[행복투자] 예술이야

[행복투자]

<< 예술이야 >> ........ 행복투자(이건희)

(시장에 대한 제 예상은 틀릴 수도 있으므로 참고로만 하시길 바랍니다.)

▶주식시장의 하락 조정이 마무리 국면에 접어들고 있거나, 본격 상승으로의 전환은 여전히 힘들더라도

하염없는 추락보다는 어느 정도 바닥권은 잡아가는 것으로 추측됩니다.

따라서 분기별로 납입하는 적립식투자에서는 2분기(4월~6월) 납입을 하는 것으로 하겠습니다.

어차피 6월말이 이제 거의 다 되어서 기다릴 시간도 더 이상 없으며

장기적으로 볼 때 아직은 투자하기 매력적인 지수로 간주할 수도 있습니다.

실제로 제 개인적으로 1분기에는 2월에 1900대에서 납입한 뒤로

2분기는 2000 가까이에서 납입한 것으로 완료하였습니다.

비교적 최근에 가입한 (제 아내 명의의) 자문형랩의 계좌에서도

그동안 단기금융상품 CMA에만 100% 현금을 넣어두다가 이번에 주식을 매수한 것을 확인하였습니다.

편입한 종목들을 보니, 역시 아직은 차화정 비중을 높게 하였으며,

보험주와 IT일부 종목들로 일부 분산되어 있습니다.

▶주식시장이 단기 바닥권에 가까운 것 아닌가 하는 몇가지 심증 중에

평소 제가 비중있게 다루는 거래대금이 바닥권에 드디어 도달했다는 점도 포함됩니다.

거래대금이 4월27일 KOSPI지수 2206.70에서 단기고점권에서 13조2591억원의 기록적인 거래대금을 분출한 뒤로

6월27일 지수 2070.29에서 4조9589억원으로서 5조원 이하를 기록했습니다.

지난 수개월 동안 거래대금이 5조원 이하를 기록한 것은, 2월말~3월초 구간에서,

3월7일 (1980.27) 4조8024억, 3월2일 (1928.24) 4조6809억, 2월28일 (1939.30) 4조6984억

그 이전에는 2010년 11월29일 (1895.54) 4조 6114억

또 그 이전에는 9월7일 (1787.74) 4조8372억, 8월25일~30일 (1729.56~1760.13)의 시기에

거래대금이 5조원 이하였습니다.

여기에 차트를 그려서 올려 드리지는 않지만 KOSPI 일봉차트를 보신다면

이러한 시기가 중기 바닥권과 거의 일치함을 알 수 있습니다.

▶중기 조정기의 말미에 거래대금의 바닥권이 5조원 이하에서 나타났었고,

그때마다 기록한 지수는 조금씩 높아졌음도 알 수 있습니다.

이는 기술적인 측면에서 대세상승이 여전히 유효할 확률이 높다고 보는 또하나의 근거가 됩니다.

펀더멘탈 측면에서는 한국의 국제적인 대표기업들의 해외 경쟁력이 높아져 있고

일본 경쟁업체를 추격하거나 능가하는 국면이라는 점,

기업 수익성 측면에서는 한국 증시의 주가수익비율이 9.5배 정도로 아직까지는 싸다는 점 등이 고려됩니다.

국가 경제 체력 측면에서는 5월 경상수지 흑자 규모가 전월보다 9억8천만달러 증가한 22억6천만달러를 기록,

7개월만에 최고치를 경신함으로서 15개월 연속 흑자 기조가 유지됐다는 점, 등이 고려됩니다.

▶현재 하락조정구간을 초래한 가장 큰 이유인 대외악재인 그리스 및 일부 유럽국가의 재정위기는

세계 각국이 지난번 세계적인 금융위기의 홍역을 겪은바 있으므로

유럽의 재정위기가 확대되어 다시 또 세계적인 금융위기로 번지도록 방치하지는 않으리라고 볼 수 있습니다.

쓰나미와 지진과 같은 ‘자연 재해’는 인간이 막을 수 없지만

‘경제 재해’는 인간의 인식과 의지에 따라서 막아지는 것이 가능합니다.

그래서 경제 데이터만 가지고 예측을 하려는 것은 어리석을 수도 있습니다.

역사적인 ‘경제 재해’ 직전에는 이러한 인식과 의지가 으레 부족했었으며, 탐욕과 방심의 분위기가 우세하였습니다.

자연의 법칙과 움직임은 마치 신의 원리와 같이 인간의 능력을 초월한 불변의 모습이지만

경제세계의 법칙과 움직임은 인간의 인식과 의지에 의해서 만들어집니다.

