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고수들의 땅투자 기법모음
급매물 잡기
시세보다 싼 급매물을 잡아 수익을 올리는 방법이다.
남양주에 주로 투자하는 H씨는 항상 땅을 거래할 때 복비를 두배로 준다. 이렇게해두면 중개업소는 급매물이나오면 최우선적으로 그에게 가져다 준다.
그는 급매 연락이 오면 일단 산다고 이야기한다. 왜일까. 전화상으로 흥정을 시도하면 그물건은 다른사람에게 넘어갈 수 밖에 없다.
말그대로 급매는 시세보다 산 물건이다. 살사람은 줄을 섰다. 깎으려는 사람에게 넘어오진 않는다. 중개업소는 매수의지가 약하다고 생각해 즉각 다른매수인을 물색한다. H씨는일단 만나고나서 흥정을 통해 가격을 깎는다. 만나기전 매도인의 약점을 최대한 파악해둔다. 사업이 망해서 급매로 내놓는건지, 은행빚에 몰려서 내놓는 건 지알아둔다. 약점을 이용해 최대한 가격을 후려친다. 이런전략을 구사하기위해선 넉넉한 실탄과 중개업소 인맥이 필수다.
발품 팔기
열심히 발품을 팔아 좋은 땅을 찾는 방법이다.
발품을 팔다보면 저평가된 땅을 발견할 수있다.
매도인이 땅의 가치를 제대로 몰라서 싸게 내놓든, 빨리 팔기위해서 싸게 내놓든 시세보다 싼땅을 고른다.
C씨는 특정지역을 공략할 때 그지역에 나온 모든 땅을 다 둘러본다. 수백 필지를 검토한뒤 그중에서 2-3개를 고른다. 그지역의 모든 매물을 검토해서 가장 저평가된 것 2-3개를 선택한다. 그는 땅을 보기 위해 1달에 2만킬로미터씩 뛴다. 저평가된 땅을 계약한뒤 바로 다른 부동산에 내놔 두배가격을 받은 적도 수두룩하다.
맹지에 길만들기
진입로가 없는 땅은 가격이 싸다.
이런 땅에 길을 내면 가격은 순식간에 몇배씩 오른다.
O씨는 진입로 부지를 살 자신이 있다고 판단되면 맹지를 산다. 길을 낸뒤 바로 몇배씩 높은 값에 판다. 땅값 두배 올리는 것은 일도 아니라는 게 그의 지론이다. 길만드는 노하우는 의외로 간단하다. 혼자서 다 먹으려 하지 않는다는 것이다. 진입로 부지를 가진 지주에게도 엄청난 수익을 보장해 준다. 때로는 시세의 몇배에 땅을 사기도 한다. 그래도 수익은 막대하다.
맹지의 크기가 크면 클 수록, 진입로 부지가 작으면 작을수록 수익은 커진다.
개발하기
농지나 임야를 공장부지 상가 등으로 개발해서 부가가치를 높인뒤 파는 방법이다. 농지전용 형질변경을 통해땅을 개발해서 실수요자를 찾아 파는 방식이다.
특히 허가가 까다로운 보전산지를 개발하는 사람은 대박을 맞는다.
보전산지는 워낙 가격이 싸기 때문이다. 이는 용도에 적합한 땅을 보는 눈, 인허가, 토목공사 등에 모두 능해야 가능한 방식이다.
덩치 큰 땅 쪼개 팔기
덩치가 큰 땅은 덩치가 작은 땅보다 평당가격이 싸다.
덩치가 큰 땅을 잡은뒤 잘게 쪼개 주변 개미들에게 넘기면 엄청난 이익이 보장된다. 예를들어 평당1만평짜리가 평당1만원, 1천평짜리가평당 2만원이라고 치자. 1만평짜리를 평당1만원에 잡아잡아10개로 쪼갠뒤 평당2만원에 주변 개미들에게 판다고 해보자. 바로1백% 수익을 거둘수있다. 이방법이 발전한 것이 바로 기획부동산이다.
공직자 재산 공개에서 확인된 고위 공직자들의
부동산 투자 비법 따라하기
1. 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라
2. 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에 再투자하라
3. 토지 수용 대상의 땅에 투자하라
4. 땅을 요리해서 되팔라
○ 땅에 돈을 묻어 두고 오래 기다려라
부동산 투자에서 가장 쉽고도 어려운 방법이 땅에 돈을 묻어 놓고 오래 기다리는 것이다.
지난해 회사에서 명예 퇴직한 김영지(가명·52)씨는7년전에 충북영동의 야산3만평을 1억5000만원에 매입했다가 3년후 3억원을받고 되팔았다. 3만평이라고는해도 실제로가서보니 높이 솟아오른 산봉우리, 골짜기들이있어 실제 형질변경하여가용할 수 있는 면적은 산의 아랫도리에 면한 고작5000여평에 불과했다. 게다가 산으로 들어갈수있는 길도 나있지않은 盲地(맹지: 도로와 연결이 안돼있는 쓸모없는 땅)나 다름없어 찜찜했다. 이따금 한조각구름만이 산봉우리에 내려와 쉬고갈 따름이었다. 金씨는3년만에 그땅을 되팔고 말았다.
