니다.

각 공간(지역)의 특징을 다양한 기준으로 살펴보고, 다양한 시각을 통해 각 지역별 공간 가치를 가치중립적으로 인식하는 것이

현재 내가 살아가고 있는 공간에서 행복하게 살 수 있는 지름길이 되어주지 않을까 생각합니다.

최근에는 다소 얼어붙었지만, 2009년부터 부산지역의 부동산가격은 많은 상승이 이루어졌습니다.

부동산가격의 변화는 수요와 공급이 물론 중요하지만, 아주 다양한 요인들로 인해 결정된다고 생각합니다.

결론적으로 작년까지 주택가격이 많이 상승하였으며, 

앞으로 신규주택이 많이 공급예정임에 따라 상승보다는 하락의 가능성이 더욱 높은 것이 사실입니다.

하지만, 부동산은 영원한 절대적인 가격은 존재하지 않기 때문에 항상 꾸준히 살펴봐야 된다고 생각하며(비상승기간의 자본축적),

그 시기가 앞으로는 언제 다시 찾아올 것인지, 아니면 지역별로 가치는 어떻게 변할지, 다른 대체재는 어떤 것이 있을지

꾸준히 지속적으로 찾는 것이 부동산시장에 능동적으로 대처하는 가장 중요한 목표라고 생각합니다.

그리고, 약 3년간의 부산지역 부동산가격의 상승과 상승기의 가격상승압력을 봤을 때,

부산이라는 도시의 가치는 분명 과거의 바닥에 비해서는 다소 회복되고, 높아지고 있음을 다시 느끼고 있습니다.

그리고 최근 각 지역별로 수많은 건설현장 많이 보임을 느끼실 수 있을 것입니다. (주거시설, 업무시설, 상업시설, 공원 모두..)

이는 약 3년 뒤에 부산의 외관과 기능이 건설현장과 인접한 각 지역적으로 많이 바뀌게 됨을 예상할 수 있습니다.

따라서 부동산에서 공간에 대한 인식은 필수라고 생각합니다.

직접적으로 와닿는 것은 없겠지만, 이왕이면 알아두면 좋을 만한 내용일 것 같아 본 글을 회원 여러분들과 공유하고자 합니다.

이 글은 한 편당 길게 쓰여질 것이 예상됨에 따라 4부작으로 쓸 예정이며, 주제는 다음과 같습니다.

1. 부산광역시의 과거~현재

각 지역별 인구·주택 변천과정, 각 지역별 주택공급량과 부동산가격변동율

2. 부산광역시와 다른 도시들의 비교

주요 대도시의 유사 · 개발된 지역 사진, 부동산관련 통계자료 등을 통한 사례분석과 비교분석

3. 부산광역시의 주요 개발현안과 부동산시장 분석

각 지역별 주요 개발현안과 예상되는 지역별 미래 부동산시장 분석

4. 한국사회의 변화와 부산광역시의 미래에 대한 자유 상상

한국사회와 부산의 미래에 대한 과제, 그리고 그에 따른 보완점, 그리고 마음껏 해보는 개발 잠재력 활성화 방안 아이템

※ 본 글에서의 수치, 도표, 그래프 자료는 통계청 자료를 정리하여 표현한 것입니다.

1. 부산광역시의 과거~현재

우리나라는 산업화시대 이후로 인구가 급증한 것이 보편적 특징이라면,

부산의 인구 형성 과정의 가장 큰 특징은 산업화 이전부터 다른 도시와는 특수성이 있었습니다.

※ 전국 - 1944년까지는 남+북, 이후 남한, 서울특별시 - 경성부 → 서울시, 부산 - 부산부+동래군 → 부산광역시

(서울은 지역별 세부적인 구분 하지 않았음. (ex - 부산부+동래군 처럼..)

연도	전국	증가율 (%)	서울특별시	증가율 (%)	부산광역시	증가율 (%)
1925	19,522,945	-	342,626	-	201,282	-
1930	21,058,305	7.9	394,240	15.1	252,060	25.2
1935	22,899,038	8.7	444,098	12.6	300,346	19.2
1940	24,326,327	6.2	935,464	110.6	349,045	16.2
1944	25,917,881	6.5	988,537	5.7	385,766	10.5
1949	20,188,641	-22.1	1,446,019	46.3	545,119	41.3
1955	21,502,386	6.5	1,568,746	8.5	1,123,534	106.1
1960	24,989,241	16.2	2,445,402	55.9	1,250,546	11.3
1966	29,159,640	16.7	3,793,280	55.1	1,480,914	18.4
1970	30,882,386	5.9	5,433,198	43.2	1,898,217	28.2
1975	34,706,620	12.4	6,889,052	26.8	2,521,212	32.8
1980	37,436,315	7.9	8,364,379	21.4	3,237,161	28.4
1985	40,448,486	8.0	9,639,110	15.2	3,576,309	10.5
1990	43,410,899	7.3	10,612,577	10.1	3,854,960	7.8
1995	44,608,726	2.8	10,231,217	-3.6	3,814,325	-1.1
2000	46,136,101	3.4	9,895,217	-3.3	3,662,884	-4.0
2005	47,278,951	2.5	9,820,171	-0.8	3,523,582	-3.8
2010	48,580,293	2.8	9,794,304	-0.3	3,414,950	-3.1

