생활 | 용역계약기간 중 최저임금 인상돼도 급여 등에 반영 의무 없어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

●용역계약기간 중 최저임금 인상돼도 급여 등에 반영 의무 없어

서울동부지방법원

아파트 용역계약기간 중 최저임금 시급이 인상되더라도 대표회의가 이에 따라 용역 급여를 인상해 지급하는 등 계약내용을 변경해야 하는 것은 아니라는 법원의 판결이 나왔다.

서울동부지방법원(판사 김현석)은 최근 경비용역회사 A사가 성남시 분당구 B아파트 입주자대표회의를 대상으로 제기한 용역대금 청구소송에서 “피고 대표회의는 원고 A사에게 2916만3960원을 지급하고, 원고 A사의 주위적 청구와 나머지 예비적 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

경비용역회사 A사는 2012년 12월 B아파트 대표회의의 경비업체 경쟁입찰에서 낙찰돼, 2013년 2월 1일부터 2014년 1월 31일까지 계약기간 1년에 용역대금 중 퇴직적립금은 매월 본래 책정된 금액의 50%만 A사에 지급하고, 나머지 50%와 연차수당은 대표회의가 보관하다가 지급사유 발생시 A사가 청구하면 이때 지급하는 등의 내용으로 경비용역계약을 체결, 이후 2013년 12월 경비용역계약 기간을 2014년 4월 30일까지 연장했다. 그 가운데 감시·단속직 근로자 최저임금 시급이 2013년 4374원에서 2014년 4689원으로 인상 고시됐다.

B아파트 대표회의는 경비용역계약에 따라 2013년 2월부터 2014년 4월까지 퇴직적립금의 50%와 연차수당을 공제한 용역대금 1억1109만9840원을 매월 지급했으며, 2014년 6월, 그동안 보관한 2013년 2월부터 2014년 1월까지의 퇴직적립금 중 70%의 잔존액(일부 기지급)과 연차수당, 2014년 2월부터 4월까지의 2014년 최저임금 기준 급여증액분과 퇴직적립금 전액을 지급했다.

이에 A사는 “주위적으로 2014년 최저임금이 인상됐으므로 이를 2014년 1월분 급여에 반영해 계산한 경비원들 70명의 퇴직금 합계가 1억2370만6863원인데, B아파트 대표회의는 퇴직금 명목으로 총 9409만3020원만을 지급했으므로 나머지 차액과 2014년 1월분 급여증액분을 지급할 의무가 있다”고 주장했다.

이에 대해 재판부는 “원고 A사가 입찰 단계에서 2013년 최저임금뿐만 아니라 2014년 최저임금의 증액 여부까지 고려해 입찰가격을 산정해야 할 뿐이지, 2013년 2월부터 2014년 1월까지로 계약한 이 사건 경비용역계약 체결 이후에 2014년 최저임금이 인상됐다고 해서 B아파트 경비용역 계약도 그에 맞춰 변경돼야 한다고 보기는 어렵다”며 “2014년 최저임금이 인상됐다 하더라도 피고 대표회의로서는 이 사건 경비용역계약에서 정한 용역대금의 지급으로 그 의무를 다하는 것일 뿐, 용역대금과 A사 소속 경비원들의 2014년 1월분 급여가 증액돼야 한다고 할 수 없고, 2014년 1월분 급여가 증액됨을 전제로 산정한 원고의 퇴직금 지급 주장도 이유 없다”고 판단했다.

재판부는 그러나 “2014년 1월분에 대해 2013년 최저임금을 기준으로 계산(2014년 2월부터 4월까지는 2014년 최저임금 기준)한 퇴직금 합계 1억2354만6480원의 나머지 차액 2945만3460원을 지급하라”는 A사의 예비적 청구에 대해서는 “피고 대표회의와 원고 A사는 경비용역계약에서 퇴직적립금 중 50%는 미리 지급하고, 나머지 50%는 퇴직금사유가 발생한 경우에 지급하기로 약정했으므로 계약 종료에 따라 피고 대표회의는 원고 A사에게 유보했던 퇴직적립금 잔존액(퇴직적립금의 30%) 2916만3960원을 지급할 의무가 있다”며 “피고 대표회의가 입주자들에게 퇴직적립금 명목으로 70%만을 부과하고 있으므로 이를 초과해 퇴직적립금 100%를 A사에 지급할 의무는 없다는 피고 대표회의의 주장은 받아들이지 않는다”고 판단했다.

