최근 충청권 재건축 및 재개발 시장은 개발 규모뿐만 아니라 투자시장에서조차
미개척지로 남아 있다.
수도권 강남 재건축시장처럼 정부의 규제정책 영향도 받지 않고 있다. 대전의 경우 서·유성구에 비해 동·중·대덕구는
상대적으로 낙후된 주택에 대한 지속적인 개발의 필요성을 안고 있다. 청주시도 봉명1·2단지 등 재건축 사업이 활발히 진행 중이다.
재건축
추진 진행 과정에서 대부분 최초 추진위원회 구성 단계 때보다는 가격 상승이 이뤄진다. 개발이익에 대한 미래가치의 보장성 때문이다.
그러나
전문가들은 재개발·재건축 투자의 경우 금융대출 비용이 아닌 여윳돈으로 투자할 것을 첫 번째로 꼽고 있다. 대부분 장기전이기 때문에 긴 안목에서의
정직한 투자를 해야 한다는 것.
또 가격이나 알려지지 않은 곳이 투자 매력의 중요한 포인트다.
발로 직접 뛰며 가격과 투자규모 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. 재건축사업 추진이 구체적으로 진행 중이면서 조합이 결성된 이후에는 조합원 지분의
거래도 1회로 제한되는데다 가격도 많이 올라 있는 상태이기 때문에 상당한 자본부담도 따르는 게 재건축 시장이다.
◆ 지난해 추진위원회 설립 승인
= 전체 1153가구 규모인 용운동 저층주공단지는 1985년 입주 이후 올해로 20년째 접어든다.
통상 재건축 연한이 20년인 점을
감안하면 올해부터 이 단지는 정밀안전진단 등의 구체적인 사업 일정이 추진될 예정이다.
용운 저층주공은 지난해 3월 20일 동구로부터
추진위원회(이하 추진위) 설립 승인을 받은 후 같은 해 4월 정비업체 선정, 9월 운영규정 신고 및 12월 설계사 계약 체결 등의 정상적인
추진절차를 밟아 왔다.
이에 따라 앞으로 정비계획 구역지정 신청 및 안전진단, 조합 설립 등의 절차를 거쳐 내년 말부터 본격적인 이주대책
수립이 예정돼 있다.
지난해 10월 위헌 결정 이전까지 상당한 외지 투자자들이 매물 확보에 나서는 등 '손바뀜'도 이뤄졌다.
아직 조합 설립 이전 단계이기 때문에 현재도 간간이 매물이 나오면서 거래도 이뤄지고 있다.
향후 재건축에 따른 개발이익을
겨냥한 투자자들이 대부분인 것으로 부동산 중개업계는 전했다.
이 단지는 특히 소유 지분이 높은 편으로, 투자 매력을 끌고
있다. 올 초 이 단지의 매매가는 ▲14평형(39가구) 7600만∼7800만원 ▲15평형(270가구) 8300만∼8600만원
▲16평형(391가구) 8400만∼8700만원 ▲19평형(430가구) 1억 300만∼1억 500만원 수준이었다. 그러나 현재 이 시세보다 평균
500만∼1000만원가량 올라 있는 상태다.
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▲ 청주 봉명주공 1단지
조감도 |
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◆ 지난 3월 본 안전진단 신청 =
전체 세대수가 114가구인 아산시
권곡동(443-54번지) 충무아파트는 지난 79년 12월 입주한 단지로, 재건축 충족연한인 20년을 훌쩍 넘어섰다. 지난해 7월 추진위원회 설립
이후 같은 해 11월 예비안전진단에서 D급 판정을 받으면서 재건축 사업이 본격화됐다.
총 3개동으로 구성된 충무아파트의 세대별 지분은
22A평형(56가구)이 16.58평, 22B평형(14가구)이 16.76평, 26A평형(8가구)이 20.27평, 26B평형(32가구)은
20.48평 수준이다.
매매가는 지난해 말 22평형이 6000만원, 26평형 6500만원 수준이었지만 현재 이보다 대폭 오른 것으로 현지
업계는 전했다. 사업이 예정대로 진행될 경우 입주는 2008년 12월로 투자 환금성도 빠른 편이다.
◆정비, 추진 논의
본격 시작 =
재건축 추진에 대한 본격적인 주민 동의를 구하는 등 사업이 가시화되고 있는 대표적인 대단지는 청주시
봉명동 주공 1·2단지 각각 574가구, 556가구 등 모두 1130가구.
두 단지 모두 지난해 5월경부터 주민들간 재건축 논의가
시작됐다. 이들 단지는 1985년 입주한 점을 고려하면 재건축 사업의 첫 단추를 꿰는 단계지만 일정이 다소 차이가 난다.
우선 1단지의
경우 대지지분이 매우 높은 편. 13평형(86가구)은 22.26평, 15평형(348가구)은 28평, 17평형(140가구)은 무려 32.76평에
달한다. 투자 대비 개발이익에 따른 수익이 높을 것으로 예상되는 부분이다.