* 일제강점기 (1944년 기준)

국내 총 인구수(남한+북한) - 25,917,881명

국내 일본인 거주자 수 - 712,583명

경성부 인구 수 - 988,537명

경성의 일본인 거주자 수 - 158,710명

부산부 인구수 - 385,766명(동래군+부산부)

부산의 일본인 거주자 수 - 61,081명

국내 전체적으로 봤을 때 일본인의 비중은 크게 높은 것은 아니지만,

당시 서울(경성)과 부산에는 약 6~7명당 1명 꼴로 일본인이 거주하였습니다.

당시로 돌아가서 과거를 한 번 생각해본다면 어떤 모습이 상상되십니까?

각종 특혜를 누리고 국내에서 부유층에 속했던 일본인들이 거리를 활보하던 모습..

그리고 그들에 의한 도시계획과 그들을 위한 정착지 형성 등등 도시의 외관 변화.

그리고 1년 뒤인 1945년 해방. 일본인들이 빠져나가는 모습..

중간에 여담이지만, 역사(과거)에 대한 상상.. 자유롭게 해보는 것이 저의 호기심이자 취미입니다.

학창시절에 배운 내용과 다양한 지식축적을 통해 내가 알고 있는 지식..

알고만 있는 것보다 때때로 직접 과거 모습을 직접 머릿속에 그려보며 상상하는 것은 좋다고 생각합니다. 물론 재미도 있습니다.

요즘 닥터진이라는 드라마 하죠?

드라마의 내용보다 개인적으로 역사를 좋아하는 관계로 그 내용이 매우 신선했습니다.

마치 평소에 생각했던 것을 대리만족시켜주는 것 같았습니다.

과연 내가 그 시절에 돌아간다면.. 어떤 모습이 펼쳐질 것인가?

타임머신이 있다면 내가 살아온 과거 이전의 시점에서는 어느 시점, 어느 장소로 가보고 싶은가?

따라서 과거에 대한 각종 통계, 데이터들을 볼 때면 항상 당시 모습을 상상해보곤 합니다.

다시 본론으로 돌아가서..

부산의 인구 형성과정에서 다른도시들과는 다른 특징이 있다면, 바로 해방과 6.25전쟁 입니다.

부산광역시 최초의 도시계획은 1937년, 조선총독부의 '조선시가지계획령'에 의거해 1937년 213,142명(부산부 기준)을 기준으로

목표연도인 1965년은 계획인구 40만 명을 잡고 있었습니다. (시가지 계획구역 총 면적 - 84,156,300㎡) 

출처 : 부산광역시 도시계획사

1945년.. 수많은 일본인들이 건너가고, 또 수많은 해외동포들이 부산항을 통해 귀국하게 됩니다.

따라서 현재 '부산광역시'라는 공간에 살던 인구는

해방 이전인 1944년 　 385,766명 

해방 이후인 1949년 　 545,119명

전쟁 이후인 1955년  1,123,534명 입니다.

1955년 서울 인구가 1,568,746명, 부산 인구가 1,123,534명.. 전쟁기간동안은 부산이 전국에서 가장 복잡하지 않았을까요?

전쟁기간이니 당연, 천막·판자촌 등 임시거주를 위한 거처가 대부분이었을 것입니다. 그리고 그시절..

1953년에 국제시장, 부산역 대형화재로 이재민이 약 15,000명이나 발생하는 대형 참사가 일어납니다. 설상가상이 따로 없었죠.

아무튼 1990년까지 지속적인 성장기를 맞다가 1990년 이후로는 실질적 인구 감소로 이어지게 됩니다.

본 자료는 현재 부산광역시의 행정구역에 속한 것을 자료로 나타낸 것이기 때문에

1995년 기장군이 편입되어 늘어난 인구를 제외하면 실질적으로 1990년 이후부터 감소했음을 알 수 있습니다.

다음은 1975년, 1980년, 1990년, 2000년, 2010년 부산지역 인구피라미드를 나타낸 자료입니다.

1975년에는 청년층 인구의 비율이 높게 나타나는데,

이는 이촌향도현상이 활발히 이루어짐에 따라 많은 청년층이 부산에 유입된 것과 1차 베이비붐 세대의 성장이 특징입니다.

그리고 유소년 가 늘어났는데 이는 인구 해방 이후, 6·25전쟁 이후 출생자의 결혼으로 인한 2차 베이비붐 세대로 인한 것입니다.

1980년, 역시 청년층의 인구가 지속적으로 늘어났으며, 이전과 비슷한 양상을 보여줍니다.

1990년은, 국가의 인구정책으로 인해 유소년 인구가 급격히 줄어들었습니다.

현재 대학생들의 형재가 보통 2명 (1~3인임)을 감안하면, 과거에 비해 줄어들게 됨을 알 수 있습니다.

