왜 우리는 경기가 과열되어도 침체되어도 부동산이 도마에 오르고 경기회복을 위해서도 부동산이 제일 먼저 매맞는 항목이 되고 있는가. 그 이유는 부동산이 한국의 경제발전과 재산가치상승에 견인차 역할을 해왔고, 소득수준이 높아지면서 더 질 좋은 주택에 살고 싶은 욕망을 야기하기 때문이다. 그리고 재산증식의 첫 째 수단이 되기도 했다. 여기에 가장 큰 비중을 차지한 것이 아파트건설이며, 물가와 가격상승을 주도한 수단이 된 것에는 모두들 인정 할 것이다. 건설사업 중 특히 아파트 재건축·재개발 사업은 특수한 여건을 가지고 있다. 그 특수한 여건을 설명하기 위해 일반적인 건설사업 즉 분양아파트 사업과 비교해보자. 첫 번째 : 시공사는 부지매입에 자본이 필요 없다. 일반아파트 분양사업은 제일먼저 시행자나 건축주가 아파트를 건립할 부지를 매입해야한다. 물론 매입비용은 사업주의 자본으로 하든가 아니면 은행에서 융자를 받아 지불하고 그에 따른 금융비용을 부담해야한다. 이에 지급된 비용들은 모두 분양금액에 배분된다. 그러나 재건축·재개발사업은 부지를 매입할 이유가 없다. 이미 조합원들이 소유하고 있기 때문이다. 두 번째 : 시공사는 분양에 따른 리스크가 없다. 분양아파트는 모든 시행사 혹은 사업주가 가장 걱정하는 분양에 관해 걱정을 할 필요가 없다. 그 이유는 재건축·재개발 아파트사업은 이미 조합원이 적게는 50% 많게는 100% 재입주를 위해 조합원으로서 계약금과 부담금 및 잔금을 지급하기로 계약이 되어있으며, 사업의 이익을 위해 조합원이 분양받고 남는 일부를 일반분양분으로 고가에 분양하여 이익을 창출한다. 그러므로 분양에 관한 아무런 리스크가 없는 정말로 땅 짚고 헤엄치는 사업이다. 세 번째 : 시공사는 공사비가 필요 없다. 건축을 하는데 필요한 공사비를 조합원이 보유했던 대지를 담보로 은행으로부터 조달하기 때문에 공사비에 대한 부담이 전혀 없다는 것이다. 일반분양아파트는 공사비를 조달하기 위해 은행으로부터 공사비 융자를 받아야하는데, 은행입장에서는 분양성의 불확실성 때문에 융자를 꺼려하거나 융자가 가능하다해도 이자율을 높게 책정해서 분양에 관한 리스크를 상쇄하려고 한다. 그런데 재건축·재개발 아파트 사업은 이러한 어려움이 제거된 상황이므로 건설사들에게는 너무나 좋은 여건의 프로젝트임이 틀림없다. 네 번째 : 시공사는 사업성에 문제 발생 시 손실을 걱정 할 필요가 없다. 초기 계획과 완료 후 여건에 차이가 생기면 그에 관한 손실은 이미 조합원과의 분양계약서에 추가부담금을 청구하게 되어있으므로 물가상승, 경기침체, 경제여건과는 무관한 상황이다. 일반분양의 경우는 물가상승이나 경기침체가 생기면 사업주인 건설사는 치명적인 타격을 입게 되는 상황이 된다. 다섯 번째 : 시공사는 경기 활성화에 따른 메리트가 엄청나다. 지분제라는 명목아래 경기변동과 부동산 경기의 활황이 생길 경우 엄청난 메리트를 챙겨가는 사업이 된다. 여섯 번째 : 시공사는 엄청난 세금혜택이 있다. 재건축·재개발사업의 경우 조세특례법에 의해 엄청난 세제혜택을 받음으로서 사업이익이 극대화된다. 일곱 번째 : 시공사와 조합은 준공. 입주 후 하자문제를 명확히 한다. 정산과 하자는 명확한 기준점이 있는데 현재는 모두들 혼동하고 있는 것 같다. 정산과 하자의 기준점은 준공시점, 즉 사용승인이 시·군·구청으로부터 득하는 시점부터 분리된다. 