2019.04.11.
맑은 햇살.
저성장, 저물가, 저출산, 고령화 등 거시 사회, 경제구조의 변화만이 아니라,
지방, 지역 산업과 지역민의 일자리, 소득, 자산 등 수요 측 요인들까지 극히 취약한 부산 등 낙후된 전국 부동산 시장은 장기간 대세 상승은커녕 회복조차 쉽지 않습니다.
공급 측 요소도 마찬가지입니다.
그런 지방에 서푼 눈앞의 이익에만 급급한 건설사 등 장사치들이 너도 나도 과잉 주택 공급 물량을 퍼부어 대었으니 낙후된 지방 부동산 시장의 회복은 더더욱 쉽지 않습니다.
2012년 전후부터 오늘날까지 햇수로 8년간 집값, 전 월세값이 하락했던 충청남북도의 부동산 시장은 물론,
2015년 전후부터 지금까지 햇수로 5년간 침체되었던 경상남북도, 울산시 부동산 시장은 오늘날까지 회복의 기미조차 보여주지 않고 있네요.
오르막이 있으면 내리막이 있기 마련인데 지방 부동산 시장은 언제까지 계속 침체되어야만 할까요?
낙후된 지방 부동산 시장은 시장의 가장 중요한 요소인 역 버블 상태의 가격 요소는 물론이고,
2019,2020년을 전후하여 입주물량이 최소 중기적으로 급감하는 등 공급 요소조차 시장의 회복에 우호적으로 바뀌어 가고 있는데 말입니다.
지난 30여 년간, 주택 공급물량 과잉에도 불구하고 수요층이 풍부한 서울 강남 4구 등 서울, 경기 일부 지방의 부동산 시장은 오히려 상승했던 사례가 더 많았고, 반대로 통영시, 양산 신도시 등 중기적으로 공급물량이 급감했는데 부동산 시장은 오히려 중기적으로 침체하는 등 시장원리에 반하는 사례들도 많았던 까닭은 무엇이었을까요?
경제는 심리도 중요한 요소인데,
낙후된 전국 부동산 시장은 취약한 수요 요인 등등에다 부정적 시장심리까지 더해진, 더욱 강력한 부정적 수요 측 요인, 시장 교란 요소 등까지 더해져 그 회복조차 불가능 내지 요원하다 보일 수도 있습니다.
심지어 낙후된 전국 부동산 시장을 앞서 견인하고 촉진해야 할 시범 케이스 지방인 부산시 부동산조차 무뇌아 개언론, 개전문가, 개티즌들만 여론을 독점한 채 부산 부동산 장기 과잉공급, 넘쳐 나는 인허가, 주택 재고 물량 등을 이유로 온통 비관적 전망들만 배설하고 있는 형국입니다.
보다 정확하고 보다 세세한 객관적인 팩트는 중요하지만, 그 팩트의 장기, 종합, 입체적 해석이 더더욱 중요한 데,
오래전부터 그 기본을 아는 다 떠나 버리고, 떠나지 않고 아직 남아있는 소수 선수, 그 기본을 몰라도 10년, 20년 후까지 주택을 보유할 1가구 1주택자 등 정상적인 실물 투자자들은 그런 단기 투기꾼들과 그 추종자들의 재롱들을 아무 말 없이 팔 장 낀 채 지켜보기만 할 뿐...
이하 소결론 나갑니다.
지역개발, 지역 산업, 일자리, 소득, 인구 유입과 지역 내 도시 및 주거환경 등 수요 측 요인들조차 극히 취약한 지방, 지역을 포함한 낙후된 전국 지방의 실물 자산은 평균치로서 향후 5년간 50%, 향후 10년간 100% 내외 오르게 될 것입니다.
상기한 수요 측 요인에 따라 낙후된 전국 각지방의 지역, 소지역들은 빈 집, 묵전 등으로 실물 자산 가격이 급락하거나 또는 소폭 오르거나 아예 오르지 않는 실물 자산도 급격하게 많이 증가할 수 있지만,
평균치로서 50%,100% 오르게 된다는 말입니다.
반대로, 평균치이기에, 소지역별, 물건별로 향후 십 년간 수백%, 그 이상도 오를 수 있다는 말입니다.