이후 2000년은 지속적으로 유소년 인구가 감소하게 되었으며, 여성 고령자의 비율이 높게 나타나기 시작합니다.

최근 2010년은 유소년의 인구가 더욱 줄어들었고, 베이비붐 세대의 고령화, 노인인구 증가가 큰 특징으로,

이는 다른 도시에 비해 해방, 6.25전쟁에 따른 인구증가가 큰 폭으로 이루어진 것이 가장 큰 원인이라고 생각합니다.

* 그렇다면 부산직할시 형성시기부터 현재까지 부산이라는 공간, 각 지역별로는 어땠을까요?

당시 타 지역보다 압도적으로 많은 인구를 가졌었던 부산은 1963년 1월 1일을 기준으로 최초의 정부직할시로 승격이 됩니다.

행정구역별	1966년	1970년	1975년	1980년	1985년	1990년	1995년	2000년	2005년	2010년
부산직할시	1,425,573	1,842,259	2,452,893	3,159,766	3,514,798	3,798,113
부산편입전	107,047	106,490	121,785	83,874	76,107	56,847
부산광역시	1,532,620	1,948,749	2,574,678	3,243,640	3,590,905	3,854,960	3,814,325	3,662,884	3,523,582	3,414,950
중구	126,679	117,240	111,847	98,525	91,079	77,362	63,658	58,297	52,446	48,197
서구	235,465	233,203	236,383	235,165	212,270	203,499	174,707	147,969	133,014	116,600
동구	222,304	224,396	230,704	217,585	197,223	184,350	152,376	122,087	103,658	93,976
영도구	154,378	181,607	216,342	213,215	210,358	204,557	206,133	177,899	158,117	139,723
부산진구	273,624	381,143	467,188	506,161	517,568	515,019	453,022	416,372	399,162	380,395
연제구	47,521	91,044	152,788	209,230	246,230	262,783	245,593	215,321	211,799	202,943
동래구	60,514	95,504	145,524	241,801	305,883	333,773	311,620	289,388	261,982	266,147
금정구	34,505	75,808	131,704	226,045	272,723	318,833	307,825	284,414	259,168	247,333
남구	119,394	178,972	257,396	303,403	329,990	339,225	311,778	289,747	294,034	293,900
수영구	24,355	45,934	95,269	164,529	198,600	208,901	195,561	175,478	172,673	169,814
해운대구	29,530	65,917	140,579	196,807	224,588	250,686	301,582	396,505	393,718	410,084
기장군	45,874	47,697	58,957	68,340	61,511	56,847	68,541	68,095	73,031	93,783
북구	19,874	24,648	35,990	86,986	148,679	195,835	278,202	298,646	329,336	302,141
사상구	22,212	38,710	99,023	201,374	237,331	281,292	295,841	293,538	274,799	252,243
사하구	55,218	88,133	132,156	208,847	271,181	342,738	381,319	375,398	360,007	343,324
강서구	61,173	58,793	62,828	65,627	65,691	79,260	66,567	53,730	46,638	54,347

따라서 이후의 통계자료인 1966년부터 2010년까지 '인구총조사' 내용을 지역별로 정리한 것입니다.

※ 각 지역별 인구는 현재 기초자치단체에 속한 지역을 '동'별로 합산하여 얻은 수치입니다. (고생했음 ㅜ.ㅠ)

1966년의 부산직할시는 중구·서구·동구·영도구·부산진구·동래구였으며,

현재 강서구지역은 김해와 진해 일부.. 현 기장군 지역은 동래군으로 직할시와 다른 관할구역이었습니다.

이후 각 지역별로 인구가 늘어남에 따라 동래구·부산진구 등이 분화되었고,

이후 강서구·기장군이 편입됨에 따라 현재 16개 기초자치단체로 형성되었습니다.

이를 통계적으로 간략히 나타나기 위해 개인적 기준에 의한 각 지역별로 권역을 구분했습니다.

생활권역	주요 중심지	권역 특징	인구(명)
원도심권 중구, 서구, 동구, 영도구	남포역 중앙, 부산역	부산역을 중심으로 한 중앙동~초량동까지 업무지역 다수	398,496
신도심권 부산진구, 연제구	서면역 연산역, 시청	원도심권의 기능 이전 서면 : 상업기능, 연산 : 행정기능	583,338
동부산권 해운대구, 수영구, 남구, 기장군	센텀시티역 경성‧부경대, 해운대	해안 주거지역 선호, 택지개발	967,581
북부산권 동래구, 금정구	동래역 부산대학앞, 온천장	동래를 중심으로 한 전통적인 주거지역	513,480
서부산권  북구, 사상구, 사하구, 강서구	덕천, 사상, 하단	낙동강을 중심으로 한 강변대로로 지역별 접근성 높음	952,055

먼저 지역별 인구변화부터 살펴보겠습니다. 저도 조사를 하다보니, 신기한 내용이 많았습니다.

현재 관점에서 보면 북부산+신도심권, 동부산권, 서부산권, 원도심권 순으로 많은 인구가 있었습니다.

