김해 아파트 시세와 정보.. 외동 --＞ 지내동.. 19-5-3일..

[강투]

# 카페 용량 초과로 창원 "전체"를 보려면 화살표 주소 클릭 => http://blog.daum.net/kngland.. 

행정동의 세대수와 신축, 잉여 용적률이 많은 아파트를 적색 또는 박스로 강조.

# 자료 수정 중이며 "오기와 대지권"아시는 분 댓글 부탁~. 아파트 정보와 시세를 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색된다.  네이버는 가로 화면 회전 후 클릭, 다음은 회전하면 된다. 지인 문의..  다음, 네이버, 인터넷 서버의 접속량에 따라  둘을 "홈에 추가"해서 좋은 것 이용~~ ; "blog.naver.com/kng139175".. 다음 카페 "강남투자연구소" 

1. 아래 "평균 고가"는 국토부 실거래가를 원칙 적용하고, KB, 한국 감정원, 부동산 뱅크 고가 참고로 한다. 평균 고가에서 10%내외로 낮추면 "저가"가 되고, 5%내외를 낮추면 "중간 가격".. 

$ 은행 신용도 : "KB또는 기타 고-저가 x 70%-1700만(최우선 방공제 : 기타 시-군) = 은행의 담보 대출 금액" 

2. 용적률은 네이버를 참고했고, 등기부로 "대지 지분"을 기재한다.  재건축 "5층 이하(2종 전용; 용적률 상한 150%)"의 아파트와 재건축 이익이 큰 90년 내외의 "고층(3종 일반 원칙; 용적률 상한 300%)" 아파트"는 "잉여 용적률과 대지 지분"이 중요하므로 "건물 평형"보다는 "대지 지분의 땅값"으로 3.3당 가격을 비교 분석한다. 또한 공급 면적은 오차가 많고 국민의 재산과 직결되므로, "전용 면적"으로 용적률을 산출한다. 

3. 같은 입지에서, 새주택은 전용 평수(3.3당가격 타당)와 주차장이 가격이지만, 90년 내외의 고층과 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.  

4. 건령은 2019년 6월 ; 19-6, 1994년은 94..  ?형 : 2형~5형은 2~5 실내형.. 지번, 번지 : 쌍용예가는 외동 1075번지.. 