이에 따라 재판부는 “원고 A사의 주위적 청구는 이유 없어 기각하며, 예비적 청구는 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 예비적 청구는 기각한다”고 판시했다.

출처 : 아파트관리신문 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

●재활용품 수거계약 관리소장이 체결했어도 계약 권리·의무

‘대표회의’에 귀속

서울남부지법 판결

아파트 공사·용역 등 계약을 관리소장이 체결했더라고 계약에 관한 권리·의무는 입주자대표회의에 귀속된다는 법원의 판결이 나왔다.

서울남부지방법원은 최근 서울 강서구 A아파트 입주자대표회의가 재활용품 수거업자 B씨를 상대로 제기한 용역비 청구소송에서 “피고 재활용품 수거업자 B씨는 원고 대표회의에게 1706만여원을 지급하라”는 원고 승소 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “입주자대표회의는 의결기구로서 관리규약에서 정하는 사항을 결정하고 관리주체의 임무를 감독할 책임을 지며 관리주체는 집행기구로서 선량한 관리자의 주의로 관계법령 및 관리규약과 입주자대표회의에서 결정한 사항에 따라 아파트를 관리할 책임을 지므로 아파트 관리업무와 관련된 계약 체결 여부, 계약상대방의 결정, 계약내용의 결정 등에 관한 관한은 입주자대표회의에게 있다고 보는 것이 타당하다”고 밝혔다.

또한 “공동주택관리법은 입주자대표회의에서 의결하는 업무로 공동주택의 운영·관리·유지·보수교체·개량과 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무를 규정하고 있다”며 “같은 조 제3항에서 관리소장은 제2항 제1호 가목 및 나목과 관련해 입주자대표회의를 대리해 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다고 규정하고 있다”고 설명했다.

재판부는 “이 아파트 관리소장인 C씨가 원고 대표회의를 대리해 피고B씨와 재활용품 수거 계약을 체결했다고 봐야하므로 C씨가 체결한 수거 계약의 법률효과가 원고 대표회의에게 귀속된다”며 “피고 B씨는 원고 대표회의에 재활용품 매매대금을 지급할 의무가 있다”고 판단했다.

출처 : 아파트관리신문 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

●대표회장 지위 상실 후 대표회의 소집해 참석비용

지출했다면 손배 책임 있어

청주지법 판결

대표회의 해임 결의에 의해 대표회장 지위를 상실한 후 업무추진비를 지출하거나 대표회의를 소집해 참석자들에게 참석비용을 지출했다면 대표회의에 대한 손해배상 책임이 있다는 법원의 판결이 나왔다.

청주지방법원 제3민사부(재판장 송영환 부장판사)는 최근 충북 청주시 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 전 대표회장 B씨를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “제1심 판결 중 당심에서 추가로 인용한 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소, 피고 B씨는 원고 대표회의에게 33만원을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

1심 재판부는 B씨가 대표회장 지위에서 해임됐음에도 업무추진비, 입주민대표회의 참석비용, 전임 관리소장과 관리과장에 대한 급여 등을 지출해 대표회의에 손해를 입혔다며 B씨를 상대로 제기한 A아파트 대표회의의 청구소송에 대해 업무추진비 지출로 인한 손해배상청구는 인용하고, 나머지 손해배상청구는 기각한 바 있다.

B씨는 자신을 대표회장 지위에서 해임하는 결의 및 C씨를 대표회장으로 선출하는 결의가 이뤄진 이후 대표회장 자격으로 A아파트 입주민대표회의를 소집, 참석자들에게 참석비용 33만원을 지출했고, 이에 대해 “아파트 관리규약 제24조 제3항 제4호에 따라 C씨에게 대표회의 소집을 요청했으나 이에 응하지 않아 다른 동대표 등과 함께 회의를 소집해 참석자들에게 참석비용을 지급한 것으로 정당한 조치”라고 주장했다.