특히 직할시 승격 초기단계인 1966년에는 부산의 도시인구 대부분이 원도심권과 부산진구에 거주했습니다.

그렇다면.. 1966년에 부산의 모습은, 현재의 원도심권역과 부산진구는 복잡하였고, 일부를 제외한 다른 지역들은

기초자치단체 구역별 약 5만명 정도 거주하는 읍내 아니면 작은 마을 정도였을 것입니다.

하지만 이후 도시가 지속적으로 개발되고 팽창하면서, 각 지역별로 많은 변화가 이루어졌으며,

그 변화들이 현재의 부산을 형성하고 있습니다.

원도심권의 특징은 인구의 큰 증가 없이 지속적인 감소세로 나타나는 것입니다.

과거부터 서구와 동구가 대표적 주거지역이었으나, 원도심권 주택 난개발에 따른 과밀억제와 분산정책으로

영도지역에 인구를 분산시켰으며, 1995년 이후로는 영도구 역시 인구 감소를 맞게 됩니다.

원도심권은 평지가 부족합니다. 하지만 기능은 일제강점기 시기부터 중요시되어 가장 먼저 근대적 개발이 이루어진 곳입니다.

따라서 서구, 중구, 동구 일대에는 아직까지 일제강점기에 따른 시가지 형성이 나타나는 것이 특징입니다. (ex-대신동)

이후 남북전쟁기간 중 부민동이 임시수도기능, 국제시장이 상업의 중심기능을 함에 따라 기능은 더욱 중요시 되었으며,

당시에는 난개발이 이루어진 산복도로지역을 제외하면 도시인프라가 가장 잘 갖춰진 지역이었습니다.

(주요 관공서, 고차상업시설, 구덕운동장 등 체육시설, 용두산공원·대신공원 등 공원, 고급주택, 도로정비 등)

심지어 전차(구덕운동장~온천장, 구덕운동장~영도 남항동)까지 있었습니다. [1915~1968년 운행]

하지만 먼저 개발이 된 만큼 이후의 개발 속도는 더디게 됩니다. 

시간이 지날수록 새로운 지역으로 도시가 팽창됨에 따라 원도심권의 인구는 감소를 맞게 되고,

주요 기능까지 이전하여 성장동력을 잃게 됩니다. 따라서 사실상 지역 쇠퇴의 길을 걷게 됩니다.

더군다나 가장 초기에 형성된 도시이자 준비되지 않은 인구 팽창으로 인해 평지를 제외한 지역들은 난개발이 이루어졌으며,

기존 개발된 지역들도 대량공급형 대규모 공동주택보다는 단독, 연립주택을 중심으로 건설되었습니다.

그리고 1980~90년대에 기존 일제강점기 시기에 건축된 주택을 빌라 형식으로 개별건축을 많이 되었습니다.

따라서 구릉지역은 현재 빈곤층이 다수 거주, 평지지역은 사업성 저하 등 요인으로 재개발·재건축 다소 어려운 실정입니다.

하지만 대신동의 구릉지역을 중심으로 몇몇 지역에 재개발구역이 지정되었으며,

한참이 지난 후.. 서대신동 한신 휴플러스, 롯데캐슬이 드디어 재개발로 인한 대단지 신규아파트가 들어서게 됩니다.

그리고 과거에 비해 내주기만 했었던 기능들은 더이상 없을 뿐더러,

영도혁신도시, 부산롯데타워, 북항재개발 등 굵직한 개발호재들로 서서히 변화가 나타나고 있습니다.

과연 원도심권역의 미래는 어떻게 될까요? (다음편에서 같이 보겠습니다..^^)

신도심권(부산진구·연제구)은 과거 일제강점기 이전 중심이었던 동래와 당시 신도심인 부산부의 중심에 위치한 지역입니다.

지형적 요소를 고려한 것으로는 부산진구까지가 부산부에 가깝습니다.

이에 따라 부산부와 동래를 구분하는 고개로 '모너머 고개'이며 현재 부산중앙광장의 명칭후보중 하나가 '모너머광장'입니다.

(동래 지역은 양반촌, 뭍 지역은 평민촌의 경계라는 속설도 있습니다.)

연제구 지역은 동래쪽과 밀접하였지만, 원도심의 상업기능, 행정적 기능이 이전함에 따라 급격히 발달한 것이 특징입니다.

따라서 현재 상업, 행정의 중심지인 이곳을 신도심권으로 별도로 분류하였습니다.

이 지역 모두의 특징은 1990년대까지 모두 인구가 증가하다가 이후로부터 감소세를 맞고 있습니다.

동래구는 최근 재개발과 기능이전에 따른 지역의 아파트건설로 인해 인구가 조금 늘어납니다.

(사직동, 안락동, 미남역 반도보라스카이뷰 등)

현재 부산광역시의 지리적 중심지인 이곳은.. 부산시의 인구 팽창기와 더불어 가장 먼저 급속도로 인구팽창을 함께하게 됩니다.