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김해시 아파트 시세와 정보.. 인근 A, 지번, 건령,, 행정동은 창원터널에서 부산쪽으로 정렬(북서->남동)
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	전용	공급	매매<만>	전세<만>
	지번	동수	주차	저층	/잉여	대지/ ?형	급	용	평수	평형	평균고가	평균고가
	협성엘리시안	19-2	942	23		273	84	59	18	25	2억3,800 (17층)19-3	1억2,500 (15층)19-3월
외	1427번지	13	1.1	16		415, 2형	98	71	21	29	2억7,700 (19층)19-3	1억4,000 (22층)19-4
동	3.3당 950					254	112	84	25	34	3억2,000 (8층)19-2	1억4,000 (6층)19-4월
											3.3당 950만
	쌍용예가	20-10	360	29		100	89	69	21	27	무피	분양2억6000
	더클래스 1075	5	1.23	18		260	109	84	25	33		분양3억1500
	3.3당960 분양											3.3당 960만
외	한덕 한신 916	92	676	19	300%	152	86	74	22	26	1억2,500 (3층)19-1월	6,000/15 (1층)18-12월
동		8	0.51	10		228	95	81	25	28	1억3,900 (10층)19-3	1억(4층) 19-3
						148	100	85	26	30	1억4,000 (13층)19-3	6,000/15 (11층)19-4
						76	124	110	33	37	1억6,900 (2층)19-3	1억4000
						36	139	124	38	42	2억	1억6000
						36	165	145	44	49	2억4000	4,000/50 (3층)19-1
											3.3당 500만
외	일동 한신 883	99	1740	17	248%	268	75	60	18	22	1억3,000 (10층)18-11	9,000(3층) 19-2월
동		27	1.04	11		204	87	73	22	26	1억6,000 (7층)19-3월	1억2,000 (8층)19-3
						828	99	85	26	30	1억4,500 (13층)19-4	1억2,000 (9층)19-3
						236	114	100	30	34	1억8,000 (15층)19-2	1억4,000 (10층)19-2
						204	138	123	37	41	2억 300 (3층)19-3	1억8,000 (2층)19-3월
									기준	26평	3.3당 600만
외	이진 캐스빌	13	216	25	230%	74	85	60	18	25	2억	1억(10층) 19-3월
동	2차 1421	3	0.96	16		142	111	85	26	33	2억6,000 (12층)19-1	1억2,000 (5층)19-2
											3.3당 790만
	주공 705	88	920	5		108	37	32	10	11	7800(3층) 19-2월	4000(3층) 19-3월
		21	1.08			335, 3형	45	39	12	13	1억1,000 (2층)19-3월	1,000/15 (1층)19-3
						470, 2형	52	47	14	15	1억2,000 (2층)19-3월	1,000/30 (3층)19-2월
									기준	13평	3.3당 850만
	동성 705-1	89	490	5		80, 계단	66	50	15	20	9600 = 20x480	7000(3층) 19-2월
		9	1			410	79	60	18	23	1억1,000 (3층)19-2	7000(2층) 19-2
									기준	23평	3.3당 480만
외	대동한마음	93	1440	15		계단	69	60	18평	21평	1억4,000 (13층)19-3	1억2,000 (10층)19-3월
동	1251	10	0.8								3.3당 610만
	뜨란채 1250-1	96	1350	15		복, 90	55	40	12	16	9400 (6층)19-2월	7500 (13층)19-2
		20	0.1			1260	77	60	18	23	1억3,000 (15층)19-3	1억(5층) 19-3월
											3.3당 570만
	성원 1249-7	96	592	15	219%		51	40	12	15
		4	0.55	12			64	50	15	19
											3.3당 570만
외	한솔빌리지	04	298	10	202%	100	74	60	18	22	1억5,000 (8층)19-4	1억2000
동	518-1	6	1	9		118	90	75	23	27	1억5500	1억3500
		공급 39평형 20채 있음.				60	100	85	26	30	1억6,000 (6층)19-2월	1억5,000
									기준	22평	3.3당 680만
	쌍용스윗닷홈	05	440	11	171%	64	89	70	21	27	1억9,700 (7층)19-2월	1억4000
	550	9	1.03	10		376	108	85	26	32	2억3,000  (10층)19-4	1억5,000 (3층)19-4월
											3.3당 720만
외	한국1차	94	1530	15	211%	180	51	40	12	15	7900(4층) 19-4월	7500(10층) 19-4월
동	1261-9	15	0.63			1110 계,4형	58	49	15	17C	1억3,000 (3층)19-4월	9,000 (5층)19-3
						240	69	60	18	21	1억4,000 (8층)19-4월	1억1,000 (6층)19-1월