그랬는데 요즘 뒤늦게 후회막급이다. 그들에게 굴러들어온 일생일대의 행운을 걷어찬 꼴이되어버렸기때문이다. 행정복합도시가 공주·연기에 들어서게되면 그산은 그영향으로 열배도 넘게 오를터였고, 현재 다섯배나 오른상태다. 金씨의경우처럼 대부분의 사람들은 땅을 매입해놓았다가 금방되팔고만다. 그래서 부자가되지못한다. 「이랬더라면좋았을것을」하는식의 가정법은 부동산투자에서 통하지않는다.
○ 고위관료의 부동산 투자 모범사례
이에 반해 이번에 공개된 한 고위 경제 관료의 땅 투자는 부동산 투자의 大원칙을 지킨 모범 사례다.
그럴 것이 1979년에 땅을매입하고나서 23년후에나팔았으니말이다. 땅을사놓고 20년, 30년씩가지고있는 사람은 열명중한명도 되지않는다. 중간에 땅값이올랐다는 소식이 들리면 귀가얇아서 이익을 조금보고는 그만팔아치우고만다.
이 고위 경제 관료는 경기도 광주시 초월면의 야산2만3000여평을 1979년에 매입했다가 2004년2월에 되팔았다. 정확히 얼마의 투자수익이있었는지 자료만보고는 알수없지만 재산변동관계를 보면 얼추 짐작할수 있을 것같다. 즉, 1998년에 신고된 재산은 25억여원이었는데 신고가액으로 2004년에 91억여원으로 늘어났으며, 이가운데 대부분이 부동산을 샀다가 판 차익이 재산증식의 主요인으로 보인다. 엄청난 투자수익을 실현한 셈이다.
60억원 정도의 차익이 발생하지 않았을까 짐작된다. 모르면 몰라도 20년이 넘게 보유했다면 일반적인 예를 견주어 볼 때 그동안 적어도 20여 배의 땅값 상승이 있었을 것으로 보인다. 만일 이 땅을 팔지 않고 계속 보유하고 있었다면, 땅값은 앞으로도 더 오를 것임이 분명했다. 어쨌든 성공적인 부동산 투자를 한 경우다. 이 비슷한 사례는 다른 공직자의 경우에서도 목격된다. 땅은 오래 보유할수록 큰 이익을 실현할 수 있다.
○ 땅을 팔았으면 곧 다른 땅에 再투자하라
이번 고위공직자 재산공개에서 발견된 비슷한 사례가 있다.
헌법재판소의 한 재판관은 경기도 성남시 분당일대 토지를 6억2400만원에팔고 1억7500만원을 보태 용인시고기동 땅을 새로 매입한것으로 나타났다. 이분은 분당땅을 매각해서도 상당한 차익을 보았을것으로 짐작된다. 이땅판돈에 돈을 더보태 「뜨거운땅」판교인근의 요지에 再투자를 했으니 성공적인투자다. 판교에 아파트가 들어서고 그일대가 신도시로서 구색을 갖추게되면 용인시 고기동 땅값은 몇배가 뛰게 될지 짐작하기어렵다.
판교는 아파트 분양을 당초 일정에서 멀찌감치 올해11월로 연기할정도로 국민적관심이 뜨거운곳이다. 판교는 서울인근의 최고주거지로서 분당, 강남권의 새로운 中核(중핵)이될것으로 꼽히고있는지역이기 때문이다. 판교아파트는 분양후 머지않아 평당2000만원선이상을 호가할것으로 예상된다. 이같은 「판교熱病(열병)」은 판교인근의 지역들, 즉 석운동·대장동·금토동·하산운동·고기동등의 땅이나 아파트에서 뜨거운 열기를 내뿜게하고있다.
부동산 전문가들은 수도권 최후의 부동산 투자처로 판교와 그 인근 지역을 꼽고 있다.
판교는 朴正熙(박정희) 대통령이 서울권의 남방한계선의 녹지대로 선정, 개발을 못하게 금을그어둔 땅이다. 구릉지와 야산, 들판이 그야말로 자연상태 그대로 오랫동안 반딧불이 주인으로 살던 곳이다. 이땅에 층수가낮은 중대형아파트, 소형임대아파트를 지어 분양하게 되면 수도권유일의 실버타운을 겸한 천혜의 전원형아파트가 될 전망이다.
때문에 판교 일대의 땅은 「로또 땅」으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다.
「향후50년내에 다시는 이만한 부동산투자처가 없다」는식의 말도 나오고 있다. 이름만대면 알만한 고위공직자, 재계인사, 법조인, 학계 등 한다하는 많은 인사들이 판교인근의 전원주택지를 일찌감치 선점했다.
