안녕하세요?
행운부동산 김소장입니다.
오늘은 개발제한 구역에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.
개발제한구역이란 흔히 그린벨트라고 불리는 지역을 말합니다.
1971년 7월 서울에 처음 지정된 이 구역은 도시의 무질서한 확산을 막고, 도시 주변의 자연환경을 보전하는 것 등을 목적으로 지정되었습니다.
이 개발제한구역 내에서는 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지 분할 등을 마음대로 할 수 없습니다.
그러나, 필요한 경우에는 국토교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 개발할 수 있습니다.
그동안 정부는 서울 도심으로 몰리는 인구를 분산하기 위해 도심 주변의 그린벨트를 해제하고 신도시를 건설해
왔습니다.
그렇다면 개인이 그린벨트 안에 주택이나 다른 건물을 짓는 방법이 있을까요?
GB 안에 단독주택, 다가구주택 짓는 방법
① 개발제한구역 안에서는 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지이거나, 아니면 개발제한구역 지정
당시부터 있던 기존주택(개발제한구역 건축물 관리 대장에 등재된 주택)이 있는 토지에만 주택을 지을 수 있습니다.
② 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 그 집에 사는 농업인은 농사짓는 데 필요한 경우, 자기가 가진 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원의 주택을 새로 지을 수 있습니다.
단, 이때 새로 지은 주택은 농림, 수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없습니다.
그리고 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만㎥ 이상이어서 진입로 설치가 필요한 경우에는 아무리 농사짓는 데 필요하다고 해도 새로운 주택을 지을 수 없습니다.
그 이유는 개발제한구역이 심하게 훼손되기 때문입니다.
③ 기존 주택이 공익사업의 시행으로 인해 철거될 때는 기존 주택을 가진 사람이 자기 소유의 토지(철거일 당시
소유권을 확보한 토지)에 새로운 주택을 지을 수 있습니다.
④ 재해 때문에 기존 주택에 거주할 수 없게 된 때는 그 주택을 가진 사람이 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지)에 새로운 주택을 지을 수 있습니다.
⑤ 개발제한구역 지정 이전부터 이미 건축된 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에
건축된 주택으로서 토지 주인의 동의를 받지 못해 증축 또는 개축할 수 없을 때는 취락지구(사람들이 집단으로 모여 사는 곳으로 정비가 필요한 지구)에 새로운 주택을 지을 수 있습니다.
개발제한구역에서 전원주택을 합법적으로 건축하는 방법
① 개발제한구역 안의 건축물을 취락지구 안으로 옮겨 짓는 경우라면 가능합니다.
② 공익사업이 시행되면서 철거된 건축물을 옮겨 짓기 위해 이주 단지가 조성된다면 기존 주택을 옮겨 지을 수 있는 권리인 이축권을 사면 됩니다.
③ 개발제한구역 안의 근린생활시설을 사서 주택으로 용도를 변경하는 방법이 있습니다.
근린생활시설을 증축 및 신축할 수 있는 경우는?
① 주택을 용도 변경한 근린생활시설 또는 1999년 6월 24일 이후에 신축된 근린생활시설은 증축할 수 있습니다.
② 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존주택(개발제한구역
건축물 관리 대장에 등재된 주택)이 있는 토지에는 근린생활시설을 새로 지을 수 있습니다.
③ 기존 근린생활시설이 공익사업의 시행으로 철거되는 경우 그 기존 근린생활시설을 소유한 사람은 자기 소유의
토지(철거일 당시 소유권을 확보한 토지)에 근린생활시설을 새로 지을 수 있습니다.
참고로 근린생활시설이란 슈퍼마켓, 일용품 등의 소매점, 휴게음식점, 제과점, 미용실, 목욕탕, 세탁소, 의원,
치과 의원, 한의원, 침술원, 조산원, 탁구장, 체육도장, 지역 자치센터, 지구대, 소방서, 우체국, 보건소,
공공도서관, 마을회관, 일반음식점, 서점, 은행, 부동산 중개사무소 등을 말합니다.
휴게음식점, 제과점 및 일반음식점을 지을 수 있는 조건은?
개발제한구역 지정 당시 거주하고 있는 사람, 개발제한구역 안에서 5년 이상 거주한 사람은 그린벨트 안에
휴게음식점. 제과점 또는 일반음식점을 지을 수 있습니다.
또한, 해당 휴게음식점, 제과점 또는 일반음식점을 가진 사람은 인접한 토지를 이용해 300㎡ 이하의 주차장을 부대시설로 설치할 수 있습니다.
만약 차후에 휴게음식점 또는 일반음식점을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 돌려놓아야 합니다.
참고로 비수도권의 개발제한구역을 지역 여건에 맞춰 유연하게 해제할 수 있도록 지방자치단체의 권한을 대폭 확대하였습니다.
그 결과 지방자치단체가 기존 30만㎡이 아닌 100만㎡까지 그린벨트를 자체적으로 해제할 수 있습니다.
개발제한구역의 토지 최소 분할 면적은?
개발제한구역 안에 있는 토지를 나누려면 분할한 후 각 필지의 면적이 최소한 200㎡ 이상 되어야 합니다.
또한 지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위해 분할하는 경우에는 최소한 330㎥ 이상은 되어야 합법적으로 분할할 수 있습니다.
오늘은 개발제한구역에 대하여 알아보았습니다.
다음 시간에는 거래할 때 허락이 필요한 땅, 토지거래허가구역에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
출처:부동산상식사전