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<전원주택 건축을 위한 허가와 비용>
오랜 꿈이 이뤄지는 순간이다. 차곡차곡 모은 돈으로 땅도 구입했고, 어떻게 지을 것인가에 대한 마스터플랜도 나왔다.
인터넷 카페와 현장에서 배운 것을 노트에 그려서 수십 번 수정을 거쳤더니 나만의 전원생활 콘셉트도 정해졌다. 틈틈이 전원주택을 만들기 위한 정보와 기본 법령도 익혀두었다. 그동안 머릿속에서는 집을 지었다 허물기를 수백 번. 길을 가다가 근사한 주택만 나와서 마치 내 집인 양 반가웠을 것이다.
새소리와 물소리에 눈을 뜨고, 야생화가 활짝 핀 정원에서 차를 마시고, 작은 텃밭에서 가족이 먹을 채소를 키우는 것도 상상했을 것이다. 텃밭에서 갓 따온 유기농 채소로 차린 점심상에는 이웃들을 불러도 좋다. 김치에 청국장이 전부인 소박한 밥상이지만, 그 또한 꿈꾸던 전원생활의 즐거움이다.
나른한 오후, 정자에서 그늘 아래 낮잠은 최고로 달콤하다. 때 맞춰 졸졸 흐르는 시냇물이 자장가가 돼준다. 아궁이에 피어나는 굴뚝 연기로 저녁을 맞고, 장작 타는 냄새는 또 얼마나 황홀한가? 그래도 역시 전원생활의 백미는 도시에서 볼 수 없는 별이다. 보석을 뿌려놓은 듯 반짝이는 별들이 손을 뻗으면 잡힐 것처럼 가깝다. 톡하고 건드리면 금방이라도 쏟아질 것 같은 별들을 상상해보라. 지금 이 순간, 여러분의 얼굴은 세상에서 가장 편안하고 행복한 얼굴이 돼 있을 것이다.
나의 꿈 전원주택 길라잡이
Q. 전원주택을 짓기 위해 미리 점검해야 할 사항은 어떤 것이 있습니까?
A. 첫째, 땅을 구입했으면 토목설계사에 의뢰해서 허가 여부를 점검해야 합니다. 보통 토목설계사는 해당 토지의 법적인 문제에 대한 검토, 담당부서와 허가에 대한 대략적 협의를 하여 민원인에게 가부를 알려 줄 것입니다.
전원주택을 짓기 위한 허가의 접수는 등기를 하는 것보다 훨씬 복잡해서 개인이 직접 하기에는 번거롭습니다. 그래서 해당 관청 인근에 있는 토목설계사나 건축설계사에게 의뢰하는 게 여러모로 경제적입니다. 군청에 전원주택 허가 서류 접수도 일정한 조건을 갖춘 토목·건축설계사의 날인이 있어야만 가능하다는 것을 기억하시기 바랍니다.
둘째, 전원주택을 지을 수 있는지 해당 관청에 최종 확인해야 합니다. 토목설계사에서 허가의 가부를 결정해서 미리 알았다 하더라도 해당부서에 허가 여부를 직접 알아보는 것이 내 로망을 위해 더 명확합니다.
일반적으로 농지나 임야에 주택허가를 얻기 위해서는 몇 군데의 부서를 거쳐야 하는데요. 제가 사는 거창군을 예로 들면, 전원주택을 짓기 위해 농지의 경우는 도시건축과, 임야의 경우 산림과에서 첫 협의를 하게 됩니다. 그 후 여러 부서에서 협의하여 최종 허가를 얻을 수 있습니다. 요즘은 행정관청에서 "원스톱 서비스" 를 운영해서 보다 간편하게 허가 여부를 확인해볼 수 있습니다.
Q. 임야에 대한 허가는 어떻게 이뤄집니까?
A. 주택 건축 허가 부분은 임야가 농지보다 기간이 길고 첨부 서류도 많습니다. 농지의 경우, 도로 등의 현장 상황과 서류만으로도 농지전용여부를 판단할 수 있는데요. 담당 공무원이라면 지번만 봐도 건축 허가여부를 알 수 있을 것입니다.
하지만 임야의 경우, 산림의 입목조사 등 허가에 대해 다양한 사전 검토가 필요합니다. 그래서 토목·건축설계사에게 의뢰를 하면 미리 현장을 답사하여 현장 여건을 확인하고 허가에 대해 판단해 줄 것입니다.