직할시 초기 부산진구의 인구가 가장 급격하게 늘어나며, 이후로 과밀화, 정체상태에 따라 연제, 동래, 금정지역까지 확산됩니다.

이에 따라 이 지역부터 원도심권역까지 옛 전차를 대신한 신교통수단으로 1985년 지하철 1호선이 개통하게 됩니다.

하지만 부산지역의 인구감소시기인 1990년대 이후, 이곳 역시 피할 수 없었습니다.

특히 먼저 개발된 부산진구의 상업적 공간구조 개편과 주택노후화로 인해 많은 인구가 빠져나가게 됩니다.

하지만 2000년대 이후 인구감소세는 다소 둔화되었지만, 주택노후화로 인해 지속적으로 인구감소가 이루어지고 있습니다.

따라서 부산진구는 현재 재개발구역이 가장 많이 지정된 지역이기도 합니다.

현재 정비사업이 진행된 대표지역은 연지자이 1·2차이며,

현재 초읍 1구역(한화건설)과 전포 2-1구역(현대산업개발)의 사업 진척도가 높은 지역입니다.

연제구는 기타지역과 같이 1990년대까지 인구가 급속도로 늘어나다가 이후 감소세를 맞습니다.

하지만 2000년대 이후는 감소폭이 둔한 지역입니다. 부산진구 역시 90년대에비해 감소세가 다소 안정되었습니다.

부산 중구와 서구에 있던 시청, 법원·검찰청 등 주요 행정·입법·사법부의 기능이 모두 이전함에 따라 제 2의 부흥기를 맞게 됩니다.

부산지역 고급 인력들이 집단 거주함에 따라 거제동 일대에 신규 부촌을 형성하게 되었으며,

온천천 주변 주거지역과 인구가 늘어남에 따라 하천개발과 지하철 3호선 개통에 따른 상업기능 강화 등

2000년대 중반기까지 빠른 성장을 하게 됩니다.

부산진구도 2000년를 전후로 지하철 2호선 개통, 롯데백화점·호텔(당시 초고층) 개장으로 상업기능이 크게 강화되었습니다.

이는 지하철 2호선 라인을 중심으로 인구가 지속적으로 늘어남과 기존 남포동보다 접근성이 우수한 것이 요인입니다.

따라서 2000년대 이후로 서면 일대에 위치한 기계·공구거리가 음식점으로 바뀌고 있습니다.

그리고 현재 문현금융단지와 시민공원, 부전역 복합환승센터, 중앙광장, 철도정비창 이전 등 크고 굵직한 단기·중기·장기·개발계획도 많은 지역중 하나입니다.

동래지역은 현재 시내에서 원도심권을 제외한 대부분 지역이 동래 관할지역으로 소속되어 있었습니다.

따라서 금정구, 동래는 과거부터 단일 권역이라고 봐도 큰 이질감이 없습니다.

하지만 인구가 지속적으로 늘어남에 따라 행정구역이 분화되었으며, 부산에서 그래도 가장 전통적인 주거지의 중심입니다.

그런 영향인지는 몰라도, 교육에 대한 관심과 자부심이 높은 편입니다. (부산대학교도 있고, 고등학교도 나름 전통있죠..)

현재 남포역~범내골, 그리고 시청 연산동 라인으로 한 부산의 주요 업무지구와 도시철도 1호선으로 바로 연결되기 때문에,

도심부와 접근성도 나름 우수한 편입니다. 이에 따라 이지역은 전세가격도 매우 높게 나타나게 되는데,

이는 도심부와 접근성이 양호하면서 쾌적한 주거환경을 갖춘 것이 가장 큰 이유라고 생각합니다.

즉, 수요가 많다고 봐야되지 않을까요?

금정구, 동래지역은 다른 지역에 비해 미래에 대해 커다란 개발호재가 있는 것은 아니지만,

다른 지역과의 접근성, 기능면에서 모두 양호한 경쟁력을 갖추고 있으면서,

재개발사업의 원할한 진행으로 인한 고급주거단지의 형성이 지역의 가치를 스스로 높여주는 결과로 나타나고 있다고 생각합니다.

이에 따라 이 지역은 재개발이 활성화 되어, 주거문화의 상향식 평준화의 선두주자가 된다면,

바로 인접한 큰 개발호재가 없더라도 부산에서 중산층 이상의 부촌지역으로 자리매김할 가능성이 높은 지역입니다.

(물론 현재도 그러고 있습니다..^^)

다음은 원도심권과는 가장 대조되는 동부산권 입니다.

특히 해운대, 기장군 지역은 1990년대 이후로도 지속적으로 인구가 증가한 특수성이 있습니다.

특히나 해운대 지역은 1995년~2000년간 인구증가가 나타난 것이 특징인데, 이는 해운대신시가지 개발의 영향이 가장 큽니다.

다른지역은 공동주택 건축부지가 부족하여 신규공급이 많이 되지 않았는데,

해운대 지역은 이후로도 신규주택이 센텀시티-마린시티에 공급됨에 따라 2005~2010년에도 인구증가세가 나타납니다.

