고수들의 땅투자 기법모음

[랜드맨]

급매물 잡기

시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.

남양주에 주로 투자하는H씨는항상땅을거래할때 복비를 두배로 준다. 이렇게해두면중개업소는급매물이나오면최우선적으로그에게가져다준다.

그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다. 왜일까. 전화상으로흥정을시도하면그물건은다른사람에게넘어갈수밖에없다.

말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다. 살사람은줄을섰다. 깎으려는사람에게넘어오진않는다. 중개업소는매수의지가약하다고생각해즉각다른매수인을물색한다. H씨는일단만나고나서흥정을통해가격을깎는다. 만나기전매도인의약점을최대한파악해둔다. 사업이망해서급매로내놓는건지,은행빚에몰려서내놓는건지알아둔다. 약점을이용해최대한가격을후려친다. 이런전략을구사하기위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.

발품 팔기

열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.

발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.

매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든,빨리팔기위해서싸게내놓든시세보다싼땅을고른다.

C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다. 수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다. 그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다. 저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.

맹지에 길만들기

진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.

이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.

O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다. 길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다. 땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다. 길만드는 노하우는 의외로 간단하다. 혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다. 진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해준다. 때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다. 그래도 수익은 막대하다.

맹지의 크기가 크면 클 수록, 진입로부지가작으면작을수록수익은커진다.

개발하기

농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다. 농지전용형질변경을통해땅을개발해서실수요자를찾아파는방식이다.

특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.

보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다. 이는용도에적합한땅을보는눈, 인허가,토목공사등에모두능해야가능한방식이다.

덩치 큰 땅 쪼개 팔기

덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.

덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다. 예를들어평당1만평짜리가평당1만원,1천평짜리가평당2만원이라고치자. 1만평짜리를평당1만원에잡아잡아10개로쪼갠뒤평당2만원에주변개미들에게판다고해보자. 바로1백% 수익을거둘수있다. 이방법이발전한것이바로기획부동산이다.

공직자 재산 공개에서 확인된 고위 공직자들의

부동산 투자 비법 따라하기

1. 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라

2. 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에  再투자하라

3. 토지 수용 대상의 땅에 투자하라

4. 땅을 요리해서 되팔라

○ 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라

부동산 투자에서 가장 쉽고도 어려운 방법이 땅에 돈을 묻어 놓고 오래 기다리는 것이다.

지난해 회사에서 명예 퇴직한 김영지(가명·52)씨는7년전에충북영동의야산3만평을1억5000만원에매입했다가3년후3억원을받고되팔았다. 3만평이라고는해도실제로가서보니높이솟아오른산봉우리, 골짜기들이있어실제형질변경하여가용할수있는면적은산의아랫도리에면한고작5000여평에불과했다. 게다가산으로들어갈수있는길도나있지않은盲地(맹지: 도로와연결이안돼있는쓸모없는땅)나다름없어찜찜했다. 이따금한조각구름만이산봉우리에내려와쉬고갈따름이었다. 金씨는3년만에그땅을되팔고말았다.

그랬는데 요즘 뒤늦게 후회막급이다. 그들에게굴러들어온일생일대의행운을걷어찬꼴이되어버렸기때문이다. 행정복합도시가공주·연기에들어서게되면그산은그영향으로열배도넘게오를터였고, 현재다섯배나오른상태다. 金씨의경우처럼대부분의사람들은땅을매입해놓았다가금방되팔고만다. 그래서부자가되지못한다. 「이랬더라면좋았을것을」하는식의가정법은부동산투자에서통하지않는다.

○ 고위관료의 부동산 투자 모범사례

이에 반해 이번에 공개된 한 고위 경제 관료의 땅 투자는 부동산 투자의  大원칙을 지킨 모범 사례다.

그럴 것이1979년에땅을매입하고나서23년후에나팔았으니말이다. 땅을사놓고20년, 30년씩가지고있는사람은열명중한명도되지않는다. 중간에땅값이올랐다는소식이들리면귀가얇아서이익을조금보고는그만팔아치우고만다.

