토지 땅 보러 갈 때 점검할 사항-체크리스트

[토지정보]

 

 農家主宅 
및 土地 購入 CHECKLIST

購買者

투자목적	주말이용,  전원주택신축,  농촌이주, 기타
투자금액
대상지역
구입시기

*(기타)

立地條件

接近性

맹지여부

주도로에서

周圍環境

(혐오시설유무)

上下水道

電氣,電話

(상하수도)

(전기)

(전화)

(기타)

危急時

救助機關

(가스)

(소방소)

(파출소)

(약국,병원)

(호출택시)

(동사무소)

(교육시설)

土地住宅의

物理的現況

土地

(지목/사실상용도)

(면적)

(경계현황및모양)

(불법건축물유무)

(분묘유무)

(지표상태/경사도.높낮이)

建物

(지붕상태)

(주춧돌)

(천장)

(방바닥)

(창문.출입문)

(벽면)

(정화조)

權利現況

1.실제토지와 지적도의 일치여부?

2.집이있는 땅의 지목이 대지인지?

3.건물이 건축물대장에 등재되있는지?

4.땅주인과 건물주인이 동일인인지?

5.권리제한등기가 있는지?

6.등기상소유자와매도인이 일치하는지?

7.무허가건물은 아닌지?

8.등기상소유자가 종중은 아닌지?

7.공유지분은 아닌지?

8.기타

9.기타

公法上制限

용도지역.지구.구역

건폐율/

용적율

기타

稅金

開發計劃展望 및 投資價値

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땅을 보러 가기 전 전제 조건입니다. 

땅을 구하는 맘가짐입니다. 

1. 땅은 '가꾸어' 가는 것이란 것을 인정하는 것입니다. 

원래 생긴 것이 그렇게 환상적인 땅이 있기도 합니다.

문제는 주인이 팔 생각이 없거나 아니면 비싼 값을 치러야 내 것으로 만들 수 있다는 것입니다.

그러나 대부분의 사람들은 현재 아름다운 곳들도 과거에는 볼품 없는 땅이었다는 사실을 간과하고 있습니다. 

원주 신림에 가면 산속에 산장이 하나 있습니다. 아름다운 전망에 집 옆으로는 맑은 계곡이 흐르고 있습니다. 산장 주인이 이 땅을 사서 들어올 때는 잡목들이 우거진 볼품없는 임야였습니다. 계곡도 잡풀이 우거져 있는 도랑정도의 수준이었습니다. 당연히 누구하나 거들떠보는 사람이 없었습니다.  

현재의 주인은 이곳을 구입해 잡목과 풀들을 베어내고 길을 내어 집을 지었습니다. 집 앞으로 흐르던 도랑도 잡풀들을 베어내고 물길을 새로 잡아주었더니 바위에 있던 흙들이 씻겨 내려가고 숨어있던 암반들도 나타나 아름다운 계곡이 되었습니다. 많은 시간이 경과된 뒤에 주인의 정성과 노력으로 누구도 쳐다보지도 않던 볼품없던 땅이 그야말로 환상적인 모습으로 변하였습니다. 

산장에 찾아오는 사람들은 하나같이 집주인에게 주변에 이런 땅이 있으면 구해 달라고 부탁을 합니다. 그래서 자신의 경험처럼 가꾸면 괜찮은 땅 몇 곳을 추천해주면 그 땅의 현재 모습만 보고 실망하여 돌아간다고 합니다. 

땅은 현재 상태보다 가꾸어 놓았을 때를 생각해야 합니다. 현재는 잡목과 잡풀들이 우거져 있고 푹 꺼져 있는 볼품 없는 땅이지만 움푹 꺼진 곳은 흙으로 채우고 잡목과 잡풀들을 제거한 후의 모습을 볼 수 있는 혜안이 있어야 좋은 땅을 구할 수 있습니다. 

그래서, 볼품 없는 땅을 헐값에 구입한 후 적은 비용을 들여 가꾸어 놓은 후 다시 매매하여 이익을 챙기는 사람들도 간혹 있습니다.  

길이 없는 맹지의 임야를 아주 싸게 구입하여 진입로를 비싼 값에라도 추가로 매입해서 길을 내고 형질 변경을 받습니다. 그리고 계곡도 살려내고, 마당에는 계곡물을 끌여들여 연못을 만듭니다. 자연 상태 그대로 지형을 살리고 제멋대로 자라던 나무들은 정원수로 씁니다. 이렇게 완전히 다른 땅으로 만들어 매매를 하면 구입 가격의 몇 배를 받을 수도 있는 것입니다. 

원래 좋은 모양의 땅은 흔하지 않습니다. 좋은 땅들은 대부분 만들어집니다. 좋은 땅도 몇 년 세월 방치를 하면 수풀이 우거져 쓸모없는 땅으로 변하는 법입니다. 가꾸는 사람 정성과 노력에 비례합니다. 이런 생각을 가지고 시골 땅을 보면 달리 보이는 땅들이 많을 것입니다. 또 이것이 시골 땅의 부가가치를 높이는 가장 확실한 방법입니다. 

단, 주의할 점은 가꾸는데 많은 비용이 드는 땅도 있으므로 비용을 적게 들여 가꿀 수 있는 땅을 찾을 수 있는 눈도 함께 가지고 있어야 한다는 것입니다. 

2. 땅도 구입목적이 분명해야 합니다. 그러나 욕심은 금물입니다. 

시골 땅을 구입하여 전원생활을 하려고 한다면 자기 땅에 대한 개발마인드를 갖고 있는 것도 중요합니다. 땅은 가꾸는 것이라고 앞서 이야기했듯이 볼품없던 땅도 잘만가꾸면 몇 배의 가치를 만들어 낼 수 있습니다. 가꿀 때는 반드시 테마를 만들어야 합니다. 예를 들면 매실 농원이나 야생화농장, 허브나라 등이 모두 테마로 성공한 좋은 예입니다. 땅값은 올라가고 테마가 돈이 됩니다. 

주제파악도 해야 합니다. 그 땅에서 할 수 있는 것이 무엇인지, 무엇을 하면 가장 잘 할 수 있는지를 찾아내야 합니다. 단순히 전원주택을 지어 사는데 만족할 것인지 아니면 다른 수익을 얻겠다면 어떤 것을 할 것인지 그 땅과 맞는 주제를 정확히 정해야 합니다. 팬션을 할 것인지 전원 카페를 할 것인지 아니면 나무를 가꿀 것인지에 대해 심사숙고 하여 가장 현명한 선택을 해야 합니다. 시골 땅을 구입하는 실수요자들이라면 욕심을 내지말아야 합니다. 시작 할 때는 의욕으로 달려들지만 막상 관리를 해보면 한계가 많습니다. 