사실 마린시티는 상업용도로 매립한 것인데, 대부분 주거용 오피스텔과 주상복합으로 건설된 아쉬움이 있습니다.

주거시설이 도입되지 않으면 사업리스크가 커지고, 그에 따른 개발이 지연이 예상되는데,

개발에 있어서 부산시가 주도적인 역할을 하지 못한 것이 가장 큰 아쉬움입니다.

대신 장점을 찾아보자면, 해운대지역으로 중산층~부유층 거주자들이 늘어나면서 

계절성수기를 제외하면 상업중심지로서의 기능이 한계가 있었던 해운대 상권이 고급화되었으며, 신규투자가 이루어지게 됩니다.

이에 따라 조금 더 고급 상업시설, 깔끔한 외관 등을 갖춘 특징으로 전국 최고의 관광지를 유지·성장시켜나가고 있습니다.

남구 지역은 원도심권의 인구 분산정책과 지역의 인접성으로 인해 급격한 인구성장을 맞게 됩니다.

원래는 부산진구 관할구역이었으나, 남구로 분리됨과 동시에 동구 범일 3동과 부산진구 범천 3동은

각각 문현 4동, 문현 5동으로 개편되었습니다. (현 삼성아파트일대와 금융단지 주변) 이후 문현 5동은 문현 2동으로 편입됩니다.

수영구, 남구 지역 모두 1970년대에 급격한 인구성장기를 맞게 되는데, 이 시기에 건축된 주택과 아파트의 수가 제법 되었으며,

현재 재건축이 완료된 남천동 코오롱하늘채골든비치와, 주변 삼익 아파트들의 재건축 이야기가 나오고 있는 지역이기도 합니다.

이지역 역시 1990년대에 접어들면서 인구감소세를 맞게 되지만, 2000년대 이후 큰 인구감소 없이 유지하고 있습니다.

이는 수영구 민락동(민락 롯데캐슬, 푸르지오 아이파크)과 망미동(수영강변) 일대 신규아파트 공급,

남구는 용호만 개발에 따른 LG메트로시티, GS하이츠자이, 그리고 오륙도 SK뷰 공급 등이 가장 큰 원인입니다.

기장군은 과거 동래군 지역에 속해있다가, 양산군으로,

이후 1995년 부산광역시로 개편되면서, 서생면을 제외한 모든 지역이 부산광역시 소속으로 바뀌게 됩니다.

그리고 현재 정관신도시로 부산 부동산시장의 가장 뜨거운 감자중 하나입니다.

개인적으로 동부산권과 북부산권 일부 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 지역이라는 생각입니다.

2008~9년까지 1차 공급분인 아파트 3,912세대가 공급되었으며(네이버 조사 기준),

다음 2차 공급분인 2011~2014년간 약 12,000세대의 신규공급이 이루어짐과 예정임에 따라

부산광역시의 입장에서 보면 도시 차원에서는 주택난 해소로서의 기능,

부동산 차원에서는 대체재의 대량공급으로 인한 공급증가와 수요 분산으로인한 수요감소가 예상됩니다.

과연 동부산권의 개발과 주택공급.. 개발도 많이 이루어지고, 주택공급도 많이 이루어지는데,

그렇다면 동부산권의 미래는 어떻게 흘러갈까요..?

마지막으로 낙동강 라인에 위치하는 서부산권 입니다.

사하구·사상구 지역은 1960년대보다 1970년대에 가장 급격한 인구증가를 나타냅니다.

이는 중화학공업 육성정책에 힘입어 많은 기계산업단지(교과서에도 나왔던 신평·장림공단, 사상공단)가 조성됨에 따라

일자리가 많이 늘어났으며, 주택수요자도 늘어남과 동시에 신규택지개발(다대, 모라 등)이 지속적으로 이루어졌습니다.

특히 서부산 권역은 부산의 실질적 인구감소세에 접어든 1990년대 이후에도 지속적으로 인구가 늘어나게 되는데,

이는 부산의 산업체들이 양산·김해 등으로 분산됨에 따라 접근성이 좋은 서부산권의 주택수요는 지속적으로 나타난 결과입니다.

이에 반해 한 가지 문제점은, 택지개발과 비 택지개발지역의 주거환경의 격차가 다소 심한 지역이기도 합니다.

접근성이 우수한 지역은 일찌감치 난개발로 조화롭지 않은 주택들이 공급되었는데 반면,

접근성이 다소 떨어지는 지역은 계획된 개발로 우수한 주거단지를 형성하고 있습니다.

사하구 지역의 괴정·당리뉴타운이 결국 무산되기는 했지만, 장기적으로 봤을 때 혹여나 된다고 한다면,

그 지역의 가치는 매우 높아지지 않을까요?

- 이 대목은 기존 아파트의 노후화, 인구와 가구수의 감소 등 복합적인 요인으로 기존 아파트의 절대가치가 한계점에 달하게 되면,

도시의 주요 위치에 대한 토지의 희소성은 상대적으로 높아질 가능성도 보여준다고 생각합니다.