이 고위 경제 관료는 경기도 광주시 초월면의 야산2만3000여평을1979년에매입했다가2004년2월에되팔았다. 정확히얼마의투자수익이있었는지자료만보고는알수없지만재산변동관계를보면얼추짐작할수있을것같다. 즉, 1998년에신고된재산은25억여원이었는데신고가액으로2004년에91억여원으로늘어났으며, 이가운데대부분이부동산을샀다가판차익이재산증식의主요인으로보인다. 엄청난투자수익을실현한셈이다.

60억원 정도의 차익이 발생하지 않았을까 짐작된다. 모르면 몰라도 20년이 넘게 보유했다면 일반적인 예를 견주어볼 때 그동안 적어도 20여 배의 땅값 상승이 있었을 것으로 보인다. 만일 이 땅을 팔지 않고 계속 보유하고 있었다면, 땅값은 앞으로도 더 오를 것임이 분명했다. 어쨌든 성공적인 부동산 투자를 한 경우다. 이 비슷한 사례는 다른 공직자의 경우에서도 목격된다. 땅은 오래 보유할수록 큰 이익을 실현할 수 있다.

○ 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에  再투자하라

이번 고위공직자 재산공개에서 발견된 비슷한 사례가 있다.

헌법재판소의 한 재판관은 경기도 성남시 분당일대 토지를6억2400만원에팔고1억7500만원을보태용인시고기동땅을새로매입한것으로나타났다.  이분은분당땅을매각해서도상당한차익을보았을것으로짐작된다. 이땅판돈에돈을더보태「뜨거운땅」판교인근의요지에再투자를했으니성공적인투자다. 판교에아파트가들어서고그일대가신도시로서구색을갖추게되면용인시고기동땅값은몇배가뛰게될지짐작하기어렵다.

판교는 아파트 분양을 당초 일정에서 멀찌감치 올해11월로연기할정도로국민적관심이뜨거운곳이다. 판교는서울인근의최고주거지로서분당, 강남권의새로운中核(중핵)이될것으로꼽히고있는지역이기때문이다.  판교아파트는분양후머지않아평당2000만원선이상을호가할것으로예상된다. 이같은「판교熱病(열병)」은판교인근의지역들, 즉석운동·대장동·금토동·하산운동·고기동등의땅이나아파트에서뜨거운열기를내뿜게하고있다.

부동산 전문가들은 수도권 최후의 부동산 투자처로 판교와 그 인근 지역을 꼽고 있다.

판교는 朴正熙(박정희) 대통령이서울권의남방한계선의녹지대로선정, 개발을못하게금을그어둔땅이다. 구릉지와야산, 들판이그야말로자연상태그대로오랫동안반딧불이주인으로살던곳이다. 이땅에층수가낮은중대형아파트, 소형임대아파트를지어분양하게되면수도권유일의실버타운을겸한천혜의전원형아파트가될전망이다.

때문에 판교 일대의 땅은 「로또 땅」으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다.

「향후50년내에다시는이만한부동산투자처가없다」는식의말도나오고있다. 이름만대면알만한고위공직자, 재계인사, 법조인, 학계등한다하는많은인사들이판교인근의전원주택지를일찌감치선점했다. 

최근 판교 땅을 건축업자에게서 대가성으로 싸게 분양받았느니 해서 위법여부를 법원에서 가리게 된 한 체육계 고위 인사의 예에서 보듯이 판교는 모든 사람들의 「엘도라도」다.땅을팔았으면곧바로유망한땅에再투자하라. 이것이부자되는방법이다.

○ 터져나오는 정부의 개발 계획을 주목하라

땅에 투자하려면 무작정 매입할 것이 아니라 최소한 어느 정도의 개발정보를 귀동냥해서 그 땅의 미래를 그려 보아야 한다.

사람에게도 미래가 있듯이 땅에도 미래가 있다. 땅의미래는대단해서사람의미래를바꾸어줄수도있다. 땅이소재한지자체에가서들여다보면그땅과관련한개발정보가나와있다.

▶ 판교 일대의 땅은 '로또 땅' 으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다. 적지 않은 고위 공직자, 재계인사들이 이미 이 지역의 전원주택을 선점하는 발빠른 행보를 끝마쳤다.

