충주 4/3 지상권, 농지법수업후기

[조안나]

지상권

경매시 감정사가 법정지상권 가능여부 파악
법정지상권은 소액으로 투자하기 좋음
1000만원미만

법정 지상권-전세권, 경매(임의경매), 가등기, 입목, 관습(강제경매에만해당),분묘기지권

임의경매 -저당, 근저당
강제경매 -법적판결, 세입자 선순위 후순위파악

우리나라는 토지등기부, 건물 등기부가 따로 존재
대출시, 토지와 건물 동시에 설정

지상권은 토지따로, 건물따로 경매에 나온다.

임의경매 지상권
건축법상 건물- 지붕,기둥,벽이 있는것 
임의경매 지상권은 건축물에만 해당된다.
(ex. 무허가 건물, 사용승인 받지않은건물)

1.저당권설정 당시 건물존재
2.토지와 건물의 소유자가 동일해야할것
3. 건물 토지 어느 한쪽이나 양자 위에 저당권이 설정되어야 할것
4. 경매로 소유자가 달라질 것이 주요 성립요건

토지 경매 후 지상권이 성립 되었을때
1. 건물30년목조 15년 공장물 5년 시효- 건물 감정가의 4~5% 지료 청구 가능
 시효 이후에 매수 청구권- 건물을 사야함
 or 지료를 계속 받아야함.
 *건물주인 2년 지료 미납시 지상권 소멸- 건물 철거 가능
  무허가 건물도 지방자치단체 특별법으로 건축 허가 가능 한 곳도 있음.
 무허가 건물 과태료 - 6개월에 한번씩 감정가의 25% 벌금

토지 대출후 건물 지었을때는 지상권이 없음.
*토지 경매후 지상권이 성립 안되는 지상건물이 있을때
건축물 대장- 사용승인 날짜 확인.
토지 대출날짜 확인.
토지 대출 날짜가 먼저일때 지상권 성립 안함.
토지 경매후 건축물 철거 소송, 지료청구,손해배상등 소송가능 :100% 승소가능
소송후 건물 강제경매* 철거소송중임을 고지해서 경매 올림 
유찰후 건물 적은돈으로 낙찰가능


지상권 토지를 사는 목표
1. 지료를 받기 위해서 
2. 지료미납시 건물 경매 가능
3. 지상권 성립 안되는 건물시 건물 철거 후 건물 건축 가능


법정 지상권 
무허가 건물

농지법- lh사건 이후로 많이 변경 되었음
임야와 농지의 차이
임야는 가격이 싼 대신 멀리 전용분담금 15%
농지는 가격이 비싸고 가깝다. 전용분담금 30%

농지법- 농업인들만 소유하게끔 법을 개정
농지- 개발조건에 따라 주거지, 상업지로 변경가능
임야는 변경, 개발이 어려움

*경매 전 사전 농취증 가부 확인후 경매

*농업인
전국 어디든 농지자격취득증명서 바로발급가능

농지법
농취증 발급
시경계 32km 넘어서 살면 외지인
외지인은 농지위원회에서 심사 후 농취증 발급
7명의 농지위원 농지위원회에서 가부결정
 
동 행정복지센터 에서 농지증 번지확인후 경매예정이면 발급가능 
농취증 신청서, 농업경영계획서 제출

농업경영계획서에 취득요건
직업(재직증명서), 경력 3년(증명서필요 : 농업경영체등록서류),거리, 농기구


*농업인경력
302평의 땅을 임대, 매매후 농지대장 만들고 *실제 작물행산. - 비료 영수증 첨부등 확인후 경력인정
농업경력 3년이후부터 국가혜택


*농업보호구역, 농업진흥구역은 농업인만 매매가능
302평이상


농업인 신청 예외규정, 
50평
시 외곽 32KM 괴산, 제천, 단양, 음성(충주기준)
1.곤충: 양봉통 10개 벌 1통 50만원 
   확인후 경영체 등록가능

100평 
버섯재배 : 종균심은 참나무(표고버섯) 2~30만원
                 확인후 경영체 등록가능
302평
원하는 작물 아무거나 가능

처분명령
1.경영하지 않으면 1년 이내 처분해야함
- 매년 9.1 ` 11.30 농지조사
2. 정당한 사유없이 농업경영 하지 않을때
3.주말체험농장 취득후 - 경영하지 않을때
4. 농지 전용신고 후 2년 이내 목적사업 하지 않을때
5/ 처분하지 않으면 (6개월기간) 매년 농지가액의 25% 이행 강제금 부과
6. 매도가 안될때 - 농어촌공사에 매수 청구가능
7. 처분명령 청문회개최
8 자경이 힘들면 농지은행에 위탁

농지- 집을 지을수 있는 농지, 지을 수 없는 농지가 있음.

일반농지 - 농지 전용허가 기간 5년 후 용도변경가능 *농업인일때 전용분담금 면제
               -건폐율, 용적률, 건축에 대한 제한

토지이용계획 : 농업진흥구역, 농업보호구역 개발불가

농업인이 되어보겠습니다!!!! 오늘도 너무 즐거운 수업이었습니다:)

[넷짱!]

100점 + 입니다. 열심히 강의 듣고 정리한것 감사드립니다. 부자 되도록 기원합니다.