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개발제한구역에서 해제된 토지의 감정 평가방법
1.감정평가에 관한 법률이나 방법을 알고 싶고요!
1>감정평가 관련 법률
감정평가는 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다. 감정평가사는 이러한 감정평가를 행하는 사람이졍^^
먼저 감정평가사는 "지가공시및토지등의평가에관한법률"에서 그 자격조건 등을 규정하고 있구여. 따라서 감정평가의 존립법률이 될 수 있겠네영.
그 이외에 감정평가에 관해서 기타 법률이나 대통령령, 부령 등으로 많이 규정되어있습니다.
감정평가에관한규칙, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 보상평가지침 등 일반평가나 보상평가 등에 관해 법규정을 두구있답니다.
2>감정평가 방법
일반적인 감정평가 방법은 감정평가에관한규칙에 규정하고 있답니다. 부동산 평가에 있어 대상물건의 평가목적, 성격 또는 평가조건에 따라 3방식중 적정한 방법으로 평가하되, 다른 방식으로 그것의 타당성을 검토하게 되어있답니다.
3방식은 비교방식, 원가방식, 수익방식이있구요.이하에서는 가격부분만 말씀드리니당
비교방식은 시장성 사고에 바탕을 두고 시장에서 얼마에 거래되는 가를 토대로 평가를 행하는 것이죠. 토지의 경우 대부분 이를 통해 평가한다고 보시면 됩니다.
원가방식은 비용성 사고에 바탕을 두고 당해 부동산에 얼마의 비용이 투입되었나를 기준으로 하는 것을 말하죠, 건물의 경우 이를 통해 평가한다고 보시면 됩니다.
수익방식은 수익성 사고에 바탕을 두고 당해 부동산이 장래 창출되는 소득이 얼마나 되는 가를 기초로 여기서 경비 등을 제외하고 산출된 순수익을 적정한 환원이율로 환원하여 가격을 구하는 방식입니다.
예를들어 토지와 건물(상가)이 평가의뢰되어 평가하는 경우, 이론적으로 위의 3방식을 통해 가격을 산정하고 이렇게 산정된 시산가격을 조정해서 적정한 가격결정을 내리는 것이져. 하지만 현실의 부동산 시장 및 자료 확보의 난이 등의 이유로 토지는 표준지공시지가를 기준으로 평가하고 건물은 원가방식인 원가법으로 평가한후 이를 합산한 방식으로 평가를 행하구 있구요.
2.그린벨트해제된 부동산 감정평가방법.
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경보전 등을 이유로 건교부 장관이 지정하고 또는 국방부 장관의 요청에 의해 지정하게 됩니다.
개발제한구역으로 지정되면 많은 토지 이용상의 행위제한이 따르게 되며 이로 인해 토지의 가격은 떨어지기 마련이져.
개발제한구역의 지정에 대해 헌법재판소는 개발제한구역지정이 헌법에 불합치하다는 판결을 97년 정도에 했답니다. 즉, 헌법 제23조 등에는 국민의 재산권 행사 및 그 제한 등을 규정하고 있는 데 개발제한구역의 지정에 따른 침해가 큼에두 이에 대한 보상 등의 방법을 강구하지 않는 나대지 등의 구체적인 경우를 예시하며 헌법불합치결정을 내렸답니다.
이로인해 종전 도시계획법 제21조에 규정은 폐지되고 개발제한구역에관한특별조치법이 만들어져 여기서 규정하고 있찌요.
암튼, 쓸데없는 야그인것 같으니 개발제한구역이 해제된 경우에 부동산의 감정평가에 관해서 볼까용..
감정평가를 크게 일반적인 평가와 보상평가로 나누어 설명하겠습니다.(이론적으로 분류체계아님)
일반적인 평가의 경우 토지는 앞서 지적했듯이 3방식으로 평가하는바, 당해 토지에 대해 평가조건이 별도로 제시된 경우를 제외하고는 개발제한구역의 지정이 해제된 상태로 평가하겠져..따라서 개발제한구역이 없는 토지의 평가와 같이 평가하게되는바 일반 토지의 평가와 동일하게 됩니다.
