창원의 반송 주공 아파트과 성주1-2차 아파트 비교 분석[04.7.2작성]

[강투]

제  목 : 아파트(분양권) 투자 컨설팅 보고서2 (반송주공과 성주1-2차 비교)

글쓴이 : 강투

등록일 : 2004-07-02

조회수 : 2402

Net-No : 3547004483

본자료는 저희 고객의 요청에의해 작성된 자료로 사견이오니

참고만해 주시기 바랍니다.

두 아파트 모두 창원의 대표적 아파트임을 밝히며, 단지 비교분석 자료입니다.
미흡하나마 도움이 되시길 바랍니다.

-강남 투자 연구소 제공-


1. 04년 7월 현시점 가격비교

* 본 가격은 분양가격+프리미엄을 평당가격으로 환산한 가격임
* 각 평수에서 가장 좋은 동 가장 좋은 층을 기준으로 한 것임

1)반송 25평,31,34,39,49,56평: 평당700만,750,820~950만원
2)성주2차 32,40,49,55,66평 : 평당780~ 830만원
3)성주1차 35,41,48,53,55,63,70평 : 평당830~1000만원

2.위치비교 

 흔히들 전자가 후자보다 위치가 좋다고 함 그러나 거의 차이가 없다고 봄.

# 참고

1급: 상남 대동-성원, 신월 은아, 용호 롯데, 용지주공,  등 
       반송, 반림 현대-럭키, 용호무학-일동, 신월 주공, 사파삼익-무궁화-대동 등
      * 반송보다는 산을 끼고 있는 현대, 무학-일동이 주거 공간으로는 더 좋다고 생각함 
       남양, 가음, 대방, 성주 일대의 아파트 단지

2급; 명곡주공, 봉곡 코오롱, 반림대동, 대원동 일대의 저층아파트 단지 등
3급; 팔용 원풍-벽산, 극동 등

4급; 중동대동,소답 흥한웰가 등
5급; 안민대동,서광 등
6급; 대원대동, 내동 주공, 외동 주공 등 창원대로변의 공단 옆의 아파트

      산과도 떨어져 공기가 가장 좋지 않은 곳..

1)시내-백화점-관공서 접근 용이성; 현재의 "접근용이성"은 "거리"개념이 아닌 "시간"개 념으로 보아야 함. 둘다 자가용으로 8분~13분 거리임. (별 차이 없음)

* 소결: 서울의 하나의 구(예:강남구)밖에 안되는 도시에서 입지 비교는 위 1급내에서는 큰 의미가 없으며 차이를 두더라도 3~10%정도 밖에되지 않음.(같은 건령의 아파트 사례분석..)

그리고 창원은 대도시인 서울,부산 등(지하철,버스 문화)... "자가용 문화"이므로 주거환경을 논할때 시내와 수치거리로 가장 가까워야 할 것은 아니며  "몇분" 더 소요 되더라도 산-강-호수-바다와 인접 한 곳을 보다 "A급" 위치로 봄.

* 사례; 80~90년대 초반 강남아파트의 대명사는 압구정동(현재 강남쪽의 시내, 아파트 단지로 먼저 개발된 지역 )이었으나 최근 2~3년 사이에 대치동-삼성동-도곡동 등이 같은 입지 또는 그 이상의 가격을 받고 것처럼 그 지역의 발전에 따라 아파트 단지의 시장 가치가 변하는 것입니다.


** 굳이 구별 할려면 ----> 반송에 +"1점"

2)고속도로 -국도 접근 용이성 : 서울 강남의 가격이 1등인 원인 중의 하나

(1)국도 25호선 관련

*장점 ; 교통의 편리성
*단점 : 소음, 먼지

*비교분석 : 도로가 아파트보다 7~10미터 낮게 위치하며, 창원시내 6차원 도로 (예;명곡 로타리에서 가음정 Lg아파트까지), 창원시내 4차선도로 (예: 상남 사거리 에서 상남성원 뒤길까지) 보다 소음-먼지는 적을 것으로 예상됨.