이에 대해 2심 재판부는 “A아파트의 대표회의 소집권자 및 그 절차에 대한 관리규약 제24조 제1항 및 주택법 시행령 제51조의 제2항은 ‘대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때에 대표회장은 해당일로부터 14일 이내에 대표회의를 소집해야 하고, 대표회장이 회의를 소집하지 않은 경우에는 부회장이 회의를 소집하고 회장 직무를 대행할 수 있다’는 취지로 규정하고 있다”며 “피고 B씨의 주장과 같이 새 대표회장 C씨가 회의를 소집하지 않았다 하더라도 대표회장이나 부회장 지위에 있지 않았던 B씨가 대표회장 자격으로 대표회의를 소집할 권한이 있었다고 볼 수 없다”고 판단, “피고 B씨가 권한 없이 대표회의를 소집해 참석비용 명목의 돈을 지출한 것은 명백히 위법하다고 할 것이므로, B씨는 대표회의에게 해당 비용 33만원을 배상해야 한다”고 밝혔다.

그러나 재판부는 “B씨가 대표회장 해임을 거부, A아파트 관리비 통장과 거래인감 등을 대표회의에게 반환하지 않으면서 A아파트 관리비에서 전임 관리소장 D씨와 전임 관리과장 E씨에 대한 급여와 4대 보험료, 퇴직연금 등 합계 3147만3050원을 지급한 것에 대해 손해액을 배상해야 한다”는 대표회의의 주장에 대해서는 “피고 B씨의 행위로 인해 A아파트 관리비에서 D씨, E씨에게 각 돈이 지급됐다고 볼 수 없고, 각 돈이 지급된 것이 위법한 지출이라 볼 수 없다”며 “따라서 원고 대표회의의 이 부분 주장은 이유 없다”고 판단했다.

재판부는 “D씨와 E씨가 아파트 관리업무의 인계를 거절한 것이 피고의 귀책사유에 의한 것임을 인정할 증거가 없으며, 원고 대표회의가 D씨와 E씨에게 해고의 정당한 사유와 절차적 정당성을 갖춰 적법하게 해고했음을 입증하지 못하는 이상, 피고 B씨가 D씨와 E씨에게 급여 등을 지급했다 하더라도 정당한 채무의 변제에 해당해 이를 위법하다고 단정할 수 없다”고 밝혔다.

이에 따라 재판부는 “원고 대표회의의 피고 B씨에 대한 청구는 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리해 부당하므로 원고 대표회의의 항소를 받아들여 제1심 판결 중 당심에서 추가로 인용한 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다”고 판시했다.

한편 A아파트 대표회의는 이같은 2심 결과에 불복, 상고를 제기했다.

출처 : 아파트관리신문 서지영 기자

2.민원회신

●부분수선공사 수선유지비로 집행 가능

문 : 부분수선공사 관리비 집행여부

장기수선계획상 필수 수선항목 73개를 제외하고 관리규약에 추가로 정한 수선항목의 전부 또는 부분 수선비용을 입주자 등에게 수선유지비로 부과할 수 있는지.

답 : 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사 수선유지비 집행 가능

공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 규정돼 있는 공동주택 공용부분 주요시설에 대한 수선공사를 하려는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영해야 한다고 할 것이며, 별표 1에 명시돼 있지 않은 사항 중 단순 소모성 부품 등의 경우에는 장기수선계획에 반영치 않고 관리비 중 수선유지비로 부과하는 것은 가능할 것으로 판단된다.

따라서 공동주택관리법 시행규칙 별표 1에 포함된 공종의 경우 장기수선계획에 포함해 장기수선충당금으로 집행해야 하는 것이며 그 외의 별표 1에 명시돼 있지 않은 항목의 집행 금원에 관한 사항은 귀 공동주택에서 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사 등 제반사정을 고려해 자율적으로 결정할 사항이다.

공동주택관리법 시행규칙 별표 1 장기수선계획 수립기준에서 전면교체만 해당되는 공용부분의 주요시설에 대한 부분수선공사는 반드시 장기수선계획에 반영해야 하는 것은 아니며, 부분수선공사의 장기수선계획에 추가 여부는 각 공동주택에서 자율적으로 결정하되, 장기수선계획에 반영되지 않은 부분수선공사는 수선유지비로 집행 가능하다

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

●소유자 납부한 장충금 반환의무 없어

문 : 장기수선충당금 환급

해당 공동주택의 소유자가 전출시 그동안 납부한 장기수선충당금 중 사용하고 남은 장기수선충당금을 환급해줘야 하는지.