Q. 전원주택을 위한 인허가 접수 과정은 어떻게 됩니까?
A. ① 민원인의 의뢰를 받은 토목설계사는 토지의 성격 및 서류상 나타난 사항을 분석합니다. 때로는 명확한 내 땅의 허가 범위를 알기 위해서 허가 착수시, 지적공사에 분할측량 및 지적측량을 의뢰하기도 합니다.
② 그 후 토목설계사는 지적공사의 지적측량을 바탕으로 전원주택 허가를 위한 현황측량을 하게 됩니다.
③ 지적공사의 지적측량 도면과 토목설계사의 현황측량 자료를 토대로 토목설계사는 건물을 지을 부지에 토목 설계를 하게 됩니다.
④ 산지전용 시에는 토목설계사가 임목도 조사, 경사도, 환경조사를 해서 자료를 만듭니다. 물론, 이 비용은 토목설계 비용에 모두 포함됩니다. ※ 임목도 조사 : 허가 부지 내에 수목의 표본 조사와 분포도
⑤ 모든 서류에 대한 준비가 끝나면 토목설계사는 건축행정시스템인 <세움터>로 온라인 접수를 하게 됩니다.
Q. 인허가 기간은 얼마나 걸립니까?
A. 허가 접수가 끝나면 담당 부서에서 협의를 거치게 됩니다. 아래의 일수는 각 협의 부서에서 검토하는 기간입니다.
① 개발 행위 허가 기간 (15일) ② 산지 전용 허가 기간 (25일) ③ 도로 연결 허가 및 도로 점용 허가 기간 (21일) ④ 중간에 해당관청으로부터 수정 및 보완의 정정기간 (3일) ⑤ 이 기간 중 가장 긴 산지전용 허가 기간을 허가의 기간으로 봅니다. ①~④까지의 과정이 동시에 이뤄지기 때문에 최종 허가 기간은 25일로 보면 되겠습니다.
Q. 모든 과정 완료까지 허가비용과 납부방법을 알려주세요.
A. ① 대체 산림 조성비용 ※ 허가를 내기 위해 산의 나무를 뽑아 다른 곳에 옮겨 심고 가꾸는 비용 (2012년 3월 기준) . 준 보전산지 : 2,560원/㎡ . 보전산지 : 3,320원/㎡ . 산지전용 제한구역 : 5,120원/㎡
위 비용을 허가를 얻기 전에 납부해야 합니다.
예를 들면, 관리지역 임야 660㎡(200평)에 전원주택을 짓기 위해서는 660㎡ × 2,560원 = 1,689,600원을 납부해야 합니다.
② 산지 복구비 ※ 허가를 받은 자가 일정기간 동안 공사를 중단할 경우, 훼손한 산림을 복구하는데 드는 비용
<1만㎡당 복구비 산정기준 금액> . 경사도 10도 미만 : 약 35,962천원 . 경사도 10도 이상 ~ 20도 미만 : 약 103,757천원 . 경사도 20도 이상 ~ 30도 미만 : 약 138,198천원 . 경사도 30도 이상 : 약 180,016천원
예를 들면, 경사도 10도 미만 경우 ㎡당 3,596원이므로 660㎡(200평) × 3,596원 = 2,373,360원
산지복구 비용은 현금납부와 보증보험증권 등 두 가지 방법으로 납부 가능한데요. 현금 납부의 경우, 공사완료 후 복구할 필요가 없기 때문에 납부자에게 예치금액을 돌려줍니다.
보증보험증 납부의 경우, 복구 기간과 금액에 따라 차이가 있지만 대략 복구 예치금의 2.2%정도의 비용으로 처리됩니다. 단, 보증보험증권의 경우 공사가 완료되더라도 돌려받지 못한다는 점 기억하세요.
③ 농지 보존 부담금 ※ 개발로 인해 없어진 농지를 다시 조성하는 금액
허가를 얻으려면 면적에 준한 공시지가의 30/100 수준입니다.
예를 들면, 공시지가 ㎡당 3만원인 토지 660㎡에 주택을 허가받을 경우, 농지부담금은 660㎡ × 3만원 × 0.3 = 5,940,000원 (단, 공시지가가 ㎡당 5만원 넘을 경우 상한선은 ㎡당 5만원만) 농지와 임야를 비교해 보면, 농지보다는 임야에 전원주택을 짓는 게 비용면에서 절약됩니다.
④ 허가 후 면허세 해당관청에 지급하는데 일만 원 이하입니다.
Q. 허가가 끝나면 바로 집을 지을 수 있나요?
A. 아닙니다. 해당관청에 착공계를 접수한 후 토목공사를 시작해야 합니다.
Q. 집을 다 지은 후에 준공검사도 해야 할 텐데요?
A. 당연하죠. 이 일은 토목·건축설계가가 맡아서 처리하게 됩니다. 허가 면적대로 공사가 되지 않았다면 허가 변경을 해야 하고, 공사가 완료되면 준공검사를 위한 측량 및 준공 서류를 해당 관청에 접수해야 합니다.
주택도 처음 설계대로 지어지지 않은 경우, 변경된 부분에 대해서 건축 설계변경을 하여 준공 검사를 마쳐야 합니다.
