직장가입자는 주택임대사업자 등록

[길록]

주택임대소득 분리과세 주택임대사업자 등록 꼭 해야 할까?

그렇게 하루가 시작되었는데요. 다음 달부터 시작되는 폭염은 어찌 견디어 낼지 벌써부터 걱정이 태산 같네요.

현정권이 들어서고, 부동산 정책들이 조금씩 바뀐 사항들이 많은데요.

그중에 가장 큰 이슈라고 할 수 있는 부분 중 하나가 바로 DSR의 실행이죠!

가게대출을 줄이려고 하는 부분인데... 뭐 어찌 보면 그동안 무분별한 대출이 진행되기는 했었죠!

그리고 또 하나는 바로 주택임대소득으로 지난해까지 2천만 원 이하의 소득은 비과세였는데요.

올해부터는 분리과세가 적용된다는 사실 그래서 세금을 납부해야 된다는 것!

그렇기 때문에 주택임대소득 분리과세로 인해 주택임대사업자 등록을 해야 할지 말아야 할지 모든 분들이 고민이신분들이 있어요.

또 본업이 아니고, 다른 직업을 가지고 소득이 발생되는데 주택으로 소득을 냈던 사람들은 더욱 혼란이 생겼답니다.

그래서 바뀐 부분이 어떤 내용인지 간략하게 한번 알아보겠습니다.

임대사업자를 내게 된다면 혜택은...

각종 세제혜택을 준다고 하는데요

취득세, 재산세, 종부세, 양도세, 소득세라고 쓰여 있는데...

그에 따른 조건이 있네요.

8년 또는 4년 동안 의무임대를 해야 하고, 소득세가 부담이 되는데 이정 75%는 감면이 된다네요.

건강보험료도 증액이 되는데요. 2천만 원 이하는 80% 감면을 받을 수 있다고 해요.

임대 관련 구청의 업무도 복잡해서 또 문제점으로 지적되고 있고요.

자세하게 따져보면 장단점이 있는 모양이에요.

그렇지만 장기간 임대 사업을 하실 생각이라면 사업자 등록이 더 유리하다는 점은 아실 수 있으실 거예요.

보여드리려고 했던 부분을 제가 사진을 찍지 않았네요.

아쉽게도, 타소득으로 2천만 원 미만의 소득이 있는 사람과 2천만 원 초과의 소득이 있는 임대사업자 유무에 따라 세금의 차이가

크네요. 2천만 원 미만의 소득이 있는 자가 사업자를 낸다면 등록여부에 따라 세금이 2배가 차이가 나네요.

사업자 등록시에도 명의자를 누구로 할지도 고민해볼 필요가 있으실 거예요.

아무튼 잘 생각을 해보시고요. 디테일한것은 관련 업무의 공공기관의 사이트에서 꼼꼼하게 따져보시길 바래요.

직장가입자는 주택임대사업자 등록을 해도

직장소득 이외의 연간 소득이 7200만원이 넘지 않으면 건강보험료의 변동은 없다

◆ 주택임대소득 과세 체계

1주택(기준시가 9억원 초과 주택 제외)자가 받는 주택임대소득은 그 금액의 크기에 관계없이 비과세다

이때 주택 수를 산정하는 기준은 가구 합산이 아닌 부부 합산 기준이다. 만약 부부가 1주택을 보유 중이고 동거 중인 자녀가 1주택을 보유하고 있는 경우라면 각 주택에서 발생하는 임대소득은 모두 비과세다. 주택의 수를 부부 기준으로만 세기 때문이다. 이와 달리 주택임대소득의 과세는 개인 단위로 한다.

이번 세법 개정으로 연간 주택임대소득이 2000만원 이하인 소규모 주택임대소득자의 과세 유예기간 종료 연도가 종전 2016년에서 2018년으로 2년 연장되었다. 부부가 각각 2000만원 이하의 주택임대소득이 발생하는 경우라면 부부 모두 소규모 주택임대소득자에 해당하여 비과세가 가능하다.

그래서 임대주택을 공동명의로 하는 것은 의미가 있다. 단독 명의로 되어 있는 주택을 배우자에게 증여하여 임대소득을 분산하면 절세가 가능하다. 배우자 간 증여 시 증여일로부터 소급하여 10년간 6억원까지는 증여세 없이 가능하나 취득세(4%, 농특세·지방소득세 포함)는 부담해야 함을 고려하여 증여 여부를 결정해야 할 것이다.

주택을 전세로 임대하거나 보증금을 일부 받고 임대하는 경우에도 소득세가 나올 수 있다. 3주택 이상 보유 중이면서 보증금의 합계액이 3억원을 넘는 경우 세법이 정한 방식으로 임대소득을 계산한다.

총 보증금 중 3억원이 넘는 금액의 60%를 정기예금에 넣었을 때 발생하는 이자 정도이므로 보증금에 과세되는 소득세는 부담스럽지 않다. 보증금만 있는 경우 연간 주택임대소득이 2000만원을 넘기 위해선 보증금의 합계액이 약 21억원을 넘어야 한다. 3주택 보유 여부 확인 시 2018년까지는 소규모 임대주택(전용면적 60㎡ 이하이고, 기준시가 3억원 이하)은 주택 수에서 제외된다.

소규모 주택 100채를 모두 전세로 임대하고 있다면 2018년도까지 소득세 부담은 전혀 없다. 다가구주택을 임대하는 경우 소규모 임대주택 판정 기준은 독립된 가구(이하 구별) 기준이 아닌 전체 다가구주택를 1주택으로 보아 과세 여부를 판단한다.