2단지 역시 소유 대지지분이 높다. 13평형(91가구)이
17평, 15평형(105가구)이 20평, 17평형(198가구) 22평, 20평형(162가구)이 25평이나 된다.
그러나 매매가의 경우
1단지가 2단지보다 약 3분의 1 수준 높다. 1단지의 경우 봉명초·중학교를 비롯해 충북대, 방송통신대 등의 교육시설이 인접해
있다.
도시개발 정비업체 삼우E&C 길대호 기획실장은
"재건축에서는 최소 1년 이상 거주해야만 향후 개발이익 보장성이 높을 것"이라며 "그렇지 않을 경우 단기차익에 따른 세금 추징 등의 강한 처벌이
예상되는 만큼 꼼꼼하고 정직한 투자가 필요하다"고 말했다.
분양권 유무파악 필수 지가급등 여부
확인도 지역 재건축·재개발 투자전 이것만은
꼭!
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▲ 이 호
미래파워대표 |
| 그동안 재건축·재개발의 사각 지역인 대전·충청지역에서 근래 들어
재개발이 급부상하고 있다.
이는 지난 2003년 도시 및 주거환경 정비법 제정과 경기하락으로 인해 지난 2년간 대부분의
건설사가 신규 수주 물량이 없었다는 점, 수도권지역의 경우 더 이상 택지개발 등을 통한 신규 물량의 창출이 불가하며 이미 기존 시장은
소위 말하는 빅파이브(삼성, 현대, 대우, GS, 대림) 외에는 시장 진입이 불가해 빅파이브 외에는 지방으로 그 초점을 돌릴 수밖에
없다는 점 및 행정도시 추진 등에 대한 기대는 충청권이 향후 재개발·재건축에 있어 초점이 될 것이라는 투자자들의 기대가 부응됐기
때문이다.
단 재개발·재건축이 장밋빛 미래만을 보장하지는 않기에 다음과 같은 사항에 대한 유의는 필요하다.
첫째, 현재
재개발 초기구성단계에서 이상 과열로 인한 지가의 급등 지역은 투자에 앞서 다시 한번 고려해 봐야 한다. 이런 지역에 대한 성급한
투자는 소위 말하는 '상투잡기'의 여지가 있기 때문이다.
둘째, 장기간에 걸친 재개발은 사업의 추진에 있어 1∼2년간의 사업
지연에 대한 위험성은 언제나 상존해 있으며, 특히 추진 세력이 분할돼 있을시 필히 발생할 분쟁으로 인한 사업 지연은 바로 지가의
하락과 직결된다. 따라서 투자에 앞서 예상 투자지역을 방문, 단지 내 분위기를 파악하고 소유주들의 단합이 잘돼 있는 곳을 선택하는
것이 필수불가결한 조건이다.
셋째, 분양권의 유무 파악은 특히 재개발 투자에 있어 필수불가결한 조건이다. 대전의 경우 토지만
소유시 90㎡ 이상, 토지건물소유자(용도주택), 건물만 소유한 경우, 1989년 1월 이전의 무허가 건축물 등에 대해서만 입주 자격이
주어진다. 그 외의 지분 취득은 소위 말하는 '물딱지'로서 향후 현금 청산의 대상이 되기 때문에 반드시 확인해야 한다.
넷째,
사업 초기 당시 인근 지역의 부동산이나 추진위원회의 계획을 100% 신뢰하지는 말아야 한다. 이런 계획의 확정은 정비구역지정을 통과한
시점에서야 이뤄지므로 그때까지는 그저 계획일 뿐이다.
일부 투자자들을 현혹하는 지분쪼개기, 다세대의 다가구 전환 등의 물건도
분양권이 있다는 선전 등에 대해서는 다시 한번 분양권이 없다는 점을 명심해야 한다.
다섯째, 투자시점의 선택이다. 사업 추진
단계에 따라 그 투자 전략을 달리 해야 한다는 것. 이미 시공사의 선정 등이 이루어진 대흥1·2구역처럼 사업 초기 대비 현재 지가가
상승한 곳은 단기차익 목적의 투자보다는 향후 실거주 목적이 유리한 지역이며 투자의 위험성이 비교적 적다.
또 현재 사업 진행이
논의(추진위원회 구성단계) 중인 초기 단지들은 장·단기적인 투자자들 모두에게 적합한 지역이나 위험성이 다소 높은 편이다. 그 외의
예상 개발지역은 장기간의 안목을 보고 투자해야 한다.
재개발·재건축은 분명히 새로 부상하는 재테크의 수단임에는 분명하다.
하지만 그런 투자에 앞서 주도면밀한 계획의 작성과 실천 그리고 부지런한 실행만이 시행착오를 최소화시킬 수 있다는 점을 명심해야
한다. |