예를 들어 전원주택을 짓는 사람들의 경우 정원이나 텃밭으로 큰 평수를 욕심내지만 막상 가꾸어보면 100평을 넘으면 관리가 힘들어 땅을 주체를 못합니다. 자신에게 맞는 평수가 얼마 정도인지를 정하여 처음에는 적응기간을 갖고 서서히 규모를 늘려가야 합니다. 

전업농로 농사를 지어서 생계를 해결하겠다는 목적이라면 땅이 자신이 심으려는 작물과 맞는 토양이어야 하고 농사짓기에 편리한 지역을 우선 순위로 선택합니다. 농사를 지어서 최소 생계를 해결할 수 있는 평수와 토양이어야겠지요. 따라서, 평당 가격과 물 그리고, 농기계 진입여부가 관건이 될 것입니다.  

3. '팔 때' 생각을 해야 합니다. 

땅을 구입하든 농가주택을 구입하든 팔 때의 입장에서 생각해 보아야 합니다. 예를 들어 수도권주변, 분당 인근지역에서는 고급주택을 지으면 팔릴 수 있지만 강원도 산속에 고급주택을 지었다면 그만큼 나중에 팔기 힘들 것입니다. 환경이 좋은 곳에 좋은 집을 짓는다면 나중에 쉽게 팔 수 있겠지만 축사 옆에 고급주택을 짓는다면 혹 나중에 팔아야 할 경우 힘들 것입니다. 평생 살 것이라는 생각은 버리십시요. 사람 일은 모르는 것입니다. 시작이 있으면 끝이 있는 법입니다. 항상 내가 사정에 의해 땅을 팔아야 할지도 모른다는 생각을 염두에 두고 땅을 보셔야 합니다. 

내가 신중하게 땅을 구하러 다니듯이 반대로 상대의 입장에서 땅을 보아야 할 것입니다.

내 취향에 맞는 땅이 남의 취향에도 맞는지 자신의 취향이 남과 동일한지 객관적인 검토가 있어야 합니다.  

그럼 이제 땅을 보러 갑시다. 아직도 출발 전 준비가 부족한 것 같다구요? 

어떤 땅을 원하십시까?

전원생활을 원하십니까?  아니면 순수 귀농을 원하십니까?

전원생활이라면 100평 - 500평정도..... 농사를 지으러 내려가시겠다면 버섯 재배사를 해도 최소 500평이상이겠죠.

전원생활과 농사를 목적으로 하는 귀농은 땅을 보는 관점이 틀립니다.

일단 땅가격부터 차이가 나지요. 그러면 그 중간을 택하시겠다구요? 

그럼 사전 검토를 좀 더 해 봅시다. 

물이 맑고 경관이 좋은곳은 벌써 20 여년 전부터 일반농지가격을 웃돌기 시작 했습니다..
당연히 농토로서의 가치는 벗어났다고 봐야죠 물론 자본이 넉넉하신분이야 그런곳에 투자개념으로
땅을 구입하시는것도 좋겠지만. 순수귀농 입장이라면 우선 주변경관은 고려하지 않는게 좋습니다.
유명 관광지는 아니라도 경치가 좋은곳은 농번기에 관광객들로 몸살을 앓게되고 농민정서에 상충되는 잡다한 것들로 문제가 생기곤 합니다. 그리고 그런 관광객으로 인한 농가소득은 전혀 기대하기가 어렵지요. 물론 그런 관광객을 상대로 장사를 염두에 둔다면 변수야 있겠지만......

그리고 대부분 아주 싼땅을 선호하시는데 저는 그 또한 반대의견을 말씀드리고 싶습니다.
농촌에서 싼 땅이란 것은 농업생산성이 한계농지에 가깝거나 아니면 농사에 많은 문제가 있다는건 자명한 것입니다.
넓은 황무지를사서 평생 해메기보다는 상대적으로 비싸더라도 생산성이 좋은땅을 준비하시는게 좋을듯 합니다.

싼땅을 사서 개간을하거나 우량농지로 만들면 된다고 생각들 하시겠지만 불가능한 쪽이 훨씬 많다는걸 염두에 두십시요.
좋은 땅을 형편에 맞게 구입하시고 부족한 면적은 임대로 하시는게 현명할듯 합니다.
어느지역이든 정착하고 주민들과의 유대에 신경을 쓴다면 1-2 년만 지나면 거의 공짜에가까운 경작지도 쉽게 임대가 됩니다.

그리고 귀농지역 선택을 하실때 확실한 지역 특산물이 있는곳을 택하시길 권합니다.
시장에서 좋은값에 팔리는 농산물이 있는곳에 정착을 하시면 농사로 호구지책을 마련 하기가 훨씬 쉽답니다.
어떤 품목이든 전국 최고의 주산지에서 선배농민들에게 농사를 배운다면 다소 희망이 있지 않을까 싶습니다.

누구나 할것없이 어려운 상황에서 귀농이란게 양지바른 산모퉁이에 이쁜 황토집짓고 유유자적 할수 있는것은 절대 아닙니다.
웬만하면 마음이 불편하드래도 동네 가운데로 주거를 정하시길 권합니다. 농촌생활이야 말로 서로협조해야 살수 있는곳이기 때문입니다. 귀농의 성공요건 첫째가 얼마나 빨리 주민들과 동화되는것인가 입니다.
외딴곳에 집하나 지어 굳이 이방인 취급을 받을 필요가 있을까요?

그래도 싫다구요? 도시에서 사람들에 지쳐 그냥 사람들 부딛치지 않고 살고 싶다구요? 그럼 그런 땅을 찾아 봅시다.

이제 본론으로 땅을 보러 갑시다. 

땅을 볼 때 무엇이 중요할까요? 

땅을 볼 때 확인해야 하는 서류는 일차적으로 지적도(임야도), 토지대장(임야대장), 도시계획확인서 입니다.이중에 일차적으로 땅을 보러 갈 때는 지적도는 필수입니다. 

1. 지적도에서 검토할 일 

- 토지의 모양 

지적도의 경우 땅의 대략적인 모양을 알 수 있고 땅을 찾는데도 필수적입니다. 땅의 모양은 임야인 경우 산능선, 계곡을 따라 구분이 되어 있는 경우가 많으며 농지의 경우 둑과 길 그리고, 하천을 따라 구분되어 있는 경우가 대부분입니다. 그러므로 땅의 모양과 지적도의 모양이 대부분 일치합니다.

만일 뭔가 땅이 작아 보이거나 모양이 다르다면 필히 측량을 하여야 합니다.

