2016년 집을 산다면 주목할 곳을 전망해보십시요 [집값, 주택 구입, 지역 동향 등]

[김성주]

제목이 2016년 집을 산다면 주목할 곳입니다만

내용은 1년전 새해 집을 산다면 어디를 노려야 할 것인지 분석한 글입니다.

그 내용대로 해서 성공(?)한 분도 있을 것이고 재미(?)를 못본 분도 있을 것입니다.

또 지역에 따라 현재진행형인 곳도 있고 더 발전하는 곳도 있으며 끝난 곳도 있는데요.

지난 기사이지만 참고가 될 듯하여 전편을 통합해 게재합니다

     아래 기사는 재테크 전문매거진 'Wealth Management' (웰스매니지먼트)에 특집으로 실렸던 글로

     필자는 각 지역별 기사 끝에 밝혔음

올봄, 집 꼭 사야겠다면 주목!

- 서울 강남 -

도무지 종잡을 수가 없다. 아파트값 얘기다. 정부가 온갖 부양책을 쏟아내는데도 부동산시장이 살아나질 않는다며 아우성인데, 신규 분양단지 청약경쟁률은 점점 높아지는 분위기다. 우려와 기대가 공존하고 있는 것이다.

2015년, 이와 같은 양극화(어쩌면 투자심리적인 부분에서만 갈리는지도 모르겠지만) 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 그런 와중에도 전세난은 가중될 것이고 월세는 오를 것이며 은행은 낮은 대출금리를 내세워 “이 기회에 집을 장만하라”며 유혹할 것이다.

아파트 가격이 오를지 떨어질지에 관심을 두는 것은 여전히 아파트를 투기의 대상으로 여기는 탓 아닐까? 내 집 장만할 여유가 된다면, 은행의 힘을 조금만 빌려서 내 집 장만이 가능하다면, 부동산시장의 전망이 좋고 나쁘고를 따질 필요 없지 않을까? 아니, 살 사람은 사야 한다. 여러 모로 내 집 장만하기에 좋은 환경이다. 정부가 팍팍 밀어주는 덕분에, 나중에 집값이 올랐을 때 이익을 은행과 나눈다는 조건만 달면 대출금리를 1%대까지 낮출 수도 있다.

아파트에 투자해 한몫 챙기자는 뜻이 절대 아니다. [Wealth Management]는 집으로 돈 벌 생각 버리라고 여러 차례 강조했다. 단, 무리하지 않고 내 집을 장만하는 것은 모든 가족의 바람, 시기에 상관없이 추천할 일이다. 게다가 조건도 좋잖은가.

올봄, 집 장만을 꿈꾸고 있는 독자들을 위해 수도권 일대에서 관심을 가질 만한 아파트단지들을 서울 한강 남쪽과 북쪽, 경기도 동쪽과 서쪽으로 각각 나눠서 선별 소개한다. 업계 전문가들로부터 가격과 주거환경 등을 반영해 저평가된 ‘가치주’와 ‘블루칩’들로 추천을 받았다. 단지 중심의 추천 목록에서 다시 세대수가 많은 평형을 골라 [표]로 정리했다.

내 집 장만에 작은 도움이 되기를, 덕분에 독자 여러분의 수고를 조금이라도 덜 수 있기를 희망한다.

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재건축 지역•9호선 라인도 주목
서울 한강 이남 지역에서의 주요 이슈는 역시 재건축이다. 강남4구 재건축이 속속 진행되면서 이 일대 아파트가 주목받았다. 아울러 서울 강남의 전세난 여파에 주변 지역 아파트도 추천했으며, 9호선라인 등 교통 호재도 주목받았다. 특히 한강 이남 지역 중 ‘서울 양천구 목동 신시가지아파트’가 눈길을 잡았다.

서울 한강 이남 지역에서 전문가 3인이 공통으로 주목한 곳은 서울 양천구 목동의 신시가지아파트다. 이곳의 준공 시점은 1985~1988년으로 총 14개 단지, 2만 6629세대가 입주해 있다. 목동은 강남 3구와 용인, 분당, 평촌 등과 함께 한때 ‘버블 7’ 지역으로 꼽혔던 곳이지만, 부동산시장 침체로 2009년 이후 매매가가 하락, 2013년에는 2000만 원을 밑돌기도 했다.

목동 신시가지아파트

그런데 최근 이곳의 매매가가 상승하고 있다. 리모델링 수직증축 허용이나 재건축 연한 단축, 재건축초과이익환수 유예, 민간택지분양가상한제 적용배제, 조합원 최대 3주택 분양 허용 등의 정책들이 목동 지역의 노후아파트 투자에 긍정적으로 작용하는 분위기다. 양지영 리얼투데이 실장은 “금융위기 이후 목동신시가지를 중심으로 최고가 대비 20% 가까이 떨어졌다”며 “기회비용을 고려해도 지금 매입하기 좋은 기회”라고 말했다.