이하, 낙후된 전국 지방의 부동산 시장을 선도하게 될 시범 케이스 지방, 지역을 중심으로 보다 구체적으로 용인 가능한 가격대를 예시해 봄미다.
낙후된 지방들의 평균 집값은 단독, 다가구, 다세대를 제외하고 아파트만 해도 평균 1~2억 대인데 두 배 올라도 역 버블 상태인 2~4억 대에 불과할 뿐입니다.
강남 4구만이 아니라, 용산, 마포, 성동, 영등포, 동작구 등등 몇 년 전만해도 해운대 자이, 대연 혁신 힐스테이트 집값, 전세값과 비슷했던 서울 준요지 아파트들의 가격이 최근 1~2 년간에만 얼마나 올랐는지 모두 알아보세요.
몇 년 아닌 십 년간은 또 어떨까요?
2008년경 전용 84제곱 미터 분양가격이 7억 대 내외의 분양가에도 미분양이었던 반포 래미안, 반포자이가 최근 몇 년간 급등하여 최고가를 기준으로 3배 가까이 올랐던 적이 있었고,
마찬가지로 2~3억대로 분양했던 수서 지역과 판교지역의 임대 아파트 가격조차 십 년도 안되어 일반분양 전환가격이 각각 5~6배, 4~5배로 올랐어도 모두 아무 말 없지요?
이미 개발이 완료되었고, 주변의 도시 및 주거환경조차 미미한 서울지방들도 몇 년, 십 년간 그토록 집값이 많이 올랐는데,
심지어 언론 등이 천지개벽, 상전벽해라 떠들어 대는 청량리 588지역도 그러한데,
그 청량리 지역의 열 배, 백배로 천지개벽, 상전벽해될 시범 케이스 소지역들과 시범 케이스 지방은 말해 무엇 하겠습니까?
그 청량리 지역에 대해 조금 더 상세하게 언급해 보면,
몇 년 전만 해도 개발이 원천 불가능, 전용 84제곱 미터 분양가를 5억대로 책정해도 이 분양을 걱정할 정도였던 청량리 일대에 지금은 10억대로 분양을 앞두고 있습니다.
2023년 과거 동대문구 동부청과시장 자리에 '청량리역 한양수자인 192' 주상복합, 최고 59층 4개동, 그 바로 옆에는 40층짜리 '청량리역 해링턴 플레이스' 2개 동, 청량리역 바로 옆에는 65층짜리 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 주상복합 등 청량리 일대는 천지개벽하고 스카이라인이 확 바뀌게 된다고 언론들이 떠들어 대고 있네요.
도시 및 주거환경 개선과 지역 발전, 개발의 양과 질에 비례하여 실물 자산이 증가하게 됩니다.
도시 및 주거환경 하나만 비교해도, 서울과 달리, 부산에서는 엘시티, 롯데타워, 마린시티 위브 제니스, 아이파크 등 7,80층 대, 심지어 100층 이상대도 새삼스러울 것 없는데,
69층의 용호동 W, 재건축, 재정비될 삼익비치, 시민공원 촉진 3구역, 2-1 구역 등도 60층 이상으로 지어지게 될 것인데 청량리의 50,60층대 개발이야 말해 무엇할까요?
도시 및 주거환경의 질과 양도 마찬가지임다.
거제 2구역과 온천 2,3구역 및 그 주변지역의 주거 재정비만 해도 청량리 그것의 5배가 넘을 것이고,
촉진 1~4구역, 서면 삼한, 연지 래미안, 전포 1-1등 부산 시민공원 주변지역만 해도 청량리 그것의 다섯 배가 넘을 것임다.
범위를 조금 더 넓혀 인근의 양정 1~3구역, 전포 2-1구역, 가야 3구역 등 가야, 부암동 등의 재정비까지 포함하면 시민공원 주변지역만 해도 청량리 그것의 열 배가 넘을 것입니다.
시범 케이스 소지역인 남천 대연동도 삼익비치, 삼익 타워, 대연 비치 등의 재건축과 남천 2구역, 대연 3,4,8 구역 등의 재개발과 대연혁신 힐스테이트 푸르지오, 대연 1구역 캐슬, 2구역 레전드, 5구역 자이, 6구역 뷰 힐스, 7구역 푸르지오 파크 등의 주변 지역만 해도 청량리 도시 및 주거 환경 발전의 거의 열 배에 가까울 것입니다.
