|
2015.10.14. 둔촌주공 시세동향(드림공인 02-478-9800)
제목 : 둔촌주공재건축 분양공고에 즈음하여 조합원 분양신청 방법 및 1+1재건축 종전자산 평가에 대한 고찰(수정)
안녕하세요?
둔촌주공아파트 단지내 부동산 드림공인입니다.
엊그제 내린 비에 가을이 우리 곁으로 성큼 다가왔습니다. 덕분에 둔촌주공아파트 단지 곳곳에는 은행 냄새로 한창 가을앓이 중입니다. 은행 줍는 풍경도 사라졌습니다. 은행도 차고 넘치니 약으로 보이지 않나 봅니다. 가을의 별미 은행을 하루에 서너 알씩 구어먹으면 좋다는데... 혈액순환, 기관지 등에 좋다는 걸 알면서도 말뿐이고 실천을 안합니다.
앞으로도 줄곧 실천을 안하겠지만 반성은 합니다.
어쩌다보니 숨기고 싶은 비밀(?ㅋ)을 폭로하고 말았네요.
젊었을 때는 천상 여자였는데 도대체가 진득하게 앉아서 하는 일이 싫으니~참나~
점점 남성화(?ㅋ)가 되어가는 것 같아 슬프지만 세월이 주는 선물(?)이라 생각하고 달게 받겠습니다.
둔촌주공 재건축 시장의 10월 분위기입니다. 추석 전 분위기와는 다르게 좀 조용한 편인데요 어제(10월 13일)도 1단지 25평과 2단지 22평이 거래되는 등 저가매물은 거래되고 있습니다.
매매가격은 종전 거래가격 수준으로 타 지역으로 갈아타는 집주인 등 일부 사정이 급한 매물들만 거래되고 있으며, 대부분의 매도자들은 10월 말 예정되어 있는 종전자산 감정평가 및 시공사와의 본 계약 등 개략적인 추가분담금(또는 환급금)이 결정되는 조합원 분양 공고 후에 매도 여부를 결정하려는 분위기입니다. 이에 분양 공고 시기 및 시세 문의가 이어지고 있지만 조합에서도 함구하고 있는지라 정확한 날짜는 알 수 없지만 사업시행인가 결정 고시일을 기준으로 볼 때 다음 주말에는 조합원 분양 통지 및 분양 공고가 있을 것으로 예상됩니다.
하여 둔촌주공아파트 중개업소에서는 개략적인 추가분담금에 대해서 2010.08.28. 시공사가 제시한 사업제안서를 토대로 브리핑하고 있습니다. 기존 용적율 250%, 9090세대로 재건축 하려던 것이 용적율 273.9%로 상향되어 정비계획변경, 가구 수가 11,106세대로 증가함으로 인한 사업성 개선으로 향후 긍정적인 결과를 도출해낼 것으로 전망합니다. 당초 계획보다 공기는 늦어졌지만 일반분양이 기존(안)보다 970세대 늘어나 수익성 증가를 유추하고 있습니다.
둔촌주공아파트 조합원 분양 공고 및 분양 평형 신청을 앞두고 있는 10월 신규 아파트 분양 평형 세대수 및 1+1재건축(1조합원 2채분양)에 대하여 다시 한 번 정리해 보겠습니다.
둔촌주공재건축아파트 신규 분양 아파트 총 세대수는 11,106세대이며 분양세대 10,060세대, 임대주택(장기전세) 1,046세대입니다.
분양세대 10,060세대 중 조합원 분양 5,930세대, 일반분양 4,130세대로 분양세대는 10,060세대로 19평형, 23평형, 26평형, 33평형, 37평형, 43평형, 50평형으로 구성되어 있습니다.
임대주택은 1,046세대로 14평형, 19평형, 23평형, 26평형으로 구성되어 있습니다.
각 평형별 세대수는
134㎡(50평형) : 6개동 204세대 전부 판상형으로 남향 배치입니다.
109㎡(43평형) : 2,564세대로 탑상형과 판상형 혼합 배치(탑상형은 전부 남향 배치하고 판상형은 일부 동을 제외하고 남향 배치)입니다.
95㎡(37평형, 39평형) : 504세대로 37평형(95㎡)A형 498세대는 판상형에 남향 배치, 39평형(95㎡) B형 6세대는 동향, 판상형에 복층 구조입니다.
