전아연이 국토부에 제출한 청원서

[푸른섬]

청 원 서

[192호] 2010년 08월 31일 (화) 12:33:16

(사)전국아파트입주자대표회의연합회(이하 ‘전아연’ 회장 이재윤)는 지난달 13일 국토해양부에 주택관리업자 및 사업자 선정지침과 관련하여 청원서를 제출하고 관리규약준칙 개정시한인 11월 6일까지 유보시킬 것을 청원하였다. 이에 본지는 아래와 같이 청원서 전문을 게재한다.

청 원 서

▲수신자 : 국토해양부장관 귀하
▲청원인 : 사단법인 전국APT입주자대표회의연합회 회장 이재윤
▲주 소 : 대구광역시 중구 서문로 2가 66-5 덕영치과병원B/D(4층)
              연락처 : Tel. 053)426-0504, 254-0504 / Fax. 053)254-0501 
             (김원일 사무총장 : 011-501-1450 )


1. 청원서 개요
국토해양부 고시 제2010-445호(2010. 7. 6) 『주택관리업자 및 사업자 선정지침』에 대하여 다음과 같이 공동주택 입주자들의 자치적 권리를 침해하는 내용들이 다수 포함되어 있어 다음과 같이 문제점을 제기하며, 표준관리규약준칙이 확정되는 2010. 11. 6일까지 유예하여 문제된 부분들을 재검토할 수 있도록 청원드립니다.

2. 문제점 및 개선방안
1)총 칙
□ 제2조(적용대상)
2. 관리주체(공동주택 관리사무소장을 말한다. 이하 같다)
-문제점 : 주택법 제2조(정의)
제12호에는 “관리주체라 함은 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다고 되어 있으며
가. 제43조제4항의 규정에 의한 자치관리 기구의 대표자인 “공동주택의 관리사무소장”
나. 제43조제6항의 규정에 의하여 “관리업무를 인계하기전의 사업주체”
다. 제53조제1항의 규정에 의한 “주택관리업자”
가항의 경우 관리주체는 “자치관리인 경우 공동주택의 관리사무소장” 다항의 경우 “위탁관리인 경우에는 주택관리업자”라고 되어 있으므로 선정지침 제2조(적용대상) 관리주체 “공동주택 관리사무소장을 말한다를 자치관리시 공동주택 관리사무소장 위탁관리시는 주택관리업자”로 개정하여야 상위법인 주택법에 위배되지 않습니다.

□ 제6조(낙찰의 방법) 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.
1. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식
2. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식
-문제점 : ① 위탁관리수수료 : 주택관리업자 선정시 최저가로 낙찰자를 선정할 경우 위탁수수료를 3.3㎡당 1원으로 낙찰 받아 인건비 등 다른 명분으로 적자만회를 하게 되며, 영세업체 난립으로 검증되지 않은 직원 배치 등 부실한 관리로 이어질 수 있음.
-개선방안 : 주택관리업자 선정위원회를 구성하여 선정심사 평가표에 의해 관리단지실적, 납입자본금, 서류검토 신뢰성, 국세·지방세 납부실적, 위탁수수료 금액 적정성, 단지 유지관리계획, 하자조사 및 보수계획 및 장비보유 현황, 인건비 총액 견적, 행정처분 여부, 재정보증 가입여부 등을 평가기준으로 삼아 적격심사 후 심사 점수 방법으로 선정해야 업체선정시 부실관리 피해를 사전에 예방할 수 있습니다.

□ 제12조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제1호에 따른다.
② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우에는 추첨에 의하여 결정한다.
③ 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 다시 공고한다. 다만, 2회차까지 유찰된 경우 3회차에는 수의계약을 할 수 있다.
-문제점 : ① 제6조와 마찬가지로 위탁관리수수료 1원 등 일단 선정되고부터 여러가지 방법 등을 동원하여, 다른 명분으로 적자를 만회하기 때문에 적격심사표에 의해 결정할 수 있도록 개정

□ 제13조(계약체결)
② 입주자대표회의는 낙찰된 주택관리업자가 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.
-문제점 : 주택관리업자 선정시 현재 관리하고 있는 업체 또는 관리소장이 일부 주민 등을 선동 할 경우 해당 아파트는 분쟁에 휘말려 장기간 계약이 지연되는 경우가 많으므로 계약기간을 10일 이내에 계약체결을 강요하는 것은 무리입니다.
단서조항을 달아 특별한 사유가 없을시는 10일 이내로 계약체결해야 한다고 바꾸어 민원 발생시는 분쟁이 해결될 때까지 일부 기간동안 유예해야 민원 및 분쟁을 피할 수 있습니다.