심지어는30년후에그땅이도로가될것인지, 택지가될것인지도나와있다. 그러나이런장기계획은변경되는경우가적지않다. 예전엔「토지이용계획확인원」같은것을떼어보면땅의장래운명이소상히나와있고, 대체로그대로진행되었다. 그러나국토균형발전과개발의욕이넘쳐나는참여정부아래서는그계획이변경될가능성이얼마든지있다고보아야한다.

누가 공주·연기에행정복합도시가들어설줄알았겠는가?

누가 목포 인근의 서남해안에 「J프로젝트」가입안되어커다란관광레저신도시가들어설줄알았겠는가?

누가 송도에IT 허브도시가들어설줄알았겠는가?

지금은 그런 桑田碧海(상전벽해)式개발이그어느때보다활발하게이루어지고있기때문에매입하려고하는땅이무슨프로젝트로어떻게개발될것인지를헤아려보아야한다.

고위공직자의 재산변동 상황을 보면 토지 수용으로 목돈을 거머쥔 경우도 심심치 않게 발견된다.

땅을 샀는데 그 땅이 개발계획권에 들어가 지자체나 국가의 토지 수용 대상이 되어 큰돈을 거머쥔 경우다. 건설교통부의한고위관료는서울송파구장지동의710평땅이18억2138만원에택지로수용되면서11억1331만여원이나재산이증가한것으로나타났다. 이전에6억3122만원으로신고했던땅이었다. 이런경우는땅을매입할때에는택지가아니었으나도시가확장되어개발계획개념안으로들어간경우일가능성도있고, 아니면매입시택지였더라도개발개념이공표된때가아니었을가능성도있다.

○ 토지수용을 先見한 공직자들

이처럼 매입한 땅이 토지 수용 대상이 되어 「대박」을 터뜨린 사례는 더 발견된다. 재산공개내역을보면모公기업의사장·이사장, 정부의모본부대사등의경우가이런경우에속한다. 

만일 자신이 사려는 땅이 가까운 시일 내에 개발개념에 들어가 토지 수용 대상이 될 것이라는 정보를 미리 알 수 있다면 집을 팔아서라도 그 땅에 투자할 것이다. 그러나이런고급정보는쉽게알수없는일이다.

정권이 바뀌고, 지자체의장이바뀌었을때나타나는갑작스런부동산정책때문에생겨난경우가많기때문이다.

흔히 개발정보를 미리 알아 그 지역의 땅을 싼 값에 사 놓았다가 개발정책이 발표되면 비싼 값으로 되팔거나 수용대상이 되는 「알박기형 투자」를 생각하는 사람들이 있으나 지금은 거의 불가능하다. 개발정책은대부분미리공개되고, 공개되기전공주·연기의경우처럼수용가격을개발정책이발표된시점에다못박기때문에이런식으로부자되는것은쉽지않다.  또한, 수용을바라고매입한땅이매입가이하에서수용가로책정되는사례도많다는점을간과해서는안된다. 그렇긴하나땅을잘보면장차개발지역이될것인지웬만큼눈썰미가있다면어렵지않게알아볼수있다.

지난 몇십 년간 서울권의 南下(남하) 현상은해마다계속되었으므로판교가개발대상이되어금싸라기땅이될것이란것은이미1980년대부터널리예견되고있었다. 그때판교땅을매입하여흔들림없이가지고있었던사람들은모두부자가되었을것이다. 그런사례는판교에가보면쉽게찾아볼수있다. 판교에서조상대대로물려받은땅을팔지않고보유했던어떤사람은200억원이넘는보상을받았다.

땅은 팔고 나면 또 오른다. 정말이다. 지금까지그랬다. 우리나라땅값은지난20년동안평균21배나올랐다. 평균이그렇다는것이고, 수도권이나개발지역은수십배오른곳도있다.  참고로지난2월27일건설교통부가확정, 고시한「2005년표준지공시지가」에따르면, 市·道별로는경기도가49.5%로가장많이올랐고, 충남(41.0%), 경남(39.4%), 강원(30.1%)은30% 이상상승했다.

市·郡별로는파주신도시개발에따른대토용지로투자요지가된경기도연천이123.1%로전국최고의상승률을기록했고, 평택도미군기지이전에따른개발전망으로79.1%나올랐다. 충청권에서는행정도시이전지역인태안(86.2%), 아산(64.8%), 연기(59.3%), 천안(56.4%), 공주(49.9%)등이상승률상위권에들어갔다. 정부의각종개발정책이땅값상승에큰요인이되고있음을알수있다.