보상평가의 경우
3. 개발제한구역이 해제된 토지의 평가
토지보상평가지침(제31조의2)에 규정되어 있어영..
최근들어 사회여건의 변화 등에 따라 개발제한구역으로 계속 지정 · 관리함이 불합리하게 된 지역 등이 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 (이하 “개발제한구역법”이라 한다) 제3조제2항의 규정에 의하여 개발제한구역에서 해제되었거나 해제절차를 밟고 있다. 건설교통부장관은 개발제한구역법 제3조내지제9조에 근거한 집단취락등의개발제한구역해제를위한도시계획변경(안) 수립지침 (이하 ”해제지침“이라 한다)을 마련하여 조정 · 해제대상을 정하고 있는데 그 대상지역은 ① 집단취락( 집단취락 면적 1만 제곱미터 당 주택 10호 이상의 밀도를 기준으로 주택이 20호 이상인 취락) ② 경계선 관통취락(개발제한구역의지정 당시 동일한 취락의 일부지역만이 불합리하게 개발제한구역으로 편입된 취락), ③ 산업단지( 반월특수지역 (시화지구) 및 창원국가산업단지지역), ④ 개발제한구역의 본래지정 목적이 아닌 특수한 목적으로 관련부서의 요청에 의하여 지정하였으나 그 목적이 소멸된 지역 ( 고리원자역 발전소 주변지역- 부산광역시 기장군 장안읍, 정관면, 일광면과 울산광역시 울주군 서생면 일원) ⑤ 국민임대주택단지 조성사업 및 시급한 지역현안 사업의 부지(개발제한구역으로서의 보전가치가 낮은 지역으로서 · 광역도시계획수립지침 중 제3장 계획수립기준, 제5절 개발제한구역의 조정, 2 조정가능지역의 설정 · 의 규정에 부합되는 지역) ⑥ 기타 개발제한구역 안 공공사업시행 등으로 인한 소규모 단절토지(개발제한구역의 지정후 도로(중로2류 15m이상) · 철도 · 하천개수(지방2급하천 이상)로 인하여 단절되었거나 고리원자력발전소 주변지역의 개발제한구역 해제로 인하여 3천㎡ 미만 규모로 분리되어 주변토지 이용과의 부조화로 토지이용 효율성이 현저히 감소된 토지)이다. 위 ①~④ 및 ⑥은 일반적으로 공익사업의 시행과는 직접 관련없이 해제되는 지역이며, ⑤는 개발제한구역의 해제에 따른 도시관리계획의 결정고시에서 그 사유로 해제된 것임을 명시한 경우에는 당해공익사업의 시행을 직접 목적으로 하거나 공익사업의 시행에 따른 절차로서 개발제한구역이 해제되는 것으로 볼 수 있다.
개정된 토지보상평가지침에서는 개발제한구역이 해제된 토지가 공익사업에 편입되는 경우를 대비하여 이 조항이 신설되었다. 개발제한구역이 해제된 토지에 대한 평가는 개발제한구역의 지정 및 해제가 일반적인 계획제한에 해당되므로 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하거나 당해공익사업의 시행에 따른 절차로서 해제된 경우를 제외하고는 개발제한구역이 해제된 상태를 기준으로 평가한다.
또한, 해제지침에 의한 조정대상에 해당되는 지역 중 위 ①~④ 및 ⑥ 지역안에 있는 토지를 평가함에 있어서 특별시장 · 광역시장 · 시장 · 군수가 개발제한구역법 제4조 및 같은법시행령 제4조의 규정에 의하여 개발제한구역의 해제에 관한 도시관리계획안의 주요내용을 공고한 경우에는 당해토지가 개발제한구역이 해제된 것으로 보고 평가할 수 있도록 하고 개발제한구역의 해제에 관한 도시관리계획안의 주요내용이 공고되지 아니하였으나 가까운 장래에 공고가 예정되어 있는 경우에는 그 공고가 예정된 것에 따른 정상적인 지가의 상승요인을 고려한 가격으로 평가할 수 있되, 당해토지가 개발제한구역이 해제된 것으로 보고 평가한 가격수준으로 평가할 수 있도록 규정함으로써 개발제한구역의 해제절차 지연으로 인하여 대상토지가 부당하게 저가평가되는 사례가 발생되지 않도록 하고 있다. 다시말하면, 개발제한구역의 해제에 관한 도시관리계획안의 주요내용이 공고된 경우에는 개발제한구역이 해제된 것으로 보고 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 개발제한구역이 해제된 상태로 공시된 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하며, 그 공고가 예정되어 있는 경우에는 개발제한구역이 해제되기전 상태로 공시된 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하되, 개발제한구역의 해제가 가까운 장래에 예정된 것에 따른 정상적인 지가의 상승요인을 개별요인 중 기타조건에서 반영하거나 기타요인의 보정을 가하여 평가하는 것이 타당하다. 다만, 그 상승요인이 적용표준지의 공시지가에 이미 반영되어 있는 경우에는 이를 중복적으로 고려하여서는 아니된다.