84㎡(33평형, 34평형) : 4,594세대로 탑상형과 판상형 혼합 배치하고 남향은 60% 수준(일부 세대는 43평과 혼합 배치되며 탑상형 33평은 남향 배치)입니다.
59㎡(25평형, 26평형) : 분양 890세대과 임대 270세대를 포함하여 총 1,160세대로 전부 판상형으로 배치하고 남향은 30% 수준입니다.
49㎡(23평형) : 분양 714세대와 임대 270세대로 총 984세대입니다.
39㎡(19평형) : 분양 712세대와 임대 270세대로 총 982세대입니다.
29㎡(14평형) : 임대 236세대입니다.
11,106가구로 건립되는 둔촌주공은 국내 최대 규모의 재건축 단지로 신도시급이라고 할 수 있습니다. 일반분양 물량이 무려 4,130세대로 그만큼 조합원 추가분담금이 줄어들어 수익성이 아주 높은 단지라고 할 수 있습니다.
이런 이유로 꾸준히 거래되고 있으며 종전자산 감정평가 및 시공사와 본 계약에 대한 기대심리로 매물 양은 극소수입니다. 고로 매수자의 입맛을 자극할 만한 매물은 각 평형별로 한두 건 정도도 안된다고 보면 되겠습니다. 늘 그랬듯이 매물은 많지만 집주인의 기대가격인 호가가 높은 매물들이며 실제로 거래 가능한 매물은 극소수에 불과합니다.
또한 대기 매도자들은 조합원 분양 공고 후에 매도하려는 의지가 강한 반면에 대기 매수자들은 가격이 저렴하다면 구입할 의사를 보이고 있습니다. 매도·매수의 팽팽한 줄다리기로 9월에 비해 거래량 감소 현상을 보이고 있으며 분양 조건에 따라 분위기 변화를 보일 것으로 예상됩니다. 객관적인 입장에서 매도자 우위 시장을 예견해 봅니다만 섣부른 판단은 지양해야겠죠?
막연하게 생각만 해오던 조합원 분양신청이 암박해오니 가슴이 박찹니다. 위에서 언급했듯이 조합원 및 대기 매수자들은 각자가 보유한 평형 및 보유할 평형의 현재가치를 가감없이 평가하여 각자 선호도에 맞는 분양 신청을 하면 될 것입니다. 터무니 없이 큰 평형을 신청하면 ①순위 분양 신청에서 밀릴 위험도 있으므로 보유 평형에 대한 객관적인 평가 후 신청하시기 바랍니다.
3단지 31평(대지지분 25.79평) 조합원 분양신청을 예로 들어보겠습니다.
3단지 31평 소유자가 95㎡(37평형)을 신청하기에는 다소 무리가 있어 보입니다. 무상지분율 164%를 받는다는 가정하에 25.79평×164%=42.29평≒42평을 받을 수 있어 37평형은 무난하게 배정받을 것으로 계산되만 인기 평형인 95㎡(37평형)는 504세대로 대지지분 순으로나 권리가액 순으로나 ①순위 분양 신청에서 성공할 확률은 제로에 가깝습니다. 따라서 84㎡(33평형)을 분양받고 환급을 받는 것이 현명한 선택이 될 것이며 95㎡(37평형)보다는 109㎡(43평형)을 분양받는 것이 유리한 선택이 될 것입니다.(2010.08.28. 사업제안서 자료를 토대로 한 분석임)
지면 관계상 간략하게 3단지 31평 분양 신청에 대한 설명만 드렸는데요 다른 평형에 대한 궁금한 사항은 저희 드림공인(02-478-9800)으로 문의해 주시면 상세히 답변해 드리기로 하고, 새로이 도입되어 지분이 가장 많은 조합원들의 초미니 관심사인 1조합원 2채 분양을 해주는 1+1재건축에 대한 설명을 드리고자 합니다.
필자가 1+1재건축에 대한 설명을 여러번 언급한바 있는데 보는 관점에 따라 해석을 달리 할 수도 있어 다시 한 번 언급하겠습니다. 필자가 실제와 다르게 알고 있다면 주저하지 마시고 콕~꼬집어 주십시오. 아~~야~~
1+1재건축이 가능한 평형은 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 분양받을 수 있고 둔촌주공아파트는 가격의 범에는 해당사항이 없고 종전주택의 주거전용면적의 범위만 해당되는 것을 전제로 깔고 시작하겠습니다.