구체적인 사례를 한 가지 들어본다. 새만금공사가벌어지고있는부안일대는신도시건설계획이나온이후시골의논밭, 야산, 폐교, 농촌주택값이마구뛰고있다. 부안뿐만아니라참여정부가야심차게추진하고있는국토균형발전개념에따라개발계획이수립된지역들은어디라할것없이달아오르고있다. 정부의국토균형발전개념을잘찾아보고땅을살때나팔때나참고할일이다.  정부의개발정책이계속발표되고있으므로땅값이오를가능성은도처에뜨겁게잠재돼있다고볼수있다.

○ 땅을 요리해서 되팔라

그냥 땅을 사 놓았다가 오래 지난 후 팔거나 개발개념이 들어설 땅을 미리 사 놓았다가 차익을 보는 방법말고 품을 좀 들여서 투자하는 방법도 있다. 이경우엔이익이확실하고크다. 간단히서술된공직자재산공개내역만가지고는이런투자방법은발견할수없었지만, 한국회의원의경우는아파트가분양이안되어203채나소유한것으로나타났다. 이처럼회사를차려부동산사업을하는경우말고, 여기서는개인이땅을매입해서가공하여되파는방법을말하고자한다.

경기도 광주에서 모 교회를 은퇴한 李모(65) 목사의경우는고위공직자의부동산재테크만큼은아니지만지난해부동산개발로꽤짭짤한수익을벌어들였다. 李목사는목회일에서은퇴한후경기도광주초월면의한관리지역의땅3300평을평당20만원씩6억6000만원에사들였다. 이땅은맹지여서값싸게살수있었다. 도로변이라면70만~80만원을호가했을것이다.

李목사는 일부러 맹지를 골라 샀다. 맹지를사서도로를내고형질변경을해서땅의가치를높이는것이투자목적이었다.

李목사는 사들인 관리지역의 높은 둔덕에 농가주택 허가를 받고 기도원을 짓겠다고 주위에 홍보했다. 기도원으로들어가는진입로마련을위해밭300평을평당40만원씩에매입했다.

1억2000만원이 들었다. 대지 200평에 연건평 50평짜리 기도원을 1억원 정도 들여 지었다. 기도원 간판을 달자 많은 사람들이 기도를 하러 숲 속으로 들락거렸다. 이렇게 되자 기도원이 들어선 데다 도로가 나 있고 풍경도 괜찮아 기도원 주변의 땅을 팔라는 사람들이 생겨났다. 저 높은 곳에 기도원이 들어섰는데 그 아래 평지에 전원주택이 들어서지 못할 것이 없다는 생각이 들었던 것이다.

李목사는 바로 이 점을 목표로 삼았던 것이다. 소규모의 전원주택지를 조성하여 건설사업을 해보겠다며 李목사에게 사정하다시피 하는 건설업자에게  李목사는 나머지 3100평을 평당 40만원씩에 팔았다. 그 일대에 전원주택이 들어서면 기도원은 더 값이 나갈 것이고, 그때 가서 기도원은 다른 용도로 활용할 수도 있을 것이다. 李목사가 맹지를 사서 기도원을 짓고 땅값을 올려 되팔기 한 재테크 결과를 다시 셈해 보자.

맹지 구입6억6000만원, 기도원건축1억원, 진입도로구입1억2000만원, 도로개설토목공사비용 1200만원, 형질변경및제반개발비용2000만원등총9억1200만원이들었다.  그런데, 건설업자에게나머지3100평을12억4000만원(평당40만원)에매각하였으므로, 기도원을건축하고도개발에따른시세차액을약3억2800만원을남긴셈이다.

세금 공세가 심한 요즘엔 땅을 사 놓았다가 오르면 되파는 불로소득式방법보다는 가공해서 되파는 개발 투자방법이 생산적이다. 법대로했으므로꺼릴것없고, 세금을다냈으므로떳떳한부동산투자를한것이다.  聖書(성서)에서도「건축자들이버린돌을머릿돌로쓴다」는말이있지않던가. 땅을샀으면가공해서되팔라.

