스크랩 내 집 마련과 모델하우스 실속구경하기

[복부인(임희숙)]

 

내 집 마련과 모델하우스 실속구경하기

화려한 외관과 소품에 현혹되지 말고 건물의 방위, 복리시설, 자연환경, 각 실의 크기와 배치, 연관관계, 각종 붙박이장들의 실용성 등을 살펴봤을 때 나와 나의 가족들이 살아갈 소중한 보금자리로서 손색이 없는지 꼼꼼히 관찰해야 한다.

  "멋지다, 그런데 우리 가족에게 정말 잘 어울리는 집일까?"

보통 사람들이 모델 하우스를 방문하여 볼 수 있는 때가 대개 시간의 여유가 많은 주말이나 공휴일일 것이다.

대부분 주말에 나들이 삼아 부부동반이나 아이들과 함께 모델하우스 안을 둘러보다 보면 모델하우스의 화려한 외관과 들뜬 분위기에 휩쓸려 모든 것이 좋아 보이기 십상이다.

그러나 모델하우스는 감상하기 위한 미술관의 예술작품이 아니며 화려한 외관, 호화스러운 가구와 인테리어 등도 중요하지만, 정작 살펴봐야 할 것은 나와 나의 가족이 살 소중한 주택으로서 선택하고자 하는 모든 조건이 나의 생각과 계획에 부합되는 지를 판단하는 안목과 요령이 필요하다.

"아 좋다. 너무 잘 해 왔다." 하는 감탄사는 나중으로 미루자.

첫째, 줄자와 노트는 모델하우스 참관의 필수 준비물

모델 하우스는 전체의 건물이 아니다.

계획된 평면만큼 공간을 만들어 실제 사용하게 될 각종 마감 자재를 붙여놓은 말 그대로의 견본 주택이다. 실제 크기와 구조 외의 나머지는 모두 실제와 다르다고 해도 과언이 아니다.

바꿔 말하면 모델하우스는 가장 눈에 잘 띄는 바탕면에 화려한 마감재를 사용하고, 외관도 현란하게 장식해 마치 호텔처럼 화려하고 웅장한 느낌을 갖도록 치장된 것이다.

여기에 감미로운 음악과 다양한 조명, 안락한 의자까지 구비해 소비자들의 눈과 귀를 현혹한다. 견본주택 안의 좋은 조명과 식탁, 고급스러운 소파와 커튼, 각종 소품, 화려한 카펫과 커다란 가전제품 등은 모두 가상 공간에 불과하다.

모델하우스에 들어서면 감상은 짧게 마치고 호주머니 속에 준비한 줄자로 하나하나 꼼꼼히 점검해야하는데 마감재의 질감이나, 색상, 형태, 모양 등은 그냥 좋다, 괜찮다, 나쁘다 정도의 느낌으로 판단하면 그뿐이다.

 견본 주택에 들어가기 전에 반드시 단지 배치 모형도와 주변 현황도를 차분히 들여다보면  모형도를 잘 살펴보면 안내 책자를 통한 것보다 구체적인 아파트의 입지여건을 파악할 수 있다. 건물의 형태, 건물간의 배치와 간격, 건물의 방위, 경사도, 옹벽의 설치 유무, 각종 출입문의 위치와 진입여건 등을 꼼꼼히 따져보고 한 주차공간이 넉넉한지, 주차시설은 편리하게 구성돼 있는지, 녹지와 놀이터, 휴게시설과 운동시설, 상가, 노인정, 유치원 등 복리 복지시설이 만족스러운 수준인지도 잘 파악해야 한다.

주변 현황도를 통해서는 주변의 자연환경, 교통여건 등을 짐작할 수 있다. 행여 아파트 주변에 혐오시설 등이 있지는 않은지, 학교나 공공 행정시설, 각종 상업시설 등과의 거리는 어떤지도 파악해야 하며 향후 주변의 발전 가능성과 개발계획 등도 다시 한 번 점검해 보는 것이 좋다.

의문사항이 있으면 모델하우스에 상주하는 건설업체 직원이나 인근 중개업소 등에 물어보는 것도 좋은 방법이다.

우리 가족에게 맞는 집인지 평면도를 통해 판단한다. 

견본주택에 들어서기 전에 또 한가지 꼭 살펴야 할 것이 바로 평면도이다. 현재의 가족구성을 생각해 보고, 각 실별로 표시된 실제 치수를 감안해, 각 방의 배치와 연관관계를 잘 따져봐야 한다.