아울러 이 지역은 우수한 학군 지역으로도 평가받으며, 실거주 기반 시설도 괜찮다는 평가다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “대표적인 서울 우수 학군지역으로 학부모 선호도가 높으며, 단지와 인접해서 선호도가 높은 초, 고교가 위치했다”며 “아울러 지하철 5호선 역세권 단지이며, 택지지구로 개발돼 백화점, 병원, 대형마트, 공원 등 다양한 기반시설도 잘 갖추고 있다”고 평가했다. 부동산114는 많은 단지 중에서도 신시가지7단지(저층)를 추천했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “여의도 등 인근 직장인의 직주근접형 주택으로도 적합하다”고 설명했다.

강남 재건축 ‘대치동•잠원동’

강남4구(강남•서초•송파•강동구)의 재건축사업도 진행되고 있다. 서울시에 따르면 올해 강남4구에서 재건축 이주가 계획된 주택은 강남구 개포지구, 강동구 고덕지구, 서초구 신반포지구 등 총 2만 3914가구다.

김규정 부동산연구위원은 장기투자 관점에서 대치동 재건축 단지에 주목했다. 가격대가 높고 재건축 투자 기간이 10년 이상이라는 부담은 있지만 장기적으로 투자 가치가 있다는 설명이다. 개포지구 이후 재건축이 진행될 미도•은마•우성 등 빅(big)3와 대치 쌍용 등을 점검해 보자. 김규정 연구위원은 “재건축 규제 완화와 서울시의 영동권 개발 재료와도 시너지가 기대되고, 기본적인 입지 환경과 교육 환경도 우수하다”고 평가했다.

부동산114는 이 지역에서 올해 6월 분양 예정인 대치국제아파트재건축을 꼽았다. 이 단지는 지하철 3호선 대치•도곡역과 분당선 한티역이 가깝다. 또 휘문중•고와 단대부중•고가 인근에 있고, 대치동 학원가도 이용하기 쉽다. 또 코엑스와 강남세브란스병원, 롯데백화점 등을 이용하기도 편리하다. 총 240세대 중 50가구가 일반분양 분이다. 전용면적은 59~112㎡이다.

서울 서초구 잠원동도 추천받았다. 리얼투데이는 신반포 한신5차를 추천했다. 이곳은 잠원동에서 보기 드물게 모든 가구가 한강 조망권을 갖추고 있다. 반포자이와 래미안퍼스티지와 가깝고 지난해 3.3㎡당 평균 3830만 원에 분양된 아크로리버파크와는 한 블록 거리에 있는 등 신흥 부촌으로 떠오르고 있다. 지하철 3호선 잠원역이 반경 500m 안에 있고, 단지에서 반경 1㎞ 안에는 지하철 3•9호선 고속터미널역과 반포역이 있다. 단지 주변에는 반원•잠원•신동초, 신동•반포•신반포중과 세화여중, 세화•현대고가 있다. 양지영 실장은 “다만 현재 555가구인 한신5차는 용적률 267.9%를 적용받아 581가구로 건축되는 1:1 재건축으로 추가분담금이 상대적으로 많다”고 말했다.

지하철9호선 2단계 개통 호재

판교 테크노벨리의 5배, 상암 DMC의 6배의 달하는 서울 강서구의 마곡지구는 서울의 마지막 대규모 택지개발지구로, 지난 5월 9호선 마곡나루역이 개통되면서 인근 단지도 주목받고 있다. 마곡나루역은 2016년 개통되는 인천공항철도 마곡역과도 환승될 예정으로, 이때부터 급행열차도 정차할 예정이다. 급행열차를 이용하면 마곡나루역에서 강남 신논현역까지 27분 만에 도착할 수 있다.

부동산114는 이 마곡지구에 있는 마곡엠밸리1단지를 추천했다. 이곳은 마곡지구 개발에 따른 배후 주거지로, 지하철9호선 신방화역 역세권 단지이며, 도보로 갈 수 있는 거리에 초•중•고가 있다. 또 마곡지구 개발로 대기업 및 소핑몰 등이 입주 예정으로, 주거 수요 유입이 꾸준할 것으로 기대되고 있다.

3월 말 개통되는 9호선 2단계 구간도 주목해 보자. 2009년 7월 1단계 김포공항~강남 교보타워 사거리(신논현역) 구간이 개통됐고, 이번 2단계 구간은 신논현역에서 잠실종합운동장까지로 언주, 선정릉, 삼성중앙, 봉은사, 종합운동장 등 5개 역이다.

김규정 부동산연구위원이 추천한 ‘송파’지역은 9호선 연장 개통에 따라 잠실 롯데 등 잠실역 일대 개발 효과를 기대할 수 있다. 김규정 연구위원은 “오금사거리 주변의 기존 중소형 단지는 가격대비 실거주 만족도가 높다”며 송파래미안 파인탑, 가락삼익 등을 언급했다.

9호선 라인이 통과하는 강남구•강동구 9호선 라인도 살펴보자. 부동산114는 서울 강동구 강일동의 강일리버파크6단지를 꼽았다. 강일도시개발구역으로 개발돼 기본적인 기반시설 갖추고 있으며, 인근 고덕동 주변의 백화점, 대형마트, 병원 등 기반시설에 접근하기도 양호하다. 더욱이 남미사지구가 도로(풍산로) 하나 사이로 개발되고 있어 주거환경은 더 좋아질 것이다. 초•고교가 단지에 인접해 있고, 강동공영차고지도 가까워 서울 도심 등으로의 이동도 편리하다.