											3.3당 765만
	한국2차	98	2250	15	207%	390, 복	35	28	8	10평	9000 (13층)19-3	6500(6층) 19-4
	1249-4	22	0.82			1860 계,3형	69	60	18	21A	1억3,300 (14층)19-3	1억(12층)  19-2월
									기준	10	3.3당 900만
	봉명초교와	경원고교 옆
	외동 조흥	93	299	20	292%	105	77	60	18	21	1억(11층) 19-2	1억1,000 (13층)19-2월
	283	2	1	12		194	104	85	26	30		2,000/40 (2층)19-1
											3.3당 475만
외	덕산베스트	97	900	15	210%		70	60	18	21	1억3,900 (12층)19-4	1억 500 (8층)19-4월
동	1260-1	6	0.79								3.3당 765만
	서광 1260-3	97	366	15	205%		69	60	18	21	1억4,000 (4층)19-4	1억1,000 (10층)19-2월
		4	0.79	11							3.3당 765만
외	동일 1261-1	95	375	15	205%		69	60	18	21	1억4,000 (5층)19-3	1억(13층) 19-3
동		3	0.85								3.3당 765만
	동아 그린 7	94	288	15		174, 2형	75	60	18	21	1억2,000 (9층)
		2	0.54	14		30	89	73	22	27	1억3,500 (11층)18-5
						84	102	85	26	30	1억7,000 (14층)18-11	1억2,000 (4층)19-4월
											3.3당 570만
	연지공원	22-3	814	34	241%	534, 3형	109	85	26	33		분양 4억2410
내	푸르지오121-2	10	1.37	8		77	145	111	34	43		분양 5억2430
동	(한진, 홍익A 옆	구산동 이진 캐스빌 옆)				203, 2형	147	114	34	44		분양 5억6630
	지번 아래 연결											3.3당 1285만
	한진 121-3	92	474	15		복도, 89	69	50	15	21	1억4,000 (3층)19-2월	9000 (15층)19-4
	(임대 385채)	4	0.51	12							3.3당 666만
	홍익 121-1	90	708	6	저층	계단	66	60	18	20	9700(1층) 19-2월	6000(5층) 19-3월
		12	1								3.3당 500만
내	동아 1차	96	720	15	219%	300	120	100	30	36	2억6,500 (9층)19-3월	2억(11층)19-1
동	1115-4	10	1.25			360	150	128	39	45	2억6,500 (4층)19-4월	2억(3층)19-3
		경운 중학교 옆, 내동				60	193	165	50	58	3억6,000 (7층)19-2	2억 5000
		뜨란채A 뒤쪽에 위치.								36평	3.3당 740만
내	동아2차	98	324	15		150	98	85	26	29	2억1,900 (10층)19-2	1억6,000 (13층)19-4월
동	1125-3	5	2	12		126	113	100	30	34	2억7,000 (9층)19-4	1억8,000 (12층)18-9
						48	150	135	41	45	3억	2억
									기준	34평	3.3당 794만
내	현대3차 1125-4	98	795	15	210%	377, 2형	95	84	25	29	2억(8층)  19-3월	1억5,000 (14층)19-3월
동	현대4차 1115-2	9	1.2	9		298, 2형	113	100	30	34	2억4,500 (7층)19-3월	2억(6층)  19-4월
	(통합정리)					90	152	135	41	46	3억1,500 (6층)19-2	2억2000
						30	186	165	50	56	3억5,300 (13층)19-3	2억5000
									기준	34평	3.3당 720만
	건영 1125-2	98	558	15	205%	120	85	85	25?	25	2억1,600 (5층)19-3월	1억 6,000
	(실평과 공급	8	1.2	12		408	113	100	30	34	2억6,000 (11층)19-3	1억9,000 (4층)19-4월
	평형이 같다?)					30	148	135	41	44	3억	2억
									기준	25평	3.3당 860만
내	대우 1130	94	504	15	210%	204, 2형	72	59	18	22	1억4,800 (10층)19-3	1억2000
동		8	0.78	14		300, 2형	97	84	25	29	2억1,800 (8층)19-2월	1억4,000 (7층)19-2월
									기준	29평	3.3당 760만
	현대1차 1132-4	95	402	15		180	75	60	18	23	1억3,000 (12층)19-3	1억1,000 (14층)19-3
		7	0.76	14		222	106	85	26	32	2억1,600 (9층)19-4월	1억5,000 (10층)19-3
										32평	3.3당 675만
	동부 1132-5	94	402	15	214%	134	74	60	18	22	1억2,500 (11층)19-1	1억1,000 (13층)19-3월
		7	0.78	14		88	85	73	22	25
						180	100	85	26	30	2억1,500 (8층)19-1월	1억5000
										30평	3.3당 720만