그런 측면에서 여전히 세계 분위기가 탐욕보다는 조심스러운 분위기가 우세하고

재정 위기에 대하여 방심보다는 경계심이 우세하다는 점을 보아야 할 것입니다.

----------------- 아파트를 주제로 한 글에서 ----------------

아래 글은 지난 6월21일에 ‘머니투데이’에 올라간 저의 글입니다.

( 참고: 온·오프 종합경제신문 머니투데이는 지난해 국내 경제신문 가운데 온라인 구독자수 '1위'를 차지했다.

랭키닷컴의 '2010년 연간 온라인뉴스 서비스 분석보고서'에 따르면 머니투데이는

지난해 경제신문 분야 온라인 구독률 1위를 기록했다. 이는 시간당 방문자수(Session Visits) 집계에 따른 결과다.

머니투데이는 지난해 월평균 5000만~9000만명의 시간당 방문자수를 기록해 다른 경제신문들을 압도했다.

이는 국내 전체 언론사에서 3위에 해당하는 수치다. )

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▶▶우리나라에서 아파트 가격이 본격적으로 상승하면서 많은 사람들이 아파트를

투자대상으로 바라보기 시작한 것은 1980년대 말경부터이다.

아파트가 대량으로 공급되기 시작하면서 아파트에 주거하는 비율이 높게 늘어난 것도 이 때부터이다.

따라서 2000년대 이후의 아파트 가격 변화만 바라보면서 어떻다고 논하는 것보다는

1980년대 말부터 지금까지의 아파트 가격 변화를 보는 것이 필요하다.

또한 아파트 시장 전체보다는 개별 아파트 시세의 움직임을 비교하여 볼 때에

시장 변화가 좀 더 체감적으로 와 닿을 수 있다.

이 글에서는 1980년말 상태 그대로 지금까지 현존하는 아파트 중에서 총 단지 규모가 약 500세대 이상이고

구평형 30평대인 아파트를 서울의 11개 구에서 무작위로 하나씩 선택하여 시세 변화를 살펴보겠다.

(아파트 시세는 (주)부동산뱅크(www.neonet.co.kr)의 과거 시세 데이터의 매매가 중 상한가를 사용하였다.)

< 표: 아파트 가격 변화 비교 >

아파트, 입주년도, 총세대수, 공급면적m2/전용면적m2,구평형	1988.10 매매가 (백만원)	1991.4 매매가 (백만원)	2011.5 매매가 (백만원)	1988.10 대비 2011.5 가격, 연평균 상승률	1991.4 대비 2011.5 가격, 연평균 상승률
강남구 대치동 선경1차, 1983년 644세대, 102/84 m2, 31평형	100	310	1,350	13.50배, 12.2%	4.35배, 7.6%
양천구 목동신시가지2단지.1986년 1640세대, 115/95 m2, 35평형	90	280	1,000	11.11배, 11.3%	3.57배, 6.5%
송파구 신천동 장미1차, 1978년 2100세대, 109/82 m2, 33평형	75	230	895	11.93배, 11.6%	3.89배, 7.0%
서초구 서초동 진흥, 1979년 615세대, 109/101 m2, 33평형	80	230	1,050	13.13배, 12.1%	4.56배, 7.8%
용산구 서빙고동 신동아, 1984년 1326세대, 102/96 m2, 31평형	130	320	1,000	7.69배, 9.5%	3.13배, 5.8%
동대문구 청량리동 미주, 1978년 1089세대, 109/102 m2, 33평형	67	190	540	8.06배, 9.7%	2.84배, 5.3%
서대문구 북가좌동 한양, 1986년 660세대, 112/84 m2, 34평	75	210	357	4.76배, 7.2%	1.70배, 2.7%
성동구 옥수동 극동, 1986년 900세대, 102/85 m2, 31평형	110	300	600	5.45배, 7.8%	2.00배, 3.5%
은평구 불광동 미성, 1988년 1340세대, 116/85 m2, 34평형	85	240	415	4.88배, 7.3%	1.73배, 2.8%
중랑구 면목동 한신, 1988년 1362세대, 102/84 m2, 32평형	66	190	340	5.15배, 7.5%	1.79배, 2.9%
관악구 신림동 건영1차, 1984년 492세대, 102/74 m2, 31평형	80	200	350	4.38배, 6.8%	1.78배, 2.9%

▶1988년 10월부터 2011년 5월까지의 매매가 상승률은, 조사대상으로 한 아파트 중 강남구 대치동에 위치한 선경아파트가 복리로 계산한 연평균 상승률이 12.2%로 가장 높게 나타났다.