각 실의 사용용도, 발코니, 외부 창고 등 서비스 공간의 활용 등을 어림해 보고, 주방과 화장실의 배치, 가족 구성원간의 프라이버시 문제 등을 대략적으로 연관시켜 보자. 더불어 계단과 엘리베이터, 현관과의 관계도 눈여겨보는 것이 좋다.

'우리집 살림이 이렇게 많았네'많은 이들이 이삿짐을 싸놓고 하는 걱정이다. 대체로 이사 준비를 하다 보면 생각보다 많이 불어난 짐들을 어떻게 배치하고, 보관해야 할지 당황하게 되므로 향후 가구 배치 등을 위해 방의 크기를 미리 확인하는 것이 매우 중요하다.

방과 거실의 크기, 문과 창문의 위치, 붙박이 장의 설치 등을 살핀다 

보통의 모델하우스는 각 실마다 바닥에'○○자×○○자'라고 방의 크기를 표시한다.

많은 이들에게 '자'라는 단위가 익숙치 않아 그 크기를 어림하기 힘들 뿐더러 쓰여진 숫자가 실제 면적과 다른 경우가 많은데 안목치수를 적용한 아파트는 그 수치가 면적과 일치하지만 안목치수를 적용하지 않은 아파트일 경우 쓰여진 숫자에 비해 실제 면적이 작다.

일반적으로 방의 면적을 표시할 때 실제 내부 면적이 아니라 벽체간의 중심인 치수를 사용하기 때문이다.

때문에 정확한 면적을 알기 위해선 준비한 줄자로 실제 면적을 직접 재봐야 하며 이제부터는 평, 자 등을 사용할 수 없다.

한 가지 잊지 말아야 할 것은 직접 잰 방의 크기와 실제 아파트의 방 크기도 약간은 다를 수 있다는 점이다.

실제 아파트에 쓰이는 것과 모델하우스에 쓰이는 마감재가 틀릴 경우 미미한 차이는 발생할 수 있다.

또한 아파트의 맨 끝에 위치한 집의 외벽 방은 단열재 마감 관계로 다른 집의 같은 방에 비하여 실내 면적이 좁아진 다는 점도 감안해야 한다.

소소하고 눈에 잘 들어오지 않아 간과하기 쉽지만, 실생활에 꼭 필요한 항목들도 꼼꼼히 점검해야 한다.

    실 생활품 찾아보기

1) 인터폰의 위치 

인터폰이 왼쪽에 있는지, 오른쪽에 있는지, 현관문에 달려있는지를 살핀다. 일반적으로 현관 손잡이(문이 열리는 쪽) 방향 문틀 옆 상단이 사용상 가장 합리적인 위치이다.

2) 전기 분전함 위치

분전함은 신발장 윗부분 안에, 또는 현관입구 벽이나 입구 방 안쪽에 설치하기도 한다. 분전함을 자주 사용하지는 않지만 있는지 위치를 확인해 두는 것이 좋다. 분전함의 위치 때문에 공간 활용에 제약을 받는다던가, 콘크리트 내력벽에 설치해 구조단면 결손을 초래할 수도 있기 때문이다.

3) 홈 오토메이션의 위치

홈 오토메이션의 가장 중요한 기능은 방문자의 확인이다.

따라서 그 위치도 이에 맞게 정해져야 하는데 너무 현관 가까이에 있어 직접 "누구세요?"하고 확인하는 편이 낫다든지, 너무 실내 깊숙한 곳에 위치해 움직이는 동선이 길어진다든지 해도 곤란하다.

평형별 내부구조와 형태에 따라 다를 수도 있지만, 거실 1자 소파를 놓는다고 할 때 벽체 현관 방향 끝부분이 사용상 합리적인 위치라고 볼 수 있다.

4) 전원스위치

거실 벽면 한 곳에 전원스위치를 모두 모아놓고 사용하기에 편리하다고 홍보하는 경우가 있다.

그러나 실제 생활에서는 더욱 혼란스럽고, 작동에도 문제가 생길 수 있으므로 이를 유념해야 한다.

5) 에어컨 배수시설

모든 수요자들의 요구를 전부 수용할 수는 없지만, 일반적으로 거실과 안방에는 에어컨 전용 콘센트와 에어컨을 사용할 때 생기는 물을 처리하기 위한 슬리브를 설치하게 되어있다.