◆ 임대주택에 대한 종합부동산세

임대주택에 대한 종합부동산세 절세도 가능하다. 임대주택을 소재지 관할 시장, 군수, 구청장에게 임대사업자등록을 하고 소득세법상 사업자등록을 한 경우라면 종합부동산세 합산배제가 가능하다. 이를 위해선 반드시 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 세무서에 합산배제 신청을 하여야 하고, 5년 이상 의무적으로 임대해야 한다.

단, 합산배제 신청 연도 6월 1일의 임대주택 기준시가는 6억원(수도권 외 지역, 3억원) 이하여야 한다. 다가구주택의 기준시가 산정은 다세대주택과의 과세형평성 유지를 위해 위 주택 수 산정과 달리 구별로 한다.

◆ 주택임대소득과 건강보험료

현행 건강보험법에 따르면 2018년까지 소규모 주택임대소득자의 임대소득은 세법상 비과세 소득으로 건강보험 가입 유형에 관계 없이 추가 건강보험료 부담이 발생하지 않는다. 과세 유예기간이 끝나는 2019년부터 직장가입자는 월급 외 다른 소득(금융소득·연금소득 등)과 주택임대소득의 합계가 연간 7200만원을 넘으면 월급 외 소득에 대해 건강보험료가 부과되고, 직장가입자의 피부양자는 사업자등록이 있거나 사업소득이 연간 500만원 이상 발생하면 지역가입자로 가입 유형이 전환되어 본인의 재산 및 소득 현황에 따라 건강보험료가 부과된다.

다만 건강보험료 산정기준은 변화가 예상된다. 지난달 23일 발표된 건강보험료 개선안에 따르면 건강보험료의 산정기준은 소득을 중심으로 개편될 예정이다. 직장가입자의 추가 건강보험료 기준금액 연간 7200만원은 이르면 2018년에 연간 3400만원으로, 최종적(2024년 예정)으로는 연간 2000만원까지 내릴 계획이다.
 

직장가입자의 피부양자는 사업자등록 여부에 관계없이 종합과세소득(주택임대소득 포함)이 연간 3400만원(2018년 예정)이 넘지 않으면 피부양자 자격을 유지할 수 있고 이 기준금액 또한 최종적(2024년 예정)으로는 2000만원으로 내릴 계획이다. 따라서 월급과 주택임대소득 외 다른 소득이 없는 소규모 주택임대사업자는 직장가입자와 피부양자 모두 건강보험료 추가 부과는 없을 예정이다.

다만 아직 건강보험법 개정이 이뤄지기 전이니 실제 개정 여부와 시행 시기에 관심을 갖는 게 좋다.

임대사업자와 직장가입자로 투잡을 하면
임대사업자의 국민연금과 각종 재산이 산정된 지역건강보험료는 납부하지 않아도 되고
오로지 직장가입자의 4대보험료만 납부하면 됩니다.  우리나라는 법적으로 투잡이 합법입니다.
 
다만 건강보험료는 직장가입자의 직장소득 이외의 개인사업소득등의 년소득이

7200만원이 넘지 않으면 됩니다.   설마 넘엇다하더라도 7200만원에 대한 추가 징수만할뿐
자동차,건물,토지등의 각종재산은 절대로 산정되지 않습니다.  훨씬 유리한 제도입니다.

http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=401030302&docId=200883949&page=1#answer1

또한 그 4대보험에 가입한 직장가입자에게 국세청에 신고된 소득이 없는
가족들을 피부양자로 등재하면 가족들은 건강보험료를 한푼도 내지 않아도 되고
모든가족의 재산이 산정되지 않은 오로지 직장가입자의 보수에 3%의 건강보험료만 납부하면 됩니다. 피부양자가 한명이든 100명이든 오로지 보수에 3%입니다.  최고로 유리한 제도입니다.

건강보험공단 홈페이지의 지역,직장보험료 계산기
지역 http://minwon.nhis.or.kr/wbm/ab/retrieveZnHltCtrbCalcu.xx#
직장 http://minwon.nhis.or.kr/wbm/ab/retrieveWkplcHltCtrbCalcu.xx#

지역 http://minwon.nhis.or.kr/menu/retriveMenuSet.xx?menuId=MENU_WBMAB01

아래의 저의 답변에 링크를 참고하십시요.

 ( 참고로  지역의료보험료가 직장의료보험료보다  많이 나올때 도움이 됩니다.)

http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=401030302&docId=161817359&page=1#answer2

http://kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=401030302&docId=172847908&page=1#answer1

 ( 참고로 가족을 직원으로 등재하면  개인사업주도 "직장 건강보험료"를 납부하게 됩니다. ) 

참고로 4대보험에 가입된후에 의료보험 즉 지역건강보험료를 납부하는  가족들이 있다면
질문자님의 부모,조부모, 외조부모님 이상인 직계존속 ( 미혼인 형제,자매 포함 )
또는 자녀,손자,외손 이하인 직계비속과 그 배우자 또는  법률상의 부모가 아닌 친생부모
또는 법률상의 자녀가 아닌 친생자녀인 직계비속,  그리고 배우자의 직계비속 중에서
지역가입자가 있는지 확인해보시고 피부양자로 등재하십시요.
    
그러면 지금부터의 그 지역가입자의 의료보험료는 한푼도 내지 않아도 되고
직장가입자의 보험료도 전혀 오르지 않습니다.
 ( 결혼해서 배우자가 있다면 배우자의 부모,조부모, 외조부모님 이상인 직계존속도 포함 )
피부양자 등재하는것은 주민등록 주소가 같지 않아도 되는 경우도 있을수 있습니다.
만약 주소때문에 문제가 된다면 당분간 주민등록주소를 옮겨 놓으시면 됩니다