선경아파트는 한보미도맨션(미도아파트), 우성아파트와 함께 대치동 '빅3'라고 불렸다.

이들 아파트에 살면 대청중, 숙명여중고, 단대부중고, 휘문중고, 중대부고, 경기고 등으로 배정이 가능했다.

특히 외국어고와 과학고 등 특목고로 진학률이 높기로 유명했던 대청중에 들어가려면 빅3에 아파트에 거주해야했다.

강남구 대치동의 선경아파트 이외에 강남권역에 속하는 서초구의 진흥아파트, 송파구의 장미아파트,

서울 서쪽의 블루칩인 목동신시가지 아파트의 매매가도 같은 기간에 비슷하게 높은 상승률을 나타냈다.

▶최고 인기아파트는 시간에 따라서 변해간다. 88년도에는 위 표에 나온 아파트 중

서빙고동의 신동아아파트가 1억3천만원으로 가장 비쌌고,

대치동의 선경아파트가 1억원, 목동의 아파트가 9천만원이었다.

반면 97년도에는 목동의 아파트가 3억5천만으로 가장 비쌌고 대치동과 서빙고동의 아파트는 3억3천만원이었다.

2004년도에는 대치동의 아파트가 8억3천만원으로 가장 비싼 가격으로 올라섰고, 목동의 아파트는 7억5천만원, 88년도에 가장 가격이 높았던 서빙고동의 아파트는 6억5천만원이 되었다.

▶이렇듯 주택가격 상승기마다 가장 인기 있고 가격이 크게 상승하는 아파트가 변해왔다.

위 표에 열거한 10개 아파트 중에서는 1988년→ 1997년→ 2004년에

서빙고동→ 목동→ 대치동으로 가장 비싼 아파트가 변해왔다.

학군의 중요성이 강화되면서 한강변 쾌적한 동네인 용산구의 서빙고동보다는

강남구의 대치동쪽에 더 수요가 몰리게 되었다.

2011년 현재에는 도곡동, 반포, 압구정동, 개포동 등으로 인기지역이 다변화되어있다.

▶반포에는 주공아파트 단지가 있던 시절의 5층 아파트들이 신형아파트로 재건축이 추진되면서

새로운 부흥기를 맞이하였다.

총 28개동 2,444가구의 대단지로 재건축이 완료되어 2009년 7월에 입주가 이루어진 래미안반포퍼스티지에서는

전용면적 85m2 인 아파트가 올해 4월에 15억3,500만원에 실거래 되었다.

현재 호가는 16억대로 나와 있듯이 강남권에서 최고 수준의 시세를 나타내고 있다.

투기에 의한 거품이 아니냐는 시각도 있지만 전세가격이 8억원에 형성되기 때문에

그만한 가격에 실수요도 있음을 알 수 있다.

서울에서 평범한 아파트 2채를 구입할 수 있는 가격을 지불하면서 내 집도 아닌 남의 집에 전세로 사는 것을

이해하지 못하는 사람들도 많지만, 사회적 신분을 나타내는 수단으로서 어떤 브랜드의 차를 가지고 다니는 것처럼

특정 단지에 사는 사람들도 있는 것이다.

그 단지에 전세로 사는 부부 중 필자가 아는 어떤 집은 부부 합하여 연수입이 몇억이 되므로,

투자효과가 전혀 없는 전세보증금으로 8억원을 기꺼이 지불한다고 여겨진다.

▶서울 서부지역에서는 학원가가 잘 발달한 목동신시가지 단지에 대한 주거 수요가 크게 늘어나

강남권에 맞먹는 시세를 나타내게 되었다.

14개 단지에 달하면서 도시 규모를 이루는 목동신시가지의 아파트 가격이 오르기 시작하던 초창기에는

강남에만 시선이 고정되어있는 사람들이 이 지역을 폄하했었다.

그러나 서울 서쪽 지역에 일터가 있기 때문에 강남에서 출퇴근하기에는 불편한 사람들과

인천지역과 여의도에 근무하는 엘리트층들이 들어와 살기 시작하여

목동신시가지 아파트 주거민의 수준이 올라가게 되었다.

그에 따라 학군도 자연스레 좋아지기 시작했고 대단지의 학부모 수요층이 두터워지면서

학원가가 잘 형성되어 강남권 버금가는 시세로까지 올라서게 되었던 것이다.

▶훨씬 더 이전인 70년대로 거슬러 올라가면, 가장 인기 있으면서 최고 가격에 매매되던 아파트가

지금과는 다른 배경 하에 반포동, 여의도, 압구정동 등의 아파트였던 시기도 있었다.