원래 거래할 땅이 아닌 주변의 다른 좋은 땅을 보여준 것에 속아 사기를 당하는 경우가 있습니다.
이럴 경우 지적도를 보면 어느정도 위험을 피할 수 있는데, 가끔 주인도 자기 땅의 경계를 모르는 경우도 있습니다. 임야는 심하지요. 
 

- 현황지목 파악

‘지목’이란 “토지의 이용 상황을 표시하는 것”으로 ‘토지대장’과 ‘지적도’ 또는 ‘임야도’에서 확인 할 수 있지만 지적공부에 등재되어 있는 ‘지목’은 ‘공부상지목’이고 실제로 이용하고 있는 ‘지목’은 ‘현황지목’입니다. 하지만 ‘공부상지목’과 ‘현황지목’이 다를 수 있으니 반드시 ‘현황지목’에 대한 개념을 숙지해야 합니다. 지적도에는 임야인데 전으로 사용하는 경우와 지적도상 전인데 임야인 경우도 있습니다.

이런 경우 개발 방법이 다릅니다. 그래서 현황지목이 중요합니다. 현황과 공부상 지목이 같으면 문제 없습니다.

- 길 

땅을 구입할 때는 지적도를 잘 보아야 하는데 지적도상에 구입하려는 땅으로 길이 나있는지 확인해야 합니다.

지적도상에 길이 없어도 실제론 길이 있는 경우를 '맹지'라 부릅니다. 귀농 하는 10명에 8명은 이 맹지를 구입한다고 합니다.
맹지는 다른 사람의 땅을 거쳐야 자신의 땅으로 갈 수 있으므로 집을 지을 수 없으며 마음놓고 사용할 수도 없습니다.
앞 땅 주인 맘입니다.  

지적도에 길은 없어도 살 집이 있다구요. 그래서 앞땅 주인도 맘대로 길을 막지 못한다구요? 관습도로라구요?

안심하지 마세요. 만일  멸실 신고 후 나대지로 만들었다가 나중에 다시 집을 지으려 한다면  앞 땅 주인 허락없이 그 자리에 다시 집을 짓지 못합니다. 이게 맹지의 한계입니다. 법이 바뀌지 않는 한요.

맹지를 구입하지 않으려면 땅을 사기 전에 내 땅으로 가는 길이 지적도상에 있는지 확인하고 만일 맹지라면 그 길이 있는 땅의 주인과 얘기를 하여 통행료를 지불하든지 하여튼 나중에 문제가 생겨도 해결할 수 있도록 단서를 사전에 확인하고 안전장치를 마련해야 합니다. 길에 대한 방법이 없다면 뒤도 돌아 보지 말고 포기 합니다.

매도자가 계약서에 단서를 달고 책임지겠다고 해도 잔금치르기 전까지는 앞 땅주인을 만나 처리하는 조건이어야 합니다. 잔금 받고 소유권이전하고 그다음에 매도자가 '당신 땅이니 당신이 알아서해라!' 하고 배째라식으로 나오면 피곤해지기 때문입니다. 

2. 땅위에 있는 모든 것은 주인이 누구인지 확인하는 것입니다.

땅에 묘지나 폐가 직전의 집 혹은 나무가 심겨져 있는 경우에도 간단히 생각하면 안 됩니다.
반드시 주인이 누군지 알아보고 이전을 해야 합니다. 임야의 경우 산에 멋있게 잣나무가 줄줄이 심어져 있는 경우가 있습니다.

이렇게 멋있게 나무가 심겨져 있는 임야는 땅주인과 나무주인이 다른 경우가 많고 혹시 목장이라도 개발할라치면 개발하기가 힘든 경우가 많습니다. 산에 나무가 멋있으면 개발 행위가 제한되는 지역이 대부분입니다.

땅위에 모든 것은 다 주인이 있는 법입니다.

모든 것이 소유권이전을 했을시 내것이 되는 것인지 묘지라면 이전이 언제 되는지 확인해야 합니다. 

3. 자연적 여건

- 물의 유무  

물을 댈 수 있는 땅이라야 하고 물을 구할 수 있는 땅이라야 합니다. 

그러나, 하천 등 물이 주택부지와 너무 가까운 것은 피해야 합니다. 그리고, 하천이 붙어 있는 땅은 지적도와 일치하지 않는 경우가 간혹 있습니다. 하천은 세월이 흐르면서 움직입니다. 지적도와 땅모양이 일치하지 않는다면 이는 측량 사항입니다. 하천부지는 공짜 땅이라고 좋아하는 분이 가끔 있는데 상황에 따라 내게 피해를 줄 수 있으므로 현장확인시 득이 될지 실이 될지는 확인해 봐야 합니다. 그리고 원칙적으로 하천부지는 건축행위를 할 수 없습니다.  

하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수 있기 때문에사전에 그런 문제를 방지하기 위해 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴하는 것이 좋습니다.

- 경사도

경사도는 완만한 경사도가 최적입니다.
임야에서는 급경사일 경우 전용허가를 얻기가 쉽지 않고 토목공사비도 많이 소요되어 건축공사비의 증가 요인이 됩니다.
반대로 주변지역보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 하여야 하는 문제점을 안고 있기도 합니다.

- 토질

자갈이 너무 많거나 토질이 부석부석하고 검은 진흙이 많으면 가급적 피하고 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다.

땅이 습하거나 물이 많이 나는 지역 또한 단풍나무(습한 땅에 적합함)를 심을 것이 아니라면 피할 지역입니다.

- 저수지, 강, 계곡 등

물이 있는 곳이면 풍경이 아름답고 사람들이 모이는 곳이라 지역적으로 토지가격이 높게 형성 될 소지가 많습니다.
반면 습도가 많고 안개 때문에 일조량이 떨어지는 취약성도 있으니 신중히 검토해야 합니다.

4. 사회적 여건

- 도로여건

도시로 출퇴근을 해야 하는 경우 출퇴근시간이 1시간이내여야 하고 1시간이내에 도달 할 수 있으려면 도로망이 잘 정비되어 있어야 합니다. 그러므로 고속도로 톨게이트나 국도로 쉽게 접근 할 수 있는 지역이 적절합니다. 만약 주 도로가 하나일 경우에는 교통체증이나 교통사고 시 많은 시간이 소요될 소지가 있으니 대체도로가 있는지를 살펴보는 것도 좋습니다.

- 대중교통여건

자동차가 생활의 일부분이 되면서 출퇴근은 대부분 자가용으로 하게 되었습니다.
하지만 매일 자가용을 운행할 수 없는 경우에는 버스나 지하철 또는 기차 등으로 대중교통 수단과 연계될 수 있는 지역인지를 꼼꼼히 살펴보는 세심함도 필요합니다.