2) 각종공사 및 용역사업자 선정
□ 제15조(입찰공고) 관리주체(하자보수보증금으로 직접 하자를 보수하기 위하여 공사업자를 선정하는 경우에는 입주자대표회의를 말한다. 이하 같다)는 입찰예정일로부터 14일 전까지 경쟁입찰에 부칠 사항을 정하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매체에 공고하여야 한다.
1. 전국 또는 지역의 일간신문
2. 전국의 공동주택단지를 주된 보급지역으로 하는 주간신문
3. 주택관리 입찰전문 인터넷홈페이지
-문제점 : 입찰공고는 소유주 대표인 입주자대표회의 회장으로 해야 합니다.
관리주체인 관리소장은 고용인으로서 대표성이 없으므로 분쟁의 불씨가 될 수 있으며, 관리소장이 입찰, 계약, 지출 등을 집행할 때 오히려 분쟁과 민원은 더욱 가중될 것입니다.

□ 제17조(입찰의 방법) ① 관리주체가 영 제55조의2제1항에 따라 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라 영 제55조의4에 따른 각종 시설 보수공사업자 및 용역업자(이하 “사업자”라 한다)를 선정할 때에는 경쟁입찰로 한다.
-문제점 : ‘입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라’라고 하였지만 아파트 예산은 공과금, 인건비 등이 90%이상 차지하며, 일반경비는 10%도 되지 않으며, 아파트 회계는 선지급(선수금), 후징수(입주자는 1개월 후 정산)하는 방식이며 매월 긴급사항으로 예산책정해야 하는 비용이 많으므로 ‘입주자대표회의 예산에 따라’는 현실과 맞지 않습니다.
입대의 감사가 입회라고 하지만 입주자대표회의의 검토 및 심의가 제외되어 결국 관리주체(관리소장)는 각종공사 및 용역사업자 선정(입찰공고, 입찰방법, 현장설명회, 참가자격제한, 제출서류)을 자기입맛에 맞게 업자를 선정하고 최종 계약 및 지불까지 혼자서 역할을 하게 되는데 과연?
투명하고 저렴하게 부정한 방법없이 업자선정이 이루어질지 의문이며, 고용인은 결국 공동주택 입주자들의 재산을 갖고 자기 이익을 위해 부정하기 쉽고, 결국 비리척결이 아닌 오히려 비리의 온상이 될 수 있으며, 은밀하게 업자와 유착시 오리려 전국 민원과 분쟁이 증대될 것이며, 소유주 대표인 입대의, 부녀회 등과 마찰로 인해 민원과 분쟁이 더욱 폭증(暴增)할 것입니다.

제22조(낙찰자 결정방법) ① 낙찰자의 결정은 별표 4 제2호 가목 및 나목에 따른다.
② 동일가격으로 2인 이상이 입찰한 경우 또는 미응찰 등의 사유로 유찰된 경우에는 제12조제2항 및 제3항을 준용한다.
-문제점 : 1항 내용 중 낙찰자 결정은 동일한 조건에서 최저가 업체를 선택하되 반드시 입주자대표회의에 상정하여 적법한 절차에 의해 이루어졌는지, 낙찰가가 최저가 인지 제출된 서류 검토 및 낙찰가가 최저가인지 심의 후 최종 낙찰자를 선정하여야 합니다.
일반 관공서와 달리 공동주택의 관리사무소는 소장 외 직원 1-2명이 상근하고 있으므로 검증할 수 있는 시스템이 되어 있지 못하므로 감시· 감독 및 의결주체인(소유자)입주자대표회의에 승인을 구하여야 분쟁과 비리가 발생하지 않습니다.