@그이유는
1)하루당 통행 차량 대수 적을 것임 : 소음-먼지와 가장 관련성 높음
#진해와 부산을 연결하는 국도(국도 2호선)가 위 6,4차선보다 적음
2)시내 도로는 급정거 할 경우가 많음 --->신호등, 교차 로, 잦은 끼어들기 등
3) 차량 제한속도: 시내도로 70킬로, 국도 80킬로 별로 차이 없슴
4)밤12시 이후의 소음은 시내 6차선 도로가 현저히 많음 ---> 급정거, 사고 등

#사실상 진해와 부산을 연결하는 국도가 시내 6차선 도로 보다 소음-먼지가 적음 ( 교통영향 평가 자료) 그리고 국도 25호선 김해 진영을 연결하는 도로이므로 위 부산-진해를 연결하는 국도보다 교통량은 적을 것으로 예상됨.

*결론 ; 반송 입주 시, 국도 25호선 완공 시의 소음-먼지는 6차선 도로 옆인 반송이 많 을 것으로 생각됨

(2)고속도로 접근 용이성

*부산방향 ; 성주지구가 10-15분용이
1) 이용도 ; 70% 이상
2) 이용 현황 ; 부산원정 쇼핑 (마산 창동 보다 부산 사상-서면이 시간상 가까움)
부산 해운대-광안리 여가 시간 활용 등

*진주-대구 방향 ; 시간 차이 없음 (성주는 장유 인터체인지 이용)
1) 이용도 ; 30% 이하
2) 이용 현황 ; 지리산 등산, 단풍 놀이 등
*서울 방향 : 공항-고속 철도 이용시 성주가 용이

(3) 결론 ; 큰 차이는 없지만 굳이 구별하면 ----> 성주에 "+1점"

3)반송은 단지 앞에 종합 운동장-경륜장 등이 있슴.
*이것의 장점; 접근 용이성
단점; 교통 혼잡, 시끄러움

# 사례: 부산-서울에서 사직 운동장, 구덕 운동장 가까이 있는 아파트 단지가 가격이 비싼 것은 아님. 그보다는 계획에 의한 신시가지로 조성된 강-산-바다와 인접한 아파트 단지가 가격이 좋음 --> "배산임수의 주거단지"

예) 해운대 신시가지, 한강을 바라다 보는 아파트

 일반인이 매주 축구경기 ,농구경기 등을 보러가는 것이 아님 유명 경기 있을 때는 많은 창원시민이 움직임.--> 이는 경기장 가까이에 있는 주민에게는 많은 불편을 줄 수 있음.

** 굳이 장점적 요소로 보면 반송에 "+1점"

4) 두대동 컨벤션 센타 건립; 이것은 반송민에게는 장점보다는 단점적 요소가 많을 것으로 보여짐. --->일반인이 주거환경 편의 시설로 이용될 것이 아니며 대형 오피스 빌딩의 등장 으로 명곡 로타리에서 시청 로타리까지는 만성 교통 정체 지역이 될 것은 자명한 이치가 아닐까요.

---> 산업 박람 회관(컨베션 센타)으로 큰 의미없는 하나의 이슈에 지나지 않음.


3.학군 비교 ; "소득수준"과 밀접한 관련성 있슴.

1) 일반적으로 소득 수준이 높은 곳이 학군이 좋음 : 사 교육과 관련성 있음
*반송; 최저25평~최고56평
*성주; 최저32평~최고 70평
따라서 성주 지구가 소득 주준이 높다고 보아야함.

#사례; 서울 강남이 강북보다 가격이 비싼 가장 큰 이유는 강남 8학군 때문임 ---> 8학군은 "소득수준"에 상당한 원인 있슴.

2) 현재의 학교 및 미래의 학교
*반송 주위로 초-중-고 인접해 있슴.