범위를 조금 더 넓혀 남천동 인근의 광안 자이 등 재건축과 광안 SK 뷰 등 재개발, 민락 이편한세상 오션 테라스,
대연동 인근의 용호동 W, 용호 3구역 재개발, 감만 1구역, 우암 1,2구역, 문현 3구역 재개발과 문현 1도시주거환경, 기타 문현 대연 마루 등 지역 주택조합들까지 더하면 청량리 그것의 30배에 가까운 도시 및 주거환경의 천지개벽이 향후 십 년, 늦어도 15년 내에 이루어질 것입니다.
인근 북항재개발 1~3단계, 문현 금융단지 주변의 부산항 시티, 좌천 범일 2,3지구 재개발, 초량, 수정, 좌천 등 원도심 재정비까지 더해진다면 몇 배?
간접, 반사적인 효과에 불과하더라도 지방, 지역 내 실물 자산의 증가는 자본 투입량, 지역 산업과 일자리는 물론 도시 및 주거환경의 발전과 비례하게 되는 것은 부산 등 낙후된 지방이라도 서울 등의 지방과 다를 바 없습니다.
즉, 성기에서 예시한 반포 자이, 반포 자이, 래미안 사례나, 수서 판교지역의 임대 아파트 일반분양 사례처럼,
시범 케이스 소지역들인 남천동, 대연동이나 북항 재개발 핵심지역, 시민공원 주변지역 등등도 지역 발전에 비례하여 향후 십 년 내 두세 배, 심지어 대여섯 배 실물 자산 증가도 불가능하지 않고 또 용인 가능합니다.
또한, 북항재개발 1, 2단계와 달리, 감만, 실감만, 신선대 부두, 영도 봉래, 청학, 동삼 지구 등을 포함한, 북항 재개발 3단계 개발이 완료될 때까지 2~30년이 소요될 수 있기에,
북항 주변 원도심 지역은 자산 증가의 탄력성이 북항 재개발 사업의 진척에 따라 향후 십여 년간은 느릴 수 있어도,
상기한 감만, 우암동과 동구 좌천, 범일, 초량, 수정, 영도 청학, 봉래 지구 등의 원도심 지역의 실물 자산은 향후 20~30년까지 열배 넘게 실물 자산이 꾸준하게 증가하게 될 것입니다.
다시 한 번 더 강조하지만,
낙후된 지방의 실물 자산은 상기한 수요 측 요인들만으로도 장기 정체, 심지어 장기 하락하는 지역이 더 많을 수도 있으니, 모두 신중하게 장기, 초장기적으로 지역개발, 발전, 지역 산업, 일자리, 인구 유입, 증감 추이를 장 살펴 투자해야 할 것입니다.
다음에 시간이 나면 낙후된 지방 부동산 시장은 언제 회복될 수 있는가와 관련하여,
향후 낙후된 지방들 중에서 입주물량, 미분양 등 주택 재고 물량 등 공급 측 요소들에서 가장 불리한 시범 케이스 지방 부산을 예로 들어 보다 장기적이고 보다 종합적이며 보다 입체적인 분석을 해 볼 예정입니다.
그 근거, 이유는 차후에 제시하기로 하고, 이 또한 소 결론으로, 부산 부동산 시장의 회복은 그럼에도 불구하고 올해 여름, 늦어도 올가을에는 회복 되어야 하고 또 그리될 것입니다.
반면에, 최근까지 단기에 급등한 서울과 인근 지방은 최소 중기적으로 해마다 늘어나게 되는 종부세 등 마늘과 쑥을 먹으며 인고해야 할 것입니다.
그 이유 중 하나는 시장원리의 가장 중요한 요소인 가격입니다.
정부의 각종 부동산 억제책에다 투기심리까지 많이 꺾인 지금까지는, 아무리 서울이라도, 서울시 고가 아파트를 기준으로 전용면적 59제곱 미터 가격이 십수억, 84제곱 미터 가격이 이십수억, 이에 버금가는 가격대는 동경 핵심 요지의 집값을 훌쩍 뛰어넘고 뉴욕 핵심 요지의 집값과 비슷 합니다.