1, 2단지 25평 N형 24.86평(82.18㎡)
1, 2단지 25평 S형 24.81평(82.01㎡)
3, 4단지 34평 25.32평(83.7㎡)이며
39.99㎡)+19평형(39.99㎡)=79.98㎡(o)입니다.
즉, 1+1재건축(1조합원 2주택 분양)은 19평형만 가능하다고 하겠습니다.
※도시 및 주거환경정비법 개정 내용※ 재개발·재건축 사업에서 2주택 분양 허용(제48조제2항제7호다목)
다. 제1항제4호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다.
다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.
※제1항제4호 : 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 |
※다시 한 번 정리해 보겠습니다.
1+1재건축 도입은 2013년 2월 도시 및 주거환경정비법을 개정으로 당시 종전자산 가격의 범위 내에서공급을 허용하였으며 2주택 , 2013년 12월 추가로 법 개정을 통하여 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있도록 확대 적용하였습니다.
도시 및 주거환경정비법 제48조제2항제7호다목에서 보면 가격의 범위 종전주택의 주거전용면적의 범위라고 표기되어 있습니다. 2013년 양도세 5년 한시 감면 기간에도 적용 실시하였고, 둔촌주공아파트는 1980년 한국토지주택공사(LH)에서 지은 아파트로 주택건설촉진법에 따른 전용면적 85㎡이하 즉, 25.7평 이하인 상시 주거용 주택으로 국민주택에 해당됩니다.
여기에서 주의해야할 점이 있는데요 둔촌주공아파트는 1980~1981년에 지어진 아파트로 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 판이하게 다르다는 것입니다. 게다가 저층과 중층의 등기부등본 및 건축물대장 도 다릅니다.
전문가들조차도 가늠하기 어려워 저층과 중층이 혼재된 둔촌주공아파트의 감정평가 방법에 대해 궁금해하고 있는데 동일 동호수에 대한 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 판이하게 다르다는 것, 동일 지분이라도 저층과 고층의 건축물대장상 면적이 다르게 표기되어 있어 어떠한 방식으로 감정평가를 하고 있을지 아주 궁금합니다.
또한 종전자산 평가시 가격의 범위도 중요하지만 1+1재건축의 돌파구가 될 종전자산 주거전용면적의 평가 기준이 궁금하여 국토교통부에 질의를 할까도 생각해 봤습니다. 조합원 정관이 우선이고 10월중 발표 예정인 분양 공고(안)이 우선이라는 생각에 잠시 보류 중입니다. 건축물대장 면적으로 해주면 좋겠지만 일부 동 조합원들만 수혜를 입어 형평성에 어긋난 평가라 아니될 말입니다. 둔촌주공아파트는 LH공사에서 지은 국민주택 규모로 전용면적 85평방미터 이하라는 명백한 증거가 있어 건축물대장 적용은 불가할 것으로 판단됩니다. 이미 오래전에 관할기관의 공부 작성 및 등기부등본 표기 오류를 시인한 바도 있고 등기부등본 상의 전용면적을 기준 삼아야 할 것입니다.
웹서핑에서 종전자산 감정평가에 있어 토지건물 면적 확정은 대장으로 이루어지고 실측으로 이루어지지 않는다는 문구에 조합원들에게 득이 되는 정보가 되겠구나 싶어 잠시 잠깐 관심을 가졌는데 역시 아니라는 생각입니다. 원칙적으로 대장면적을 기준으로 하지만 예외적인 경우 실측을 하도록 하고 있다고 합니다. 어느 한 쪽에 치우친 편협한 평가는 하지 않는다는 것입니다.
이처럼 종전자산 감정평가는 권리가액 산정 기준이 되며 관리처분시 토지등소유자가 납부해야 하는 추가분담금 산정의 기준이 되므로 절대적 가격보다 상대적 가격을 중요하게 생각합니다. 조합원 간의 형평성을 무시할 수 없으며 가격 균형 유지를 중요시 하고 있습니다.
※둔촌주공아파트에서 1+1재건축이 가능한 평형은 다음과 같습니다. (1) 가격의 범위
가격의
범위란 종전자산 평가액을 말하는데 종전자산 가격시점은 사업시행인가 고시가 있은 날입니다. 2010.07.30.
