<![CDATA[
<p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">청주1계 2015-14467 옥산면 단독주택</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">충북 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 451-2 1동</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">(28113) 충북 청주시 흥덕구 옥산면 가락길 18-15</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="755" id="tx_entry_53247_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2226CB4D571E260623" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="755" exif="{}" data-filename="1.png" style="clear: none; float: none;" id="A_2226CB4D571E260623B94F"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">안녕하세요. 지메입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">오늘 이 물건만 1시간이상 쳐다봤네요...</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">정말 이리저리 다 뒤져보아도 정보가 거의 나오지 않습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이럴때는 정공법으로 생각해봐야하지 않을까 생각합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="814" id="tx_entry_16904_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/235EA94D571E261220" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="814" exif="{}" data-filename="2.png" style="clear: none; float: none;" id="A_235EA94D571E2612201FCC"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">2010년도에 현 소유자가 토지만을 약6300에 매매했습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 이때 가격을 정확히 봐야합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="815" id="tx_entry_38306_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/273BBE4D571E261C09" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="815" exif="{}" data-filename="3.png" style="clear: none; float: none;" id="A_273BBE4D571E261C09B5F5"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">매매당시에는 636m2 였습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그리고 2013년도에 분할이 되었고 분할된 토지 275m2는 451-4번지 즉, 바로 앞에 토지입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그리고나서 2015년도에 대지로 지목변경을 하였습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="290" id="tx_entry_85644_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/270F0047571E262609" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="290" exif="{}" data-filename="4.png" style="clear: none; float: none;" id="A_270F0047571E262609B74F"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">파란동그라미 부분이 분할되어서 나간부분이고 지목은 그대로 전인상태입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">분할해서 한쪽은 건물을 짓고 한쪽은 밭을 일구는 경우네요 ㅎㅎㅎ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="593" id="tx_entry_62882_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2137444A571E263020" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="593" exif="{}" data-filename="5.png" style="clear: none; float: none;" id="A_2137444A571E2630203CBE"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">사진으로만 봐도 전으로 사용하고 있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이렇게 지목을 대지로 변경하게 되면 값이 많이 오를수밖에 없는데요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그래서 약 2/5가 떨어져나갔음에도 불구하고 현재 물건의 토지 감정가가 6400만원이 되었네요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이 상태에서 현재 소유자가 건물을 짓기 시작했습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러면 이 상태에서 이 건물을 지을때 얼마정도가 들었는지 추측을 해봐야합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">저는 일반직장인이기에...... 건축을 잘 모릅니다................</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그리고 건축이란게.... 내부를 볼수가 없고 어떤 재질을 사용했느냐에 따라서 정말 차이가 많이 납니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로... 정말 알수 없겠지만 그냥 제 짐작으로는...</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이정도 건물을 지을려면 과연 얼마나 들어갔을까요....</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">사실 경기도권이면 더 많이 들어갔을것 같기도 하고 근처가 전원주택이 많거나 관광지면 더 많이 들어갔을것 같기도 합니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 지도를 보면...</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="713" id="tx_entry_57271_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/233DD14D571E264009" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="713" exif="{}" data-filename="6.png" style="clear: none; float: none;" id="A_233DD14D571E26400965D6"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">솔직히 말해서 그 근처가 그냥.... 일반 시골입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">답사를 많이 다니다보면 근처가 좋은 집들이 많으면 다 좋은집들입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">주변에 좋은 집들이 많이 보이게 되면 좋게 짓고 싶은것이 사람 마음입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 아무것도 없고 나만 좋은 건물을 짓는다면..