그러나 스리브 설치가 번거로운 데다, 설치한 다음 주변에 하자가 발생할 우려가 있어 이를 설치하지 않는 건설업체들이 있다. 설치가 안되어 있을 경우 에어컨을 사용하려면 따로 구멍을 뚫어야 하고, 구멍을 낼 때 마감재가 손상될 우려도 있으므로 에어컨 슬리브의 설치 유무를 확인하는 것이 좋다.

6) 각 방의 컨센트 위치

각 실의 콘센트 설치 위치와 개수 등을 확인해 차후 실생활에 불편함이 없는지 확인하는 것이 좋다.

7) 난방ㆍ온수 조절 밸브

대부분 씽크대 아래 부분에 설치해 외부로 노출 시키지 않고 주부의 손길이 손쉽게 닿도록 배치하는 경우가 많은데, 씽크대 공간 활용의 효율성이 떨어지는 단점이 있다.

또는 거실 바닥에 매립하여 커버를 씌워놓은 형태나 거실 벽체에 붙이고 가구장으로 가려 인테리어 효과를 내는 경우도 있는데 이후 가구 등을 배치하는 데 필요하므로 그 정확한 위치를 꼭 확인해 두는 것이 좋다.

*슬리브: 벽체나 바닥에 미리 뚫어놓는 배관 구멍

  작은 소품들 배려하기

작은 부분이지만 막상 문제가 생기면 생활이 많이 불편해지는 것들, 화장실과 주방의 환기시설, 발코니의 배수시설 등을 구석구석 살펴보자.

1) 난방 온도 조절기

실별로 난방 온도 조절기가 설치는 되어 있으나 불량품이거나 형식적인 경우가 많으므로 구체적으로 어디 회사 제품인지, 어떤 성능이 있는지 확인할 필요가 있다.

2) 전기ㆍ수도ㆍ난방ㆍ가스 검침기

보통 모델 하우스에는 전기, 수도, 난방, 가스 검침기를 설치하지 않아 그 위치를 확인하기 어렵다. 그러나 종종 이 검침기들이 불합한 곳에 위치해 문제되는 경우가 많으므로 관계자에게 정확한 위치를 물어볼 필요가 있다.

3) 발코니의 배수구

간혹 세탁기 설치를 위한 발코니의 드레인을 통해 물 내려가는 소리가 시끄럽게 들리기도 하고, 심지어는 윗집에서 떠드는 소리까지 전달되기도 한다. 또한 악취가 발생하고, 배수가 원활하지 못한 경우 물이 역류해 바닥에 고이게 되는 경우도 많다. 그러므로 드레인 배관재의 구조, 형식과 굵기, 하단부 드레인 캡의 형식 등 그 기능을 정확히 확인하는 것이 좋다.

또한 침실과 접한 발코니의 경우 배수 드레인을 설치하지 않는 경우가 있다. 입주 후 직접 발코니 샤시를 설치하면 빗물 처리에 큰 문제가 없겠지만 샤시를 설치하지 않을 경우에는 발코니로 들이치는 빗물과 눈을 막을 길이 없어 매번 걸레로 닦아내든지 쓸어내야 한다. 그러므로 배수구 설치 유무를 꼭 확인해야 한다.

4) 세탁기가 들어갈 발코니나 다용도실의 크기

세탁기가 발코니나 다용도실에 설치되는 구조인 경우 설치 장소의 폭과 길이를 미리 확인해 둬야 세탁기가 정해진 위치에 안 들어가 당황하는 일이 없으며 또한 바닥 하단부에 물이 고인다든지 배수가 제대로 안될 우려가 있는지도 확인해야 하며, 세탁기 설치에 필요한 냉^온수용 수도나 잡용수용 수도가 따로 분리되어 있는지도 확인해야 한다.

바닥 청소를 위해 잡수용 수도에 설치된 누름식 스프레이의 줄이 너무 짧지는 않은지도 눈여겨 봐두는 것이 좋다.

5) 화장실과 주방의 환기

배기 시설이 잘 갖춰져 있는지 확인하는 것도 필수 항목이다. 자연배기가 잘 안돼 소형 모터를 설치해 작동하는 경우도 있는데 이 경우 소음이 심할 우려가 있으므로 잘 점검해야 한다. 배기가 잘 안돼 한겨울에도 본의 아니게 창문을 자주 열어놓는 일이 생기지 않도록 주의하자.