사업시행인가를 득한 날이 아니고 2010.08.05. 사업시행인가 결정고시를 받은 날입니다. 통상적으로 종전자산 평가액은 실제 거래가격보다 낮게
책정되는데 정비구역
내에서는 실거래 가격에서 개발이익을 배제하고 적정한 시세수준을 기타요인을
참고하여 결정하기 때문입니다. 여기에서 종전자산 가격시점을 사업시행인가 고시가 있은 날이라고 했는데 부동산 현장에서 실제로
거래된 날을 기준으로 할지 국토해양부 실거래가를 기준으로 할지 의문입니다. 실제 거래가격 시점과 실거래가신고 시점의 가격이 5000만원 정도 차이가 나는데 실제 거래된 시점의 가격으로 평가할 것으로
짐작해 봅니다. 재건축 단지의 사례를 보면 종전자산 평가액은 매매가격의 90% 수준에서 결정된 것으로 분석되며, 둔촌주공아파트
종전자산 가격시점에서 대지지분
29.83평의 매매가격이 8억8000만원이라고 가정할 때 종전자산 평가액은 약 7억9200만원 정도 할
것입니다.
19평형(39㎡)+19평형(39㎡)=332710천원+332710천원=654420천원(0)?????
(?) 19평형(39㎡)+23평형(49㎡)=332710천원+402754천원=735464천원(0?)?????
(0x?) 19평형(39㎡)+26평형(59㎡)=332710천원+455288천원=787998천원(0?)?????
(x)(x) 23평형(49㎡)+23평형(49㎡)=402754천원+402754천원=805508천원(×) 2010.08.10.당시에
3.3㎡당 1751만원에 책정된 조합원 분양가를 기준으로 볼 때 가격의 범위에서 19평형+19평형 조합 19평형+23평형 재건축이 가능해
보이지만 분양 시점이 달라 본 계약에서 분양가 변동이 예상되고 있어 가격의 범위에서는 19평형+19평형만 가능하던지 불가능할 수도 있을
것입니다. 현재
시점에서 가락시영의 조합원 분양가가 3.3㎡당 평균 2147만원, 고덕2단지 조합원 분양가가 3.3㎡당 평균 1842만원 정도로 책정되었고
둔촌주공 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 1950~2000만원 정도로 책정될 것으로 예상되는바 19평형+19평형만 해당될 수도 있겠습니다.
(근거 자료도 없이 가상으로 설정해 봤는데
참고자료로만 봐주세요. 처음에는 가격의 범위에서는 절대 안된다는 생각이었는데 종전자산 가격시점의 매매가격이 정점을 찍었고 여기저기 자료를
찾아보면서 어쩌면 가능할 수도 있다는 생각으로 바꼈습니다. 종전 종후자산 평가 및 시공사와 본 계약이 협의돼야 확실학 답이 나오겠지만 가격의
범위에서도 19평형+19평형은 가능하고 19평형+23평형 조합도 가능하기를 기대하고 있습니다. 아무쪼록 조합원 분양가는
낮게, 종전자산평가액은 높게 책정되어 19평형+23평형 조합도 가능하기를
바래봅니다.ㅋㅋ) (2) 종전주택의 주거 전용면적의 범위 1단지 2단지 25평 N형 주 거전용면적 24.86평(82.18㎡) 1단지 2단지 25평 S형 주거전용면적 24.81평(82.01㎡) 3단지 4단지 34평 주거전용면적 25.32평(83.7㎡)
둔촌주공아파트에서 1+1재건축이 가능한 평형이 유일하게 19평형(39㎡)입니다.
19평형(39㎡)+29평형(59㎡) 조합이라면 구미가 당기는데 왜 19평형(39㎡)만 1+1재건축이 가능하냐고 반문하시는 분도 많습니다만
둔촌주공아파트 신규 분양 시 기존주택 전용면적 기준으로 볼 때 두 채 가능한 평형은
19평형(39㎡)+19평형(39㎡)=78㎡(o)
정확하게 19평형(39.99㎡)+19평형(39.99㎡)=79.98㎡(o)입니다.
19평형(39㎡)+23평형(49㎡)=88㎡(×)
19평형(39㎡)+26평형(59㎡)=98㎡(×)
23평형(49㎡)+23평형(49㎡)=98㎡(×)
23평형(49㎡)+26평형(59㎡)=108㎡(×)
26평형(59㎡)+26평형(59㎡)=118㎡(×)
결론을 말씀드리면
1~2단지 25평과 3~4단지 34평은 종전주택의 주거전용면적 범위 내에 있는
19평형(39.99㎡)+19평형(39.99㎡)=79.98㎡에 한해서 1+1재건축을 할 수 있습니다.