아파트가 본격적으로 생겨나기 이전인 60년대나 그 이전으로 더욱 거슬러 올라간다면

서울에서 가장 인기 있는 최고급 주택가는 성북동, 혜화동, 북아현동, 한남동, 장충동 근처였다.

당대 최고 부잣집들과 권력가, 재벌회장 집들은 대부분 이런 동네에 있었다.

물론 여전히 한남동에 삼성그룹의 이건희회장 자택이 있듯이 재벌회장 집들 중 일부는 아직도 이런 동네에 있다.

그러나 부호들 상당수는 신흥 인기주거지역으로 이전하는 경향을 나타냈다.

이렇듯 최고의 인기 주거지역도 시대에 따라서 변해가므로 과거 어떤 시기에 가장 가격 상승률이 높았다고 해서 미래에도 반드시 그러리라고 예상할 수는 없다.

▶비인기지역인 동대문구의 청량리동에 소재한 미주아파트가

1980년대 최고 가격대를 기록하던 서빙고동의 신동아아파트와 거의 비슷한 상승률을 나타낸 점도 눈에 들어온다.

두 아파트의 절대 가격차는 크지만 상승률은 비슷한 이유가,

미주아파트는 지하철 1호선의 일부 차량이 출발하는 청량리역과 기차역인 청량리역이 바로 앞에 위치해 있으면서

서울 동쪽으로 나가는 길목일뿐더러, 주변에 롯데백화점, 경동시장 등 편의시설이 많아서 주거의 편리성이 높기 때문이다.

따라서 신형아파트로 재건축시에는 강남권처럼 학군의 이점은 없어도 대중교통수단이 편리하고

생활편의성이 높은 이점을 바탕으로 하는 실주거가치에 의한 시세가 예상된다.

오래전에는 서울 동쪽에 드물게 소재하는 대단지 아파트였기 때문에

이 근처에 일터가 있는 엘리트층과 부유층이 살다가 훗날 강남권으로 옮겨간 사례가 많았듯이 전통은 있는 곳이다.

▶아파트 가격의 상승률은 기준 시점에 따라서 크게 달라진다.

대치동 선경아파트의 1988년 10월 대비한 2011년 5월의 가격은 13.5배에 달하지만,

비교 기준시점을 2년 반 뒤인 1991년 4월로 삼으면 4.35배로 크게 줄어든다.

연평균 상승률도 12.1%로부터 7.6%로 크게 줄어든다.

이는 1988년 10월부터 아파트 가격이 가파르게 올라가다가 1991년 초에 고점을 찍었기 때문이다.

강남권의 다른 인기 아파트도 시기별로 이와 비슷한 상승률을 나타내었다.

비강남권의 일반 아파트는 1988년 10월 대비한 2011년 5월 가격이 대략 4~5배 수준으로서

연평균 상승률은 7% 근처이며,

1991년 4월 대비한 2011년 5월 가격은 2배 내외로서 연평균 상승률은 2~3%대에 불과하다.

▶투자가치라는 측면에서 본다면 투자대상에 따라서 수익률이 크게 달라질 수 있을뿐더러,

어떤 아파트이던지 구입시점에 따라서도 수익률이 크게 달라질 수 있는 것이다.

아무리 장기적으로 오르는 것이라도 고점 근처의 가격에서 구입한 뒤 조정기간을 거치게 되면

장기수익률이 크게 훼손된다는 점에 유의해야한다.

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▶▶이상의 글에 덧붙여서 추가로, 위 표에 열거한 아파트 중 지난 23년간 최고의 상승률을 보인 아파트의

가격 변화를 구간별로 나누어보면 아래와 같습니다.

고점 및 저점 시기	대치동 선경1차 102m2		대치동 선경1차 188m2
	매매가	매매가 변동률	매매가	매매가 변동률
1988.10	100		220
1991. 4	310	+210%	720	+227%
1994. 1	230	-26%	600	-17%
1997. 9	330	+43%	780	+30%
1998.10	270	-18%	650	-17%
2007. 5	1550	+474%	2800	+330%
2011. 5	1350	-13%	2650	-5%

▶상승과 하락이 아무리 세월이 흘러도 백년이라도 위와 같은 형태로 무한 반복된다면

믿음을 가지고 하락주기를 견디어갈 수도 있겠지만

무리를 하여 아파트 투자를 한 경우라면 하락주기에 나타나는 하락률을 견디기 힘들다는 점을 이해할 수 있습니다.

대출과 전세 등으로 2배의 레버리지 효과가 나게 투자되어있을 때에는, 가격의 20% 하락률이

투자금액상으로는 40%의 손실률을 가져오기 때문입니다.