내	삼성 1137-2	96	862	15	179%	460, 2형	74	60	18	22	1억6,200 (12층)19-3	1억4,000 (11층)19-2월
동	(가야 중-고 옆)	9	0.74	12		402	99	85	26	30	2억2000	1억7,000 (13층)19-2
											3.3당 733만
	현대2차1146-1	96	493	15		233	97	85	26	29	2억1,800 (14층)19-1	1억6,000 (1층)19-2월
	(가야중-고 옆)	6	0.79	14		204	114	102	31	34	2억8,000 (14층)19-3	2억1,000 (5층)19-3
	(수로왕릉역)					56	149	135	41	45	3억7,500 (14층)	2억6000
											3.3당 820만
김해시 아파트 시세와 정보.. 인근 A, 지번, 건령,, 행정동은 창원터널에서 부산쪽으로 정렬(북서->남동)
동	딘지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	전용	공급	매매<만>	전세<만>
	지번	동수	주차	저층	/잉여	대지/ ?형	급	용	평수	평형	평균고가	평균고가
	E편한세상	17	936	35		259, 4형	81	59	18	25	2억9,400  (16층)18-12	1억8,000 (15층)19-4월
봉	A1-2블록	8	1.1	27		98	100	74	22	30	3억4000	2억1,000 (10층)18-12
황	53, 54, 60, 62,	63평형 각1, 2세대 있음				579, 5형	114	84	25	34	3억8,000 (14층)19-3	2억1,000 (2층)19-3
동											3.3당 1150
전	반도보라 439	96	446	15	226%	176	77	60	18	23	1억4,000 (2층)18-12	1억(13층)  19-3월
하	439	7	1.01	13		270	102	85	26	31	2억(9층)  19-3	1억3,000 (12층)19-4월
동											3.3당 645만
	푸르지오 1043	14	915	32		720, 3형	110	82	25	34	4억1,900 (15층)19-3	3억1,000 (11층)19-4월
부		5	1.66			60	152	115	35	46	5억8,900 (13층)18-2	3억4,000
원	73(2), 88, 90,	98평형 각1, 2세대 있음.				60	161	121	37	48	6억(28층)  18-2	3억5,000 (23층)19-1월
동						60	183	139	42	55	7억1,000 (18층)18-3	3억8,000 (25층)18-11
						10	232	175	53	70	8억	4억
											3.3당 1270
	그린코아더센텀	19-2	390	39		385	115	84	25	35	3억7500 (31층) 19-4	3억
	606-3	2	1.15	37		4	186	135	41	56	7억	5억
									1채	69	3.3당 1070
	롯데캐슬	05	696	12		228, 2형	108	84	25	32	2억1,000 (4층)19-2	2억(1층) 18-10월
동	1단지 (1099)	16	1.5	9		64	128	102	31	38	2억8,400 (7층)18-10	21,000
상	2단지 (1104)	1, 2단지 통합 정리				196, 2형	164	134	41	49	3억3,200 (10층)18-12	7,000/40만 (8층)
동						208	183	153	46	55	3억5,000 (10층)18-11	26,000
											3.3당 660만
	베스티움	17	203	11		181, 3형	80	59	18	24A	19,500(1층) 19-1  ?	1억5,000 (6층)19-3
	1100-1	5	1.08			22	93	70	21	28		1억6,000 (5층)19-1
											3.3당 790만
	신성미소지움	09	358	20		74	96	72	22	29	1억7,000 (4층)19-4월	14,000
어	871-1	7	1.05	10		105	103	79	24	31	2억1000	1억5,000 (7층)19-3
방	청석 사거리 옆,	삼정 초-중학교 인근.				119	110	85	26	33	2억5,000 (7층)19-1월	1억6000
동						60	152	121	37	46	2억9,100 (4층)18-11	1억9,000 (2층)19-4
											3.3당 750만
	어방동원 680	98	900	15		360	74	60	18	22	1억1,500 (6층)	1억(8층) 19-2월
	(어방 초교 옆)	10	0.86			60	88	71	21	27	1억3,500 (2층)	12,000
						480	105	85	26	32	18,000 (10층)	13,000 (10층)
											3.3당 520
어	대우유토피아	94	2041	24	338%	762	75	60	18	22	1억400 (2층)19-3월	8000 (20층)19-4
방	499	15	0.58	20		389	92	78	24	27	11,750(16층)	11,000
동	(인제대 김해					530	104	85	26	31	1억4,500 (8층)19-4월	1억2,000 (8층)19-3
	캠퍼스 인근)					240	138	117	35	41	2억1,750 (14층)19-3	15,000
						120	162	140	42	49	2억5,500 (13층)18-10	16,000
											3.3당 450만
어	화인2단지  577	96	727	25		630	79	59	18	24	1억	8,000
