양도소득세 과세대상 자산을 매매하고 양도소득세 신고를 하게 되는 경우 양도차익의 계산 방법은 그 과세대상 자산의 종류에 따라 기준시가에 의하는 방법과 실지거래가액에 의하는 방법으로 구분되어진다. 이에 양도차익 계산 시 적용원칙과 실지거래가액 적용 시 취득가액의 산정에 대해서 자세히 살펴보고자 한다.
1. 적용원칙
양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 취득가액도 실지거 래가액(매매사례가액?감정가액?환산가액 포함)으로 해야 하며 양도가액을 기준시가에 의 하는 경우에는 취득가액도 기준시가를 적용해야 한다.
2. 실거래가 적용대상 자산
• 실거래가 6억원을 초과하는 고가주택
• 부동산을 취득할 수 있는 권리 (아파트 당첨권 등)
• 미등기 양도자산
• 취득 후 1년 이내의 부동산
• 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 "부정한 방법"으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우
• 투기지역 내 실거래가 과세대상 자산
• 1세대 3주택자의 양도자산
• 양도자가 양도 및 취득당시 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 관할세 무서장에게 신고하는 경우
• 비상장주식 및 대주주가 양도하는 상장주식
• 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 및 골프회원권 등 특정시설물 이용권
• 부동산 과다보유법인의 주식 등
3. 실거래가 적용 시 취득가액의 산정
실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 계산할 때 당해 자산의 취득가액도 취득에 소요된 실지거래가액으로 함을 원칙으로 한다. 그러나 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 다음의 가액을 순차로 적용한다.
① 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 "매매사례 가액"
② 취득일 전후 3개월 내에 당해 자산에 대하여 2개 이상의 감정평가법인이 감정한 감정 가액
③ 환산 취득가액
: 양도당시의 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 X |
취득당시의 기준시가 |
양도당시의 기준시가 |
3. 특수한 경우의 취득가액
(1) 상속 또는 증여받은 자산
상속 또는 증여받은 자산에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 상속개 시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법에 의하여 평가한 가액을 취득당시 실지거래가 액으로 본다.
(2) 주식매수선택권의 행사로 취득한 주식
주식매수선택권을 행사하여 취득한 주식을 양도하는 때에는 주식매수선택권을 행사하는 당시의 시가를 취득가액으로 한다.
(3) 고가주택
양도한 거주자가 당해 주택의 취득 당시 전소유자의 부동산양도신고 시 인감증명서를 제 출하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 한다.