답 : 소유자가 납부한 장충금 미사용 금액 미 반환

공동주택관리법 시행령 제31조 제1항에 따라 장기수선충당금의 적립요율은 해당 공동주택 공용부분의 내구연한 등을 감안해 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에서 정하는 것이다.

이와 관련, 소유자가 납부한 장기수선충당금은 수선 계획된 시기(소유자가 소유권을 상실한 이후 포함)에 사용할 금액이 포함돼 있다고 할 것이므로, 장기수선충당금은 소유자가 거주하는 동안 납부한 금액 중 사용하지 않은 금액이 있다고 해 이를 반환하는 성격의 금원이 아니다

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

●입대의에 관리비 징수 권한 없다며 관리비 연체한 상가

소유자들 ‘패소’

“상가 측이 별도 경비원 고용했더라도 입대의가 부과한 경비비 부당이득 아니다”

서울북부지방법원

2개동에 공동주택 216가구와 상가 21가구로 구성돼 있는 서울 강북구 소재 A아파트의 입주자대표회의가 상가 소유자들이 관리비를 납부하지 않자 상가 소유자 9명을 상대로 관리비 청구소송을 제기해 최근 일부 승소 판결을 받았다.

상가 소유자들은 “구 주택법상 상가는 ‘복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설’에 해당해 입대의가 구 주택법에 따라 자치관리할 수 있는 공동주택 중에서 상가는 제외된다”며 입대의가 자신들에게 관리비를 징수할 권한이 없다고 맞섰지만 받아들여지지 않았다.

서울북부지방법원 민사10단독(판사 임창현)은 대법원 판례를 인용, “구 주택법령에서 복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설을 공동주택 관리주체의 관리 대상에서 제외하도록 규정하고 있더라도 입대의와 복리시설의 소유자 사이에 입대의가 관리규약 등에 의해 복리시설을 관리하고 관리비를 징수하기로 약정한 경우에는 관리비를 부과할 수 있다”고 전제했다.

그러면서 “입대의는 A아파트가 신축된 1998년경부터 상가를 포함해 관리규약을 적용했고 특히 2013년 6월경 관리규약 개정 전까지는 상가에 동대표 1인을 할당해 입대의 구성원으로 삼았으며, 1998년경부터 한전과 수도사업소에서 부과하는 전기요금과 상하수도요금을 포함해 상가의 구분소유자들로부터 관리비 등을 납부받았다”면서 “입대의와 상가 소유자들 사이에 관리규약에 의해 상가를 관리하고 관리비 등을 징수하기로 약정했다”고 판단했다.

한편 상가 소유자들은 자신들이 입대의에 이미 납부했던 관리비 중 공동사용 전기·수도요금과 경비비는 부당이득으로 반환해야 한다며 반소를 제기했는데 이 역시 기각됐다.

상가 소유자들은 공동사용 전기·수도요금의 경우 배수펌프, 전기실, 발전실 등 공용부분의 전기시설은 공동주택과 상가 입주자들이 공동으로 사용하는 시설인데도 입대의는 해당 전기시설에 관한 공동사용 전기요금을 상가 입주자들에게만 부과했다는 것.

이에 대해 법원은 “전기·수도요금은 공급자인 한전과 수도사업소가 사용자인 공동주택 및 상가의 입주자들에게 부과하는 것이고, 입대의는 입주자들의 편의를 위해 납부를 대행하는 것에 불과하다”고 설명했다.

이어 “A아파트는 신축 때부터 ‘공동주택’과 ‘상가’의 각 수전설비 및 주계량기가 구분됐으므로 한전의 전기공급계약과 지자체의 수도조례에 따라 ‘공동주택’의 전기·수도요금과 ‘상가’의 전기·수도요금이 따로 부과됐고, 납부를 대행하는 입대의는 ‘공동주택’에 부과된 전기·수도요금을 ‘공동주택’의 입주자들로부터 납부받고, ‘상가’에 부과된 전기·수도요금을 ‘상가’ 입주자들로부터 납부받아 이를 그대로 한전과 수도사업소에 대행 납부했다”고 인정했다.