- 교육여건

초·중·고등학교 등이 근방에 있는 지역이 좋습니다.
누구나 전원생활이나 귀농을 꿈꾸고 있지만 막상 실행하지 못하는 이유 중에 가장 큰 요인이 자녀의 교육문제이기 때문입니다.

-  의료시설여건

의료시설의 접근성은 상당히 중요한 요인이 될 수 있습니다.
갑작스런 비상사태가 생길 수 있기 때문이기도 하지만 인근에 입지하고 있으면 암심이 되겠지요.

- 위험·혐오시설

위험한 물질을 제조하는 공장, 소음을 많이 발생시키는 공장, 악취를 배출하는 공장 등이 인근에 입지하고 있으면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인이 됩니다. 따라서 위험, 혐오시설의 입지여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

5. 인문적 여건
 

- 지역주민의 성향

사람은 혼자서 살 수 없으므로 전원생활은 지역주민과의 교류가 상당히 중요합니다.
농촌지역은 도시의 개방적인 지역성과는 달리 씨족사회의 향토색이 짙은 배타적인 성격을 가지고 있기 때문에 외지인에게 배타적인 성향이 있는지를 살펴보아야 합니다. 그러나 무엇보다 지역주민과 융화할 수 있는 마음가짐이 더욱 필요합니다.

- 주변지역의 개발여부

주변지역에 대규모 개발계획이 있으면 도로여건이 좋아지고 지역이 발달하게 되어 투자가치가 그만큼 증가하게 되는 요인이 됩니다.
대신 구입가격이 올라 있거나 오르고 있는 중이므로 개발계획의 주체가 누구인지 확인하여야 합니다. 실행가능성이 있는 계획인지

계획을 위한 계획인지 진실을 파악하셔야 합니다. 지자체 되면서 하도 실행불가능해 보이는 공약이 남발되어 땅값만 부추기는 결과가 많습니다. 귀농을 목적으로 하신다면 이런 지역은 배제하시는게 좋습니다.

토지 매입 비용이 상승하기 때문에 글 처음에서 말한 구입목적과 부합되는 땅이 아닙니다.

6. 땅에 집을 지을 때 개발 여건

- 정사각형의 부지

직사각형이나 부정형부지의 경우에는 여유 공지 등이 많아 좋기는 하지만 주택을 짓기에는 적정하지 않은 경우가 흔히 있습니다.
물론 평형을 어떻게 하느냐의 여부에 따라 달라지지만 국민주택규모를 고려한다면 주택의 폭은 8~10m 이상은 확보해야 합니다.
따라서 부지의 형상은 정사각형의 정형이나 이와 비슷한 부지의 형상이 투자가치가 높게 형성됩니다. 
토지의 크기가 클수록 부지 모양의 제약이 사라집니다. 그러나, 땅 모양이 이뻐야 개발하고 농사짓기에도 편합니다.

- 대지의 최소 폭 (토지의 한쪽 면을 말합니다.)

국민주택규모를 고려한다면 일반적으로 아파트의 경우에는 10~12m 이상의 주택 폭이 나오는데 그 이하가 되면 평면 계획이 흐트러질 수도 있습니다. 이 경우에는 실내인테리어로 해결해야 하는 경우나 혁신적인 평면설계를 시도하는 것도 하나의 방법입니다.
따라서 대지의 최소 폭은 조경과 주차여건 등을 감안한다면 최소한 25m 이상을 확보 할 수 있는 부지가 다른 부지에 비하여 선호도가 높습니다.

- 도로 폭

주택을 건축 할 수 있으려면 최소한 4m 이상의 도로와 접해 있어야 합니다.
도로가 인접되어 있지 않는 맹지의 경우에는 건축허가를 받을 수 없기 때문입니다.
건축법에서는 모든 건축물은 4m 이상 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 2m 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다.
또한 연면적이 600평 이상인 경우에는 6m 이상의 도로에 접해야 하고 도로에 접한 대지의 길이는 6m 이상이거나 4m 이상 2곳에 접해야 한다고 규정하고 있습니다.

- 부지 방향

부지 방향은 전통적으로 남향이 일반적입니다.
남향 중에서도 정남향 보다는 남동향이 좋은 걸로 나타나고 있지만 최근에는 방향보다는 풍경을 선호하는 경향이 두드러집니다.
방향은 원래 냉난방시설이 변변치 못한 예전의 이야기가 되어버린 셈인데, 지금은 냉난방시설 발달로 방향은 중요한 고려 사항이 아닌 추세입니다.
 

여기까지가 일반적인 땅을 보는 법입니다.

본인의 취향에 따라 가감하시어 체크리스트를 만드시기 바랍니다. 

현장 확인을 해보니 땅이 어느 정도 맘에 드신다구요? 

그럼 바로 해당 군청에 가시지요.

필요한 서류를 발급받아 확인해야 하니까요.

1. 토지이용계획확인원 

말그대로 토지를 이용할 수 있는 전반적인 내용이 나와 있는 지적 공부입니다.

‘농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 아닌지를 반드시 확인해야 합니다.
보전임지에는 산림전용허가가 매우 까다롭기 때문이기도 하지만 실무에서는 거의 불가능한 것이 현실입니다.
또 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 실무에서는 매우 까다롭습니다. 이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 합니다.
 

2. 지적도는 땅보러 가기 전에 발급받은 것이지만, 만일 부동산에서 보여 준 것이라면 다시 발급받습니다. 

3. 토지대장

토지의 면적과 소유주가 나와 있습니다. 혹시 공유지분이라면 그 내용까지 나와 있습니다.  

여기까지 계약 전까지 기본적으로 발급받아야 하는 서류입니다.

혹시 서류발급 받는 돈이 아깝다고 생각하시는 분은 없겠지요. 부동산에서 보여 준 서류가 1-2년 전 것이라면 지적도와 토지이용계획확인원은 꼭 발급받으세요. 그리고, 의심나는 사항이 있다면 군청간 김에 담당공무원에게 모두 문의하여 의심나는 부분은 해결하시구요. 

머리 아프게 복잡하다구요?

아닙니다. 글로만 봐서 그렇습니다. 현장에서 몇번 확인해 보세요. 그럼 본인에 맞는 원칙이 생기실 겁니다.

땅을 매입하는 자신의 원칙이 상황에 따라 변한다는 것은 때론 좋은 일이나 초보자에게는 오히려 득보다 실이 많습니다. 

초보자에겐 정형화된 체크리스트가 한동안은 도움이 됩니다.