동경, 일본과 동일한 전용면적을 기준으로 한다면 서울 핵심지의 집값은 지금도 평당 1억을 넘는데,
앞으로 더 오른다면 그 가격 대를 감당할 여력이 있는 국민은 많지 않을 것이기 때문입니다.
또 다른 이유 중 하나는 공급 측 요인입니다.
낙후된 지방들과 달리 서울지방은 우리나라, 서울시 부동산 시장을 주도하는 감남 4구 등의 2022~2023경의 입주물량 과잉 상태에 놓일 것이기 때문입니다.
그 근거로, 강남 4구의 중기적인 입주 예정 물량들 중 일부를 예시합니다.
강남 4구에 더하여 강남 4구 주변의 용산, 마포, 성동, 영등포, 동작, 하남, 위례, 과천, 성남, 분당 등의 입주 예정 물량들은 각자 알아보시길 바랍니다.
매, 물량에는 장사가 없는데...
강동구 입주 예정 물량은 2019년 6월 '래미안 명일역 솔 메뉴' 1900가구를 시작으로 고덕주공 아파트 단지를 재건축한 '고덕 그람시 움' 4932가구, '고덕 센트럴 아이파크' 1745가구, '고덕 롯데캐슬 베네루체' 1859가구, '고덕 아르테 폰' 4057가구, 고덕 자이 1824가구, 기타 고덕 푸르지오 656가구 고덕 강일지구 1571 등 2019~2020년에만 1만 5천여 가구가 입주를 예정하고 있습니다.
2021년은 잠시 쉬고, 2022~2023년에도 둔촌주공 1만 2천여 가구를 포함하여 1만 5천여 가구와 2023년경 인근 송파구의 잠실 5구역 재건축 6400여 가구, 미성, 장미, 클로버 4600여 가구, 문정 현대, 대림 1260가구 등 1만 5천여 가구가 더해짐다.
나아가 2022~2023년 강남 서초 구의 개포 주공 1단지 6600가구, 개포 그랑 자이 3250가구, 반포 한신 4지구 3700가구, 반포 원 베일리 3000가구, 방배 5구역 3000가구, 방배 13구역 2250, 기타 청담 삼익, 서초 신동아 등등 2만 수천 가구가 더해져 강남 4구의 대단지 아파트 단지만 해도 4만여 가구 이상인데 강남 4구 인근 지역의 입주 예정 물량까지 더해진다면?
따라서 서울 부동산은 이제 쉬어가야 할 때고, 가격, 수요, 공급 요소가 무르익고 또 전세가도 꾸준하게 올라갈 무렵까지 쉬어가야 합니다.
불로소득의 달콤한 맛을 못잊은 극소수 투기, 투자자들이 서울 집값을 올리려 발악하고, 때에 따라 서울 집값이 반등할 수도 있겠지만 말입니다.
그럼 서울 등 부동산 시장은 언제쯤이면 회복될까요?
향후 오 년, 어쩌면 십여 년 후 다주택자 죄악시, 조세, 금융정책 등 전후, 좌우, 위, 아래 전방위로 주택시장을 옭아매고 있는 정부의 각종 부동산 관련 정책들이 부동산 시장에 우호적으로 바뀌고,
국내외 경제도 좋아지고, 우리 국민의 자산, 소득도 많이늘어 나고,
서울시 도시 및 주거환경이 괄목할 수준으로 발전할 무렵이면 펀더멘털에 부합하는 서울 집값 상승도 가능하고 또 용인될 것입니다.
서울시의 대표 주거 단지들인 한남 뉴타운 3구역, 현대, 한양 등 압구정 재건축, 이촌동 한강맨션 등의 개별 주거 시설과 주거 단지 및 그 주변 지역이 5~6성 호텔급으로 상전벽해되고, 그 대표 단지들이 평당 1억, 1억 5천, 혹은 그 이상으로 분양에 성공하게 될 무렵, 혹은 입주할 무렵이면 서울시 부동산 시장은 어게인 2014년~2018년이 될 수도 있을 것입니다.