최근 판교 땅을 건축업자에게서 대가성으로 싸게 분양받았느니 해서 위법여부를 법원에서 가리게 된 한 체육계 고위 인사의 예에서 보듯이 판교는 모든 사람들의 「엘도라도」다. 땅을 팔았으면 곧바로 유망한 땅에 再투자하라. 이것이부자되는 방법이다.
○ 터져나오는 정부의 개발 계획을 주목하라
땅에 투자하려면 무작정 매입할 것이 아니라 최소한 어느 정도의 개발정보를 귀동냥해서 그 땅의 미래를 그려 보아야 한다.
사람에게도 미래가 있듯이 땅에도 미래가 있다. 땅의 미래는대단해서 사람의 미래를 바꾸어줄 수도 있다. 땅이 소재한 지자체에가서 들여다보면 그땅과 관련한 개발정보가 나와있다.
▶ 판교 일대의 땅은 '로또 땅' 으로 불릴 정도로 부동산 투자의 최대 승부처로 인식되고 있다. 적지 않은 고위 공직자, 재계인사들이 이미 이 지역의 전원주택을 선점하는 발빠른 행보를 끝마쳤다.
심지어는 30년후에 그땅이 도로가 될것인지, 택지가 될것인지도 나와있다. 그러나 이런 장기계획은 변경되는경우가 적지않다. 예전엔 「토지이용계획확인원」같은것을 떼어보면 땅의 장래운명이 소상히 나와있고, 대체로 그대로 진행되었다. 그러나 국토균형발전과 개발의욕이넘쳐나는 참여정부아래서는 그계획이 변경될가능성이 얼마든지 있다고 보아야한다.
누가 공주·연기에 행정복합도시가 들어설줄 알았겠는가?
누가 목포 인근의 서남해안에 「J프로젝트」가입안되어 커다란 관광레저신도시가 들어설줄 알았겠는가?
누가 송도에 IT 허브도시가들어설 줄알았겠는가?
지금은 그런 桑田碧海(상전벽해)式개발이 그 어느때보다 활발하게 이루어지고 있기때문에 매입하려고하는 땅이 무슨프로젝트로 어떻게 개발될것인지를 헤아려 보아야한다.
고위공직자의 재산변동 상황을 보면 토지 수용으로 목돈을 거머쥔 경우도 심심치 않게 발견된다.
땅을 샀는데 그 땅이 개발계획권에 들어가 지자체나 국가의 토지 수용 대상이 되어 큰돈을 거머쥔 경우다. 건설교통부의 한고위관료는 서울송파구장지동의 710평땅이 18억2138만원에 택지로수용되면서 11억1331만여원이나 재산이 증가한것으로 나타났다. 이전에 6억3122만원으로 신고했던 땅이었다. 이런경우는 땅을 매입할 때에는 택지 가아니었으나 도시가확장되어 개발계획개념안으로들어간경우일 가능성도있고, 아니면 매입시 택지였더라도개발개념이 공표된때가 아니었을 가능성도 있다.
○ 토지수용을 先見한 공직자들
이처럼 매입한 땅이 토지 수용 대상이 되어 「대박」을 터뜨린 사례는 더 발견된다. 재산공개내역을 보면 모公기업의 사장·이사장, 정부의 모본부대사등의 경우가 이런경우에 속한다.
만일 자신이 사려는 땅이 가까운 시일 내에 개발개념에 들어가 토지 수용 대상이 될 것이라는 정보를 미리 알 수 있다면 집을 팔아서라도 그 땅에 투자할 것이다. 그러나 이런고급정보는 쉽게 알수없는 일이다.
정권이 바뀌고, 지자체의 장이 바뀌었을때 나타나는 갑작스런 부동산정책때문에 생겨난 경우가 많기 때문이다.
흔히 개발정보를 미리 알아 그 지역의 땅을 싼 값에 사 놓았다가 개발정책이 발표되면 비싼 값으로 되팔거나 수용대상이 되는 「알박기형 투자」를 생각하는 사람들이 있으나 지금은 거의 불가능하다. 개발정책은 대부분미리 공개되고, 공개되기전 공주·연기의경우처럼 수용가격을 개발정책이 발표된 시점에다 못박기때문에 이런식으로 부자되는것은 쉽지않다. 또한, 수용을 바라고 매입한 땅이 매입가이하에서 수용가로 책정되는 사례도 많다는 점을 간과해서는 안된다. 그렇긴하나 땅을 잘보면 장차 개발지역이될것인지 웬만큼 눈썰미가 있다면 어렵지않게 알아볼수있다.
지난 몇십 년간 서울권의 南下(남하) 현상은 해마다 계속되었으므로 판교가 개발대상이되어 금싸라기땅이 될것이란것은 이미 1980년대부터 널리 예견되고 있었다. 그때 판교땅을 매입하여 흔들림없이 가지고있었던사람들은 모두 부자가되었을 것이다. 그런 사례는 판교에 가보면 쉽게 찾아볼 수있다. 판교에서 조상대대로 물려받은 땅을 팔지않고 보유했던 어떤사람은 200억원이 넘는 보상을 받았다.