본인이 정한 원칙에 60%만 만족하면 매입하겠다고 생각한다면 일이 쉬워집니다. 

그래도, 길과 물은 원칙에서 되도록 포기마세요. 선택사항이 아닌 필수조건이니까요

길이 없으면 만들고 물이 없으면 끌어오는 재주를 발휘하신다면....축하드립니다.

당신은 초보의 길을 벗어나신 겁니다. 당신은 언제든지 당신이 원하는 땅을 구하실 수 있으십니다. 

여기까지가 제가 조언해 드릴 수 있는 땅을 보는 법입니다.이후는 계약이겠지요.

계약은 대부분 부동산이나 법무사가 전문가이니 생략하도록 하겠습니다.

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고양시.파주시 개발정보에 의하면 현재 농어촌에는 6만 여채의 빈집이 있는 것으로 조사되고 있습니다. 그리고, 이 빈집들 중 3만여 가구는 개조와 간단한 손질만 하면 사용할 수 있는 것으로 알려져 있습니다.

그런데,  실제 시골 마을에 가보면 쓰러져 가는 빈집은 많은데 실소유주를 동내에서도 모르는 경우가 많고 맘에 드는 집을 구하기도 힘듭니다. 워낙 광범위한 일이라 막막합니다. 운에 맡길까요?  그럴 수는 없는 노릇이지요. 방법을 찾아야지요.

빈집은 많은데 실제 매물이 없는 이유는 뭘까요?  80년대부터 빈 농가주택 대부분이 도시민들에게 소액투자용 내지는 노후에 살집을 미리 장만하는 차원에서 팔려나갔거나, 언젠가는 성공해서 돌아오리라  생각하고 집을 팔지 않고 도시로 떠난 이농민의 연락처가 세월이 흘러 마을에 남아 있지 않아  농촌 현지에서 주인 연락처를 알 수 있는 실제 매물을 찾기가 힘든 탓입니다.

그래도 살 집없이 시골로 내려 갈 수는 없지요. 구하기는 구해야겠는데 무엇을 기준으로 구해야 할 지 막연하고 집을 보러 갈 때마다 기준이 변하다 보니 이 집은 이래서 안되고 저 집은 저래서 안되고 그래서 시간만 가고.....그래서 아예 내 맘에 드는 집을 직접 지어야겠다고 생각하시는 분도 있을 겁니다. 

(빈집에 대한 정보 네트워크 부족입니다. 한계지요. 그래도 가끔씩 나옵니다. 열심히 정보 구하는 노력 밖에 방법이 없습니다.)

그러나, 농가주택을 매입하는 것이 때로는 집을 신축하는 것보다 장점이 많기 때문에 이번 글에서는 그동안 사방에서 글도둑질하면서 얻은 정보를 취합하고 요리해서 제 나름대로 정리해보겠습니다.

* 농가주택의 장점 *

1. 매입 절차가 복잡하지 않습니다.

부지매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않은 전원주택마련의 길은 자칫 잘못하면 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있습니다. 그러나 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축의 절차가 없어 단순합니다. 매매계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수도 있고 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있습니다. 그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게 적당합니다. 

2. 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있습니다.

준농림지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금이나 대체농지조성비를 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 비용을 줄일 수 있습니다.

3. 소액으로도 가능합니다.

소형평수들이 많아 투자금액이 작습니다. 준농림지에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당할 것입니다. 

4. 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있습니다.

농가주택의 기둥과 서까래 등 기존구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조가 더 품위 있고 분위기 있습니다. 농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려내고 입식부엌과 욕실을 실내에 두면 전원생활에 문제가 없습니다. 

5. 농가주택에 달린 창고나 축사를 개조해 다용도 공간으로 이용할 수 있다는 점입니다.

이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많은데 원룸형식으로 꾸미면 좋습니다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 사용 가능합니다.

6. 살기 편하다는 점입니다.

빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성돼 있어 마을 사람과 주택신축시 생길 수 있는 마찰을 조금이라도 줄일 수 있습니다. (대부분의 귀농선배님들이 일년정도 현지에 살아보고 마을 주민들과 어느 정도 동화된 후에 주택신축 하라는 충고는 때에 따라서는 필요한 부분입니다.) 그리고, 어느정도 대중교통망이 있습니다.

7. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있습니다. 

* 농가주택 단점 *

1.건축규모가 대부분 작습니다.

농가주택은 예전에 지은 집들이 많아 건평이 보통 10~15평 사이가 많고 규모가 있는 집이라야 건평 20평정도입니다.  구조도 입식 생활에 익숙한 도시민에게는 불편한 점이 많습니다.

2. 건축법상 문제가 많은 농가 주택이 생각보다 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크하고 신경써야 합니다.

그 이유 중 하나는 현재 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많다는 것입니다. 도로가 관심의 대상이 된 것은 자동차가 등장하면서부터 지 그 이전에는 그리 중요하지 않았습니다. 그래서, 집을 지을 때 건축법상 도로 몇 미터이상 접해야 한다는 법도 생긴지 얼마 되지 않습니다. 대부분의 농가주택들은 몇 십년이 넘은 것이 많기 때문에 현행법과 무관한 집이 많다는 것입니다. 

* 농가주택 구입 시 단점이라기보다는 주의할 점 *

농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 됩니다.

그래서, 귀찮다고 생각마시고 전문가(부동산업자 또는 관할 군청 담당 등)와 상의하시고 매입절차를 밟으셔야 나중에 후회하지 않습니다.

주의하셔야 할 점들을 간략하게 짚어보면

1. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 일차적으로 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해 보아야 합니다.

농가주택은 80년대 들어 도시민들의 소액투자대상으로 거래되었으나 이때는 계약서만 있으면 면사무소 산업계에서 건축물대장을 재무계에서 명의변경을 가옥대장을 명의만 변경해 주었습니다. 그러나 언제부터인가 모든 부동산 등기를 의무화하게 되면서 각 지역 등기소마다 차이는 있어도 95년부터는 처음 건축물 대장상 기재된 소유자가 보존등기해야 이전등기를 할 수 있어 문제점이 많았습니다. 대부분 농가주택은 50~70년 사이에 건축이 돼 소유주가 자주 바뀌었기 때문에 건축물대장을 꼭 확인해야 합니다. 다행히 가옥대장은 계약서만 있으면 면사무소 재무계에서 명의변경만 하면 되지만 이는 극히 드문 경우입니다. 