*성주 1차 아파트 앞에 초등학교 현 공사 중이고 중-고등학교는 설립예정---> 보상 문제로 원주민 10여세대가 농성중임---> 헌법상 이익형량의 원칙 및 헌법23조의 공용수용의 절차에 따라 창원시청은 신속하게 처리해야 할 것임. -->최대기한 성주2차 입주 시까지는 설립될 것임. 그 이유는 성주2차는 "학교용지 부담금"을 납부 했으므로 국가는 이를 책임 져야함.

*성주 2차 아파트 앞에 초등학교 설립 예정
*성주단지 옆 대방-남양지구에 초-중-고 있음.

3) 학군은 단순 학교 개수가 몇 개냐..?(성주-대방-남양-가음지구..하나의 블록이

반송-용호지구 블록보다 학교 개수도 많음.)의 분석이 아니라 양질의 교육 환경 분석임.

** 따라서 반송- 성주 둘다 "1급" 학군,
               굳이 구별하려면 ----> "소득 수준"이 높은 성주에 +"1점"


4. 공기, 주변 녹지 공간-공원, 시민 체육시설 비교 : 웰빙 주거단지 와 관련

1) 공기 : 큰 산들이 인접한 성주지구가 좋음 ---> 건강 등산 용이

2)주변 녹지공간-공원, 시민 체육 시설
* 반송 ; 종합 운동장, 경륜장 주위로 체육시설 및 편의시설 있음.
반경 약300 미터 내에 용지호수 있음.
반경 약500 미터 내에 용지공원 있음.

* 성주 지구 ;성주2차 좌측 산 쪽으로 “삼정자 공원 ”설립 예정--> 시민 체육시설 병존
성주1차 우측 산 쪽으로 녹지 공간 있음--> 향후 공원 조성 예정
반경 약300 미터 내에 “대방 녹지공원” 공사 중 --> 현대식 농구장, 축구장
베트민트장, 족구장, 테니스장, 어린이를 위한 롤러 블레이드장, 기타 주민
체육-편의 시설 있음.
반경 약500 미터 내에 대방 체육 공원-가음정 레포츠 공원 있음.

3)결론 : 보다 웰빙 주거 단지에 가까운 성주에 “+1점”

5.시행-시공사

1)반송; 시행- 재건축 조합, 주공 공동시행

           $ 시공-  민영 중형건설업체

2)성주; 시행- 시공 둘다 민영 중대형 건설회사

#주공; 수동적 경향 많음. 부실 시공에대한 직원 책임 미비
민영: 능동적 경향 많음. 부실 시공에대한 직원 책임 보다 강함

3)결론: 반송은 중대형 건설 회사가 자기 브랜드를 달지 못하고 ( "영원히 주공 브랜드" ) 단지 하도급 방식에의해 공사만 대행함. 이에 반해 성주는 위 중대형 건설 회사가 자기 브랜드(얼굴)로 공사를 함. 따라서 성주가 내부에 철근 하나라도 많을 것임.

그리고 이익 집단이 많은 반송(예;재건축 조합, 주공, 시공회사)이 고비용 지출로 성주보다 좋은 아파트를 시공하지 못할 것은 당연할 것으로 생각함.

#사례; 서울-부산 등 의 전례에서 일반인들도 많이 알고 있슴. " ?공사"에서 시행한 아파트가 지은 지 1년도 안되어서 물이 샌다는 기사 등

#참고; 브랜드 가치
1급; 삼성 , 현대 ,LG ,대림,포스코, 대우 등
2급; 대동, 한림, 일신 등
3급; 중-소 건설업체
4급; 주택 공사, 도시 재개발 공사 등


** 따라서 성주에 +"1점"


6.아파트 배치; 대지 지분 및 시행사의 이익 극대화, 땅모양과 관련성 있음

1)아파트 배열 형태비교

* 특급; 절곡형 (분양평수에서 서어비스로 +4평을 더 줌.)
예)성주 유니언 107동 2~3라인, 111동-112동 4~5라인

$주의: 분양 평수에 포함시킨 사이비 절곡형은 가격을 감쇄시킴.
예)상남 대동43평형, 42평B형; 구조가 좋지 않음.