▒ (알면 부자됩니다) 내가 만드는 부동산

1) 내 땅에 BRAND를 붙힌다= 직원들은 자기 회사에 대해 Pride를 가지고 있어, 이왕이면 회사 Brand가 있는 쪽으로 움직인다. 따라서 부동산 가격도 오른다. 용도로 Brand를 만드는것도 중요하다. "대지", "땅", "토지" 보다는 "주상복합용지", "고급아파트부지", "펜트하우스부지" 등으로 꿈을 담아 놓는다.

2) 형질 변경= 산을 개간해서 밭을 만든다. 딱딱한 산을 깎아서 물렁한 밭을 만들어 놓으면 땅값이 3배 오른다.

3) 큰 나무가 있는 땅을 만든다= 내 땅 안에 아주 멋진 나무가 있으면 내 땅은 부르는 게 값이다. 우리는 마을을 지나가다가 수 백년 된 느티나무를 자주 본다. 머리를 쓰는 것은 알아서 할 일

4) 아파트가 생기는 곳의 앞 땅을 산다= 이 곳에 아파트 단지가 생길만 하면 주 출입구가 될만한 곳에땅을 산다. 미리 가설계라도 볼 수 있으면, 금상첨화. 내 땅의 용도도 정해 놓으면 좋겠다.

5) 사업 부지 중 개천을 산다= 구거: 부동산 용어로 개천. 땅 가운데에 구거만 전문적으로 사는 사람들이 있다. 구거는 전.답의 10%~20%로 아주 싸다. 메울 수 있거나, 돌릴 수 있는 구거이면 사업 시행 시점에 평균 5배 오른다.

6) 야산을 깎는다= 야산을 깎을 수 있는 것들이 가끔 있다. 깎아서 평지를 만들 수 있으면 10배 오른다. 포크레인을 한 대 빌려서 열심히 땅을 깎아 내리면 된다. 그 대신 땅 평수가 줄어든다. 그 이유는 자면서 생각해 볼 것.

7) 길을 따라가면서 싼 땅을 산다= 몇 번 땅을 사야 할까? 땅은 정가가 없어서 똑같은 땅인데 반 값인 것이 반드시 나온다. 도로를 따라가면서 땅값을 물어보고 그 중 싼 땅을 사면 된다.

8) 맹지를 사서 길을 낸다= 몇 번 땅이 맹지일까? 맹지는 길이 없는 땅이다. 맹지를 사서 길을 낼 수 있으면 돈을 번다. 좋은 이웃을 만나면, 길을 내는 만큼 땅을 판다. 사정은 아주 많이 할수록 좋다.

9) 별을 네모로 만든다= 땅은 네모날수록 가치가 있다. 별처럼 생기거나 삼각형처럼 생긴 땅을 사서, 동그랗게 만들거나, 네모나게 만들면 된다. 네모나게 만드는 방법은 밥을 먹으면서 생각해 보자.

10) 축구장 옆에 땅, 농구장 옆에 땅을 산다= 축구장 옆에 있는 땅이 있다. 축구장은 공용 시설로서, 양평에 1개, 수지에 한 개, 지방은 엄청 많다. 축구장을 내 집 마당처럼 쓸 수 있다. 농구장이 있는 땅도 서너 개 있다. 반포와 송파에 정말 좋은 자리를 봐둔 게 있다. 근처 땅은 사 놓으면 부르는 게 값이다. 몸도 튼튼해지고 내 자식도 "차두리" 될 수 있다.

11) 꺼진 땅을 메운다= 푹 꺼지고 물 고인 못 쓰는 땅을 사서 아까 포크레인으로 퍼낸 흙을 주어 담아라. 꺼진 땅이 평지가 되면서 땅 값이 3배가 된다. 울퉁불퉁한 땅도 운동장처럼 평지로 만들어 놓으면 가격은 올라간다. 테니스장 미는 롤러로 문질러 놓으면 더 올라간다.

12) 땅을 합한다= 땅은 합할수록 가격이 올라간다. 내 땅에 물린 뒷 땅을 사서 모으면앞 땅 값이 된다. 단, 주의할 점... 쉿! 아주 중요한 것은 분할된 필지를 합해서 1필지로 만들어 놓아야 한다. 그래야 완벽히 된다. 이화여대 앞에서 이런 걸로 돈 번 사람들 무지 많다.