개발제한구역의 해제가 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하거나 당해 공익사업의 시행에 따른 절차로서 이루어진 경우에 있어서도 당해 토지가 광역도시계획수립지침의 규정에 의한 환경평가검증결과 환경보전가치가 낮은 등급(4 · 5등급)의 토지이거나, 환경보전가치가 있는 등급(1 · 2 · 3등급)의 토지가 환경보전가치가 낮은 일단의 토지이거나, 환경보전가치가 낮은 일단의 토지 안에 산재되어 있어 광역도시계획수립지침의 “제3장(계획의 수립) 제5절(개발제한구역의 조정) 3-5-2(조정가능지역의 설정)”에서 정하는 ①~③(일반적으로 광역도시계획에 의하여 개발제한구역의 해제가 가능한 지역)이나 ④(취락 · 취락군으로서 일정한 요건을 갖춘지역)에 해당되는 것으로 인정될 수 있는 경우에는 당해 토지의 환경보전가치가 낮거나 환경보전가치가 낮은 일단의 토지안에 산재하여 있는 것으로 인한 개발제한구역의 해제 가능성에 따른 정상적인 지가의 상승요인을 고려한 가격으로 평가하되, 이 경우에는 당해 공익사업이 없었을 경우를 가정한 당해토지의 개발제한구역 해제가능시기 및 환경평가검증경과에 의한 당해 토지의 등급 등을 개별요인 중 기타조건에서 반영하거나 기타요인의 보정을 가하여 평가한다. 이 경우에 환경보전가치가 낮은 것 등으로 인한 개발제한구역의 해제 가능성에 따른 정상적인 지가상승요인이 적용표준지의 공시지가에 이미 반영되어 있는 경우에는 이를 개별요인의 비교시 또는 기타요인의 보정시에 중복적으로 고려하여서는 아니된다. 다시말하면 당해토지를 개발제한구역이 해제된 것으로 보고 평가하거나, 해제된 것으로 본 경우와 비슷한 가격수준으로 평가하는 것이 아니고 개발제한구역이 해제되기 전 상태로 공시된 인근지역에 있는 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 평가하는 것이며, 이러한 기준 등에 의한 평가가격은 당해토지를 개발제한구역이 해제된 것으로 본 경우의 평가가격수준 보다는 낮은 가격수준이 될 것이며, 환경보전가치가 낮은 등급(4 · 5등급)의 토지가 환경보전가치가 있는 등급(1 · 2 · 3등급)의 토지에 비하여 일반적으로 높은 가격수준으로 평가될 것이다. 그 이유는 환경보전가치가 높은 1 · 2등급 토지가 개발제한구역의 조정가능지역에 포함되는 경우에는 그 토지는 국토의계획및이용에관한법률의 규정에 의한 지구단위계획 · 도시개발법의 규정에 의한 도시개발사업 등 개발사업계획에서 보전용지 또는 공원으로 일반적으로 지정이 되고, 상수원의 수질과 관련되거나 식물상이 양호한 3등급의 토지는 원칙적으로 보전용지로 지정되는 등 환경보전가치가 높은 4 · 5등급의 토지에 비하여 토지의 이용 등에 있어서 더 많은 공법상 제한이 따르기 때문이다.
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