리얼투데이는 서울 고덕동의 ‘고덕아남’을 추천했다. 주거 쾌적성이 좋고 학군도 좋다. 재건축 대상도 아니고 주변 편의 시설도 많지 않지만, 인근에 고덕시영(고덕래미안힐스테이트) 등 새 아파트들이 대거 들어서 이 일대가 탈바꿈되면 고덕아남 역시 시세 상승을 기대할 수 있으며, 앞으로 이 일대의 변화와 함께 장기적으로 학군과 9호선 효과를 보고 지금 매매해도 나쁘지 않다는 분석이다.

서울 강남구에서는 삼성동의 풍림2차는 삼성동 주요 업무시설 가깝게 위치해 있어 출퇴근이 편리하고 주변 백화점 등 편의시설을 이용하기도 쉽다. 단지 주변에 선호도가 높은 초• 중•고교가 가깝게 있고, 9호선 2단계 봉은사역을 이용할 수 있다. 함영진 센터장은 “서울시가 코엑스 주변 마이스 특구로 지정 개발 예정이어서 그 직간접적인 효과도 기대된다”고 말했다.

KTX수서역 개통 호재

올해 개통될 KTX 수서역 주변의 아파트도 살펴보자. 리얼투데이는 56개 동 4494가구의 대단지 아파트인 ‘올림픽훼밀리타운’을 꼽았다. KTX 수서역 개통 호재는 물론 2020년 개통 예정인 위례~신사선 가락시장역이 인근에 위치한다. 이뿐만 아니라 주변에 문정법조타운을 비롯해 동남권유통단지 등 대규모 개발들이 진행 중에 있어 개발 프리미엄도 기대된다. 또한 재건축 가능 연한 축소 수혜단지로도 꼽힌다.

부동산114에서 꼽은 서울 송파구 장지동의 송파파인타운5단지는 법조타운 등이 들어서는 문정도시개발구역 인근이다. 지하철 5호선 장지역이 가깝고 강남 업무시설 접근성이 좋으며, 주요 편의시설로 동남권 유통단지 내에 가든파이브와 가깝다. 위례신도시와 KTX 수서역개발에 따른 영향도 기대된다.

<글 : 유선미 기자>

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- 서울 강북 -

마포는 직장•중계동은 학원 가까워 추천
강북지역에서의 추천물건은 광화문, 마포, 여의도 등 도심권으로의 접근 편의성과, 자녀 교육, 상대적 저평가라는 각기 다른 사유로 확실하게 구분되는 것 같다. 직장인에겐 마포구, 학부모에겐 노원구가 첫손에 꼽아줄 지역이다.

서울 집값이 비싸다고는 하지만 이럴 때 서울은 ‘강남 아파트’를 지칭하는 경우가 많다. 서울도 강남과 강북 사이에 집값의 온도차가 크다.

그렇다고 강북의 집값이 강남보다 고루 저렴하다는 것은 아니다. 어디까지나 강북에도 ‘뜨는’ 곳이 있다. 한남동처럼 눈이 번쩍 뜨일 만큼 특별히 비싼 동네도 있고, 용산구나 성동구, 광진구처럼 강남 접근성이 좋아서 집값이 비싼 곳도 있다. 그러나 강북의 집값은 대개 광화문, 마포, 여의도 등 오피스가 밀집한 지역과 얼마나 쉽게 오갈 수 있느냐로 판가름된다.

직장인에겐 역시 마포

세 전문가가 한목소리로 추천한 ‘상암동’이 대표적이다. mbc, SBS, CJ 등 지상파 및 케이블TV 방송국들과 많은 방송 협력업체들이 입주한 디지털미디어시티(DMC) 덕분에 강북에서 대표적으로 잘 나가는 동네라고 할 수 있다. 방송 종사자들이 모여들면서 집을 찾는 수요도 꾸준하다. 롯데쇼핑 등 초대형 복합쇼핑몰과 상암DMC 랜드마크 빌딩 건립 등 앞으로의 개발 계획도 남아 있다. 공항철도, 경의선, 지하철6호선 DMC역과 월드컵경기장 편의시설을 가깝게 이용할 수 있으며, 인근에 하늘공원, 월드컵공원, 노을공원, 평화의공원, 한강난지공원 등 공원 등 녹지시설도 풍부하다.

부동산114는 이중에서 상암 휴먼시아2단지를 추천했다. 2009년 6월에 입주를 시작한 184세대(3개동) 작은 단지다. 전용면적 59㎡, 75㎡ 등 수요가 많은 평형으로 구성돼 있다. 상암지구에서 DMC역과 가장 가깝다. 리얼투데이는 월드컵파크3단지를 꼽았다. 난지천공원과 접해 있어 주거 쾌적성 부문에서 높은 점수를 줄 만하다.