13) 길을 막아서 윗 땅을 싸게 산다= 내 길을 통해서 윗 땅 사람이 항상 다닌다. 내가 아랫 땅을 사고 길을 없애 버린다. 윗 땅 사람이 싼 값에 팔고 떠난다. 떠나면서, "내 원 참 더러워서...."아니면, 밑에 땅 산 가격 만큼으로 길을 팔아서 수익을 챙길 수도 있다. "돈은 벌었지만, 좀 개운하지는 않다." 용인 지역 등 개발이 많은 임야에서는 이런 일이 종종 있다.

14) 남의 땅을 내 땅처럼 쓴다= 내 땅 옆에 놀이터나 공원이 있어서 그 땅은 내 꺼나 다름없다. 골프장 옆 골프하우스나 대학교 옆 캠퍼스 하우스도 아주 매력적이다.

옆에 고궁이 있거나 사적지가 있다면 나는 거의 왕이다.

 내 집 뒤에 다른 사람 산이 있어서 내 산이나 다름 없다. 그산주인은얼굴도못봤다. 이런경우를만들었다면정말로Nice Play 했다.

 BMW 본사처럼 랜드마크형 건물이 있으면 내 집은 끝내준다.

15) 요 땅 없으면, 아무 것도 않 되는 땅을 산다= A씨나 B씨나 땅은 큰데 서로 합치지 않으면 둘 다 손해다. 가운데 내 땅이 있어서 부르는 게 값이다. 사업계획이 서서 땅 팔라는 연락이 오면 그냥 A씨나 B씨 땅 가격만큼만 불러 볼수도...

16) 저수지를 메운다= 저수지를 낀 땅이라 싸게 산다. 저수지를 빼고 나면 땅 모양도 이상했다. 난 통이 크다. 저수지를 메워서 아주 큰 땅을 만들었다. 가격은 10배 뛰었다. 돈 받으면 Bay를 메꿀 만한것을 찾아 나서야겠다.

17) 대수선 공사를 한다= 1층을 사서 2층을 만들거나 비슷한 빌딩 2개를 사고 사다리를 연결해서 시너지를 낸다. 지저분한 부동산을 사서 삐까뻔쩍 광을 낸다. 헌 건물을 사서 벽을 뚫고 창을 만들거나, 허룸한 1층을 주차장으로 만드는것도 좋은 방법이다.

18) 전철역 빌딩을 사서 지하도를 뚫는다= 위와 같은 방법들을 여러 번 해서 돈을 좀 모았다. 이제는 Main 전철역의 큰 빌딩을 샀다. 이 빌딩은 지하철에서 나와 수십 개의 계단을 걸어 올라 가야한다. 지하도에서 바로 건물로 들어가 수 있는 빌딩인지 잘 살펴본 다음, 사서 뚫으면 건물 값이 100억원 올라간다. 뚫는 데는 보통 20억~30억 든다. 서울시에 잘 알아보면 친절히 상담해 준다.

19)  집이나 축사, 공장, 병원, 묘지를 땅을 보고 산 다음 용도를 업그레이드 한다= 아주 낡은 집을 사서 맨 땅으로 만든 다음 빌딩 용지로 판다. 내 눈에는 이런 땅이 아주 많다.  보통 사람들한텐 좀 어렵다. 부동산 보는 눈이 있어야 한다.

20) 입구는 작게, 쓰는 공간은 크게= 스타벅스나 커피빈이 주로 쓰는 방법이다. 임대료 비싼 1층의 입구에 작은 매장을 내고, 임대료가 싼 2층이나 지하를 메인 매장으로쓴다.