# 현 750~900만 시대에서 위의 "+4평"을 가격으로 환산하면, 4 *750~900=3000 만~3600만원 임. --->  "3000~3600"만원을 일자형 아파트보다 상승시키는 요인 있슴.

    --->  서울-부산의 거주 아파트 사례 분석

*1급; 일자형 아파트
예)성주1-2차아파트의 다수형태 ,대방 대동, 대방 덕산1차

*2급; 기역자형 아파트, 티자형 아파트
예) 상남 성원22평-26평, 반송 아파트의 다수 평형, 성주 1차 107동-108동

*3급: 일자형 이면서 단지 배열이 디귿자형 인것
예)대방 대동 디지털 아파트

*4급; 일자형 이면서 단지배열이 '미음자' 형인것. (안 동일 경우 완전 깝깝형)
예)대방 대동 황토방, 상남 성원 아파트의 다수동

*5급: 기역자-티귿자형이면서 단지 배열이 미음자 형인것
(안 동일 경우 일조-전망,안은방해에 문제있슴, 4급보다 더 깝깝형 ) 예)반송 주공 아파트의 다수형태

** 따라서 성주지구에 "+1점"

2) 방향 및 일조- 조망권(전망) 비교

# 방향보다는 전망이 중시되므로 전망 중심으로 가격 점수 언급

(1) 전망 비교
!)완전 전망 (앞 트인 동) 있는 동
*반송 ; 202~208동 3-4라인(49,56평, 서남향), 201동 4라인(34평, 동남향),
227동 1,2라인(25평, 동향), 3라인(34평, 동향)
230동 1-2라인(25평, 동향), 3라인(34평, 동향), 4-5라인(34평, 동남향),
218동 1,2라인(31평,동남향), 3라인(30평,동남향), 219동 1,2라인(34평,동남향)

*성주 1차: -한림 105동(70평), 106동(55평), 107동(41평) ---->남향
-일신 107-108동3라인 (53평, 동향), 107-108동2라인(48평, 동남향), 108동 1라인 (63평, 남향), 111동 (35평, 남향)

*성주 2차:101동(32평),114동-115동(40평) ---> 남향,
107동1,2라인-108동3,4라인(40평) -->서남향,
107동3,4라인(32평,서향)

!!) 부분 전망이 있는 동
*반송: 223,227,208,216,217,218,213,221,210,211동 등. 복잡에서 기술 곤란, 매수 하실려는 분은 믿을 만한 전문가와 함께 움직이길.

*성주1차; 안동 이외에 바깥동-바깥라인은 부분전망 있슴.
*성주2차: 대부분 동의 바깥라인은 부분적 전망을 가짐.

(2) 방향 비교
*반송; 남향(223,222,224동 등) -->복잡해서 기술 곤란, 동향(225~230동).
대부분이 서남향, 동남향 임.

*성주1차: 대부분이 남향임. 동향 (한림 104동, ?絿?107-108동 3라인),동남향 (일신107-108동 2라인)

*성주2차: 대부분이 남향임. 서남향 (107동1-2라인,108,109, 111-112동 5-6라인). 서향 (107동3-4라인)

(3) 따라서 조망권에서 비교 우위가 성주지구에 "+1점"


7. 주차 대수 및 대지 지분, 건물 면적 비교

1) 주차대수 비교 : 상가 주차 대수는 제외한 숫자임.
* 반송 ( 1.11 : 1 ) *성주1차 ( 1.26 : 1 ) *성주 2차 ( 1.36 : 1 )

* 가능 주차 대수 : 대지 지분과도 관련성 있으므로 대지 지분이 넓은 성주 지구가 약 "0.5대" 정도 넓음.