업무시설이 모여 있는 마포는 상암동과 여의도에서도 가깝고 도심 접근성도 좋아 직장인들이 선호하는 지역이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 아현동 공덕자이, 용강동 e편한세상3차, 합정동 마포한강푸르지오 등 상반기 입주를 앞둔 아파트들을 두루 추천목록에 올렸다.

리얼투데이는 서강대교 북단 마포구 현석동의 래미안마포웰스트림을 추천했다. 현재 지하3층~지상 최고 35층짜리 8개동, 총 773가구 규모로 재건축 중이며 내년 2월에 입주가 시작될 예정인 아파트다. 한강 조망에다 강변북로를 넘어 한강 산책로를 이용할 수 있다는 점에서 희소가치가 높은 아파트다. 그만큼 시세도 비싼 편인데, 현재 조합원 물량이 83㎡형은 5억 5000만 원대에, 119㎡형은 7억~7억 3000만 원 선에 매물로 나와 있다.

중계•상계, 학군 좋고 가격 좋고

강북 서쪽에 출퇴근하기 좋은 마포가 있다면 동쪽에는 교육열로 똘똘 뭉친 중계동이 있다. 김 연구위원이 추천한 중계동 은행마을은 학원가 밀집지역이기도 하다. 그중에서 부동산114가 추천한 중계건영2차 아파트는 도로를 따라 은행사거리와 1㎞ 정도 떨어져 있다. 대표적인 우수학군 지역의 단지라서 학부모들의 선호도가 높다. 주변에 주요 초중고교가 자리 잡고 있다. 지하철7호선 중계역이 가까운 역세권 단지라서 강북 꼭대기에 있음에도 강남 접근성이 좋은 편이다. 당현천 산책로 및 가재울공원, 어린이교통공원 등 녹지시설도 풍부하다.

택지로 개발돼 병원, 대형마트, 백화점 등 기반시설을 손쉽게 이용할 수 있는 것도 큰 장점이다. 다만 1990년 8월에 입주한 25년 된 아파트라서 낡은 것이 단점인데, 그래서 매매가격이 서울 다른 지역에 비해 저렴하다는 장점이 되기도 한다. 김 연구위원도 건영아파트 등 중소형의 경우 전셋값 상승으로 매매가와의 격차도 줄어 실수요자의 내 집 마련용으로 고려할 만하다고 설명했다.

리얼투데이는 이보다 2년 더 나이 많은 상계동 주공아파트를 추천했다. 상계동 일대 3만여 세대가 넘는 대단지다. 아파트치고는 용적률도 약 160%로 비교적 낮은 편이며 가격이 저렴하고 학군이 좋다는 것이 큰 장점이다.

바로 앞단지보다 수천만원 저렴!

마포와 중계동 일대를 묶어 블루칩에 비유한다면, 나머지 추천물건은 개별 저평가주라 칭할 수 있겠다. 주로 인근 아파트들에 비해 가격적으로 메리트가 있으면서도 교통이나 편의시설 등은 함께 공유할 수 있는 곳들이다.

부동산114가 주목한 아파트는 서대문구와 은평구, 성북구에 숨어 있다. 서대문구 냉천동에 있는 동부센트레빌은 313세대 작은 단지다. 주변에 금화초교, 동명여중, 인창고교가 있고 감리교신학대학과는 맞닿아 있다. 5호선 서대문역과 가까워 광화문이나 여의도로 출퇴근이 용이한 도심 배후지역이다. 근처에 독립문공원과 안산이 있어 산책하기에도 좋다. 86㎡의 실거래가가 3억 원대 초반인데, 바로 앞 돈의문 센트레빌의 비슷한 평형대가 4억 원 초중반에 거래되고 있다. 10년 넘은 단지라는 이유일 텐데 가격적으로 저평가가 분명하다.

은평뉴타운에 있는 박석고개힐스테이트는 16개동, 947세대의 비교적 큰 단지다. 3호선 구파발역을 이용하면 도심에 접근하기 쉽다. 은평뉴타운 시범지구로 개발돼 기반시설이 잘 갖춰져 있다. 갈현근린공원, 진관근린공원을 비롯해 북한산이 인접해 자연경관이 뛰어나다. 단지 근처에 초등학교도 있고 인근에 자사고(하나고)도 있다. 2018년 카톨릭대 성모병원이 개원할 예정이다. 역시 인근 마고정 아파트단지보다 수천 만 원 저렴하다.

동소문한신휴플러스2차는 지하철4호선 성신여대입구역과 개통예정인 우이신설선 이용이 가능하다. 백화점, 대형마트, 대학병원 등이 가깝고 개운산공원과 정릉 등 녹지시설도 인근에 위치하고 있다. 409세대로 크지 않은 단지지만 80㎡ 작은 평형에서 190㎡ 대형 평형까지 섞여 있다. 지난 4분기 실거래가 평균은 3억 3100만 원. 현재 매물은 3억 원대 중반으로 나와 있다. 전세가율이 높아 실수요자가 매매로 전환하기에 안성맞춤이다. 인근 동선브라운스톤(2010년 입주)보다 5000만 원 이상 저렴하다.