땅은 팔고 나면 또 오른다. 정말이다. 지금까지 그랬다. 우리나라 땅값은 지난20년동안 평균21배나 올랐다. 평균이 그렇다는 것이고, 수도권이나개발지역은 수십배오른곳도 있다. 참고로 지난2월27일 건설교통부가 확정, 고시한「2005년표준지공시지가」에 따르면, 市·道별로는경기도가 49.5%로 가장많이 올랐고, 충남(41.0%), 경남(39.4%), 강원(30.1%)은 30% 이상 상승했다.
市·郡별로는 파주신도시개발에 따른 대토용지로 투자요지가 된 경기도 연천이 123.1%로 전국최고의상승률을기록했고, 평택도 미군기지이전에 따른 개발전망으로 79.1%나올랐다. 충청권에서는 행정도시이전지역인태안(86.2%), 아산(64.8%), 연기(59.3%), 천안(56.4%), 공주(49.9%)등이 상승률상위권에 들어갔다. 정부의 각종개발정책이 땅값상승에 큰요인이되고 있음을 알수있다.
구체적인 사례를 한 가지 들어본다. 새만금공사가 벌어지고있는 부안일대는신도시건설계획이 나온이후 시골의논밭, 야산, 폐교, 농촌주택값이 마구 뛰고있다. 부안뿐만아니라 참여정부가 야심차게추진하고있는 국토균형발전개념에 따라 개발계획이 수립된지역들은 어디라할것없이 달아 오르고있다. 정부의 국토균형발전개념을 잘 찾아보고 땅을 살때나 팔때나참고할 일이다. 정부의 개발정책이 계속발표되고있으므로 땅값이오를가능성은 도처에 뜨겁게 잠재돼있다고 볼 수있다.
○ 땅을 요리해서 되팔라
그냥 땅을 사 놓았다가 오래 지난 후 팔거나 개발개념이 들어설 땅을 미리 사 놓았다가 차익을 보는 방법말고 품을 좀 들여서 투자하는 방법도 있다. 이 경우엔 이익이 확실하고 크다. 간단히 서술된 공직자재산공개내역만가지고는 이런 투자방법은 발견할수없었지만, 한국회의원의 경우는 아파트가분양이 안되어 203채나 소유한것으로 나타났다. 이처럼 회사를 차려 부동산사업을 하는 경우말고, 여기서는 개인이 땅을 매입해서 가공하여 되파는 방법을 말하고자 한다.
경기도 광주에서 모 교회를 은퇴한 李모(65) 목사의경우는고위공직자의 부동산재테크만큼은 아니지만 지난해 부동산개발로 꽤짭짤한수익을 벌어 들였다. 李목사는 목회일에서 은퇴한후 경기도광주초월면의 한관리지역의 땅3300평을 평당20만원씩 6억6000만원에 사들였다. 이땅은 맹지여서 값싸게 살수있었다. 도로변이라면 70만~80만원을 호가했을 것이다.
李목사는 일부러 맹지를 골라 샀다. 맹지를 사서 도로를 내고 형질변경을해서 땅의 가치를 높이는 것이 투자목적이었다.
李목사는 사들인 관리지역의 높은 둔덕에 농가주택 허가를 받고 기도원을 짓겠다고 주위에 홍보했다. 기도원으로 들어가는 진입로마련을 위해 밭300평을 평당40만원씩에 매입했다.
1억2000만원이 들었다. 대지 200평에 연건평 50평짜리 기도원을 1억원 정도 들여 지었다. 기도원 간판을 달자 많은 사람들이 기도를 하러 숲 속으로 들락거렸다. 이렇게 되자 기도원이 들어선 데다 도로가 나 있고 풍경도 괜찮아 기도원 주변의 땅을 팔라는 사람들이 생겨났다. 저 높은 곳에 기도원이 들어섰는데 그 아래 평지에 전원주택이 들어서지 못할 것이 없다는 생각이 들었던 것이다.
李목사는 바로 이 점을 목표로 삼았던 것이다. 소규모의 전원주택지를 조성하여 건설사업을 해보겠다며 李목사에게 사정하다시피 하는 건설업자에게 李목사는 나머지 3100평을 평당 40만원씩에 팔았다. 그 일대에 전원주택이 들어서면 기도원은 더 값이 나갈 것이고, 그때 가서 기도원은 다른 용도로 활용할 수도 있을 것이다. 李목사가 맹지를 사서 기도원을 짓고 땅값을 올려 되팔기 한 재테크 결과를 다시 셈해 보자.
맹지 구입6억6000만원, 기도원건축1억원, 진입도로구입1억2000만원, 도로개설토목공사비용 1200만원, 형질변경및제반개발비용2000만원 등 총9억1200만원이 들었다. 그런데, 건설업자에게 나머지3100평을 12억4000만원(평당40만원)에 매각하였으므로, 기도원을 건축하고도 개발에 따른 시세차액을 약3억2800만원을 남긴셈이다.