* 주차 대수 우위 순서 ; 성주 2차 > 성주 1차 > 반송


2) 대지 지분 비교 : 4사 5입(반올림) 했슴 ,(~평)단위임

*반송 : 25평(9평), 34평(13평), 39평(16), 49평(20), 56평(23평)

*성주1차
-일신 : 35평(15평), 41평(18), 48평(22), 53평(24), 63평(29평)
-한림 : 35평(15평), 41평(17평), 55평(24평),, 70평(32평)

*성주2차 : 32평(15평), 40평(18), 49평(23), 55평(26), 66평(32평)

*대지지분이 작으므로 발생하는 문제점: 동사이의 거리가 너무 좁아 깝깝하고 안은 방해 된다.
따라서 대지 지분이 많은 성주 지구가 부대시설 또는 나무 한 거루라도 많지 않을까요.

* 대지 지분 우위 순서 : 성주 2차 > 성주 1차 > 반송

** 따라서 성주지구에 “+1점”

3) 건물 면적 비교: 전용25.7평만 언급 했으므로 그 이외 평형은 거의 비율대로 적용됨.

(1) 분양평형 (공급면적 , 전용면적)
*반송 : 34평형 (34.4평 , 25.7평)
*성주1차 : 35평형 (33.3평 , 25.7평)
*성주2차 : 32평형 (32.6평 , 25.7평)
---> 분양평형 대비 공급면적& 전용면적의 우위순서 "성주2차 > 반송 > 성주1차"

# 참고 : 1) 전용면적: 발코니면적을제외한 아파트 내부 면적 
            2) 공급면적: 전용면적+주거공용면적(복도, 엘리베이트 등)
            3) 서비스면적: 발코니면적

(2) 발코니면적(서비스면적, 전용면적25.7평기준)
*반송 : 약 8.5평
*성주1차 : 약 11.3평
*성주2차 : 약 10.3평
----> 서비스 면적 우위 순서 "성주1차 > 성주2차 > 반송"

(3) 전체 면적 비교에서는 "성주2차>성주1차>반송" 순서로 비교우위에 있음.

** 따라서 건물 면적에 비교 우위가 있는 성주에 “+1점”

8. 결론 

  위의 분석의하면 반송은 3점취득 성주 지구는 9점취득하였음. 따라서 1점을 평당 10만원으로 가정하면 평당 60만이 차이가 남.

그러나 반송의 향수(저를 비롯한 많은 창원 시민이 한때의 주거공간 이었슴)를 감안해서 평당 약 50만원 정도의 가격 우위가 성주지구에 있다고 저는 생각합니다.

흔히 성주 지구를 구석이라 하는데 이는 과거 지향적 사고에 기인한 것으로 봅니다. ---> 마산이 시내 였을 때의 사고임 그러나 현재- 미래는 창원 중심이고 대도시인 부산 중심적 사고 필요.

이사는 같은 값이면 흔히 뒤로(반송-명곡-용지 등) 가지 않는다고 합니다. ---> 시청-도청(중심부)기준으로 서북쪽 임. ---> 같은 값이면 앞으로 동남쪽(신월 은아,상남 대동-성원,성주지구 등) 이사 가는 심리있음.

*부자들의 심리 분석 ; 2~3억을 더 주더라도 최고 평형에 살려고 함.
 --->돈 있으니 자존심 대결. 예) 성주 1차 일신 63평과 한림 70평 가격비교..

따라서 최고 평수가 56평인 반송은 성주지구보다 창원의 상류층을 흡수할 수 없을 것임.

 ---> 미래의 학군과 웰빙 주거단지와 연결됨.

 ---> 서울-부산 기타 도시도 비슷함.

"주거의 등급(가격 흐름)은 흐르는 물과 같이 변화하면서 흐른다"고 생각합니다.

*사례 : 1) 80년도 이전에는 내동 주공 아파트와 반송의 평당 가격이 비슷하여지만 그 후 2배 이상의 가격 차이를 냄. ---> 80년도 중반이후 "환경의 중요성" 대두.. 이는 가속화될 것임.