리얼투데이는 성수동 동아아파트를 추천했다. 단지 바로 길 건너편에 서울숲이 있다는 것이 가장 큰 메리트다. 분당선 서울숲역 출입구도 옆이다. 쾌적성과 편리성을 모두 갖췄다는 장점이 크다. 재건축 가능 연한이 단축되면서 재건축 대상이 돼 투자 가치 쪽에도 점수를 줄 만하다.

마포-광화문 사이 북아현 주목

신규분양 중에서는 성동구 쪽이 ‘핫’해 보인다. 부동산114는 성동구 옥수동의 e편한세상옥수와 왕십리3구역, 하왕십리1-5구역의 자이아파트를 추천했으며, 김 연구위원도 금호, 옥수, 왕십리뉴타운 등 성동구 일대 재개발 중소형 아파트들을 손꼽았다. 이들은 모두 올해 4~5월 중으로 일반 분양이 진행될 예정이다. 대부분 지하철 역세권 대단지에 있어 실수요자들이 관심을 가질 만하다.

서대문구 북아현뉴타운의 e편한세상과 GS건설이 진행하는 마포구 염리2지구도 후보에 올랐다. 북아현뉴타운은 규모가 크고 마포와 광화문 사이에 위치해 도심, 여의도 배후 주거지역으로 역할할 수 있어 직장인 수요가 많을 것으로 기대된다. 김 연구위원은 북아현 자체적으로 공급 부담과 미분양 우려가 남아 있으나 그만큼 상대적으로 저렴한 분양가를 기대할 수 있으며, 상황에 따라 청약통장 없이 미분양 계약도 가능할 것이라고 전망했다.

<글 : 김창경 기자>

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- 경기 동남부 -

신규분양 기회 많다
서울보다는 경기도에서 아파트를 사는 것이 그나마 부담이 덜할 것이다. 그래서 서울 전세살이를 접고 경기도로 가는 사람들이 제일 먼저 따지는 것이 직장으로의 출퇴근 거리다. 다행히 교통여건은 나날이 좋아지고 있다. 올봄에도 새로이 조성 중인 신도시에서는 분양이 쏟아질 전망이다.

올해 건설사들의 신규분양 계획은 경기도에 몰려 있다. 그만큼 선택의 폭도 넓다. 물론 잘 찾아보면 1기 및 2기 신도시 등 기존 아파트 중에도 가격 대비 가치가 빼어난 저평가 아파트를 고를 수 있겠지만, 주목할 만한 신규 공급이 많아서인지 전문가들의 추천도 기존 아파트보다는 신규 분양 쪽으로 쏠렸다.

서울 가깝고 주거환경 쾌적하고

기존, 신규 가릴 것 없이 위례와 하남으로 추천이 집중됐다. 하남시부터 살펴보면, 부동산114는 미사강변도시28단지를 추천했다. 총 14개동, 1541세대로 전용면적 기준 59㎡, 74㎡, 84㎡ 세 가지 평형과 타입으로 구성돼 있다. 하남미사는 보금자리지구로 조성된 만큼 상대적으로 LH공사가 지은 공공주택이 많아 4~5년의 전매제한과 의무거주기간이 적용되는데, 지난해 정부가 전매제한 규제를 완화되고 의무거주기간을 해제하면서 평형별로 거래가 가능하게 됐다. 현재 84㎡형이 전매 가능하다. 작년 12월에 입주를 시작한 ‘신상’이라서 아직 실거래가가 잡히질 않는다. 부동산114의 시세는 84㎡형이 4억 5000만 원을 가리키고 있다.

리얼투데이는 오는 3월 분양 예정인 미사강변리버뷰 자이를 꼽았다. 이 물건은 부동산114도 찜했다. GS건설이 하남미사 A1블록에서 전용면적 91〜132㎡ 555가구로 마련한 단지다. 북쪽으로 한강수변공원이 가깝고, 미사강변도시 북단에 위치해 한강조망도 가능하다. 망월초교, 은가람중학교와도 가깝다.

하남미사지구는 대규모 신도시로 조성된 만큼 각종 기반시설이 일정에 맞춰 들어설 것이다. 올림픽대로와 서울외곽순환고속도로를 이용하면 서울 강남과 도심, 수도권 외곽으로 이동하기에도 편리하다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 “아직 기반 시설이 부족하지만 쾌적한 주거환경을 원하는 수요자에게 적당하다”며 이 지역을 추천했다.

위례, 겉은 성남 속은 강남

전문가들이 함께 입을 모은 또 한 곳, 위례신도시다. 행정구역은 경기도 성남에 속하지만 강남권으로 묶어도 하등 이상할 게 없는, 강남 생활권역이라는 메리트가 돋보이는 곳이다. 그럼에도 분양가는 강남보다 저렴한 3.3㎡당 1700만~1800만 원이라서 높은 점수를 받았다. 리얼투데이가 찍은 단지는 주상복합인 위례우남역푸르지오다. 이름에서 알 수 있듯 위례신도시 아파트단지 중에서 우남역과 가장 가깝고 단지 북쪽으로 수변공원과 접하고 있다. 지하2층~지상 20층 13개동, 630세대가 단일 면적(전용 83㎡)의 A, B타입으로 구성돼 있다. 4베이 판상형인 A타입이 B타입(타워형)보다 선호도가 높겠지만, 1년 된 청약통장도 1순위가 돼 치열한 경쟁이 예상되므로 타입을 가릴 상황은 아닌 것 같다.