21) 땅의 51%는 상업 용지, 49%는 일반 주거 용지= 사업 시행에 있어, 대지의 용도 지역이 혼재된 경우, 비중이 큰 땅인 사업 부지의 51% 이상의 용도로 건축할 수 있다. 상업용지 51%와 일반 주거용지 49%가 섞인 땅인 경우, 일반 주거 용지도 큰 땅인 상업 용지의 용적율 적용을 받아, 900%까지 건축할 수 있다. 삼성동 아이파크는 일반 주거 지역(용적율 300%)과 전용 주거 지역(용적률 100%)이 섞여 있었으나, 일반 주거 지역 면적이 60%를 차지해 용적률 298%로 건축할 수 있었다. 따라서, 앞 땅 상업 용지를 정가에 사고, 뒷 땅 일반 주거 용지를 싸게 살수 있다면, 사업 수익을 높일 수 있다. 거평이 이런 경우로 돈을 많이 벌었다.

22) 그러나 역시 최고는 되는 곳의 땅을 사는 것이다= 흥해서 나가는 부동산이 최고이다. 망해서 나가는 곳에 들어가면 망할 확률이 80%이다. 미국대사관 옆 E빌딩은 입주자들의 95%가 망한다고 한다. 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 좋은 사람들이 찾아와서 도와주고, 안 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 나쁜 사람들이 찾아와서 망쳐 놓는다. 그래서, 길하고 흥하는 곳의 부동산을 찾아야 한다.

★토지투자-토지투자 전 현장답사시 유의사항★

▽새벽에 떠나라

답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다.

길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다.

개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다.

이런 곳은 오전 4∼5시에길을나서는것이좋다.

그래야만 오전6∼7시경일터로나가는시골농부들을쉽게만날수있다.

뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다.

가고 올 때 다른 루트를 택해입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.

▽묻고 되묻고 확인하라

현지 부동산 중개업소 서너 곳이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다.

중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다.

열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등

최근 동향을 전해들을 수 있다.

외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다.현지인들에게는지역의내력과최근거래현황을듣는것에만족한다.

각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에들러 물어본다.

인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또인허가담당자는대체로확정되지않은계획에대해서는말을아끼는편이다.

인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.

▽보이는 대로 믿지 말라

경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다.

도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나경사지(傾斜地)여서개발이어려운

속사정이 있을 수 있다.

도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 30년이상된나무숲이그림처럼우거진곳은외면하는것이좋다.

개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다.

전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다.

범죄 위험이 커진다. 마을에서200m 이상벗어나있으면전기를끌어올때

m당4만8400원이더드는등개발비용도추가로든다.

마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다.

집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다.

투자 목적이라면2차로이상도로에가까운곳이좋다.

외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다.

휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다.

이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다.

마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를

확인할 수 있다.

▽투자 결정은 신중히

여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다.

선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤

최종 결정을 내린다.

펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때

다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은꾸준히수익을내주는것이으뜸이다.

우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다.

전원주택지의 지세(地勢)와풍광도겨울에알몸그대로살펴볼수있다.

자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다.

부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다.

요즘 ‘30%는투자처물색하러, 70%는취미삼아’여행을하는부부들이많다  

▒ 현장답사 요령

[문의] 토지중개사와 홍천에 있는 땅(관리지역 밭500평)을 보러 가기로 약속했읍니다. 구입후 우선 주말농장용으로 쓰면서 적당한 시기에 전원주택이나 농가주택을 지을까 생각하고 있습니다. 경험이 전혀 없는데 현장방문시 점검해야할 사항을 알려 주시면 고맙겠습니다.(분당에서 000)

[답변] 처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다. 현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다. 그러나 구입희망자는 자기나름대로 꼼곱히 현장가는 길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야 합니다.

현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양,경계등자연적인, 물리적인현황이될것입니다.

토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계등권리관계는가기전에미리관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과필요시등기부등본)를보아사전에파악하고현장답사시에는중점적으로물리적인현황을점검, 파악해아할것입니다..

현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다. 지적도를지참하여현장에서목적토지의위치. 도로유무, 토지모양과경계선등을확인하게됩니다.

가끔 기껏 보고와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있습니다. 특히임야는산등성이나필지간경게가모호해서정확히경계를그어파악하기가대단히어렵습니다. 특히주의해야합니다. 문의하신분당회원의질문에대한답변으로전원주택지로쓸농지(전답)를사기위하여현장방문시에점검해야할사항을전문가의관점에서설명해드리겟습니다.

토지현장답사시8가지점검사항

1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합나다.

고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은거리(KM)를알고또소요시간도알아야합니다.