6) 가스관 유입경로

보통 모델 하우스에는 설치되어 있지 않지만 외부에서 씽크대까지의 가스관 유입 경로를 알아두는 것이 좋은데 가스관이 너무 길거나 구불구불 자주 꺾이는 경우, 여러 벽체를 관통하는 경우는 안전상 좋지 않다.

또한 가스라인은 외부로 노출시켜야만 하므로 미관상으로나 좋지 않은 형태임을 감안하여야 한다.

*드레인: 건물의 각종 물을 처리하기 위한 배관계통을 의미하며 정확히 시공돼야 그 사용성을 극대화 할 수 있다.

모델하우스는 최상의 공간 형태와 마감정도를 보여주는 목적이므로 시공상의 결함을 찾거나 지적하는 것은 한마디로 넌센스이다.

모델하우스의 가구가 깨졌다든가 유리창이 없어도 실제 사는 집이 아니므로 문제될 것이 없다.

오히려 계획적인 견지에서 이 시공회사는 나에게 어떤 수준의 주택을 공급하려는지 전반적으로 파악하면 된다는 이야기이다.

문과 창문의 크기와 구조를 체크하자 

우선 각 방 문틀의 폭을 줄자로 재서 확인해 보자. 안방문이 교자상을 접지 않고도 그대로 들여올 수 있는 크기인지, 다용도실이나 뒷 발코니 문을 통해 세탁기 등 큰 짐을 제대로 통과 시킬 수 있는지, 문짝을 활짝 열었을 때 문짝이 무엇에 걸려 반밖에 열리지 않는지 확인해 보자.

벽체의 폭대로 문, 창문의 폭도 (단 창틀은 내부면을 기준으로) 똑같이 맞추었는지 살펴본다. 대개 잘 보이고 많이 사용하는 침실 문은 그 폭을 잘 맞추는데 화장실, 반침문, 창 등은 문틀 폭이 작아 문을 열고 안에서 보면 벽면과 턱이 지는 경우가 있다.

또한 문이 레일식 구조일 경우 실제 문을 여닫을 때 이가 잘 맞지 않아 바람이 새 들어오는 등 불편함이 따를 우려가 있으므로 꼼꼼히 살펴야 한다.

주방 창문의 크기, 침실 바닥의 창문 높이와 폭이 적당한지 확인한다.

씽크대 위, 아래 장 사이에 설치되는 주방 창문의 폭이 너무 길지 않은지 살펴보자. 주방 창문의 폭이 넓으면 시원하고 멋있어 보이지만 실제로 벽체 중간에 폭이 긴 창틀을 세울 경우 창틀 상단이 주저 않아 창문 개폐가 어렵다거나, 주변 타일이 금이 가고 물이 새는 등 하자가 생길 수 있다.

또한 내부 벽면을 제대로 활용하지 못하는 단점도 있다.

내^외부 문짝, 반침 문짝에 환기를 위한 루바나 구멍이 설치됐는지 또는 하단 문틀과 문짝사이가 공기가 통할 만큼 약간 떨어져 있는지도 확인해야 한다.

창고나 반침은 밀폐공간이므로 공기순환이 잘 안되면 곰팡이가 쉽게 생겨 벽지나 페인트, 마감면이 부식되거나 내부의 물건이나 옷가지가 오염되기 때문에 공기 순환을 원활하게 하기 위한 환기구조가 반드시 배려되어야 한다.

또한 화장실 문짝 하단, 또는 상단에 습기배출을 돕는 작은 구멍 설치됐는지도 확인해야 한다.

또 침실 바닥의 창문 높이나 폭이 적당한지, 창문을 여닫는 손잡이 구조가 어떠한지, 문짝 개폐를 위한 하단 레일이 어떤 형식으로 되어 있는지 살펴보고, 외부 창틀에 커튼을 달 경우에 설치 되어 있는 커튼박스 폭이 적당한지도 확인하는 것이 좋다.

*루바: 조명시스템 중에서 광원을 가급적으로 직접 보이지 않게 하고 동시에 조명이 감소되지 않도록 창살모양으로 제작하여 부착하는 것.

현관 입구에 설치되어 있는 신발장은 신발뿐 아니라 다양한 물건을 수납할 수 있는 공간으로서 그 실용성과 기능을 가지고 있는지 확인해야 한다.