이 아파트는 당초 3월에 분양될 예정이었지만 대우건설이 신청한 분양가와 성남시 분양가심의위원회가 요구하는 분양가 차이가 너무 커서 이례적으로 분양일정을 미뤘다. 대우건설은 분양가를 3.3㎡당 1780만 원으로 책정, 승인을 요청한 반면, 성남시는 1600만 원대로 낮출 것을 요구했다. 결국 이견을 좁히지 못해 국토교통부로 공을 넘긴 상태다. 조만간 분양가와 일정이 잡힐 것이다.

김규정 연구위원은 위례신도시래미안(410가구), 위례힐스테이트(621가구), 위례아이파크1차(400가구) 등 연말까지 입주가 잡혀있는 아파트들을 추천했다. 특히 이들 아파트들은 최고 1억 원 넘게 분양권 프리미엄이 형성됐다가 공급이 몰리고 강남 재건축시장에 훈풍이 불면서 7000만~8000만 원 수준으로 수천 만 원씩 하락했다고 한다. 부동산114는 “최근 분양과 입주가 몰리면서 프리미엄이 떨어지고 있지만, 그렇다고 미래가치가 변하는 것은 아니므로 오히려 지금이 기회가 될 수 있다”고 설명했다.

동탄, 역과 가까운 단지에 관심

그 다음 주목받는 지역은 광교와 동탄2기 신도시다. 부동산114는 광교자연앤힐스테이트와 동탄2기신도시에 있는 우남퍼스트빌을 추천했다. 광교자연앤힐스테이트는 2012년 12월에 입주를 시작했으므로 이제 전세계약 한 바퀴를 돈 아파트다. 1764세대 대단지로 110㎡ 정도 크기의 다양한 평형들로 구성돼 있다. 세대수가 많아 거래도 많은 편이다. 지난 4분기 평균 실거래가는 약 5억 8700만 원이다. 단지 주변으로 기반시설이 잘 정비돼 있고 초중고교가 가깝다.

주요 추천 사유 중에는 2016년 2월 개통 예정인 신분당선(경기도청사역) 역세권 아파트라는 점도 있다. 2016년 상반기 신분당선 연장구간이 광교신도시까지 이어지면 강남까지 30분대에 갈 수 있게 된다. 개발 예정인 경기도청사와 컨벤션센터도 인근에 자리하고 있다. 중흥건설, 호반건설 등의 후속 분양이 이어지면 수도권 남부 실수요자들의 갈아타기나 임대목적 분양도 기대할 수 있다.

동탄2신도시는 지난해 KTX동탄역 개통과 GTX 건설 등의 호재에 힘입어 분양시장의 열기가 뜨거운 곳이다. 삼성그룹의 대규모 투자계획 발표와 상대적으로 저렴한 분양가도 장점으로 꼽힌다. 상대적으로 오래된 동탄1기 신도시에서 넘어오는 수요도 있을 것으로 예상된다.

올해 이곳에서 7000가구 이상이 새로 공급될 예정인데 절반 넘는 물량이 3월께 쏟아진다. 이중 부동산114와 리얼투데이의 추천을 동시에 받은 동탄역반도유보라아이비파크5.0은 신도시 중심상업시설에 자리 잡고 있는 KTX동탄역(복합환승센터)을 걸어 다닐 수 있는 아파트다. 3월 분양 예정이다.

2월에 입주하는 동탄 우남퍼스트빌은 1442세대 대단지로, 역시 동탄역을 도보로 이용할 수 있다. 초등학교, 중학교도 가깝다. 부동산114 기준시세는 84㎡(전용 59㎡)가 3억 3000만 원이다.

김규정 연구위원은 “상업시설 등 기반시설과의 접근성이 중요하므로 분양 아파트가 어느 블록에 있는지를 파악하는 것이 기본이며, 단지별로 차별화된 평면이나 입주민 서비스, 커뮤니티 제공을 검토해 보라”고 조언했다.

한편 동탄2신도시 연내 입주량은 1만 5935가구에 달하는 것으로 조사됐다. 공급이 몰리면 전월세 가격은 내려가는 것이 상식이므로 꼭 매입이 아니라도 발품 한번 팔아보길 권한다.

삼성 덕에 웃는 평택도 추천

구리와 남양주도 주목할 만하다. 김규정 연구위원은 양호한 강남 접근성, 서울 아파트 전세가격으로 직주 근접형 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 구리 토평지구와 남양주 별내지구를 좋게 평가했다. 부동산114는 구리 갈매지구 C2-b1블록과 남양주 별내지구 A16-2블록을 찍었다.