거기에다가 추가로 대출이자가 매달 지불되고 있으므로 최종 손실률은 더 커집니다.

▶주식시장에서도 장기로 견디다 보면 수익을 낼 수 있는 경우에조차

중간 과정에서의 손실이나 조정을 견디지 못하여 실패하는 경우가 많듯이 부동산투자에서도 그러합니다.

투자에서는 하락주기를 만났을 때 어떻게해거든지 견디다 보면 과거와 같은 패턴이 반복될지

아니면 더 이상 과거와 같은 패턴이 똑같이 반복되지는 않을지, 아무도 미리 알기는 힘듭니다.

따라서 충분한 여유자금이 아닌 이상 믿음만으로 하락주기를 견디어간다는 것이 쉽지만은 않다는 것을

아직까지는 깨닫지 못한 사람이라도 세월이 흐르다보면 그 언젠가 깨닫게 되곤 합니다.

그 어떤 것에 대한 투자라도 레버리지를 쓸 때에는

이자, 배당금, 임대료 등에 의한 충분한 고정 수입을 가져오지 않고 시세 차익에 대한 의존성만 높다면

아무리 잘 나가던 사람도 하락 주기에서 언젠가 큰 낭패 겪는 일이 종종 생겨남이 역사상 수없이 드러나 있습니다.

▶주식투자 세계에서 투자가 타이밍의 예술이라는 격언이 널리 알려져 있지만,

부동산, 금, 원유, 기타 그 어떤 실물에 대한 투자라도 시세 차익을 겨냥하는 모든 투자는

결국은 타이밍의 예술이 됩니다.

------- 오늘 글의 주제곡으로서 싸이가 부른 ‘예술이야’를 링크시켜 드립니다. 노래 가사를 개사한다면,

주식투자는 타이밍의 예술. 부동산투자도 타이밍의 예술,

원유투자도 타이밍의 예술, 금의 투자도 타이밍의 예술.

하늘을 나르는 기분이야, 죽어도 상관없는 기분이야

대박난 것은 예술이야. WOO-WHE-OH WOO-WHE-OH WOO-WHE-OH

예술이야 (예술이야) 예술이야 (예술이야) 예술이야 (예술이야)

이런 날이 올 줄이야. 예술이야 (예술이야) 예술이야 (예술이야) WOO-WHE-OH

싸이는 평소 관심없던 가수였는데, ‘예술이야’ 이 노래는 매우 마음에 듭니다.

아래 주소를 클릭하여 즐감하세요!

http://music.daum.net/song/songVideo.do?songId=8341841&videoId=8840 

[12월이 온다]

오랜만에 들어왔는데 이렇게 글을 읽게 되어서 정말 영광입니다...노래도 정말 잘 들었습니다^^

[은수깔]

어느 곳에든 타이밍이 정말 중요합니다. 사랑도 그렇구요. 물론 투자도 당연하죠..근데 전 늘 타이밍을 못맞춥니다.. ㅠㅠ 이제까지는 못맞추었는데 지금부터는 하나씩 맞춰보려구요.. ㅋㅋ 좋은글 감사합니다.

[버들강아쥐]

언제나 좋은글 감사합니다.

[서동(sdh349)]

좋은 글 감사합니다.

[고3000]

저도 바닥 지났다고 해서 어제 추불했고 행복투자남 언제 들어가시나 궁금했는데 이렇게 알려주시니 감사합니다.
타이밍 정말 중요하죠.
귀한 글 감사합니다.

[고3000]

미도아파트에 살았었고 대청중 숙명여고 나왔는데 많이 오르기전에 신도시로 왔네요 아쉽게도 ㅋ

[꿈꾸는갈매기]

무엇이든지 꾸준히가 중요한것 같습니다...노력하는 사람에게 적절한 타이밍도 찾아오겠죠? ㅎㅎ

[길잃은자의고서]

잘보고 갑니다.

[은행1]

싸이 노래 즐감하고 갑니다. 감사합니다.ㅎㅎ

[우물찾기]

좋은 글 감사합니다. 타이밍이 중요하네요.. ^^ 행복투자님의 글을 읽은 좋은 타이밍이었습니다. ㅎㅎ

[여의도12]

글의 수준, 글 속의 내공, 글 솜씨, 전부다 대단하세요. 행투님 글도 예술이에요~

[공동체생활]

유익한 정보 감사드립니다.

[無風地帶]

좋은 글 잘 읽었습니다~^^

[승리아]

감사합니다

[alice in wonderland]

좋은글 감사드려요

[신사독행!]

좋은 글 감사합니다.

[시안^^]

감사합니다^^