2024년 새해 주거용 부동산 시장 전망 및 성공투자를 위한 체크포인트 [매일 돈이 보이는 습관 M+]

[영일 공인]

2024년 새해 주거용 부동산 시장 전망 및 성공투자를 위한 체크포인트 [매일 돈이 보이는 습관 M+]© 제공: 매일경제

Point 1 : 2023년 주거용 부동산을 결산해본다 - 불안한 반등 속 ‘이중양극화’ 부각

2023년 대한민국 주거용 부동산 시장을 한마디로 요약하면 “불안한 반등 속 이중양극화의 부각”이라고 말할 수 있다. 여기서 이중양극화란 서울과 지방간의 지역별 차별화(서울지역 선호, 지방 기피 현상)와 부동산 유형별 차별화(아파트 선호, 비아파트 기피 현상)를 통틀어 말한다. 돌이켜보건대 2023년의 시작은 직전 2022년 부동산 급락장의 충격파로부터 벗어나려는 처절한 몸부림(1.3 부동산 대책)과 함께 했다.

즉 2022년 2월 러시아·우크라이나 전쟁의 발발로 촉발된 신3고(고물가·고환율·고금리), 특히 고금리는 대한민국 경제 전반에 치명적인 영향을 미쳤는데, 주거용 부동산이라고 예외일 수는 없었다. 코로나19 사태와 함께 지난 수년간 이어져온 초저금리 기조가 예기치 못한 러시아·우크라이나 전쟁을 기화로 갑작스럽게 무너졌고 이내 고금리 기조로 돌변한 것이었다.

금리는 대출을 통한 부동산 거래가 일상화된 대한민국의 현실 속에서 주거용 부동산 시장에 직접적이면서도 가장 강력한 변수요인으로 자리한지 오래다. 이를 반증하듯 2023년 내내 회복·반등을 시도하던 주거용 부동산 시장에 끊임없는 공포심과 좌절감을 안겨준 것 역시 고금리 기조였다. 한동안 집값 급등으로 거품논란과 함께 시장 왜곡을 심각히 우려했던 적도 있었지만, 지금은 오히려 집값 급락에 따른 주거용 부동산 시장의 경착륙을 걱정할 정도로 형편이 뒤바뀐 것이다.

집값 급락에 따른 역전세난과 전세사기 확산, 가계소비 위축, 영끌족 파산 등 예전에는 미처 생각치도 못한 새로운 문제들이 수면위로 불거진 것이다.

Point 2 : 2023년 새해 벽두에 내놓은 ‘1.3 부동산 대책’과 ‘특례보금자리론’ - 심폐소생술

집값 급락에 따른 사회적·경제적·정치적 위기감 때문일까. 2023년 새해 벽두부터 정부는 당초의 예상을 뛰어넘을 만큼의 강력한 부동산 시장 활성화 정책(1.3 부동산 대책)을 내놓았고, 후속으로 특례보금자리론(장기·저금리대출)을 빠르게 출시하면서 침체된 주거용 부동산 시장의 연착륙을 모색해왔다.

실제로 한국부동산원이 정기적으로 발표하고 있는 주간 아파트가격동향·월간 주택가격동향 등에 따르면, 2023년 2월 이후부터 5월까지 서울, 기타 수도권(경기·인천), 세종, 지방광역대도시권 등을 중심으로 가격 하락폭을 줄여나갔고, 마침내 6월 가격 상승전환을 이룬 후 10월까지 지속적으로 가격 상승폭을 확대시켜왔다.

관련 동영상: 새해 시한폭탄 부동산PF...부실 사업장 도려낸다 / YTN (Dailymotion)

다만 11월과 12월 관련 통계치를 들여다보니, 아파트 매매 거래량이 급감하고 있고, 서울을 포함해 전국적으로 가격 약세를 보이고 있는 모양새가 다소 걱정스러울 뿐이다. 이는 당초 예상과 달리 시중은행의 주택담보대출 금리가 떨어지지 않고 있는 가운데, 일반형 특례보금자리론(9억 원 이하 주택)이 예산 소진으로 조기 종료됐으며, 서울 강남권 주요단지 등을 중심으로 전고점에 근접할 정도로 단기간 내 가격 상승이 이뤄졌다는 점 등이 시장참여자에게 적지 않은 부담요인으로 작용했기 때문이다. 2023년 10월 이전과 달리 11월 이후로 가격 하방압력을 받고 있는 모양새다.

Point 3 : 기존 지역별 차별화에 빌라왕 사태로 인한 부동산 유형별 차별화 가미 - 이중양극화

2023년 주거용 부동산 시장은 수요자의 선호도에 따라 극단적으로 차별화된 양상을 보였는데, 과거에도 그랬듯이 서울 ·수도권과 지방간, 같은 서울이라도 강남권과 강북권간 차별적 수요쏠림 현상, 즉 양극화 현상은 여전했다. 오히려 지금은 지역별 양극화 외 부동산 유형별(종류별) 양극화, 즉 아파트 선호·비아파트 기피 현상으로까지 확산된 모양새인데, 흔히들 이중양극화라 부른다.

요컨대 2023년 주거용 부동산 시장은 지역적으로는 서울 강남권과 강북권간, 수도권과 지방권간 차별적 선호 현상이 심화된 상태에서 설상가상 부동산 유형별로 아파트와 비아파트(빌라·다세대·다가구·주거용 오피스텔 등)간 차별화가 더욱 확연해진 이른바 “이중양극화”가 자리한 모양새였다.