세금 공세가 심한 요즘엔 땅을 사 놓았다가 오르면 되파는 불로소득式 방법보다는 가공해서 되파는 개발 투자방법이 생산적이다. 법대로했으므로 꺼릴것없고, 세금을 다냈으므로 떳떳한 부동산투자를 한것이다. 聖書(성서)에서도 「건축자들이버린돌을머릿돌로쓴다」는말이 있지않던가. 땅을 샀으면 가공해서 되팔라.
▒ (알면 부자됩니다) 내가 만드는 부동산
1) 내 땅에 BRAND를 붙힌다= 직원들은 자기 회사에 대해 Pride를 가지고 있어, 이왕이면 회사 Brand가 있는 쪽으로 움직인다. 따라서 부동산 가격도 오른다. 용도로 Brand를 만드는것도 중요하다. "대지", "땅", "토지" 보다는 "주상복합용지", "고급아파트부지", "펜트하우스부지" 등으로 꿈을 담아 놓는다.
2) 형질 변경= 산을 개간해서 밭을 만든다. 딱딱한 산을 깎아서 물렁한 밭을 만들어 놓으면 땅값이 3배 오른다.
3) 큰 나무가 있는 땅을 만든다= 내 땅 안에 아주 멋진 나무가 있으면 내 땅은 부르는 게 값이다. 우리는 마을을 지나가다가 수 백년 된 느티나무를 자주 본다. 머리를 쓰는 것은 알아서 할 일
4) 아파트가 생기는 곳의 앞 땅을 산다= 이 곳에 아파트 단지가 생길만 하면 주 출입구가 될만한 곳에 땅을 산다. 미리 가설계라도 볼 수 있으면, 금상첨화. 내 땅의 용도도 정해 놓으면 좋겠다.
5) 사업 부지 중 개천을 산다= 구거: 부동산 용어로 개천. 땅 가운데에 구거만 전문적으로 사는 사람들이 있다. 구거는 전.답의 10%~20%로 아주 싸다. 메울 수 있거나, 돌릴 수 있는 구거이면 사업 시행 시점에 평균 5배 오른다.
6) 야산을 깎는다= 야산을 깎을 수 있는 것들이 가끔 있다. 깎아서 평지를 만들 수 있으면 10배 오른다. 포크레인을 한 대 빌려서 열심히 땅을 깎아 내리면 된다. 그 대신 땅 평수가 줄어든다. 그 이유는 자면서 생각해 볼 것.
7) 길을 따라가면서 싼 땅을 산다= 몇 번 땅을 사야 할까? 땅은 정가가 없어서 똑같은 땅인데 반 값인 것이 반드시 나온다. 도로를 따라가면서 땅값을 물어보고 그 중 싼 땅을 사면 된다.
8) 맹지를 사서 길을 낸다= 몇 번 땅이 맹지일까? 맹지는 길이 없는 땅이다. 맹지를 사서 길을 낼 수 있으면 돈을 번다. 좋은 이웃을 만나면, 길을 내는 만큼 땅을 판다. 사정은 아주 많이 할수록 좋다.
9) 별을 네모로 만든다= 땅은 네모날수록 가치가 있다. 별처럼 생기거나 삼각형처럼 생긴 땅을 사서, 동그랗게 만들거나, 네모나게 만들면 된다. 네모나게 만드는 방법은 밥을 먹으면서 생각해 보자.
10) 축구장 옆에 땅, 농구장 옆에 땅을 산다= 축구장 옆에 있는 땅이 있다. 축구장은 공용 시설로서, 양평에 1개, 수지에 한 개, 지방은 엄청 많다. 축구장을 내 집 마당처럼 쓸 수 있다. 농구장이 있는 땅도 서너 개 있다. 반포와 송파에 정말 좋은 자리를 봐둔 게 있다. 근처 땅은 사 놓으면 부르는 게 값이다. 몸도 튼튼해지고 내 자식도 "차두리" 될 수 있다.
11) 꺼진 땅을 메운다= 푹 꺼지고 물 고인 못 쓰는 땅을 사서 아까 포크레인으로 퍼낸 흙을 주어 담아라. 꺼진 땅이 평지가 되면서 땅 값이 3배가 된다. 울퉁불퉁한 땅도 운동장처럼 평지로 만들어 놓으면 가격은 올라간다. 테니스장 미는 롤러로 문질러 놓으면 더 올라간다.
12) 땅을 합한다= 땅은 합할수록 가격이 올라간다. 내 땅에 물린 뒷 땅을 사서 모으면앞 땅 값이 된다. 단, 주의할 점... 쉿! 아주 중요한 것은 분할된 필지를 합해서 1필지로 만들어 놓아야 한다. 그래야 완벽히 된다. 이화여대 앞에서 이런 걸로 돈 번 사람들 무지 많다.