가는길이포장도로인지비포장도로인지폭이몇M 인지도매우중요합니다. 전체적으로는집에서출발하여대강몇시간몇분이걸리는지도게산해보아야합니다.(물론실제계절별로하루시간대별로차이가큽니다)

2. 현장에 가까와지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.

목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다. 목적토지가기존도로에접해잇는가? 그도로는폭이얼마고포장인가이닌가? 또그도로는지적도상에나타난공로(公路)인가사도(私道)인가하는것도매우중요합니다. 후에건축허가의필요조건이기때문입니다.

좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는타인소유의땅에별도토지사용승락서를받아야농지전용과건축허가가가능합니다. 토지사용승락은사용료도문제지만승락지주가바뀌었을때는새로승락을받아야하기때문에후일복잡한분쟁의소지가있습니다.

3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.

배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 녀무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리산이나강, 하천을조망할수잇다면좋겟지요..

하여튼주변경치와풍광은각자나름대로취향이다르니일률적으로좋다는표준은없다고봅니다. 그거그런대로자기마음에들면됩니다.

다만경치가좋고마음에꼬옥드는땅은대개비쌉니다.

4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.

이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이오래된집성촌이라든가골치아픈또라이가았다든가또는과거에집단타살또는자살의쓰라린역사가있다든가하는어두운면은거주전까지는정말알기힘듭니다. 다만가능하다면후일다시한번동네를찾아와동네구멍가게같은곳에앉아서마을할머니에게넌즈시물어보는길밖엔없습니다.

5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.

현장방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나대부분의답사자는이부분을오히려소홀히하고그저주변의경치에취(?)해서자칫건상넘어갑니다. 진입도로는물론땅의위치와경게와모양그리고땅이앉은향은대단히중요합니다. 후일집을지을때에어떤방향으로집을앉힐지를머릿속으로구상해봅니다.

집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겟지요.. 경계옆에비닐하우스가있어도별로좋지않을것입니다. 또옆의밭이나산이홍수피해나토사, 붕궤, 함몰등의전력이있거나그럴위험이있어도좋지않을것입니다.

6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지알아 봅니다.

농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데주변에공동묘지나화장장, 또는하수종말처리장이나쓰레기매립장, 광산등이있으면좋은물을얻을수없습니다. 공기도물론이구요..  또비행기이동통로가되어소음이심한것도않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장등공해공장이나레미콘공장등은기피시설입니다.

아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 잇으므로50000분의1 전국지도등을보고주변의공장이나혐오시설을미리또는다녀온후에도상점검하면좋습니다.

7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.

전원주택 신축에 잇어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다. 목적토지가마을한가운데또는기존마을에인접해잇다면이런문제는신경을쓰지않아도됩니다. 기존농가주택이현존하거나있던자라도마찬가지입니다. 그러나마을에서떨어져잇는외진개울가나산속이라면신규인입비용도대강고려해보아야합니다.

전화는 핸드폰을 쓰면 되겟지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기신규가설비는기존전가가설지역으로부터200M 까지는기본료이나그후1M당48,400원씩가설비가추가됩니다. 에컨대마을애서1KM떨어진곳의가설비는약39백만원이추가부담이됩니다.

8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.

식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지인근에광역상수도나간이상수도가있는지만일지하수를팔경우식수량은풍부한지가볍게점검해봅니다. 우리나라는아직은어디를파나지하수가잘나와큰문재는없습니다. 오히려물맛과수질이문제가될것입니다. 하여튼근처에약수터기있거나좋은산골물이있다면금상첨화겠지요

성공적인 부동산투자를 위한 '현장답사'요령

 ■ 현장조사에서 확인할 사항

 조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시?기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다. 예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군?구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍?면?동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.

 현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다.'입지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철?버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거?상업?업무 등)의 현황도를 한번 그려보는 것이 좋다.

 특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.

 만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.

 또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.

■ 부동산중개업자 탐문

 부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하는 경우가 많다. 약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.

 중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.

 또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다. 양해를 구해  구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 ? 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.

 ■ 관련기관 조사

 현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고이야기하면 도움이 되는 정보를 얻기 쉽다.

 몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.

 또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 ? 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 ? 예방계)자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.

 마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.  

 어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다.