이밖에도 기흥과 평택이 한 표씩 나왔다. 리얼투데이는 현대엔지니어링이 용인시 기흥역세권2블록에서 분양하는 힐스테이트기흥에 주목했다. 분당선 연장선과 용인 경전철 환승역인기흥역 역세권은 대중교통 환승센터 및 대형 상업시설과 아파트 등 총 5100가구의 주거시설을 갖춘 미니신도시급 주거복합단지로 개발될 예정이라고 한다.

가장 남쪽 평택의 중소형 아파트들을 추천한 사람은 김규정 연구위원이다. 고덕국제도시 개발, 미군 이전에 따른 상권 개발, 삼성 연구소 수요 등 호재가 풍부하다는 것. 2016년 평택시에서 분양 계획이 있는 곳은 현대, 대림, 현대산업, GS건설 등 1만 2000여 가구로 집계됐다(연초 기준).

<글 : 김창경 기자>

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- 경기 서부 및 인천 -

미분양 줄고 생활여건도 좋아졌다
서울의 전세난이 확산되면서, 고양, 파주, 인천 송도•청라 등 수도권 서부지역이 새로운 주거지로 주목받고 있다. 서울 전셋값 수준과 비슷하게 또는 싸게 집을 살 수 있으며, 교통 여건 개선 등으로 서울 접근성도 좋아졌다. ‘9.1 부동산대책’에 택지개발촉진법 폐지, 대규모 신도시 개발 잠정 중단 등이 포함되며 그 희소가치도 인정받고 있다.

‘미분양의 무덤, 생활 기반도 부족.’ 그랬던 경기 서부 및 인천 지역의 택지지구와 신도시가 탈바꿈하고 있다. 미분양은 눈에 띄게 줄고, 생활 인프라도 개선되고 있고, 교통 여건도 좋아지고 있다. 그러면서 서울보다 싼 가격에 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있다는 점이 부각되면서 최근 이 지역 인구수도 늘고 있다. 덩달아 매매가도 긍정적인 흐름을 보이고 있다.

경기도 광명

경기도 광명은 3인의 전문가가 모두 주목했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “서울지역 전세 품귀, 전셋값 상승으로 인접 경기지역을 찾는 사람이 증가 추세”라며 “최근 광명시 역시 소형 거래가 늘고 가격이 오름세를 보이고 있다”고 설명했다. 이 지역은 서울 전셋값 수준으로 내 집 마련할 수 있는 지역으로 꼽힌다. 또 광명역세권 주변에 코스트코를 비롯해 롯데프리미엄아울렛, 이케아 등이 영업 중이고, IT 업체가 입주하는 석수 스마트타운, 국제 디자인클러스터 등의 개발 호재도 주목받고 있다. 구로, 가산디지털단지 등의 직장인 수요가 많은 편이며, 서울 구로구와 맞붙어 있어 서울 생활권이 가능하고, 7호선을 이용하면 강남 접근성도 괜찮다.

부동산114는 광명역세권휴먼시아4단지를 주목했다. 이곳은 광명역세권택지개발지구로 기본적인 기반시설을 갖추고 있는데, 최근 이케아 등의 기업 입주로 더욱 주목받고 있다. 초•중학교가 단지와 가까우며, 서울 서남부권 최대 업무시설인 구로, 가산디지털단지 등과도 가깝다.

리얼투데이는 하안주공1단지를 추천했다. 양지영 리얼투데이 실장은 “광명시 하안동의 하안주공1단지는 최근 광명역세권 개발 등 인근 지역 개발 기대감이 큰 아파트”라고 설명했다. 준공연도가 1989년인 하안주공1단지는 재건축 가능연한 축소 수혜 단지로 2019년이면 재건축할 수 있다.

인천…송도국제도시•청라국제도시

인천경제자유구역은 지구별로 국제비즈니스 IT, BT 개발의 송도지구, 산업물류 관광개발의 영종지구, 금융 레저 개발대상의 청라국제도시 등으로 구분되는데, 이중 전문가들은 송도국제도시와 청라국제도시를 추천했다.

송도국제도시는 기업이전에 따라 주택 수요가 확대되고, 문화•편의시설 보완되고 있으며, 인천8학군으로 통할 정도로 학군 경쟁력도 인정받고 있다. 분양시장도 활기를 띠고 있는데, 2015년 연내에 새 아파트 4549가구가 입주 예정이다. 김규정 연구위원은 “주변 실수요자라면 이 지역 아파트의 입주를 검토해 보라”고 조언했다.

부동산114는 IPARK송도와 송도국제도시호반베르디움2차를 추천했다. IPARK송도 단지 인근에는 인천1호선 캠퍼스타운역이 있고, 해돋이공원도 가깝다. 신송초, 신송중, 신송고 등을 도보로 이용할 수 있다. 2015년 12월에는 송도현대프리미엄아울렛이 근처에 들어선다. 지난 1월 분양한 송도국제도시호반베르디움2차는 송도 내에서도 교통, 교육환경, 편의시설, 자연환경 등의 입지 여건을 갖춘 단지로 평가받는다. 지하 1층~지상 33층, 9개 동, 전용 63~84㎡, 총 1153가구의 대단지다. 지난 1월 21일 청약에서 평균 3.37대 1의 경쟁률로 순위 내 마감됐다.