법원은 이에 따라 “입대의가 상가 입주자들로부터 상가부분에 부과된 총 전기·수도요금을 납부받아 이를 그대로 한전, 수도사업소에 전달한 이상 입대의가 중간에서 어떠한 이익을 얻었다고 볼 수 없다”고 못 박았다.

더욱이 “상가에 부과된 총 전기·수도요금 중에서 실질적 사용 형태상 공동주택과 상가가 공동으로 사용하는 부분이 포함돼 상가 입주자들이 그 부분을 부담하는 것이 부당하다면 전기·수도요금의 귀속주체인 한전과 지자체 또는 부담부분을 면한 ‘공동주택’ 입주자들이 부당이득을 했다고 볼 수 있을지언정 입대의가 부당이득을 했다고 볼 여지는 없다”고 부연했다.

A아파트는 한전과 사이에 공동주택은 주택용(종합계약), 상가는 일반용(을) 고압A 방식으로 각각 전기공급계약이, 수도의 경우 공동주택에는 구경 100㎜의 주계량기가 설치돼 가정용 단가가, 상가에는 구경 50㎜의 주계량기가 설치돼 일반용 단가가 적용되고 있다.

법원은 “가정용과 일반용을 차별해 단가를 적용하는 전기·수도요금의 체계상 공동주택 입주자들에게는 가정용 단가를, 상가 입주자들에게 일반용 단가를 적용하는 것은 불가피하다”며 “‘공동주택’에 부과된 전기·수도요금을 ‘공동주택’ 입주자들 사이에서 배분하고 ‘상가’에 부과된 총 전기·수도요금을 ‘상가’ 입주자들 사이에서 배분하는 것이 타당하다”고 봤다.

아울러 실질적 사용형태가 상가들만의 공용부분이 아닌데도 전기공급계약상 또는 급수설비상 전기·수도시설이 상가 부분으로 포함되는 바람에 상가 입주자들에게 전기·수도요금이 부과됐다면 이는 2013년 7월경 18개 상가가 자가수용 전기계량기를 설치한 것처럼 한전, 수도사업소와 전기공급계약 내지 급수설비 변경절차를 통해 해결해야 할 문제라고 지적했다.

상가 입주자들은 공동주택의 경비원과 별개로 상가만을 담당하는 경비원 2명이 있어 상가 입주자들이 입대의에 경비비로 납부한 돈은 부당이득으로 반환해야 한다고도 주장했다.

하지만 법원은 경비비에 관해 상가와 공동주택의 부담을 달리하는 별도 약정이 존재하지 않고, 상가 소유자들이 경비원 2명을 사용함으로써 기존 공동주택 경비원들의 담당 경비구역이 축소 됐더라도 이는 내부적인 경비업무의 분장관계에 불과하고 경비비 부담이 달라진다고 볼 수는 없다고 해석했다.

또 상가 입주자들이 상가에 경비원을 고용해 경비비를 부담했더라도 이는 공동주택에 비해 경비의 필요성이 더 높은 상가의 수요를 충족하기 위한 것으로 A아파트 전체의 이익을 위한 비용이라고 볼 수 없는 점 등을 고려하면 입대의가 상가 입주자들에게 부과한 경비비를 부당이득이라고 볼 수 없다고 판시했다.

한편 상가 소유자들은 지난달 29일 항소를 제기했다.

출처 : 한국아파트신문 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

●법 시행 전 위반처분 종전 법률 따라야

문 : 공동주택관리법 적용 여부

공동주택관리법이 시행되기 전 주택법을 위반한 것인데 관련 처분은 공동주택관리법이 시행된 이후인 경우 공동주택관리법령으로 처분을 하는 것이 맞는지.

답 : 공동주택관리법 시행 전 위반행위 벌칙규정 종전 법률 따라야

공동주택관리법 시행 전의 위반행위에 대해 벌칙을 적용할 때에는 종전의 법률에 따른다고 규정하고 있다(공동주택관리법 부칙 제32조, 법률 제13474호, 2015. 8. 11.) <끝>

출처 : 국토교통부 주택건설공급과

※ 광주광역시공동주택 관리규약 준칙 개정(09. 22일)공시합니다.

- 첨부파일 : 광주광역시공동주택 관리규약 준칙.