북구지역은 1990년~1995년도에 급격한 인구성장이 나타나는데, 이는 만덕·구포 등에 건축된 아파트들로 인한 것이며,

이후 2000~2005년까지도 예외적으로 인구가 제법 늘어나는 것은 화명신시가지의 영향이 가장 큽니다.

이에 따라 북구지역은 주변에 많은 산업단지에 따른 대표적인 배후주거지역으로 형성되었으며,

인구가 많이 늘어남에 따라 덕천 일대의 상권이 크게 성장하였습니다,

만약 대저신도시가 조성되었다면, 현재의 덕천 일대는 더욱 큰 변화가 있지 않았을까요?

현재 화명동 롯데캐슬카이저의 입주와 향후 주변 신규 대단지 아파트와 양산신도시의 입주시기..

이에 따라 약 3년간 단기적인 주택공급과 상권수요가 예상되는 지역입니다.

강서구 지역은 기장군과 마찬가지로, 도시의 범위에서 벗어난 지역이 뒤늦게 편입됨에 따라, 과거 도시성장기에는

인구성장 없이 유지되어 오다가, 편입 이후 각 도시기본계획에 신항만 개발에 따른 중심지 육성방안이 꾸준히 논의된 지역입니다.

최근 개발이 가시화되고 개발계획이 구체화됨에 따라 높은 성장잠재력을 보이는 지역이기도 합니다.

현재까지 정관신도시와 함께 명지오션시티에 신규택지 개발에 따른 대규모 주거단지로 이루어지고 있으며,

개발규모가 워낙 크고 광범위하다보니 산업단지를 제외하고는 눈에 띄게 빠른 변화는 아직 다소 미흡합니다.

이에 따라 강서구 지역은 앞으로의 개발이 어떻게, 언제 될 지가 이 지역의 가장 큰 관심사가 되지 않을까 생각합니다.

이때까지 인구를 중심으로 각 지역별 도시형성과정의 특징을 살펴 봤으면,

각 연도별 주택 공급에 따른 도시형성과정의 특징을 살펴보겠습니다.

먼저 현재 부산광역시 주택들의 연도별, 유형별 주택 건축연도입니다.

1979년 이전은 단독주택을 중심으로, 1980년대 이후 아파트를 중심으로 한 주택공급이 이루어진 것이 가장 큰 특징입니다.

1995년 이후로는 신규주택공급물량의 대부분이 아파트 형식으로 이루어졌습니다.

 

다음으로 연도별 가구수 통계자료를 살펴보면, 그 특징이 더욱 자세히 나타납니다.

단독주택(연두색) 가구수는 1990년대까지 증가하다가 이후 감소를 하게 되고,

공동주택(빨강색) 가구수와 기타 가구수는 현재까지 지속적으로 증가세를 맞게 됩니다.

그리고 부산광역시 전체의 인구는 1990년대 이후부터 감소한데 반하여,

가구수는 과거에 비해 증가폭은 줄었지만, 지속적으로 늘어나게 됩니다.

다음으로 각 지역별 주택공급량 비율(%)을 나타낸 것입니다.

원도심권의 경우 1995년 이후 건축된 주택보다, 이전에 건축된 주택이 더욱 많습니다.

따라서 외관상 노후화가 심해보이며, 실질적으로 주택노후화에 따른 공가·폐가현상이 나타나는 지역이기도 합니다.

그런데 반해 주택재개발의 속도 역시 더딘편으로, 이 지역의 주택과 공간에 대한 정책이 절실하다고 생각합니다.

북부산권+신도심권은 1980년대 이후부터 비중이 꾸준히 큰 것이 특징이며, 동부산권에 비해서는 신규주택의 비중이 낮은 편이지만, 타 권역에 비해서는 높은 편입니다. 2006~2010년간 신규주택 비중이 다소 높은 편인데 이는 동래, 금정구 일대를 중심으로 재건축· 재개발이 활발하게 이루어진 것이 특징입니다.

동부산권은 1995년 이후 신규주택공급의 비율이 가장 높은 지역인데, 이는 앞서 인구형성과정에서 살펴본 특징과 같습니다.

특히 평지가 부족한 부산에 해안라인의 매립지역을 중심으로 우수한 환경의 주택이 지속적으로 공급됨에 따라

해안과 인접한 매립지역의 공동주택들은 주택선호도 역시 높습니다.

서부산권은 1980~1994년 신규주택공급량이 가장 많습니다. 이 시기는 대표적으로 소형주택공급량이 많았던 시기이며,

이는 도시의 팽창과 더불어 산업단지 근로자들을 위한 신규주택의 대량공급에 따른 현상입니다.

1979년 이전의 주택비중이 가장 낮은 지역이므로 단독주택의 노후도는 다소 낮지만,

1980~1994년에 15층 이상으로 대량공급이 이루어진 아파트들의 노후화에 따른 대처가 필요할 것입니다.

다음 자료들은 부산광역시 주택유형별, 지역별 아파트별 매매가격지수에 대한 것입니다.

※ 국민은행 부동산 사이트에 나와있는 통계를 참고하였습니다.

