김해시 아파트 시세와 정보 .. 부곡동 --＞ 진영읍 .. 19-4-29일 정보 업

[강투]

1. 2017년   총 5,513 세대  입주..   2. 2018년  총 6,356 세대  입주 

3. 2019년 총 12,537 세대  입주..   4. 2020년  총 1,149 세대  입주

# 카페 용량 초과로 김해 "전체"를 보려면 화살표 클릭 => http://blog.daum.net/kngland  # 행정동의 세대수와 신축, 잉여 용적률이 많은 아파트를 적색 또는 박스로 강조..  # 자료 수정 중이며 "틀린 부분, 대지 지분"아시는 분 댓글 부탁~~. 아파트 정보와 시세를 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색된다 : 네이버는 가로 화면 회전 후 클릭, 다음은 회전하면 된다. 지인 문의.. 다음, 네이버 서버의 시간 접속량에 따라 느릴 수 있으므로 둘 다 홈에 추가해서 빠른 서브 이용하면 된다. ; "blog.naver.com/kng139175".. 다음 카페 "강남투자연구소" 

1. 아래 "평균 고가"는 국토부 실거래가를 원칙으로 하고, KB, 한국 감정원, 부동산 뱅크 고가를 참고했지만, 실거래가 너무 적으면 주변의 평균 가격을 적용한다. "5층 이하 아파트는 "재건축"과 관련이 많으므로 "건물 ?평형"은 의미가 없으므로 "2종 전용지역"의 "입지를 반영한 대지 지분의 땅값"만 계산하면 된다. 설명은 "아파트 정보와 시세"를 참고.. 평균 고가에서 10%내외로 낮추면 "저가"가 되고, 5%내외를 낮추면 "중간 가격"이 된다. $은행의 개인 신용도 : "KB 또는 기타 평균 고-저가 x 70%-2000만(최우선 방 공제 : 광역시) = 은행의 담보 대출 금액"  

2. 용적률은 네이버 부동산, 등기부로 "대지 지분" 참고, 용적률은 90년대 초반 건축된 것만 기재.. 평수는 반올림.  

3. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 실평수, 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.

4. 공급 면적에 오차가 많고 국민의 이익인 재산과 직결되므로, 공급 면적에서 "전용 면적"으로 변경하여 용적률을 산출한다. 아래 또는 아파트 정보와 시세에서 부가 설명을 했고, 재건축 관련성이 큰 고층 95년식 원칙 적용한다.

5. 건령은 2019년 6월 ; 19-6, 1994년은 94..  ?형 : 2형~5형은 2~5 실내형.. 지번, 번지 : 2단지 주공는 대청동 321-1번지.. 