신발장 내부 깊이가 너무 짧아 큰 신발을 넣을 때 불편하지 않을지, 선단 단수는 적절한지 살펴보자. 또한 선반을 받쳐주는 받침고리의 간격, 일반 수납공간의 확보, 우산걸이의 유무 등을 잘 확인하고, 하단부에 서랍이 있을 경우 서랍을 열어 그 깊이도 확인해 보는 것이 좋다.

신발장 문짝에 거울이 붙어있는 겨우 보기에는 좋지만, 파손될 우려가 있다. 또한 거울면 상태가 좋지 않거나 질이 떨어질 경우 비치는 영상이 흉하게 일그러져 보이는 등의 단점도 있다.

씽크대는 서랍을 끝까지 열어 그 깊이가 적정한지 확인하고, 하단 걸레받이의 탈착 기능도 확인하는 것이 좋다. 씽크대 밑을 청소하거나 씽크대 뒤로 떨어뜨린 물건을 찾고자 할 때 필요하기 때문이다.

또한 전열기구를 사용할 수 있는 콘센트가 주방 벽에 설치되어 있는지, 냉장고가 들어갈 공간의 폭은 적당한지 확인한다. 또한 냉장고를 설치했을 때 문짝을 열고 닫는데 불편은 없는지 살펴봐야 한다.

거실장은 유리가 없는 문짝을 열어 보아 내부에 온수 분배기가 설치된 구조는 아닌지 확인하고, 뒷 벽체에 배열되어 있는 각종 콘센트의 위치나 높이가 적당한지도 점검해야 한다.

모델하우스를 방문했을 때에는 실용성, 가능성 등 계획적인 면을 꼼꼼히 점검해야 한다. 화려한 아파트의 외형과 시공사의 명성만을 믿고 주관적으로 판단하지 말고 생활 속에서 반드시 필요한 것들을 잘 관찰해 객관적으로 판단 한다면 우리가 사는 소중한 공간인 아파트를 실속있게 선택할 수 있을 것이다.

공공임대주택--

주공이나 국민임대 임대트는 가점제와 관계없이 무주택 세대주로 청약저축 가입자이다.

평형에 따라,도시근로자 소득의 70%이하인 월 241만원 이하,5천만원 이하의 재산, 자동차는 2200만원 이하짜리 보유 등 각기 다르다.

분양공고후 순위 접수 받습니다.

참고로----

국민임대주택은 무주택서민에게 공급되는 10-20평형대 아파트이며 30년간 임대할 수 있고 임대보증금은 시중 전세금의 70% 수준이다.

참여정부는 2012년까지 매년 10만가구씩 공급해 재고물량을 100만가구까지 높일 계획이다. 그린벨트내 국민임대주택단지는 물론이고 택지지구 신도시에서도 공급된다

                10년짜리                        20년짜리

평형         전용15-18평                     전용11-15평

입주자격    청약저축 가입 무주택 세대주       무주택 세대주

            도시 근로자 가구당 월평균      도시 근로자 가구당 월평균

               소득의 70%이하                 소득의 50%이하

입주순위 1순위;청약저축 24회이상납입    1순위;임대주택지역 시군 거주자

         2순위;청약저축 6회이상 납입    2순위;시장 군수가 정하는 인접

                                              시군 거주자

         3순위;1.2순위 이외             3순위;1,2순위 이외

같은 순위에서   1;세대주 나이 50세 이상3점,40세이상2점,30세이상1점

경쟁이 있는     2;부양가족 3인이상 3점,2인2점,1인1점

경우 점수       3;해당지역 거주기간5년이상 3점,3년이상2점,1년이상 1점

로 산정         4;65세 이상 직계존속1년이상 부양자 2점

                5;장애인 가족이 있는 경우 2점 

취득가격이 2200만원을 넘는 승용차나 공시지가 5000만원 이상의 땅을 보유한 사람은 국민임대주택에 입주할 수 없다. 이미 입주한 가구도 고급승용차를 구입했거나 5000만원 이상의 땅을 갖게 될 경우 계약기간이 끝나면 집을 비워줘야 한다. 공공임대주택 입주자격 및 임대료은 국민임대주택 입주 대상자 심사 때 소득 외에 자동차. 토지 등 자산보유 현황을 살피며,임대주택법을 개정해 금융소득도 파악, 소득금액에 포함시킨다.입주자 기준으로는 소득뿐 아니라 가구원 수도 고려되며, 1인가구인 단독세대는 전용 12평(약 40㎡) 이하 소형주택에만 입주할 수 있으나 이미 입주한 단독세대는 계속 살 수 있으며, 청약저축 가입자가 입주할 수 있는 국민임대주택은 전용 15평~18평(분양면적 21~25평형) 규모다.