대지지분 29.83평 1단지 25평(280세대)과 4단지 34평(520세대)
대지지분 29.3평 2단지 25평(420세대)과 3단지 34평(520세대)
대지지분 28.66평 4단지 34평(920세대)로 총 2,660세대입니다.
이들은 대지지분이 29.83평, 29.3평, 28.66평으로 50평형, 43평형, 38평형, 34평형...등을 분양 받을 수 있는 평형입니다. 1+1재건축 19평형 신청자가 많아 경합 시에 주거전용면적 순보다는 형평성에 의해 대지지분이 가장 큰 29.83평이 우선 선택권이 있을 것으로 사료됩니다. 여기에서도 경합이 생기면 권리가액 순으로 하려나요?
가격 상승 폭이 클 것으로 예상되는 50평형, 43평형, 38평형...등 대형평형의 분양을 포기하고 19평형을 두 채 분양(1+1재건축)을 받을 때의 장점이 무엇인지 그리고 단점이 무엇인지 알아보기로 하겠습니다.
19평+19평의 매매가격이 적어도 50평형 한 채 가격과 비등한 수준은 되어야 한다는 것입니다.
노인부부, 1~2인 가족 등 가족 구성원의 수가 적은 가족은 한 채는 실거주를 하고 다른 한 채는 월세를 받아 임대소득을 목적으로 할 때는 주거와 임대수익을 동시 만족하게 될 것입니다. 소형평형 두 채 모두 임대목적으로 할 때는 수익성 면에서 유리하게 작용할 것입니다.
반면에 종합부동산세 부과 대상이 될 가능성이 있다는 점도 염두에 두어야 합니다. 현재 1주택자의 경우 공시가격 9억원 이상의 주택을 소유했을 때 종합부동산세를 부과하지만 2주택자가 되면 2채를 합산한 공시가격이 6억원 이상이면 종합부동산세 부과 대상이 되기 때문입니다. 개정된 도시 및 주거환경정비법을 적용으로 3년 전매 제한에 걸려 있는 것도 염두에 두셔야 합니다.
인근지역 소형평형 시세 형성을 보더라도 둔촌주공 신규 소형평형의 수익율은 종부세 및 기타 부대비용을 상쇄하고도 남을 것으로 예상됩니다. 기존 주택이 있고 두 채 모두 임대사업을 하거나 한 채는 실거주 다른 한 채는 임대를 주는 등 1+1재건축에 관심 있으신 분들은 여러가지 방법을 모색해보는 기간을 가져보시기 바랍니다.
그럼에도 불구하고 19편형(39㎡)의 완판을 주장하지 않는 이유는 임대주택에 대한 이해 부족을 들 수 있고, 주거 트렌드의 변화로 소형 소형 하지만 아직까지 베이비부머 세대는 건재하고 있고 이들 세대는 적어도 33평형에는 살기를 바라며, 형편이 된다면 37평형, 43평형, 50평형까지 대형평형 선호 현장이 내재되어 있다는 것입니다.
필자의 생각이 실제와 다를 수도 있지만 분양 신청자 수가 많은 평형은 33평형, 43평형, 26평형 순이 될 것으로 예상되며, 경쟁율이 높은 평형은 37평형, 26평형, 50평형, 23평형,19평형, 43평형, 33평형 순으로 분석해 봅니다.
끝으로 빠른 재건축을 염원하며 여러분들의 재산평가액이 높게 평가되기를 바라며, 주먹구구식 분석이니 이의 있으신 분은 개별적으로 전화 또는 문자, 방문하셔서 말씀해주시면 감사하겠습니다.
※다음은 둔촌주공/둔촌주공아파트/둔촌주공재건축 전체 부동산에 출시된 급매물입니다.
둔촌주공1단지 7.5평 40,000만원 16평 64,500만원 18평 69,000만원
22평 78,000만원 25평(지분29.83평) 87,500만원
둔촌주공2단지 16평 64,000만원 22평 77,000만원 25평 84,500만원
둔촌주공3단지 23평 64,800만원 31평 77,500만원 34평 85,000만원
둔촌주공4단지 23평 63,800만원 25평 69,000만원 25평 69,500만원
31평 76,500만원
34평(지분28.66평) 83,500만원 34평(지분29.83평) 86,500만원
둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 점 문의 바랍니다.
둔촌주공 드림공인(02-478-9800)
다음카페 둔촌주공 드림공인 http://cafe.daum.net/dream4789800
네이버카페 둔촌주공 드림공인 http://cafe.naver.com/dream4789800
|