정산은 건축물이 준공되기 전에 시공사가 수행한 공사가 설계도면, 시방서, 지침서, 상세도, 설계변경서 등등과 동일하거나, 아니면 건축주가 펀치리스트를 작성하여 시공사로 하여금 수정하도록 한다. 건축주는 공사가 잘못되고 미시공 및 오시공된 부분에 관해서는 시공사와 협의하고 조정해서 서로 공사금액을 조정하기로 합의하거나 수정을 요하게 된다. 그러한 사항이 완료되었을 때 재확인 후 최종 승인한 시점, 다시 말하면 건축물을 인수인계한 시점까지가 정산을 할 수 있는 시점이며, 그 후 건축주인 조합이 건축물을 인수한 후에 발생하는 문제점은 하자로 처리하여 하자보증을 하게 된다. 그러므로 비록 건축물이 완성되고 조합이 인수인계를 받았더라도 준공 전에 미 이행공사, 변경 이행공사, 오시공 공사 등은 모두 정산을 통해 조합과 시공사가 정리해야 할 일이다. 그 외에도 수많은 혜택이 재건축·재개발 아파트 사업에서는 생성되지만 이루 다 열거하기가 어렵다. 재건축·재개발 아파트사업은 기획단계에서 완성단계까지 적어도 2∼3년이 걸리므로 초기의 계획과 완성시의 실행사항은 엄청난 차이를 보인다. 그사이 설계변경을 통해서도 수많은 변경을 하게 되고, 자재의 선정과 시공의 질 등에서 차이를 보이므로 예산·계획 대비 완성현상을 하나하나 비교해서 분석 평가하고 차액에 관해서는 조합과 시공사가 정산해야 마땅하다. 하지만 조합이 이러한 업무를 할 수 있는 기술적 능력을 갖지 못하기 때문에 정산 전문 엔지니어를 고용해서 확실한 정산보고서를 근거로 마무리를 하여야 할 것이다. 유감스럽게도 현재까지는 시공사가 준비한 최종정산서를 조합이 받아서 회계사에게 서류검토를 시켜 숫자상의 문제만 짚고 확인한 후 조합 총회를 거쳐 정산서를 승인해왔다. 도정법에서도 조합이 청산·해산을 하기 위해서는 조합원의 승인을 받은 정산서를 요구하고 있으므로 대부분의 조합이 이런 절차를 통해 마무리가 되었다. 문제는 ‘시공사가 만든 정산서는 시공사의 정산서이지 조합의 정산서가 아니며, 조합은 수천억원의 사업을 시행한 건축주로서 정확한 조합(원)측 정산을 하지 않았다’는 것이다. 그로 인해 입주 후에 입주조합원과 조합 집행부사이에 공사의 문제와 생활의 불편문제, 그리고 추가부담금의 문제로 다툼을 일으키곤 한다. 조합이 계약서류를 근거로 정산을 별도로 하게 되면 공사의 질도 좋아지고(하자라고 하는 품목들이 준공 전에 필히 고쳐지고 빠진 부분의 공사가 확실히 실행된다) 시공사와 조합간 마무리 문제도 명확해 지므로 해산청산의 문제가 앞당겨져 조합원들의 재산권 행사부분도 명확히 정리되게 된다. 그 이유는 ‘정산 절차를 통해 명확한 책임소재를 밝히고 그 해결시점을 결정’함으로, 그때까지 미해결 시에는 당사자가 제재나 보상을 해야하기 때문에 입주만 했다고 시공사는 철수준비를 하고 모든 책임을 조합으로 떠넘기는 불상사는 발생 할 수 없도록 하기 때문이다. 그러므로 모든 조합은 ‘공사가 끝나고 입주시점에 정산을 하는 것이 가장 좋은 시점’이지만 입주와 이사관계로 혹은 시기를 놓쳐서 정산을 하지 못했으면 조합이 청산 해산 전까지 하면 된다. 필자의 경험으로는 정산을 하게 되면 조합은 상당한 이득을 보게 되는데 적어도 ‘총 직접공사비의 +-5%범위에서 혜택’을 보게 되었다. 글쓴이 : 여구호 |