(정신 못 차리게 복잡한 소리지요. 간단하게 말하면 내가 구입하려는 집의 가옥대장 또는 건축물 대장 그리고, 건물,토지소유주 모두 동일인으로 만들고 계약하면 된다는 소립니다. 만일, 가옥대장과 건축물 대장에도 나와 있지 않은 집이라면 무허가 주택입니다. 이 경우는 가옥대장과 현소유주가 다른 경우보다 더 문제가 없습니다. 이 경우에는 상황에 따라 군청에 문의하고 처리하시면 됩니다. 오히려 무허가 주택인 경우 구입한 주택을 그냥 대충 보수하고 사시는 분 중에는  별 신경 안쓰고 군청에 문의나 신고도 안하고 사는 분도 있습니다.)

2. 지상권문제에 대해서도 필히 확인해야 합니다.

지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말합니다. 다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 짓는다고 생각하여 문제없을 거라 생각하신다면 착각하신 겁니다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것입니다.

-가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있는데 이런 경우에는 무허가 건축물이 등기상 나와 있지 않은 무허가 건축물입니다만 이에 대해 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 합니다.-

아무리 낡고 폐가와 같은 집이라도 나중에 매도자와 다른 실제 건물주인이 나타나 지상권을 주장하면 골치 아프게 됩니다. 다 쓰러져가는 집이라 재산가치가 없는 것으로 생각하고 처리한 것이지만 건물소유주가 매도자와 다르다면 불이익을 당할 수 있습니다. 그리고, 건물주가 나중에 막무가내로 돈을 요구하면 얼마 정도는 들어 줄 수 밖에 없습니다. 피곤한 일이지요.

3. 반대로 집주인인데 토지소유주는 아닌 경우도 있습니다. 지상권만 갖고 있다는 것입니다.

계약당시 구입하고자 하는 집에서 차한잔 마시며 기분 좋게 집주인과 계약했는데 나중에 잔금 치를 시에 토지 소유주가 다른 경우를 확인하는 경우도 있습니다. 쓸만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집입니다.

 - 그러나, 집상태가 좋고 일년 도지세(토지 사용료)가 싸다면 생각해 볼 수도 있습니다. 어째든 건물은 내것이니까요. 그리고,나중에 토지를 매입할 수도 있습니다. 토지주는 건물주인 제게 안팔면 제 값에 팔기 힘드니까요. 땅을 팔 의사가 있으면 가장 먼저 연락이 옴니다. 그러면 시세보다 싸게 매입하실 수 있습니다. 그러나, 그 토지를 매입하기 전에는 현재 소유주도 팔기 힘든 것처럼 나중에 팔려면 힘든 단점이 있습니다. 누구나 토지와 건물이 모두 내 것이기를 원하니까요. 그래도, 평생 살 생각이고 집 상태가 괜찮다면 보통 건축비 시세 이하이므로 생각해 볼만한 물건입니다.-

4. 개조해 살 목적으로 빈집을 산다면 내부골조를 잘 살펴봐야 합니다.

개조가 가능한 상태의 집이라면 개조해서 사는 것이 더 이익이고 남다른 집을 지을 수도 있습니다.

5. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요합니다.

과거 집주인이 패가망신하였다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것입니다. 

글이 길어서 머리 아프시다면 일단은 전체적인 글의 내용만 이해하십시요.

프린트하셔서 몇 번 읽어보시면서 대략적인 이해만 하시면 됩니다. 나중에 몇번 집보러 다니시다 보면 적응됩니다. 

참고적으로 이해를 돕기위해 예를 들면

( 여기서는 주변환경의 요인 등의 변수를 제외하고 비용만 계산하겠습니다. )

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준농림지와 비교 용인시 양지면 수목리에 대지 2백평의 매매가가 8천2백만원입니다.(평당 41만원)

이 대지와 인접한 같은 평수 200평 준농림지 전의 매매가격은 6천만원입니다.(평당 30만원)

이 준농림지의 공시지가는 평당 12만원이며 대지와 밭의 가격차이는 2천2백만원(평당 11만원)입니다.

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과거의 시세이지만 이렇게 보면 준농림지가 훨씬 쌉니다.

그러나 집을 짓는다 하였을 때 대지는 곧바로 집을 지을 수 있지만 준농림지는 전용을 받아야 합니다. 

준농림지 전을 대지로 만드는데 들어가는 비용은 

대체농지 조성비(공시지가의 20%)가 평당 1만4천8백76원 

지역개발공채 평당 9백92원 

설계사무소 전용허가 대행비 2백만원 등입니다.

이를 계산하면 

1. 전용허가 대행비 2백만원 

2. 전용부담금 공시지가 12만원×0.2×2백평=4백8십만원 

3. 대체농지조성비 1만4천8백76원×2백평=2백97만5천2백원 

4. 지역개발공채 9백92원×2백평=19만8천원입니다.

여기까지가 전이 대지로 형질변경하는데 드는 서류상의 비용입니다.

이를 합하면 8백42만6천4백원이며 여기에 땅값 6천만원을 더하면 7천17만2천원입니다.

대지 8천2백만원과 비교했을 때 1천1백82만원을 절약할 수 있습니다.

그러나, 여기에 상수도시설을 하기 위한 관정비용과 그동안의 시간을 계산한다면

다 쓰러져가는 헌집이 있는 대지와 전의 가격차이는 미미합니다.

여기서, 시간이라는 것은 상황에 따라 돈으로 환산되어 당신을 압박할 수도 있습니다.

자신의 시간을 아끼기 위해 전문가에게 맡겨 처리하신다면 모두 비용으로 청구되기 때문입니다.

여기까지 개략적인 농가주택의 장단점을 정리해봤습니다.

회원분들이 궁금해 할 수 있는 지성아빠가 생각하는 농가주택 구입 요령의 우선 순위를 매긴다면

1. 현재 사람이 살고 있으며 생활의 편의를 위해 조금만 손 보면 될 집.

   ( 집값이 주변 나대지가격 대비 조금만 산정된 경우이면 금상첨화입니다.

     시골집은 대지가 넓기 때문에 대지에 속해있는 집값은 별도로 계산하지 않는 경우가 많습니다.)

2. 사정에 의해 빈집이 된지 얼마 안되며 약간 손보면 될 집.

3. 빈집이 된지 오래된 집이나 집 석가래와 기둥이 쓸만해서 보수하고 살 수 있는 집

4. 다 쓰러져가고 기둥이나 석가래 등 재활용이 불가능해서 부수고 새로 지을 집.

- 여기까지는 모두 지목이 대지인 경우입니다.

(지목변경이 안되어 있으면 대지로 지목변경하는 것을 누가 할 것인지 계약서에 꼭 명시하여야 합니다.)