국민임대는 입주자격이 까다로워 소득수준이 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득 344만3399원의 평형에 의해 50-70%인 241만원 이하인 자가 입주자로 선정될 수 있다. 전용면적에 따라 통장사용 유무 및 도시근로자 가구당 월평균소득 비율이 달라진다. 전용면적 50㎡미만은 청약저축 통장이 필요 없지만 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%인 241만370원이하여야 한다. 전용면적 50㎡이상에서 60㎡이하와 전용면적 60㎡초과 평형에 신청하기 위해서는 청약저축 통장을 이용해야 하지만 소득수준은 조금씩 다르다. 입주 경쟁이 생기면 무주택 기간이 길고 청약저축 납입액이 많은 사람이 우선이다. 국민임대의 장점은 입주자의 청약통장 재사용이 언제든지 가능하다. 국민임대 거주기간 중 새 아파트에 당첨된다면 그 아파트에 입주할 때 국민임대주택에서 퇴거하면 된다.

임대료는 지금까지 입주자 소득이 늘어나면 일률적으로 20~40%를 더 부과했으나 소득 초과 정도에 따라 할증률에 차등을 두어 도시근로자 평균소득의 10%를 넘는 가구는 0~10%, 10~30% 초과자는 10~20%, 30~50% 초과자는 20~40%의 임대료를 더 내야 한다. 기준소득에 비해 50%를 넘는 입주자는 임대기간이 끝나면 공공임대주택을 비워주어야 한다.  영구임대주택 입주자격이 없는 일반 청약자와 입주 후 자격을 상실한 가구에 대해서는 인근 국민임대주택과 임대조건이 동일해질 때까지 갱신 계약 때마다 10~20%씩 임대료를 할증, 자진 퇴거를 유도키로 했다.

공공임대아파트:공공분양 아파트는 전용면적 25.7평이하의 내집마련을 하실 수 있는 분양 아파트다.공공임대는 5년임대와 10년,20년 국민임대 아파트로 구분된다. 5년임대는 분양으로 전환 되는 아파트 이나, 10년,20년년 임대는 분양으로 전환되지 않는 임대아파트다.

국민임대 : 분양으로 전환되지 않고 임대로만 거주하실 수 있는 아파트다. 아파트를 분양받기 위해 청약저축에 가입 하셔야 하며,공급유형은 청약자격은 공급주택별로 상이하다. 아파트 공급계획에 의한 입주자 모집공고를 확인하시고, 해당 지구와관련한 모든 정보를 홈페이지에서 확인 하실 수 있다. 청약자격 순위에 따라 신청일에 청약 하실 수 있으며, 청약방법은 인터넷 또는 청약신청은행 등 신청장소에서 직접 접수하실 수 있다. 주택공급규칙의 입주자선정 방법에 따라 당첨자를 결정하며,계약금 납입과 함께 계약서를 작성한다. 입주하실 아파트를 사전점검하시고 잔금납부 후 입주를 한다.

국민임대주택은  72m²(22평형)짜리 국민임대주택을 지을 때 중앙정부가 재정으로 지원하는 비중은 건축비의 10%에 불과하며 50%는 국민주택기금, 30%는 입주자 부담, 10%는 주공이 조달하고 있다. 국민주택기금 지원금도 주공이 연리 3%를 내야 하기 때문에 재정과 입주자 부담을 뺀 60%를 빚으로 짓는 셈이다.이미 총부채가 30조 원을 넘어선 주공으로선 실적을 맞추기 위해 땅값이 싼 지방을 선호할 수 밖에 없다.

‘무∙주∙택∙자’

이 네 자는 우리나라에서는 ‘설움’과 ‘어려움’의 또 다른 표현이다.

집값은 언제든지 오를 소지가 있고 전세가격도 불안정하기는 마찬가지이다. 한국 사회에서 집이 없다는 것은 언제든 심란할 수 있는 ‘위험요소’를 가지고 있다고 봐도 과언이 아니라는 점이 안타까운 일이다.

우리나라 1400백만 가구 중 1주택자는 약600만 가구, 2주택자에서 46주택자까지 다주택자 수는 약280만 가구. 그에 포함되는 않는 약520만 가구는 무주택자이다.