(국토해양부의 주택·부동산 관련 통계는 국민은행 부동산팀에 위촉함)

다음 자료는 아파트, 단독주택, 연립주택의 가격 비교분석입니다.

2011년 6월이 100으로 기준이며, 이에 따라 절대적인 수치보다는 상대적인 수치임을 먼저 알려드립니다.

1986년부터 시작된 주택대란으로 인해 1987~1991년까지 주택가격지수가 급등하게 됩니다.

아파트 건축기술과 신규택지지역의 개발인프라가 부족했던 이 시기는 연립주택이 가격상승지수가 가장 높았으며,

상대적으로 아파트의 가치가 낮았습니다. 하지만, 과거에 매우 아파트지수 역시 3배 이상의 매매지수 성장을 하게 됩니다.

이후 1999년, 신규아파트가 많이 공급됨에 따라 기존에 지어져있어 노후화되었던 단독과 연립주택의 가치는 하락였습니다.

하지만 1998년 IMF와 과거 입주물량 후폭풍으로 주택공급량이 떨어졌으며,

주택난과 자산축적의 결과로 2001년~2004년 이전까지 다시 한 번 높은 가격상승이 이루어지게 됩니다.

하지만 이후 다시 가격지수가 하락한데 반해  아파트가격지수는 상대적으로 유지를 하게 됩니다.

이는 2003~4년 전후를 기준으로 대기업 브랜드 아파트들이 부산에 본격 도입됨에 따라,

단독주택과 연립주택의 가치가 아파트에 비해 상대적으로 하락하게 된 것입니다.

그리고 최근인 2009년 이후는 역시 아파트를 중심으로 급격하게 주택 가격상승이이루어졌으며, 단독, 연립 역시 소폭 상승합니다.

다음은 아파트관련 통계로 2003년 이후 시점으로만 나와있어서, 2003년 10월~2012년 월까지 분기별 가격(㎡당) 추이입니다.

서부산권은 2010년 4월 이전까지 아파트가격이 가장 낮았지만, 

2010년 하반기부터 2011년 상반기까지 급격한 가격상승율을 보입니다.

하지만 과도한 가격상승 탓에 2011년 하반기부터 다른지역에 비해 높은 정체현상을 보이게 됩니다.

동부산권은 2004년~2005년 1월까지 약보합세를 유지하다가 2006년 4/4분기, 2007년, 이후 2008년

해운대 센텀-마린권역(2006~7)과 신시가지(2008)를 중심으로 가격상승이 이루어졌습니다.

(권역으로 묶으니 가격변동율이 크게 높게 보이지는 않습니다.)

이후 2009년 남천동 일대 아파트 LG메트로시티의 급격한 가격상승을 중심으로 동부산권의 가격은 지속적으로 1위를 유지합니다.

북부산권+신도심권역은 2008년 이전까지 가장 높았습니다. 하지만 2006년 이후 고급 신규주택의 동부산권에 집중 공급됨에 따라

해안라인을 중심으로 한 동부산권의 주거지역이 떠오르면서 소폭 뒤처지게 됩니다. 

2010년 하반기부터는 다시 동부산권역을 바짝 추격하여 상대적으로 높은 가격상승율을 나타낸 지역입니다.

이에 반해 원도심권은 상대적으로 가격변동율이 가장 낮았으며, 주택가격 상승기에도 완만한 상승 흐름을 보이고 있습니다.

내용을 정리하자면, 부산지역의 각 지역(공간)별 형성과정의 특징을 수치상으로 파악해봄으로써,

앞으로 미래에 어떻게 될 것인지 개개인 스스로에게 호기심이 되어보면 좋겠다는 생각입니다.

주택공급량이 늘어나면,

주택·상업기능과 그에 따른 사회·문화·교통 등 여러 가지 측면에서 지역별 변화를 일으키게 됩니다.

그리고 부동산시장 역시 많은 영향을 받게 됩니다.

예를 들어서, 1970년대, 1980년대, 1990년대, 2000년대 인구와 주택 형성과정이 과거와는 다른 현재의 모습을 나타내고 있습니다.

이에 따라 현재의 모습을 더욱 열심히 파악함으로써, 미래 예측까지 하면 불확실한 미래를 조금은 알 수 있지 않을까 생각합니다.

결론은, 부산의 과거-현재를 바로 알고, 미래를 다함께 예측해보자는 것이 첫 번째 글의 핵심입니다.

글이 길어진 관계로 2부작은 다음 편에 다시 작성하도록 하겠습니다..^^

벌써 2012년 하반기에 접어들었네요.

약 3년간 달아올랐던 부동산시장도 냉랭해지고, 미래가 더욱 불확실해짐에 따라 더욱 열심히 일어서야된다는 것을 느낍니다.

따라서 정답도 없고 딱히 중요한 내용은 아닌 것 같지만 이것저것 많이 알아두면 더욱 좋겠다는 생각에 작성하였습니다.

2012년 하반기, 모두 행복한 일만 가득하길 바라며, 화이팅 입니다..^^*