광역시 분석 3탄 ... 광주/울산 (feat. 수급/자산/소득/고용 지표)

[samtoshi]

2주전 부산/대구, 1주전 인천/대전 편에 이어 이번주는 광역시 마지막 편인 광주/울산입니다.

광역시별 상황을 알아보고자 사용한 지표는 제가 자주 사용하는 주택구입부담지수와 전세가율, 그리고 향후 물량 추이, 개인 자산 및 소득과 고용 지표, 고령화 수준 등입니다.

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우선 광주와 울산의 주택구입부담지수 (2023년 3분기 기준)입니다.

(광주)

(울산)

(모르시는 분을 위해 설명드리자면, 주택구입부담지수는 해당 지역의 중간 소득 가구가 표준대출을 받아 해당 지역의 중간 가격 주택을 구입할 때 주택담보대출 원리금 상환으로 가구 소득의 몇%를 부담하는지를 나타내는 지표로, 지수 100은 주택담보대출 원리금 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미입니다.)

광주 : 56.1 (중장기 평균 42.8, 전고점 2018년 4분기 48.9)

울산 : 50.5 (중장기 평균 46.2, 전고점 2017년 2분기 57.8)

광주와 울산 모두 중장기 평균보다는 높은 상황인데 그 괴리폭은 광주가 더 큰 상황임을 보실 수 있습니다. 게다가 울산은 전고점보다 중장기 평균쪽에 가까운 반면, 광주는 아직도 전고점을 훌쩍 넘어선 상황입니다. 참고로 광역시별 전고점 초과폭, 중장기 평균 대비 초과폭 관점에서 보면 광주가 가장 고평가 상태인 점이 확인됩니다.

광주의 2011~20년 연 평균 착공 물량이 1.2만호인데 비해, 최근의 착공 물량은 2020년 1.0만호, 2021년 0.7만호, 2022년 0.8만호로 평균을 밑돌고 있으며 2023년은 1.2만호로 늘어났으나 이후 다시 줄어들 것으로 예상되어 공급 부족 구간이 상당 기간 이어지리라 보입니다.

울산의 경우는 2011~20년 연 평균 착공 물량이 0.7만호인데 비해, 2021년 0.6만호, 2022년 0.8만호로 평균적인 물량이 착공되었으나 2023년 0.3만호로 착공 물량이 급감하여 2026년 이후 공급이 상당히 감소할 것으로 예상됩니다.

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이번에는 전세가율 (2023년 12월 기준)입니다.

광주 71.3% (중장기 평균 74.0%)

울산 71.9% (중장기 평균 71.5%)

광주와 울산 모두 전세가율의 절대치는 상당히 높은 수준이나 중장기 평균 대비 높지는 않습니다. 특히 울산은 기 평균보다는 높으나 2022년 11월 75.9% 이래 지속적으로 하락중인 점이 수급의 부담감을 보여주고 있습니다. 다만 광주와 울산 모두 2023년 착공 물량이 급감한 것으로 미루어보아 2026년 이후 전세가율의 상승 가능성을 높이고 있으며 주택구입부담지수와 연계해서 본다면 울산이 먼저 상방 압력을 받을 가능성이 높아보입니다.

금융 자산 10억 이상 보유자 추이는 수도권 비율이 점차 늘어나는 가운데 광주는 오히려 비율이 올라가고 있으며 울산은 다소 침체되었으나 2022년 소폭 회복되는 모습을 보여주고 있습니다. 조선업 업황 회복과 무관하지 않은 흐름 같습니다.

광주 2019년 1.6% → 2020년 1.6% → 2021년 1.8% → 2022년 1.8%

울산 2019년 1.4% → 2020년 1.2% → 2021년 1.2% → 2022년 1.3%

상위 20% 소득 지역별 비율 추이도 광주와 울산은 큰 변동은 없으나 수도권으로의 쏠림 현상이 심화되는 가운데 비율을 유지하는 것만으로도 상대적으로 선방하고 있다고 판단해볼 수 있습니다.

광주 2019년 2.4% → 2020년 2.4% → 2021년 2.5% → 2022년 2.4%

울산 2019년 1.7% → 2020년 1.8% → 2021년 1.7% → 2022년 1.8%

상위 10% 소득 지역별 비율 추이도 마찬가지 추세입니다.

광주 2019년 2.3% → 2020년 2.4% → 2021년 2.4% → 2022년 2.3%

울산 2019년 2.0% → 2020년 1.9% → 2021년 1.8% → 2022년 1.9%

10억 이상 금융 자산 보유자 비율도, 상위 10%/20% 고소득자 비율도 광주는 증가 추세이고 울산은 소폭 반등하고 있는 모습을 보실 수 있습니다.

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고용 관련해서도 다양한 지표가 있으나 그중에 제가 가장 눈여겨보는 지표는 "상용근로자"입니다.

상용근로자란 고용계약기간이 1년 이상인 자를 일컫는 말로서, 계약기간이 1개월~1년 미만이면 임시직, 1개월 미만이면 일용직으로 분류됩니다. 즉, 상용근로자는 4대보험이 적용되는 상대적으로 양질의 일자리에 근무하는 이를 일컫습니다. 따라서 상용근로자의 증감 추이는 해당 지역에 양질의 일자리가 늘고 있는지 줄고 있는지를 보여주는 핵심 지표로 판단되기에 눈여겨보고 있습니다.

전국 주요 17개 시도 중에 2020년 대비 2023년 상용근로자 증가폭을 보면 광주/울산 모두 +8%로 전국 평균(+11%)에 다소 못 미치는 수준입니다. 물론 양질의 일자리가 늘고 있는 것은 맞으나 전국 평균 증가폭에는 미치지 못하고 있는 셈입니다.

고령자 비율은 2022년 기준으로 광주 15.4%, 울산 14.6%로 서울과 6대 광역시 중에 가장 낮은 축에 속합니다. 다만 고령화 속도는 광주가 광역시 중에서 가장 느린 반면, 울산은 부산 다음으로 빠른 상황이라 주력 산업의 재편에 따른 젊은층 이탈에서 울산도 자유롭지 않은 상황임을 보여주고 있습니다.

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광주와 울산은 고액 자산가 및 고소득자 비율, 상용근로자 및 고령화 추이 측면에서 전체적으로 나쁘지 않은 추세를 보여주고 있습니다. 다만 주택구입부담지수와 전세가율로 지역별 부동산 시장의 버블 수준을 판단해보면 광주가 울산보다 고평가된 상황임은 부인하기 어려워보입니다. 게다가 울산의 주력 산업인 조선업이 당분간 호황을 구가할 것이라고 예상해본다면 시장 상황이 상승기로 돌아설 때 울산의 상방 탄력이 좀더 크지 않을까 예상해봅니다. (다만 인허가 물량 추이로 볼 때 광주의 공급 감소 구간이 장기화될 것이라고 예상되는 점도 광주의 하방탄력성을 강화시켜주리라 봅니다.)

제가 이 글에서 언급한 지표들이 부동산을 모두 커버할 수는 없습니다만 최대한 다양한 지표를 동원하여 광주와 울산을 알아봤습니다. 이로써 광역시별 상황을 모두 알아봤습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.