5. 건축허가를 받을 수 있는 전이나 임야 (군청에서 꼭 확인하고 계약할 사항)

* 여기까지는 지리적인 주변 환경은 배제하고 비용만으로 계산하여 우선 순위를 매긴 것입니다.

  지리적인 환경부분은 돈으로 계산할 수 없는 부분입니다.

  내 맘에 꼭 드는 땅이라면 돈으로 환산 할 수 없는 가치가 있습니다.

  그래서 저는 지리적인 환경부분을 가장 중점으로 컨설팅 합니다.

비용과 지리적인 환경부분이 둘 다 맘에 든다면..... 환상이겠지요. 그러나, 대부분 이런 집은 극소수이고 매입비용이 비쌉니다.

(따라서, 회원분들은 제가 앞선 글에 말한 눈을 감고 미래의 집모습에 대한 전체적인 상상의 그림을 그릴 줄 모르신다면 확률은 거의 없는 부분이므로 현재 집 상태에서 자신이 생각하는 정도의 50%만 만족한다는 선에서 구입하시면 될 겁니다. 더 욕심을 부리신다면 과욕이십니다. 평생 땅만 보러 다니실 수 있습니다. - 악담인가요? )

예전에 마을이 들어설 때는 지리적인 환경은 생활의 편의성과 농사짓기 편리한 위치를 가장 우선 순위로 하였습니다.

지금은 산세나 물줄기 도로 등 주변환경이 가치판단의 많은 위치를 차지 합니다.

주택에 대한 지리적 환경 판단 기준의 변화입니다.

회원분들은 마을에 인접한 농가 주택은 과거의 판단 기준으로 지어진 것을 이해하고 인정하셔야 될 겁니다.

인정할 것은 인정할 줄 알아야 꿈도 이루어집니다.

그럼 여기서 보너스 입니다.

농가주택을 보러 갔을 때 체크리스트 입니다.

* 아시는 분이 소개한 것이라면 주소를 물어서 FAX 민원을 동사무소에 신청해서 지적도를 발급받아 가지고 내려갑니다.

   부탁하시기 뭐하시면 일단 내려 갑니다. 아시는 분이 쓸 만한 집을 소개하셨을 테니까요. 대신 현장에서 집의 모양을 현지분에게 자세히 설명 받습니다. 땅이 어디서 어디까지라는 것을 확인하시고 집이 마음에 들면 서류 발급받으시면 되니까요.

* 부동산이 소개했다면 현지에 도착해서 사무실에 비치되어 있는 1/5,000 지도나 지적도를 통해 땅모양을 보고 현장에 갑니다. 내려가기 전에 주소를 물어 보시면 결례입니다. 부동산업자는 의심을 하고 당신에 대한 나쁜 선입관을 가질 수 있습니다. 

  부동산업자는 왜 주소를 안가르쳐주냐고 제게 물으신다면 관례상 대부분 그렇기 때문에 시작부터 서로 안좋은 감정가지고 시작하면 좋지 않기에 내려가서 사무실에서 확인하시라는 겁니다. 저도 같은 업자지만 친한 경우 빼고 동일하게 합니다.

  일이란 서로 인정할 건 인정하고 시작하는게 좋습니다. 부동산 중개업자들도 전문가인데 영역침범입니다. 그냥 인정하세요. 시작부터 아는체 하면 실제 상황에선 도움안되는 경우가 있습니다.

  깐깐한 것은 계약할 때 깐깐하시면 됩니다. 계약금 놓고 서류작성하면서 꼼꼼하게 체크하는 것은 부동산도 인정합니다. 옆에서 되도록 사는 사람 편에서 일을 합니다. 구입자가 계약금 들고 가버리면 일은 틀어지는 것이니까요. ^.^

* 지적도로 땅의 모양을 알고 집을 봐야 이해가 빠릅니다.

1. 개조가 가능한 집인지 아닌지 상태 확인

보통 농가에서 개조가 필요한 부분은 지붕, 창과 문, 벽면과 바닥의 단열공사 등입니다. 이는 보통 단열이나 생활의 편의를 위해서 필요한 작업입니다. 또한 공간 중에는 화장실과 욕실, 주방의 개조는 선택사항이므로 체크합니다.

- 전기.

- 상하수도

- 정화조

- 전화선

- 천장

오래된 빈집 대부분의 경우 개조가 필요한데, 천장을 들어내고 단열과 방수공사 작업을 새로 해주어야 합니다. 필요에 따라 지붕재를 바꾸기도 하는데 이는 부분적인 개조로 집의 인상을 변화시키는 방법입니다. 지붕에서 물이 새는 경우의 대부분이 내부목재의 부식에서 비롯됩니다. 어차피 단열을 위해서 지붕을 고쳐야 하겠지만 주택의 골격이 되는 목재상태를 확인하기 위해서도 지붕상태의 확인은 꼭 필요합니다.

- 농가의 창문과 출입문등

대부분이 단열과는 거리가 먼 홑창, 홑문입니다. 이는 난방비와 관계가 있으므로 개조시 아예 이중창, 이중문으로 바꿔 버리는 것이 장기적으로 이익입니다.

- 벽면

개조가 필요할 경우는 단열과 공간구조의 변경을 할 수도 있습니다. 한옥의 벽 구조는 대부분 외 엮기로 만들어져 있습니다. 이 벽을 트거나 합칠 때 기초부분의 목재가 상했는지 확인 후 공사에 들어가야 합니다. 벽을 틀 경우에 상인방과 중인방, 하인방 부분을 철거해야 하는데 상·중·하인방 사이에 쐐기로 박은 부분을 빼면 자연스럽게 해체됩니다.

이때 힘을 받고 있는 부분은 절대로 해체하거나 옮겨서는 안 된다는 점을 유의해야 합니다. 외 엮기를 다시 할 경우 쫄대 내지 신우대 또는 싸리대 등을 엮어서 벽체 부분을 만드는데 내부에서 외 역기를 하고 가운데 부분에 단열재를 넣은 후 또다시 외 역기를 한 후 흙을 바르면 단열에 별다른 문제가 없습니다.

일반적으로 흙을 바를 때 주의해야 할 점은 반드시 생흙을 사용하여야 하며 석비래(마사토) 60%, 모래 20%, 강회 20%의 비율로 배합합니다.

- 기존의 바닥

대부분이 구들장이므로 난방방식을 결정한 후 그에 적합한 보일러를 시공합니다.