Q. 전원생활 초보에게 인허가에 대한 조언을 주신다면요?
A. 내가 꿈꾸는 전원생활의 목적과 맞는 설계를 위해 토목설계사와 자주 대화를 나누는 게 좋습니다. 나의 뜻을 토목설계사가 완전히 이해하지 못하면, 일을 몇 번씩 해야 하는 경우가 생길 수도 있기 때문이죠.
예를 들어, 전원생활과 더불어 작은 펜션을 운영하실 수도 있을 겁니다. 그러면 한 가족이 생활할 경우와 수많은 사람들이 사용할 수 있는 정화조 용량, 전기 용량 등이 달라질 수 있습니다. 사전에 토목설계사와 협의가 이뤄지지 않았을 경우, 공사가 끝난 후 다시 작업을 해야 하는 불상사가 생길 수 있습니다.
또 살다가 증축을 하거나 넓은 토지를 타인에게 팔 경우가 생길 수도 있습니다. 이런 일을 대비해서 토지 분할의 효율적인 공간 배치도 공사 전에 토목설계사와 협의하는 게 좋습니다.
시골생활을 하다보면, 군청이나 면사무소 같은 기관에서 도움을 받을 일이 많이 생깁니다. 공무원과 친해지면 훨씬 수월한 전원생활을 할 수 있다는 뜻이죠. 오가다 막걸리 한 사발 나눌 수 있는 공무원 친구, 시골생활을 더 풍요롭게 할 것입니다.
Q. 최근에는 지자체마다 귀농·귀촌에 대한 지원책은 어떤 것이 있나요?
A. 농촌인구 늘리기 정책으로 정부나 지자체가 귀농·귀촌자에 대해 다양한 혜택을 준비하고 있습니다. 거창군을 예로 들면, 귀농선배와 멘토 연결, 맞춤형 귀농마을 입주, 작목선택, 빈집 알선, 노인세대의 농지제공, 영농정착금 지원, 농산물 판매까지 원스톱 지원 시스템을 운영 중입니다. 귀농, 귀촌의 활성화를 위해 네이버카페 "산천수"를 거창군에서 운영하며, 전국에서 처음으로 귀촌타운 경관기본계획도 세웠습니다.
땅을 사고 처음 거창군을 찾았을때 " 텐인텐" 이라는 부서가 있었습니다. 10년 내에 10만명의 인구를 만들기 위한 부서였는데, 그 부서의 박완묵 계장님께서 행정의 실질적인 도움을 많이 주셨습니다. 지금도 형아우로 친하게 지내면서 요즘은 삶에 대해 배우고 있으며, 이 글을 빌어 진심으로 감사 드립니다.
귀농·귀촌지가 결정되면 해당 군청에 문의해서 친절한 상담과 지원 혜택을 받으시길 바랍니다.
<<자연의 소리 건축 TIP>>
맨 처음 지은 19평의 목조주택을 짓기 위해 거창군청 인근의 토목설계사에 의뢰, 모든 과정을 위임했다. 자연의 소리 첫 집을 지을 때 지급했던 비용을 정리해 본다.
허가의 기준은 아래와 같다.
- 임야 660㎡(200평 ) - 준 보전산지 - 경사도 10~20도 이하 - 복구기간 963일
① 토목 설계비용 : 1건당 2,500,000원 ② 건축 설계비용 : 1건당 1,000,000원 ③ 건축 변경비용 : 1건당 500,000원 ④ 대체 산림 조성비용 : 660㎡ × 2,560원 (준 보전산지 ) = 1,689,600원 ⑤ 산지 복구비용 : 660㎡ × 10,375원 (경사도 10~20도 미만) = 6,847,962원 ⑥ 6,847,962원을 인허가 보증보험증권 대체 비용 (보증기간 963일 기준 ) = 150,650원 ⑦ 면허세 : 1건당 6,000원 합계> 5,846,250원
합계 금액( 5,846,250원 )을 거창군청 및 설계사에 납부를 한 다음, 해당부서에 착공계를 접수하고 <자연의 소리> 첫 삽을 뜨게 되었다.
이 외에도 계곡공사, 작업로 공사, 도로공사, 간벌 등에서도 토목 설계사에게 의뢰하여 거창군청에 인·허가 비용 등을 납부하고 공사를 시작한다.
토목설계비용과 건축설계비용은 의뢰 시 절반을 선지급하고 허가처리 후 나머지를 지급했다. |
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