 ----> 진해 용원의 향후 가격도 이점에 중점을 두기 바랍니다.

2) 90년도 이전 까지만 해도 소답동이 창원의 A급위치 였지만 (마산이 시내 였으므로 마산과 가까운 소답-신촌 등 이 위치 좋은 곳으로 평가 받았음 : 중심가와의 접근성 이론---> 이 이론은 자동차 문화의 발달로 많이 희석되었음.. 이 보다 중요한 것은 웰빙..자연환경 이론..)

지금은 C급 위치로 전락한 사례..

 ----> 지금은 창원이 더 큰 도시이고 보다 대 도시인 부산과의 시간상 거리가 좁혀짐.

3) 90년도 이후에는 소답-도계- 명곡-반송-용호권에서 신월-상남-남양-대방지구로 가격이 이동하였음 ----> 시청-도청 경계로 동남권 개발 ( 대형 평수의 아파트 등장)

4) 90년 이전까지는 대방-성주는 달동네 였음... 그 시대 반송 역시 서민 아파트였음.

---> 70년 중반 이전 서울 강남도 달동네 였음... 배밭~

5) 상권의 흐름도 변하화는 원리는 같습니다. 예) 중앙동 오거리-용호동 상권-중앙동 국제호텔 주위 상권에서 상남동 상권으로 이동

** 성주 1-2 차가 반송 아파트보다 전체적으로 대형 평수 위주로 건립되었으며, 성주1-2차의 63평,66평,70평은 창원에서 가장 평수 큰 아파트(1등 추구하는 부자들의 심리 이해)이기 때문에, 대형평수의 가격이 30평대의 아파트 가격도 끌어올리는 작용을 합니다. ---> 아파트 가격 형성요인 중 " 최고 평수의 존재"와 밀접.

 진해-장유 투자시 이원리 적용 신중(그대로 적용안됨.)

---> 진해-장유는 창원과 동일 권역이므로, 55-60평대가 당연이 가격이 높을  것이라고 생각하면 안됨.

즉 진해의 경우 40평형대가 가장 가격이 좋을 것으로 생각되며

현재및 진해의 편의시설 완성 전까지 52평 이상을 실거주 목적으로 구입하려는 사람은 창원으로 이동할 경향이 많다고 봄. (부자들은 창원의 부자동네로 이동하려 할 것으로 봄.)

다만, 창원의 40평대 이상에서 거주하는 사람이 진해의 50평대 이상으로 이동하는 가속도에

따라 달라질 수 있음.

---> 현 진해의 단지 아파트 규모에 비해 52평이상의 너무 많으므로 앞으로 소형-중형-대형의 적절한 비율이 요구됨. (장유는 다름)

그리고  창원은 단독 주택지가 "전용주거지역"(2층까지 가능, 건폐율50%-용적율 100%)이 대부분임에 반해 진해-장유는 "일반 주거지역"(점포주택 가능,4층까지 가능, 건폐율60%-용적율 240%)임.

---> 진해-장유의 경우 52평 이상의 아파트 수요자의 일부는

"자본의 효율적 투자 원리"상 땅을 취득하여 점포주택을 지어 그곳에 거주할 것으로 봄.

따라서 소득의 이동 경로에의한 소형-중형 대비한 대형의 희소성으로 투자함이 현명할 듯........

[사과나무]

자주 올려 주세요

[richmom]

많은 도움 되었습니다.

[별을 쏘다]

좋은 게시물이네요.

[바나나]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[킬리만자로]

조언 댕큐 댕큐

[하얀손]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[빈깡통]

역시 전문가 답습니다. 감쏴1 함네다.

[푸른바다]

detail한 분석에 감솨드리며, 장유에 대해서도 분석부탁드립니다.

[대암인]

강투님 글 잘 읽고 갑니다,