제23조(계약체결) ① 관리주체에서 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 용역 및 공사업자로부터 계약이행보증서 또는 이에 갈음할 수 있는 서류를 받아야 한다.
② 용역업자 등이 10일 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 그 계약을 무효로 할 수 있다.
-문제점 : ① 관리주체에서 사업자 선정을 위하여 계약을 체결할 때에는 사전에 입주자대표회의(소유주)의 구성원 과반수 이상의 승인을 반드시 거쳐야 합니다.
② 용역업자 등이 ‘10일이내 계약을 체결’에는 단서조항을 포함하여 ‘업체 선정으로 인한 민원이 생길 경우는 예외’로 한다고 라고 단서조항이 포함되어야 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다.
③ 계약을 하기 위해서는 고유번호증(비법인사단, 사업자등록증)이 입주자대표회의 회장명으로 되어 있으므로 별도의 고유번호증이 발급 받아야 하는데 고용인 앞으로 국세청에서 이중발급이 가능한지 이 또한 어려운 문제입니다.

제25조(잡수입 등과 관련한 사업자 선정) 잡수입의 수요가 발생하거나 물품의 매각 등을 위한 사업자 선정에 관하여는 제3장을 준용한다.
-문제점 : 파지, 헌옷, 재활용품, 직거래장터 등은 별도의 노동이 필요하며 부녀회나 통·반장의 도움이 절실히 필요하므로 관리주체가 사업자를 선정하는 것은 무리가 있으며, 다만 물품매각 등은 필히 입주자대표회의의 구성원 과반수이상 승인이 뒤따라야 분쟁이 생기질 않습니다.

제26조(낙찰방법) ① 물품을 구입하는 낙찰은 같은 규격 및 품질을 기준으로 하여 별표 4 제2호다목에 따른다.
② 잡수입 등의 사업자를 선정하거나 고정자산 등의 물품을 매각하는 낙찰은 별표 4 제2호라목에 따른다.
-문제점 : 1, 2항 모두 입주자대표회의의 구성원 과반수 이상의 승인 절차를 거쳐야 분쟁이 생기질 않습니다.

제28조(입찰서의 개찰 및 낙찰) ① 입주자대표회의 또는 관리주체가 입찰서를 개봉하고자 할 때에는 입찰에 참여하는 자 각 1인과 관리주체의 계약담당자 및 이해관계인이 참석한 공개된 장소에서 개찰하고, 제12조 및 제22조에 따라 낙찰자를 결정하여야 한다.
② 개찰 및 낙찰은 제27조제2항에 따른 우편에 의한 입찰 마감시간이 경과한 이후에 시행한다.
-문제점 : 개찰 및 낙찰을 관리주체에 모든 것을 일임하면 소유주 대표기관인 입주자대표회의 및 입주자대표회의 회장의 역할과 감시·감독이 기능이 마비되어 오히려 부정한 사례가 생기게 되므로 반드시 입찰의 개찰 및 낙찰은 입주자대표회의에서 구성원 과반수이상 참석하여 공개접수된 서류를 개봉하여 투명하게 심사 후 구성원 과반수이상 찬성으로 최종 입대의 승인을 얻어 결정하여야 분쟁이 생기질 않습니다.

결론
이번에 고시된(국토해양부 고시 제2010-4456. 제정 2010. 7. 6)주택관리업자 및 사업자 선정 지침을 살펴보면 입주자대표회의에 대한 감시?감독 기능을 모두 제외 시켰으며, 특히 입주자대표회장의 권한과 의무가 무엇인지 가늠 할 수 없습니다. 회의시 의장만 하는 입주자대표회의 회장을 굳이 직선제로 선출해야 되는지 의문이며, 모든 집행 및 권한은 고용인 관리소장에게 전부 주었는데 굳이 임기제한 및 선출할 필요성이 있는지요? 이번 국토해양부 고시는 현실적으로 아파트 실정을 너무나 모르는 탁상행정이며 소유주인 입주민 대표와 주택관리업자는 완전 배제한체 특정인(주택관리사, 관리소장) 등에게 특혜를 주는 조치이므로 공동주택 입주자(소유자)들은 절대 동의 할 수 없으므로, 선정지침을 공동주택 관리규약준칙 개정 시한인 2010. 11. 6일까지 유보시켜 주시길 바라며, 제도적으로 개선하기 위해서는 관련단체들과 긴밀하게 협의, 간담회, 토론회 등을 거쳐 시행해 줄 것을 간곡히 청원드립니다.


2010. 8. 13.
사단법인 전국아파트입주자 대표회의연합회 회장 이 재 윤

[푸른소나무]

아주 동감하는 글입니다 꼭 이 글 데로 개정 되었으면 합니다

[백작]

카페에서 만든 관리규약을 보세요 이런 우려가 모두 포함되어 있습니다.

[여름향기]

큰일이 현실로 하나하나 들어나고 있습니다...