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김해시 아파트 시세와 정보.. 인근 A, 지번, 건령,, 행정동은 창원터널에서 부산쪽으로 정렬(북서->남동)
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	전용	공급	매매<만>	전세<만>
	지번	동수	주차	저층	/잉여	대지 /?형	급	용	평수	평형	평균고가	평균고가
	1단지 대동	00	594	25		152	89	73	22	27	1억3,000 (4층)19-1월	1억2,000 (16층)19-3월
부	피렌체 1157-1	8	1.06	12		442, 2형	101	85	26	30평	1억4,500 (7층)	1억4,500 (17층)19-2
곡	(석봉대동2단지)	장유고, 월산초교 옆									3.3당 500만
동	2단지 대동	04	492	25		366	125	102	31	37	2억3,000 (18층)19-3	1억8,000 (2층)19-3월
	피렌체 1157-3	7	1.47	15		126	155	127	38	47	2억7,700 (19층)19-2	2억(17층) 19-4
석	3단지 1157-6	통합정리, 장유고 옆									3.3당 620만
봉	석봉대동 5단지	00	850	25	211%	112	124	107	32	37	2억 500  (9층)18-12	1억5,000 (6층)19-2월
마	1162-3	16	1.88	14		196	140	122	37	42	2억3,500 (2층)19-2월	1억7,000 (6층)18-12
을	6단지 1162					182	144	126	38	43	2억5,900 (10층)19-1	1억5,000 (4층)19-1
	(단지통합정리)					270	163	145	44	49	2억2,500 (11층)19-1	1억5,000 (6층)19-4
						90	182	165	50	55	3억5,000 (12층)19-4	2억(12층) 18-12월
석											3.3당 560만
봉	석봉 부영	04	1818	20			101	81	25평	30평	1억4,300 (10층)19-2	1억1,000 (6층)19-4월
마	4단지 1167,	25	1	15							3.3당 470만
을	7단지 1165-1	통합정리, 장유고옆
	석봉 8단지	03	660	18			77	59	18	23	1억2,450 (14층)19-3	9,500 (12층)19-2월
	부영 1169	9	0.65	13							3.3당 540만
	월산1단지 부영	02	734	15		복도	69	47	14	21평	7150 (15층)19-3	5500 (12층)19-3월
부	801-2	7	0.81	12							3.3당 340만
곡		진례방향 장유끝  A
동	부영2단지801-3	02	964	19			102	81	25	30	1억2,500 (10층)19-3	1억(1층) 19-2월
	3단지 801-6	14	1.01	12							3.3당 410만
월	(통합정리)
산	부영4단지880-3	04	1336	18			101	81	25	30	1억2,500 (11층)19-3	1억(14층) 19-2월
마	8단지 881-2	19	1	13							3.3당 410만
을	(통합정리)	장유체육공원,부곡초교옆
	6단지부영802-7	01	1239	15			102	81	25	30	1억5,000 (15층)19-3	1억(1층)  19-1월
	9단지 806-1	19	1.04	12							3.3당 500만
	12단지 806-3	9단지 최고층 21~19층
	(통합정리)	월산 중학교 인근
부	5단지 두산위브	04	368	24			106	85	26	32	1억6,400 (16층)19-2	1억4,000 (11층)19-3월
곡	802-2	5	1.09	15							3.3당 510만
동	월산7단지 주공	04	556	20		346	79	60	18	24	1억1,000 (10층)19-3	9000(6층) 19-2월
	803-2	7	0.87	18		144	99	75	23	30	1억5,800 (19층)19-3	9500(2층) 19-1월
월						64	113	85	26	34	1억4,600 (11층)18-12	9500(2층) 18-12
산											3.3당 500만
마	주공 11단지,	14단지는 임대 A
을	월산 10단지	05	159	23		123, 2형	120	90	27	36	1억8,000 (6층)19-2월	1억7,000 (12층)19-3
	SK뷰 806-9	3	1.37	18		36	139	112	34	42	2억3,000 (10층)18-9	2억
											3.3당 500만
	월산 13단지	04	494	20		134	97	75	23	29	1억8,000 (10층)19-2	17,000
	푸르지오806-6	7	1.04	15		360	114	85	26	34	2억2,300 (18층)19-1	1억3,000 (12층)19-4
											3.3당 655만
	삼정그린코아	21-1월	360	38		72	84	60	18	25	마피	분양 2억4250
무	5B, 8-2L	3	1.27			288, 3형	115	84	25	35		분양 2억3000
계	서희스타힐스	20-6	380	20	220%	129, 2형	78	59	18	24		분양 2억1300
동	무계 194-1	5	1.1	16		176, 2형	93	71	21	28		분양 2억5500
	(지역조합 분양)					75	109	84	25	33		분양 3억1400
											조합 평당700	3000만+@
무	e편한세상	18-12	512	25	219%	68	82	59	18	24	2억2500 (14층)
계	무계동 213-3	7	1.11	14		49	86	63	19	26	2억2500 (2층)	1억3,000 (9층)
동	3.3당900분양					181	99	74	22	29	2억3300 (2층)	1억5,000 (17층)
	(거래량 극소)					214	111	84	25	33	2억7000  (4층)19-4월	1억7,000 (9층)19-2월
											3.3당 818만
무	장유 더샾	07	242	15		2형	112	85	26	34	1억8,000 (11층)19-4	1억6,000 (7층)18-9월
계	288-2	5	1.04	8							3.3당 530만
동	석봉1단지대동	00	998	23		계단, 2형	74	59	18	23	1억1,900 (19층)19-3	1억(7층) 19-3월
	156-5	12	1.03	15							3.3당 520만
	석봉9단지부영	02	1578	20		복도	68	47	14	20	9000 (13층)19-4	8000(9층) 19-4월
	156-1	11	0.8	14							3.3당 450만
내	서희스타힐스	16	990	21		323, 2형	81	59	18	25	1억7,000 (16층)19-1	9500 (13층)19-4월
덕	775	13	1.06	15		321	89	65	20	27	1억9,000 (16층)19-2	1억5,000 (10층)19-3
동						346	100	74	22	30	2억1,000 (12층)19-3	1억6,000 (13층)19-4
											3.3당 700만
	센텀 큐시티	18-5	1518	25		694, 3형	85	59	18	25	22,000	13,000
주	선지로 85	16	1.15	18		394	93	67	20	28	25,000	15,000
촌						234, 2형	103	72	22	31	27,000	17,000
면						196	111	84	25	33	2억8000	18,000
									기준	25평	3.3당 880만
	센텀 두산위브	19-2	3435	30		450, 3형	81	59	18	24	2억3,500 (6층)19-4월	1억 3000
	28B 1L	32	1.18	20		1563, 2형	100	75	23	30	2억8,230 (13층)19-3	1억 7000
