* 본 카페의 모든 답변은 구체적인 자료나 서류상의 확인 없이, 질문자의 일방적 주장이나 판단에만 근거하여 작성되어지며, 또한 상담자의 법적확신 부여되어 있지 않기 때문에 법적 효력은 전혀 없습니다. 따라서 질문자가 현재 처한 법률적 상황에 그대로 적용될 수 없고, 향후 관련 절차진행 중에도 질문시에 없었던 새로운 사실관계 및 제반사정에 따라 그 적용 및 결과가 확연히 달라 질 수 있으므로, 참고적으로만 읽어 보시기 바랍니다.*
안녕하세요.
상담지기입니다.
일반적으로 재개발.재건축의 매매타이밍으로 가장 좋은시기는 관리처분 단계로, 관리처분단계가 지나면 실입주자가 아닌 투자자들이 거의 빠져나가므로 일시적인 가격하락 현상을 보일 가능성이 크고, 그 이후 부터 실입주자들의 매수로 인하여 안정기에 접어듭니다.
또한 이 과정에서 매도진행은 조합인가와 관련하여 법률상 매도청구가 들어올 수 있기 때문에 잔금일 등을 조속히 진행하는 것이 관건입니다.
왜냐하면 다음에서 보는 법률과 같이 재건축조합측에서는 미동의자를 상대로 법률에 근거한 조치를 취할 수 있기 때문입니다.
먼저 도시및주거환경정비법에 따라 매도청구를 할 수있습니다.
제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자
3. 제8조제4항에 따라 시장·군수 또는 주택공사등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자
그리고 집합건물의소유및관리에관한법률에 근거해서 청구가 가능합니다.
제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.
⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.
⑥ 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 “이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에”는 “건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지”로 본다.
상기 두개의 법률에 따르면 조합설립과 동시에 조합은 미동의자에게 동의 여부를 2개월의 최고기간을 두고 최고할 수 있고, 그 만료일로부터 2개월 이내에 매도청구를 해야 합니다.
통상의 재건축은 집합건물소유및 관리에 관한법률에 근거하여 주민4/5 동의로 재건축을 추진할수 있고, 이 중 미동의자는 조합원자격이 주어지지 않으므로, 일반적으로 조합은 미동의자를 상대로 매도 청구를 할수 있습니다
이러한 매도청구는 사업시행인가와는 관련이 없으며, 오히려 사업시행인가 전에 매도청구소송이 종결되지 않으면 사업시행인가신청자체가 반려되는 지자체도 있으므로 조합의 입장에서는 상당히 신속하게 진행되는 것이 통상입니다.
따라서 이러한 매도청구에 이의가 있는 경우에는 미동의에 대한 충분한 근거를 제시하여 재건축추진자체를 중지시킬 수 밖에 없는 바, 그 밖의 방법으로는 매도청구에 대항하는 것이 사실상 어렵습니다.
물론 만에 하나, 현재 상황이 조합설립인 후 90일이 경과되지 않은 상태이고, 조합설립인가의 취소사유를 주장할 수 있는 충분한 법률적 하자가 있다면 그리고 그러한 자료를 가지고 있는 상태라면, 직접, 조합설립인가취소소송제기가 가능하며, 그러한 사유를 근거로 하여 소유권이전청구소송정지가 가능할 수 있습니다.
또한 만약 조합설립인가취소소송에 승소하게되면 조합설립자체가 취소되므로 조합이 제기한 소유권이전청구소송이 기각될 것입니다.
아니면, 소유권이전청구소송 중에 조합설립인가의 법적하자에 관한 증빙자료를 근거로 조합의 소유권이전청구가 부당하다고 다투어볼 여지도 있습니다.
하지만, 미동의자의 수가 많지 않은 경우 조합을 상대로 대항하기는 쉽지 않은 것이 현실이므로, 가능하면 조합측과 직접적 조율을 시도해 보거나, 재건축에 동의하여 매도청구소송 취하 및 가처분취소를 할 수 있는 방법을 모색하는 것도 신중히 고려해 보아야할 것입니다.
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질문내용:
이미 재건축이 진행된 상태에서 집을 매도하였고 집도 사서 계약금까지 지불하고 잔금 치룰일만 남았는데
갑자기 조합원에서 처분금지가처분 통지서를 보내왔습니다. 이유는 저희가 재건축 동의를 안해서 매도청구권
소송전에 처분금지가처분 신청을 한건대요. 이를 원만히 해결하려면 재건축 동의를 해주고 처분금지가처분
취하신청을 해달라고 해야하는건가요? 빨리 취소신청을 해야 이사를 갈텐데 걱정입니다.
혹시 집 계약한 것도 문제 될 소지가 있는지 답변 부탁드립니다.