'24년 4월 서울 아파트 시장 정리 (뜨거워지는 시장과 퍼지는 온기 속에서 금리 및 전세가율 추이가 관건)

[samtoshi]

4월 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고 시작하겠습니다.

서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.

① KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 4월 지수 증감률은 3월 중순부터 4월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 4월 거래량의 정확한 수치는 5월말에 확인 가능한 셈입니다. 즉, 정확한 거래량은 1개월 전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

4월 서울 아파트 매매 지수 증감률 -0.17%.

2023년 12월 -0.11%로 하락 전환 이후 2024년 4월까지도 하락이 이어지는 것으로 나오는데 지금까지의 경험상 KB부동산이 2~3개월 가량 업데이트가 늦다고 볼 때 실제로는 2023년 10월부터 2024년 1~2월까지 하락한 것으로 추정하고 있습니다. 다만 현시점에서 가장 신뢰도가 높은 한국부동산원 실거래가격지수는 서울 아파트가 2023년 10월 하락 전환한 이후 12월까지 하락하다가 2024년 1월 상승 전환하였으며 2월에 상승폭을 키운 걸로 나옵니다. 특히 동남권>도심권>서남권 순으로 상승폭이 큰 것으로 확인됩니다.

제가 분기마다 서울에서 가장 세대수가 많은 아파트 단지 Top 20의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가 추이를 뽑아서 보여드리고 있고, 2024년 1분기 평균 실거래가는 다음주에 올려드릴 예정입니다만 1~2월 평균 실거래가를 2023년 4분기와 비교해보면 20개 단지 중에서 7개 단지는 상승, 1개 단지는 보합, 10개 단지는 하락으로 나왔기 때문에 2월까지는 일부 지역을 제외하고는 약보합이 맞다고 판단됩니다. 다만 체감상 3월은 완연한 상승 분위기가 체감되었고 4월은 상승폭을 키웠다고 볼 수 있을거 같습니다.

특히 3월 거래량이 4,072건으로 최종 집계되었는데요, 이는 2021년 7월 4,679건 이래 32개월만의 최대 수준으로 시장의 열기를 느끼게 했는데요, 4월 말일 기준 4월 거래량도 1,979건인 것을 감안하면 5월 말일까지 가면 4월 거래량도 3월 수준에 육박하는게 아닐까 싶습니다.

지난달에도 마찬가지 내용을 적었습니다만 반등세가 나오고 있는 이유 중 하나는 시중금리의 인하 때문으로 보입니다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 신규취급액 기준 주택담보대출 금리(가중평균)는 2023년 10월 4.56%를 고점으로 해서 11월 4.48% → 12월 4.16% → 2024년 1월 3.99% → 2월 3.96% → 3월 3.94%로 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 기준금리를 내리지 않았음에도 시중금리가 내려간 것은 대환대출 플랫폼 활성화로 인해 시중은행간 대출금리 인하 경쟁이 치열해진 영향도 있어보입니다. 또한 착공 물량 급감에 따라 2~3년후 입주 물량 역시 급감을 보인다는 소식이 널리 알려지면서 시장 참여자들 사이에서 선취매 수요도 쇄도하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만 5개월 연속 하락하던 주택담보대출 금리가 다시 소폭이나마 반등세를 보이고 있습니다. 아시다시피 미국 금리 인하 시점이 연기되면서 채권 및 금융채 금리도 다시 오르는 모습이 확인되고 있기 때문입니다. 주택담보대출 금리에서 저축성 수신금리를 뺀 가산금리도 매월 계속해보고 있는데, 2023년 12월부터 2024년 3월까지 가산금리가 0.3% 내외 수준으로 역대 최저 수준이기 때문에 더이상 대출 금리의 추가적인 인하는 쉽지 않아보이는게 사실입니다.

(가산금리 추이)

그러나 또 다른 뇌관은 전세가죠. 4월 서울 아파트 전세 지수 증감률은 +0.61%로 증가폭을 키우고 있습니다. 이로 인해 전세가율도 조금씩 높아지고 있죠. 뒤에서 다시 다루겠습니다만 전세가율이 중장기 평균 수준에 육박해가고 있습니다. 이런 추세가 계속될 가능성이 높아서 결국 매매가를 밀어올리는 수준에 언제 도달할지가 관건이겠습니다.

서울 아파트 매매 매물은 2023년 7월말 6.8만여건에서 10월말 7.8만여건까지 증가하다가 그 이후 횡보하다가 2024년 4월말 8.4만여건까지 증가했습니다. 원래 매매가가 오르면 차익 실현 매물이 나오기 시작하면서 매물이 늘어나는게 맞습니다만 매물이 증가하는 상황에서 시중은행의 대출금리 반등 움직임이 나오고 있다는 것은 향후 상승 가능성을 제한적으로 판단하게 만듭니다. 그러나 아래 보시는 바와 같이 전세가가 심상치 않습니다.

서울 아파트 전세 매물은 2023년 5월말 3.7만여건에서 7월말 3.1만여건으로 급감했다가 11월말 3.6만여건까지 반등했고 그 이후 2024년 1월말 3.5만여건 → 2월말 3.3만여건 → 3월말 3.2만여건 → 4월말 3.0만여건으로 지속적인 감소세를 보이고 있습니다. 절대적 매물 수준 자체도 적었는데 그것마저 감소하고 있어 전세가 상승폭을 키우고 있습니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 보시다시피 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트가 조정장 속에서 가장 잘 버텼고 반등도 가장 빠릅니다. 3월에는 5분위 아파트만 반등한 걸로 나왔는데 4월에는 4~5분위 아파트가 상승한 걸로 나왔습니다. 온기가 아래쪽으로 퍼지고 있는 모습입니다.

보금자리론과 신생아 특례대출 영향으로 저가 아파트가 더 탄력을 받을 것으로 예상했으나 과거 특례자리보금론보다 신생아 특례대출의 대환 비율이 더 높은데다(주택 구입보다 기존 대출에서 더 낮은 금리로 갈아타고 있는 추세), 투자 수요보다는 실수요에 의한 갈아타기 장세가 심화되면서 상급지부터 상승하고 있는 상황입니다.

전세가율은 2016년 7월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여 2018년 11월에는 60%를 뚫고 내려갔는데요, 2020년 8월 53.3%까지 내려간 전세가율은 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월 56.3%까지 재상승하였으나 다시 하락 전환하면서 2023년 4월 50.8%까지 빠르게 하락했습니다. 그 이후는 2023년 8월 51.0% → 10월 51.3% → 12월 51.9% → 2024년 2월 52.4% → 4월 53.2%로 꾸준히 오르고 있습니다. 상승폭도 조금씩 올라가는 모습이 확인됩니다.

이제 중장기 평균(54.3%)에 불과 1.1% 차이까지 육박한 모습인데, 2013년 9월 전세가율이 60%를 상향 돌파하자 매매가도 본격적인 상승세로 전환되었음을 상기할 때 개인적으로는 유의미한 상승장으로의 전환은 전세가율이 60% 근처까지 가야 하지 않나 하는 생각입니다만 어쨌든 꾸준히 오르는 전세가율은 향후 공급 부족과 만나면 더욱 가파른 상승 곡선을 그릴 가능성이 높다는 측면에서 언제 60%에 근접할지 귀추가 주목됩니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 청량한 봄, 소중한 분들과 나들이도 다니면서 행복한 시간 보내시기 바랍니다.