방		5	0.59	8		97	106	84	25	32	14,000	12,000
동											3.3당 410만
	시영 458-8	81	318	15		101, 복	70	49	15	21	9,000	2000/30 (11층)
	(인제대 김해	3	0.56	11		217, 복	84	59	18	25	1억1,700 (11층)	8500(5층) 19-3
	캠퍼스 인근)										3.3당 430만
	우신그린피아	97	321	15	195%	2형	113	84	25	34	2억(4층) 18-11월	1억5,000 (4층)
	458-1	5	1.05	10							3.3당 600만
	동성 189	91	570	5			71	59	18	21	1억2,800 (3층) 19-3	7500(4층) 19-2월
삼	(신어 초-중옆)	16	0.3		저층						3.3당 610만
방	동원 690-1	91	1026	14		882	74	60	18	22	9000 (11층)19-3	6300(9층) 19-3월
동	(김해대학인근)	7	0.97	12		144	103	85	26	31	1억4,800 (7층)19-1	9000(5층) 19-3월
											3.3당 410만
	한일 691-2	92	834	15		234	89	74	22	27	9,000(2층)
		8	1	13		450	101	85	26	30	1억1,200 (10층)19-4	9500(7층) 18-12월
						60	134	116	35	40	1억8,500 (6층)19-3월
						90	149	129	39	45	1억8,500 (4층)19-3월
											3.3당 400만
삼	화인 692	92	930	15		계단, 150	72	89	17	22	9600(8층) 19-3월	9000(15층) 19-2월
방	(김해대학인근)	10	1.02			60	79	65	20	23		8000(10층) 19-2
동						180	89	74	22	27	1억1,200 (15층)18-10	9000(12층) 19-4월
						540, 2형	102	85	26	30	1억4,500 (15층) 19-2	9500(5층) 19-4월
											3.3당 480만
	한일 333	98	896	19	269%	378, 2형	72	60	18	22평	1억3,000 (16층)19-2	1억(13층) 19-3월
안	(한일여고 옆)	12	0.87	10		518	102	85	26	31	1억6,000 (7층)19-4	1억(16층) 19-2월
동											3.3당 515만
	대아 333-2	92	321	15	246%	60	88	78	23	26
	3.3당 450만	4	0.84	5		216	95	84	25	29
						45	133	118	35	40
											3.3당 450만
안	한일유앤아이	01	237	15	207%		76	59	18	23	1억5,000 (7층)19-2월	1억(7층)
동	2차 333-28	4	0.97	12							3.3당 650만
	한효 333-1	95	391	17		153	77	59	18	23
		3	0.63			170, 2형	99	84	25	29
						68	122	109	33	37
											3.3당 450만
	동원1차 67	00	810	15		300	73	60	18	22	1억3,900 (6층)19-3	1억2,000 (3층)19-3월
지		10	1.05			60	93	77	23	28	1억8,500 (7층)19-2	1억4,500 (8층)19-3
내						450, 3형	102	84	25	30	30X660=2억	1억 5000
동											3.3당 660만
	동원2차 360	02	605	15	246%	292	76	60	18	23	1억4,000 (5층)19-3	1억(11층) 19-4월
		7	1	13		43	86	68	21	26	1억7000
						225	98	80	24	29	18,600(11층)	1억 5000
						45	103	81	25	31	2억	1억 5000
											3.3당 640만

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$. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 평수와 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다. 

1. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다.  예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..   개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원 

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.)  

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다. 

3. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의하는 달리?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 되기 때문이다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 분양을 법제화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등을 해소할 수 있다.  민주 부동산~~

[Gina]

감사합니다