주						1150, 4형	113	84	25	34	3억2,650 (7층)19-4	1억 8000
촌						165	139	106	32	42	4억3,450 (8층)19-3	2억 2000
면									기준	30	3.3당 940만
	두산위브제니스	19-12	851	29		57	87	67	20	25	2억5,600 (16층)	1억 4000
	선지리 587-9	9	1.2	23		286, 2형	100	77	23	30	2억9,000 (23층)	1억 7000
						508	109	84	25	33	3억1,200 (26층)	1억 8000
									기준	33	3.3당 945만
	휴먼시아1단지	10-4	962		임대	602	58	39	12	18	1300 월12만
진	김해대로 462	10				360	76	51	15	23	2200 월13	최대3500월7만
영	휴먼시아6단지	17-5	1696	28	30년	616	41	26	8	12	800  월15	최대2600 월6
읍	여래리 973	9		21	임대	728	52	33	10	16	1000 월18	최대3200 월8
	김해대로 463					352, 복도	72	46	14	22	2400 월29	최대5600월14
											각 100세대	19-2-15모집
	LH 천년나무	17-12	480	19	임대	128		16	5
	김해대로 463	3		16		250		26	8
						68		36	11
						34		44	13
	LH 센텀큐브	18-1	595	21	10년	118	100	74	22	30	4700 월47	최대9500월23
	김해대로 461	8		11	임대	477	114	84	25	34	5800 월52	최대12000월20
진	이진 캐스빌	17-5	992	30		306, 2형	94	71	21	28	2억 1500 (12층)	1억 3,000 (9층)
영	진영리 1691	14	1.14	15		686, 3형	112	85	26	34	2억4,500 (15층)19-3	1억3,000 (21층)19-4월
읍									기준	34평	3.3당 720만
진	중흥S-클래스	19-3	1521	29		200	104	79	24	31	2억3000	1억3000 (9층)19-3월
영	에코시티	19	1.4	15		1057, 2형	110	84	25	33	2억4,200 (17층)19-3	1억5000 (8층)19-4월
리	진영리 1690					180	129	99	30	39	2억8,000 (10층)19-3	1억8000 (15층)19-3월
						84	143	110	33	43	3억1500	2억(29층) 19-1월
									기준	33평	3.3당 733만
진	한림풀에버	18-6	587	27		126	80	59	18	24	1억7,900 (13층)19-4	1억2,500 (22층)18-10
영	1단지 1884,	9	1.1	15		320	99	74	22	30	1억8,500 (8층)19-2	1억2,000 (5층)19-2월
리	2단지 1885번지					141	112	84	25	34	2억1,720 (23층)18-9	1억2,000 (13층)19-3월
	(통합정리)								기준	24평	3.3당 745만
	신우희가로	16	299	23	213%	86	94	68	20	28	1억5,400	1억2,000
	1883	7	1.1	10		213	103	74	22	31	1억7,000	1억3,000 (14층)19-4월
											3.3당 550만
	협성팔레스	01	465	15		30	59	44	13	18
	진영리 598-3	5	0.97	15		285	76	60	18	23
						120	92	74	22	28
						30	105	84	25	32
											3.3당 360만
진	진영거성	97	342	18	372%	288, 2형	72	59	18	22
영	623-1	3	0.44	10		36	96	82	25	29
읍						18	108	95	29	33
											3.3당 340만
진	동문굿모닝힐	15	589	18	170%	158	82	60	18	24평	1억5,600	1억(18층) 18-12
영	1차  1881	8	1.1	12		431, 2형	95	73	22	28	1억7,700 (14층)19-2	1억1,000 (5층)19-4월
리	2차 1882	1차, 2차 통합정리							기준	28평	3.3당 630만
	진영자이 1610	07	977	20		116	102	76	23	31	1억7,000 (7층)19-3	1억2000
		14	1.05	15		811, 5형	116	85	26	35D	1억 9000 (7층)	1억3,000 (8층)19-2월
									기준	35평	3.3당 540만
진	코아루 1611-2	07	953	20	211%	89	96	73	22	29	1억7,000 (3층)19-2월	1억1000
영	남광토건	11	1.17	15		640	116	85	26	35A	1억7,800 (14층)19-4	1억2,000 (13층)19-3월
읍						224	154	121	37	46	2억9,000 (12층)19-2	1억6,000 (14층)19-4월
진									기준	35평	3.3 510만
영	중흥 S클래스	06	2010	20	198%	1380	81	60	18	24	1억3,300 (5층)19-4월	9,000 (12층)19-3월
리	1단지 1611-3	27	1.02	15		124	94	74	22	28	1억5,200 (14층)19-3	1억(13층)19-4
	2단지 1611					506, 2형	109	85	26	33A	1억6,000 (4층)19-4	1억2,500 (15층)19-4
									기준	24평	3.3당 550만
	중흥 S클래스		1176	25	임대		111	84	25	33	1억700 월54	1억6900
	3단지 1705	17		21							1000만 월45
	임대 ?
진	휴먼빌 1710	16	497	12		144	90	68	21	27	1억7,000 (5층)	1억4,300 (4층)19-3월
영		12	1.19			353, 2형	113	85	26	34A	2억1500	1억5,000 (3층)19-4월
리									기준	27평	3.3당 630만
	굿프라임시티	18-4	350	10	325%	42	42	20	6평	13		500 월30
진	여래리 969-1	1	0.96			308	49	24	7평	14		500 월35
영	오피스텔
읍	금호어울림	20 ?	373	30			89	70	21	27
	신용리 587-1	5		22			100	74	22	30
	(지역조합분양)						109	84	25	33

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$. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용 면적 13평형 = 대지지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다. 예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.) 

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다.

#. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의와는 다르게?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 된다.  예로 1층 주차장 면적은 용적률 제외로 해석한다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 "분양 및 용적률 산정"을 법률화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등, 사기 공급을 해소할 수 있다.