청라국제도시는 하나금융단지, 신세계복합쇼핑몰, 중앙공원 개장, 차병원 의료 복합타운 등의 개발 계획이 본격화되고 있다. 또한 공항철도 청라국제도시역 개통, 경인고속도로 직선화 구간연결 등으로 교통환경이 개선되고 있다. 인천경제자유구역 중 서울 접근성도 상대적으로 좋다. 최근 5년 만에 아파트 분양도 재개됐는데, 대광, 제일, GS, 롯데 등 올해 상반기에만 4000가구에 육박하는 물량이 청라지구에 공급된다. 김규정 연구위원은 “교통 개선과 함께 테라스하우스, 소형 4룸 평면 등 차별화된 상품이 공급되면서 주목받을 것”이라고 전망했다.

리얼투데이는 3월에 분양 예정인 청라국제도시 LA1•LA2블록의 청라파크자이 더테라스를 추천했다. 이 단지는 청라지구 최초 저층 테라스 단지로, 단지 서쪽의 1층 가구는 대부분 테라스 공간을 제공하며 4층에는 복층 구조의 테라스를 설계했다. 지하 1층~지상 4층, 35개 동, 전용면적 76㎡•84㎡, 총 646가구 규모다. 제2외곽순환도로가 2017년 개통 예정이며, 단지 600m 내에는 해원초•중•고가 위치했다.

김포한강신도시

한강신도시는 국내 최초로 수로도시콘셉트를 도입, 김포시 장기동, 운양동, 구래동, 마산동 일원에 358만 5567㎡ 규모로 조성된 신도시다. 이곳 역시 그 동안의 오명을 벗고 있다. 여기에 2018년 김포도시철도 개통되면 집값이 더 오를 것이란 전망이다. 도시철도가 개통되면 김포한강신도시 구래동에서 5•9호 김포공항역까지 30분 내 도착할 수 있다.

김규정 연구위원은 김포한강시도시의 잔여 분양에 주목했다. 이 지역은 상대적으로 저렴한 가격에 주변 실수요 새 아파트 가격으로 내 집 마련을 할 수 있고, 신도시 내 상업시설과 근린상가 등 기반시설도 빠르게 확충되고 있다는 설명이다.

올해 김포시 전체에 5000가구에 육박하는 분양 공급 계획이 있는데, 한강신도시는 반도, 모아, 대우•동부 컨소시엄, GS 등의 후속 분양도 예정됐다. 김규정 부동산연구위원은 “소형 평면, 역세권 및 광역교통망, 상업시설 접근성이 좋은 단지를 선택하라”고 조언했다.

부동산114와 리얼투데이는 김포한강신도시 반도유보라3차를 추천했다. 김포한강신도시 마산동 Ab17블록에서 3월 분양하는 김포한강신도시 반도유보라3차는 전용 58~84㎡, 662가구 규모다. 김포도시철도 마산역(가칭)의 초역세권단지로 단지 바로 앞에 도곡초(2016년 3월 개교예정), 은여울중이 있고, 단지 맞은편 솔터고가 있다.

아울러 부동산114는 4월 분양 예정인 김포한강신도시(Ac-04블록)도 추천했다. 전용면적 59㎡의 단일면적으로, 세대 수는 508가구다.

고양시 삼송지구

경기도 고양시 삼송지구는 지난해 말 지하철 3호선 원흥역이 개통되고 농협 하나로마트 삼송점이 문을 열고, 대우건설이 시공한 삼송테크노밸리 지식산업센터도 올 초 준공하고 중소기업의 입주가 시작되는 등 생활 인프라가 개선되고 있다. 2017년에는 신세계복합쇼핑몰도 완공된다. 아울러 신분당선 연장선(2018년), GTX 개통, 원흥~강매 간 도로 개통 등 도로 기반도 확충되고 있다. 김규정 연구위원은 “공급 초반 가격 하락분이 약간 보완된 수준으로 서울 전세 부담이 큰 수요자들의 내 집 마련 대상지로 적합하다”고 말했다.

부동산114는 삼송마을15단지 계룡리슈빌을 추천했다. 단지 남측으로 원흥보금자리지구가 조성되고 있어 주거환경이 더욱 좋아질 것으로 기대되며, 지하철 3호선 원흥역이 지난해 말 개통돼 도심권 이동도 수월해졌다. 단지 인근 초•고교가 있으며 경마공원, 서삼릉 등 녹지시설도 풍부하다. 공급면적 99~115㎡, 총 1024가구의 대단지로 2012년 12월 입주했다.

한편, 부동산114와 리얼투데이는 각각 파주 운정 한빛마을5단지 캐슬앤칸타빌과 경기도 과천 주공2단지 등의 재건축 단지를 추천했다.

<글 : 유선미 기자>

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2016년 전망 글 많이 올려주시기 바랍니다.

[손영희]

여전히 참고할 만하네요

[Truth]

좋은 내용입니다

[현우K]

취재를 잘 했네요