13) 길을 막아서 윗 땅을 싸게 산다= 내 길을 통해서 윗 땅 사람이 항상 다닌다. 내가 아랫 땅을 사고 길을 없애 버린다. 윗 땅 사람이 싼 값에 팔고 떠난다. 떠나면서, "내 원 참 더러워서...."아니면, 밑에 땅 산 가격 만큼으로 길을 팔아서 수익을 챙길 수도 있다. "돈은 벌었지만, 좀 개운하지는 않다." 용인 지역 등 개발이 많은 임야에서는 이런 일이 종종 있다.
14) 남의 땅을 내 땅처럼 쓴다= 내 땅 옆에 놀이터나 공원이 있어서 그 땅은 내 꺼나 다름없다. 골프장 옆 골프하우스나 대학교 옆 캠퍼스 하우스도 아주 매력적이다.
옆에 고궁이 있거나 사적지가 있다면 나는 거의 왕이다.
내 집 뒤에 다른 사람 산이 있어서 내 산이나 다름 없다. 그 산주인은 얼굴도 못봤다. 이런경우를 만들었다면정말로 Nice Play 했다.
BMW 본사처럼 랜드마크형 건물이 있으면 내 집은 끝내준다.
15) 요 땅 없으면, 아무 것도 않 되는 땅을 산다= A씨나 B씨나 땅은 큰데 서로 합치지 않으면 둘 다 손해다. 가운데 내 땅이 있어서 부르는 게 값이다. 사업계획이 서서 땅 팔라는 연락이 오면 그냥 A씨나 B씨 땅 가격만큼만 불러 볼수도...
16) 저수지를 메운다= 저수지를 낀 땅이라 싸게 산다. 저수지를 빼고 나면 땅 모양도 이상했다. 난 통이 크다. 저수지를 메워서 아주 큰 땅을 만들었다. 가격은 10배 뛰었다. 돈 받으면 Bay를 메꿀 만한것을 찾아 나서야겠다.
17) 대수선 공사를 한다= 1층을 사서 2층을 만들거나 비슷한 빌딩 2개를 사고 사다리를 연결해서 시너지를 낸다. 지저분한 부동산을 사서 삐까뻔쩍 광을 낸다. 헌 건물을 사서 벽을 뚫고 창을 만들거나, 허룸한 1층을 주차장으로 만드는것도 좋은 방법이다.
18) 전철역 빌딩을 사서 지하도를 뚫는다= 위와 같은 방법들을 여러 번 해서 돈을 좀 모았다. 이제는 Main 전철역의 큰 빌딩을 샀다. 이 빌딩은 지하철에서 나와 수십 개의 계단을 걸어 올라 가야한다. 지하도에서 바로 건물로 들어가 수 있는 빌딩인지 잘 살펴본 다음, 사서 뚫으면 건물 값이 100억원 올라간다. 뚫는 데는 보통 20억~30억 든다. 서울시에 잘 알아보면 친절히 상담해 준다.
19) 집이나 축사, 공장, 병원, 묘지를 땅을 보고 산 다음 용도를 업그레이드 한다= 아주 낡은 집을 사서 맨 땅으로 만든 다음 빌딩 용지로 판다. 내 눈에는 이런 땅이 아주 많다. 보통 사람들한텐 좀 어렵다. 부동산 보는 눈이 있어야 한다.
20) 입구는 작게, 쓰는 공간은 크게= 스타벅스나 커피빈이 주로 쓰는 방법이다. 임대료 비싼 1층의 입구에 작은 매장을 내고, 임대료가 싼 2층이나 지하를 메인 매장으로쓴다.
21) 땅의 51%는 상업 용지, 49%는 일반 주거 용지= 사업 시행에 있어, 대지의 용도 지역이 혼재된 경우, 비중이 큰 땅인 사업 부지의 51% 이상의 용도로 건축할 수 있다. 상업용지 51%와 일반 주거용지 49%가 섞인 땅인 경우, 일반 주거 용지도 큰 땅인 상업 용지의 용적율 적용을 받아, 900%까지 건축할 수 있다. 삼성동 아이파크는 일반 주거 지역(용적율 300%)과 전용 주거 지역(용적률 100%)이 섞여 있었으나, 일반 주거 지역 면적이 60%를 차지해 용적률 298%로 건축할 수 있었다. 따라서, 앞 땅 상업 용지를 정가에 사고, 뒷 땅 일반 주거 용지를 싸게 살수 있다면, 사업 수익을 높일 수 있다. 거평이 이런 경우로 돈을 많이 벌었다.
22) 그러나 역시 최고는 되는 곳의 땅을 사는 것이다= 흥해서 나가는 부동산이 최고이다. 망해서 나가는 곳에 들어가면 망할 확률이 80%이다. 미국대사관 옆 E빌딩은 입주자들의 95%가 망한다고 한다. 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 좋은 사람들이 찾아와서 도와주고, 안 되는 곳의 부동산에 둥지를 트면 나쁜 사람들이 찾아와서 망쳐 놓는다. 그래서, 길하고 흥하는 곳의 부동산을 찾아야 한다.