</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">비교할만한집이 없게 되어서 어느정도 돈과 협상을 하게 되지 않을까 짐작해봅니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그래서 그렇게 많이 들어가지 않았을꺼라고 생각된다는거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">답사를 다니면서 한채만 있는데 기가막히게 지어진 집을.... 거의 본적이 없습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그래서 전... 사진이 너무 잘나오지 않았나... 짐작해봅니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이것은 순전히 제 개인적인 견해이므로 오해하지 말아주시길 바랍니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="688" id="tx_entry_81073_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2262D949571E264B1E" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="688" exif="{}" data-filename="7.png" style="clear: none; float: none;" id="A_2262D949571E264B1EB9EA"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">사진을 보면 집주인의 상향을 엿볼수 있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">주변을 기가막히게 꾸며놓고 있습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그만큼 관리가 잘 되어있을것으로 짐작이 되는데요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이런것들때문에 이 집의 값어치가 올라가지 않았을까 생각됩니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현재 이 물건을 문의하시는분이 몇분계십니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그만큼 눈에 띄는 물건이기 때문이겠죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">단독주택은 정말 개인의 취향이 그대로 묻어야만 하는곳입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">내가 하나하나씩 만들어가고 꾸미고.... 이렇게 주면을 잘 꾸미구요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">입찰하실 마음이 있으시면 이런거 잘 관리할 자신이 있으신지요? ㅋ</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">단독주택 또는 전원주택은 처음에만 가격이 비싸고 나중에는 많이 떨어집니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그 이유는 개인적인 취향으로 짓게 되기 때문인거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로 후에 집을 매매하는 사람 입장에서는 자신의 취향과 맞는지가 정말 중요하기 때문에 가격에 영향을 많이 받습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><img actualwidth="525" id="tx_entry_89221_" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/260FB750571E26561D" class="txc-image" hspace="1" vspace="1" border="0" width="525" exif="{}" data-filename="8.png" style="clear: none; float: none;" id="A_260FB750571E26561DC221"/></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">근처에 비슷한류의 주택을 찾아보았습니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">2005년 보존등기가 되었고 전용이 209m2로 현재 물건보다 약 1/4 더 큽니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그런데 응찰을 4명이나 했었네요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">단순히 비교해서 현재물건으로 환산한다면</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">209:147 = 2.23억:x</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">x는 약 1.57억이 나옵니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">물론 이 물건은 2005년보존등기이고 8년만에 낙찰된거구요</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현재 물건은 2014년 보존등기입니다. 2년만에 입찰하는것입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이렇게 어떤 타겟을 두고 지리적인 위치를 가감하고 년도를 가감해보는것입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">당연히 건물에 대한 비교도 해봐야하는거구요.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러면 현재 물건의 값어치가 나오겠죠?</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">이렇게 많은 조건들이 더해지는것이 단독주택입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">특히 이렇게 외진지역에 있는 단독주택은 비교할수 있는 곳이 거의 없기 때문에 더 어려운거죠.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">결론은...... 단독주택은 취향의 문제이므로 직접 답사를 가보시고... 가지고 싶으면 입찰하면 되는것입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">비교를 할래야 별로 비교할수가 없기 때문인거죠 ㅎㅎ 자기 만족이 가장 중요합니다 ^^</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">아.. 추가적으로 하나더...</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">현재물건에 대출이 전혀 없는 상태에서 약 7천 강제경매입니다.</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">그러므로 충분히 대출을 받으면 경매를 막을수 있을텐데요. 아직까지 진행되는것으로 보아서...</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">두가지중에 하나겠죠. 강제경매를 취하하기 위하여 시간이 많이 걸리는것이거나 또는 더이상 이집이 필요가 없게 되어서 그냥 경매로 넘어가길 바라거나... 혹시 전자라면.... 용돈벌이가 될수도 있는 물건입니다 ^^</p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;"><br></p><p style="color: rgb(68, 68, 68); line-height: 19.2px;">2016.04.25 오후 11시 10분경... 집에서 작성</p>
<!-- -->]]>
카페 게시글
검색이 허용된 게시물입니다.
답글
수정
삭제
스팸처리
[지메]권리분석3분OK
2015-14467 충북 청주시 단독주택 물건분석
지메
추천 0
조회 536
16.04.27 07:28
댓글 4
북마크 번역하기 공유하기 기능 더보기
다음검색
첫댓글 감사합니다.
저도 관심있게 본 물건입니다. 자세한 설명 감사드려요.
지메님께 항상 많은 걸 배웁니다^^
좋은 분석글 잘봤습니다. 늘 감사를.. ^^
항상 좋은글 감사드립니다.
날카로운 시선을통해 글을 읽으면서 또 배웁니다.
몇가지 참고사항을 말씀드리면 대지로 지목변경이 되어서 값이 오른것이 아니라
전,답,임야 에서 건축행위허가시 농지전용금또는 산지전용금을 납부하셔야 되는데
그가격이 포함되어서 금액이 오른것이 됩니다.(대지는 준공과 동시에 지목이 대지로 바뀌게됩니다)
또한 건축비는 감정서가격이 현재시세의 80~90%정도를 반영하고 있다고 보여집니다.