구들을 보일러 난방으로 교체할 경우 바닥의 높이를 수평으로 맞추고 방고래 부분은 전부 메꾸어 줍니다. 구들을 그대로 둔 상태에서 보일러 난방을 할 수도 있는데, 이 경우에는 구들 위의 방바닥이 문지방과 최소 10㎝정도는 되어야 배관을 할 수가 있으므로 유의해야 합니다. 일반적으로 난방을 위해 보통 전기나 기름보일러를 설치하는데 자주 사용하지 않는 방 하나 정도는 직접 아궁이에 불을 때서 난방을 해결하도록 설치하면 좋습니다.

- 주춧돌

골조상태를 확인하기 위해 살펴보아야 할 곳이 바로 주춧돌입니다. 주춧돌의 윗부분을 보면 내부 골조의 상태를 알 수 있습니다.

*** 보신 집이 어느 정도 맘에 들었다면 

바로 군청으로 이동해서 해당 군청에 가서 관련서류들을 발급받아  서류상에 문제점이 없나 검토하시고  의심나는 부분이 있다면 해당 공무원에게 문의를 합니다. 문의해서 문제점이 없다고 생각되신다면 서류를 가지고 다시 현장으로 옵니다. 그리고, 서류와 비교해가며 다시 확인합니다.

- 한번 내려가기도 힘든데 하루에 할 수 있으면 하는게 경비 절감되고 확실합니다.

   만일 주말에 봤다면 집으로 돌아와서 주중에 사시는 곳의 동사무소에서 FAX 민원신청을 해서 관련서류를 받아 보고  검토를 하고 의심나는 점이 있으면 매입의사가 확실하다면 군청에 문의 후 매입합니다. 그리고, 매입하기 전에 지적도와 현장 일치 여부는 꼭 다시 확인하시고 계약합니다. 

  만일, 부동산에서 소개한 물건이라면 계약전에 관련서류를 미리 발급받아 계약시 보여  줄 것을 요구하고 만일 의심이 나는 부분이 있다면 관할 군청에 문의 후 계약 하겠다고 하시고, 대부분의 경우지만 시간상  어쩔 수 없이 계약을 해야하는 상황이 발생하면 계약서 단서란에 그 의심나는 부분에 대한 내용을 기재하시면 됩니다. 의심나는 부분을 계약서에 기재하여 작성하시면 부동산 중개업법상 책임지게 되어 공제조합에 가입되고 보험이 되면 나중에 문제가 되었을 시에 싸울 일이 없습니다.

  이 점이 부동산을 이용했을 때 좋은 점입니다. 계약이 투명하고 문제가 발생할 시 책임소제가 확실해지기 때문입니다.-개인간 직거래이면 이 절차를 본인이 꼼꼼하게 체크하셔야 합니다.

2. 등기부등본확인

- 등기부등분(토지,건물) 건물용도, 정확한 면적, 저당권 및 기타 권리 설정 여부 구입하려는 농가의 지목이 무엇인가도 비용을 좌우하는 중요한 요소가 됩니다. 

3. 단독주택 토대지장, 구가옥대장과 건축물대장

4. 도시계획확인원

- 토지거래허가지역, 공원 편입여부, 수변보호지역, 환경보전지역 등 토지 용도 및 구역이 어떻게 지정되어 있는 확인할 수 있습니다.

5. 지적도

- 지적도의 땅모양과 농가의 앉아있는 모습이 일치하는지 확인

  땅모양과 현황이 차이가 나는 것 같으면 계약할 경우 토지측량을 필히 하여야함.

- 도로의 유무 확인

***** 서류상 의심나는 부분은 관할 군청 담당 확인 꼭 합니다. ******

*** 주택 및 땅을 볼 때 가장 기본적인 서류는 토지대장 또는 임야대장, 토지이용계획 확인원과 지적도입니다.

      다른 서류는 매입시  필요한 서류입니다. 맘에 드니까 군청 간 김에 다 발급받는 겁니다. 집 볼 때는 나중 서류입니다. ***

6. 증개축이 가능한지 여부 ( 예를 들어 양평은 수변보호구역으로 지정되어 있어 한강부근의 1㎞ 이내에는 건물허가조차 어렵고 건물의 수리 시 허가가 필요한 까다로운 지역입니다. 또한 그린밸트는 말할 필요도 없습니다.)

7. 기타

제가 체크리스트에 넣지 않은 부분은 필요에 따라 가감하여 목록을 만드셔서 현장에 가실 때 가지고 가시면 유용하실 겁니다.

결론입니다.

집이 지어진 시기에 따라 현재 사람의 거주여부에 따라 농가의 상태도 천차만별입니다.

개조를 하려고 마음먹었다가 아예 집 한 채를 짓는 품이 드는 경우도 많습니다. 이를 피하기 위해 농가를 구입하기 전에 가장 중요한 지붕상태와 주춧돌을 꼭 확인해야 합니다. 자신이 원하는 면적에 턱없이 부족할 경우에는 증축을 해야 하고 때로는 내부구조 변경이 불가능한 집도 있으므로 되도록 공간의 변경을 덜 할 수 있는 집을 선택하는 것이 좋습니다. 개조하기 힘든 집이라면 아예 멸실 신고하고 철거 후 신축하는 것이 좋겠지요. 매입하고자 하는 농가주택의 현황에 따른 본인의 판단이 중요합니다. 정답은 본인만이 알고 있습니다.

그리고, 현장답사에 앞서 구입하려는 농가와 농가가 속해 있는 지역에 대한 간단한 법령상식 정도는 인터넷으로 검색해서 알아두고 가는 것이 여러모로 편리합니다.  또한 개조의 대상으로 농가만을 고집할 일이 아니라, 창고나 축사 쪽으로도 눈을 돌려보는 융통성도 있으셨으면 합니다. 창고나 축사는 공간의 구분이 없어 필요에 따라 원하는 위치에 벽을 세워주면 농가보다 훨씬 쉽게 개조가 가능합니다. 게다가 천장이 높아 더욱 확 트인 내부공간을 만들 수 있어 오히려 현대적인 주거공간 구조에 적합할 수도 있습니다. (단, 건축법상 주택으로 용도 변경이 가능한지 해당 부서에 확인하시고 계약하셔야지요. 물론 불법 건축물로 짓고 살시는 분도 있습니다. 그린밸트 비닐하우스 집이 이러 합니다.)

토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

[모르는]

복많이받으세요!

[유토사]

자료잘보았읍니다

[아리스리]

감사히 잘읽고 참고많이 하겠슴니다

[임기택(대명)]

좋은 자료 잘 읽었습니다,,감사합니다,,새해 복 많이 받으세요..

[하늘색]

감사 새해에도 좋운정보 부탁드려요

[sjg640]

자료 잘 보고 감니다

[팅거]

감사합니다..

[국화빵]

감사합니다.

[토사부]

자료잘보았읍니다