★토지투자-토지투자 전 현장답사시 유의사항★
▽새벽에 떠나라
답사지역을 정한 뒤 인터넷이나 전문서적을 통해 지역 정보를 충분히 파악한다.
길을 나서기 전 국도나 지방도가 잘 나와 있는 두꺼운 지도책을 마련한다.
개발되지 않은 면 단위 지역에는 부동산 중개업소가 없는 곳이 꽤 많다.
이런 곳은 오전 4∼5시에 길을 나서는 것이 좋다.
그래야만 오전6∼7시경일터로 나가는 시골농부들을 쉽게 만날 수 있다.
뙤약볕이 내리쬐는 여름 한낮에는 이들을 만나기가 어렵다.
가고 올 때 다른 루트를 택해입지여건과 접근성을 입체적으로 살펴본다.
▽묻고 되묻고 확인하라
현지 부동산 중개업소 서너 곳이외에 지역 유지나 마을 이장을 만나보는 것이 좋다.
중개업자 이상으로 현지 사정에 정통한 사람들이다.
열의를 갖고 정중하게 물으면 ‘누가 언제 어느 땅을 얼마에 샀는지’ 등
최근 동향을 전해들을 수 있다.
외지인과 현지인을 두루 만나는 구멍가게 주인들이 생생한 정보를 많이 갖고 있기도 하다.현지인들에게는 지역의 내력과 최근 거래현황을 듣는 것에 만족한다.
각종 개발 제한사항이나 지역개발 계획은 군청이나 시청에들러 물어본다.
인허가 담당 공무원이 업무를 맡은 지 얼마 안 돼 정확한 답변을 듣기 어려운 경우가 있다. 또인허가담당자는대체로 확정되지않은 계획에 대해서 는말을 아끼는 편이다.
인근 토목설계사무소에 들러 교차 확인하는 것이 바람직하다.
▽보이는 대로 믿지 말라
경치는 좋은데 땅값이 의외로 싼 곳이 있다.
도로가 접하지 않은 맹지(盲地)이거나 경사지(傾斜地)여서 개발이 어려운
속사정이 있을 수 있다.
도로가 나 있어도 개인 소유일 경우 사용 허가를 받지 못하면 개발하기가 어렵다. 30년이상된 나무숲이 그림처럼 우거진곳은 외면하는 것이 좋다.
개발이 허용되지 않는 보전지역일 가능성이 높다.
전원주택 부지는 마을에서 너무 멀리 떨어지지 않은 곳에서 찾아본다.
범죄 위험이 커진다. 마을에서 200m 이상벗어나 있으면 전기를 끌어 올때
m당 4만8400원이 더드는 등 개발비용도 추가로 든다.
마을 주민들의 성향도 살필 필요가 있다.
집성촌은 아무래도 텃세가 심한 편이다.
투자 목적이라면2차로이상도로에가까운곳이좋다.
외지인의 눈에 잘 띄어 나중에 팔기가 쉽다.
휴가철에 펜션에 묵을 때는 인근 지역의 펜션별 공실률 차이와 그 원인을 생각해본다.
이용자들의 불만사항이 무엇인지도 귀담아 들어본다.
마음에 드는 펜션이 있다면 그 지역의 펜션 전문 부동산에 매물로 접수됐는지를
확인할 수 있다.
▽투자 결정은 신중히
여행길의 현지답사는 탐색전으로 여긴다.
선뜻 마음에 드는 땅을 찾았더라도 나중에 서너 번 더 본격 답사를 한 뒤
최종 결정을 내린다.
펜션이나 전원주택 부지로 찜한 곳은 겨울 휴가 때
다시 한번 들러보는 게 좋다. 펜션은 꾸준히 수익을 내주는 것이 으뜸이다.
우리나라는 겨울이 긴 편이라서 겨울 장사가 펜션의 수익성에 큰 영향을 준다.
전원주택지의 지세(地勢)와 풍광도 겨울에 알몸그대로 살펴볼 수 있다.
자녀와 함께 답사를 한다면 살아있는 경제교육이 될 수도 있다.
부부 동반 ‘재테크 여행’도 괜찮다.
요즘 ‘30%는 투자처 물색하러, 70%는 취미삼아 ’여행을 하는 부부들이 많다
▒ 현장답사 요령
[문의] 토지중개사와 홍천에 있는 땅(관리지역 밭500평)을 보러 가기로 약속했읍니다. 구입후 우선 주말농장용으로 쓰면서 적당한 시기에 전원주택이나 농가주택을 지을까 생각하고 있습니다. 경험이 전혀 없는데 현장방문시 점검해야할 사항을 알려 주시면 고맙겠습니다.(분당에서 000)
[답변] 처음 땅을 사려는 분들이 공인중개사의 안내로 현장을 답사하게 되지만 대개 같이 차를 타고 후다닥딱 현장에 도착하여 중개사의 일방적인 설명만 듣게 됩니다. 현장에서 내려 그저 주변을 한바퀴 둘러 보고 경치나 감상(?)하다가 좋은 말만 듣고 돌아오게 됩니다. 그러나 구입희망자는 자기나름대로 꼼곱히 현장가는 길과 현장주변 그리고 목적토지를 잘 관찰해야 합니다.