Point 4 : ‘상저하고’ 예상되는 2024년 주거용 부동산 시장 - 메가시티와 금리변동은 ‘뜨거운 감자’

2024년 새해 주거용 부동산 시장은 막강한 내·외부요인의 소용돌이 속에서 ‘상저하고’의 흐름을 보일 것으로 예상된다.

당장 4월 10일에 대한민국의 국회의원을 뽑는 총선이 예정돼 있는데, 최근 정부·여당의 주도하에 불거진 메가시티 논란은 선거운동기간 내내 수도권 및 지방광역대도시권을 중심으로 뜨거운 감자가 될 여지가 충분하다. 실제로 서울과 인접한 경기 김포·고양·의정부·구리·남양주·하남·과천·성남·광명·부천 등은 주민들의 서울 편입 요구가 적지 않은 것으로 알려져 있다. 또한 일부 지방자치단체를 중심으로 메가시티를 추진하자는 목소리가 점차 커지고 있는데, 한때 추진하다 무산된 부울경 메가시티(부산·울산·경남 특별연합)가 되살아나고 있고, 최근 가속도를 붙이고 있는 충청권 메가시티(대전·세종·충남·충북 4개 시도연합) 역시 눈에 띈다.

여하튼 메가시티 논란은 총선을 전후로 대한민국의 정치·경제·사회는 물론, 주거용 부동산 시장에도 적지 않은 파장을 몰고 올 것으로 보인다. 지역에 따라 그 위력은 다소 다를 수는 있겠지만, 메가시티 효과로 인해 지역인프라 개선 및 지역경제 활성화, 인구 증가, 도심지 주택 공급량 부족, 집값 상승 등 다양한 부분에서 커다란 변화가 예상된다.

한편 국내외 다양한 언론매체들에 따르면, 2024년 상반기 중에는 지금껏 유지돼왔던 전 세계적 기준금리 인상 기조가 동결을 지나 하락으로 방향을 틀 가능성이 큰 것으로 보인다. 이는 무엇보다 전 세계 기준금리를 뒤흔들 수 있는 미국이 2023년 9월과 11월 2회 연속 기준금리를 연 5.5%로 동결하면서 금리 인상 사이클 종료에 대한 기대감을 키웠기 때문인데, 한국은행 역시 기준금리를 2023년 2월부터 10월까지 연 3.5% 수준에서 6회 연속 동결시켰음은 물론이다.

실제로 금리는 담보대출을 통해 직접적으로 주거용 부동산의 수요를 자극할 뿐만 아니라, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 한다. 국내외를 불문하고 부동산 시장에 가장 강력한 영향력을 미치고 있는 요인이 ‘금리’라는 점을 감안하면, 금리 인하를 전제로 늦어도 2024년 하반기에는 주거용 부동산 시장의 회복·반등을 기대해봐도 좋을 듯하다.

Point 5 : 성공적인 주거용 부동산 투자를 위한 체크포인트 - 이것만은 알고 가자

대한민국의 주거용 부동산을 대표하는 상품인 아파트에 투자할 경우를 중심으로 알아보자. 통상 아파트 투자는 부동산 경기상황에 따라 서로 달리 살펴볼 필요가 있다. 부동산 경기는 크게 상승장, 하락장, 보합장으로 나눠볼 수 있으며, 투자 시 각각의 상황에 맞는 체크포인트가 존재한다.

만일 부동산 상승장이라면 아파트값 전고점을 집중 체크할 필요가 있다. 전고점이란 지금껏 거래됐던 가격들 중에서 가장 높은 가격을 의미하므로 일견 ‘가격저항선’으로도 볼 수 있기 때문이다. 특히 단기간 내 매매 거래량이 급감하면서 전고점 갱신이 반복되고 있다면 위험신호로 받아들여야 할 것이다. 자칫하다간 이른바 ‘상투’를 잡을 수 있기 때문이다. 아울러 아파트값 전고점 갱신 시 부정적 여론의 확산에 따른 정부의 고강도 규제책이 언론을 통해 흘러나오기 시작한다면 투자에서 한발 물러나 관망하는 편이 좋을 것이다.

하지만 부동산 하락장 및 보합장이라면 얘기가 달라진다. 여기서는 아파트값 회복 및 반등 가능성에 따라 투자 여부가 결정되기 때문이다. 아파트값 회복 및 반등 가능성을 확인해볼 수 있는 대표적인 체크포인트로 아파트 매매 거래량과 전세가율 추이가 있다. 일례로 서울의 최근 월간 아파트 매매 거래량(출처: 서울부동산정보광장)을 들여다보면 어렵지 않게 이해할 수 있다. 2022년 10월 부동산 시장이 극심한 침체를 겪고 있을 당시 거래량 558건으로 바닥을 찍은 이후 올 들어 꾸준한 증가세(2023년 1월 1,411건, 2023년 9월 3,366건)를 이어오더니, 역시나 이를 반영하듯 아파트값도 확연한 회복세를 보였기 때문이다.

한편 서울의 최근 월간 전세가율 추이(한국부동산원 발표)를 살펴보니, 예년 평균치 60~70%대에 크게 못 미치는 50%대 초중반에 머물러있는 것은 다소 아쉽다. 하지만 향후 전세가율이 예년수준으로 회복될 경우 아파트값 상승에 힘을 보탤 것으로 예상된다. 아울러 부동산 하락장이 장기화될 경우 정부가 보다 강력한 부동산 시장 활성화 대책을 쏟아낼 가능성도 커지는데, 특히 대출확대 및 세금혜택을 통한 투자유인정책에도 귀를 열어놔야 할 것이다. 누군가에게 위기는 또 다른 누군가에겐 새로운 기회가 될 수 있기 때문이다.

[하나은행 WM본부 이동현 부동산자문센터장]