현장에서 보아야 할 것은 주로 도로와 주변환경과 목적토지의 모양, 경계등 자연적인, 물리적인 현황이 될것입니다.
토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계등 권리관계는 가기전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고 현장답사 시에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검, 파악해야 할 것입니다..
현장에서 꼭 필요한 것은 지적도입니다. 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치. 도로유무, 토지모양과 경계선등을 확인하게 됩니다.
가끔 기껏 보고와서 이야기 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있습니다. 특히 임야는 산등성이나 필지간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 대단히 어렵습니다. 특히 주의해야합니다. 문의하신분당회원의 질문에 대한 답변으로 전원주택지로 쓸 농지(전답)를 사기위하여 현장방문시에 점검해야할사항을 전문가의 관점에서 설명해 드리곘습니다.
토 지현장답사 시 8가지 점검사항
1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근성을 파악합니다.
고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야합니다.
가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇M 인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발하여대강 몇시간몇분이 걸리는지도 계산해보아야 합니다.(물론 실제 계절별로 하루시간대 별로 차이가 큽니다)
2. 현장에 가까와 지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다.
목적지에 거의 다 오게되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 접검합니다. 목적토지가 기존도로에 접해 있는가? 그도로는 폭이 얼마고 포장인가 이닌가? 또 그도로는 지적도상에 나타난 공로(公路)인가 사도(私道)인가하는것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.
좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용승락은 사용료도 문제지만 승락지주가 바뀌었을 때는 새로 승락을 받아야하기때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.
3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다.
배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 녀무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것은 피합니다. 멀리 산이나 강, 하천을 조망할수 있다면 좋겠지요..
하여튼 주변경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으 로좋다는 표준은 없다고 봅니다. 그거 그런대로 자기마음에 들면됩니다.
다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥드는 땅은 대개 비쌉니다.
4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다.
이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이 오래된 집성촌이라든가 골치아픈 또라이가았다든가 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 쓰라린 역사가있다든가하는 어두운면은 거주전까지는 정말 알기 힘듭니다. 다만 가능하다면 후일 다시한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게같은 곳에 앉아서 마을할머니에게 넌즈시 물어보는 길밖엔 없습니다.
5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다.
현장 방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사자는 이부분을 오히려 소홀히하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상 넘어갑니다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경게와 모양 그리고땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다. 후일 집을지을 때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해봅니다.
집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두웁거나 하면 않좋겠지요. 경계옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지않을 것입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰등의 전력이있거나 그럴위험이 있어도 좋지않을 것입니다.
6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지알아 봅니다.
농촌생활에 있어서 좋은 공기외 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기매립장, 광산등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론이구요.. 또 비행기이동통로가되어 소음이 심한것도 않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장 등 공해공장이나 레미콘공장 등은 기피시설입니다.
아런 것들은 산뒤편이나 마을구석등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 50000분의1 전국지도등 을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또 는다녀온 후에 도상점검하면 좋습니다.
7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검헙니다.
전원주택 신축에 있어서 전기와 전화 그리고 물의 조달은 생활의 기본인 동시에 농지전용과 건축허가의 필수점검사항입니다. 목적토지가 마을한 가운데 또는 기존마을에 인접해 있다면 이런문제는 신경을쓰지않아도 됩니다. 기존농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지입니다. 그러나마 을에서 떨어져있 는외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야합니다.
전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만치 않습니다. 전기신규가설비는 기존전기가설지역으로부터 200M 까지는 기본료이나 그후 1M 당 48,400원씩 가설비가 추가됩니다. 에컨데, 마을애서1KM떨어진 곳의 가설비는 약39백만원이 추가부담이 됩니다.
8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다.
식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일지하수를 팔경우 식수량은 풍부한지 가볍게 점검해봅니다. 우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘나와 큰문제는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다. 하여튼 근처에 약수터기있거나 좋은 산골물이있다면 금상첨화겠지요
성공적인 부동산투자를 위한 '현장답사'요령
■ 현장조사에서 확인할 사항
조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시?기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다. 예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군,구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍,면,동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.
현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다. 지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철, 버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거,상업,업무 등)의 현황도를 한번 그려보는 것이 좋다.
특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.
만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.
또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.
■ 부동산중개업자 탐문
부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하는 경우가 많다. 약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.
중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.
또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다. 양해를 구해 구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.
■ 관련기관 조사
현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고이야기하면 도움이 되는 정보를 얻기 쉽다.
몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.
또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 ? 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 ? 예방계)자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.
마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.
어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다.
출처 : 토지사랑 토지정보
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