가을 들어서 무주택자에게 내 집 마련의 기회가 한발 가까워졌다.

9월부터 도입된 오직 ‘무주택자를 위한 기회’ 전용면적 25.7평 이하를 75% 공급하는 ‘청약가점제’와 싼값 분양을 목표로 하는 ‘분양가 상한제’ 때문이다. 더불어 무주택자에게 유리한 것은 1주택자와 2주택자에 쏟아지는 온갖 규제다.

1주택자는 늘어난 보유세로 6억 이상 비싼 주택 소유자는 소득 없이 버티기가 힘들어졌고 2주택자는 늘어난 보유세에 50% 양도소득세, 장기보유특별공제 폐지 등 집중 규제의 대상이 됐다. 이런 결과로 부동산 경기는 가라앉아 어느 때보다 경쟁률도 낮다. 그러다보니 무주택자에게 청약과 당첨의 기회는 높아졌다.

그러나 아직은 무주택자의 내 집 마련 환경이 미완성이다. 대출한도의 규제로 은행돈을 빌려서 이뤄지는 내 집 마련이 어려워졌다는 것이 최대 난제이다. 그래도 무주택자는 가능하면 이번 기회에 부부합산으로 계산되는 DTI의 범위 내에서 융자라는 지렛대를 받치고 집을 사도록 노력해야 한다. 그 방법은 청약과 기존 주택 매입, 둘 중 하나이다. 본인의 조건에 맞는 시도를 해 봄직한 시점이 지금처럼 억지 규제에 의해 일시적으로 매수자 우위 마켓이 형성된 시점이다.

◆ 벼랑으로 내모는 부동산 정책

분양가 상한제와 전매제한, 대출제한, 샐러리맨 연소득의 30% 가량을 가져가는 보유세, 양도차익의 절반을 가져가는 양도세…….이 정부가 만들어 낸 각종 규제들이 본격 시행되면서 아파트 가격을 떨구고 있다.

반대로, 늘어나는 유동성과 아직도 낮은 금리, 시장론자 우위를 점하고 있는 대선정국 등은 ‘풀리면 오른다.’라는 ‘가능성’을 잔뜩 내포하고 있다.

9월 1일 이후 사업승인을 신청한 단지나 12월 1일 이후 분양승인을 신청하는 단지는 전부 다 분양가 상한제의 규제를 받는다. 이 경우에 해당되면 아파트 분양가는 이제 조금 깎일 것 같다. 그 대신 상한제 해당 아파트에는 전매제한도 따라붙어 계약 후 5년에서 10년간 못 판다. 더불어 수입이 적은 사람에게 대출규제는 보통 까다로운 것이 아니다.

이런 경우 시장은 어떻게 될까? 신규 아파트 분양시장이나 기존 주택시장이나 마찬가지로 청약광풍이 불 것 같지는 않다. 내년 종합부동산세가 더 올라가면 아마도 거래가 뚝 끊기며 매기가 살아나기 힘들 것이다.

그럼 그런 기간이 얼마쯤 될까? 정확히 예상하는 것이 포인트다.

이번 침체기간은 길지 않을 것 같다. 부동산 시장 관련해 전혀 다른 색깔의 정책을 논하는 정치권 사람들이 많고 거래 정지에 따른 경제 전반의 부작용을 이미 많은 사람들이 인지하고 있기 때문이다.

그럼 앞으로 몇 개월간이 기회이고 그 시간에 긍정적인 사고로 집을 살 수 있는 사람들은 무주택자와 실수요자들이다.

◆급, 급, 급매물을 사라

지금부터 3개월. 시장에는 급급급 매물이 나오는 시기다.

첫 번째 급매물은 작년 10월, 11월 사상 최대 거래량이 터졌을 때 집을 산 사람들의 기존 주택 물량이다. 새 집 등기로부터 1년이 지나면 이 주택들이 2주택이 된다. 자금 사정도 안 좋은 편이어서 급하게 내놓을 수밖에 없는 대표물건이다.

그 다음은 이른바 규제에 걸려있는 ‘어쩔 수 없는 물건’ 들이다. 이른바 2조 원어치 ‘처분조건부 대출’과 ‘축소조건부 대출’에 걸린 주택들이다.

처분조건부 대출이란 기존 아파트에 아파트 담보대출을 받은 사람이 새 아파트를 사면서 1년 내에 기존 아파트를 팔아 대출금을 갚기로 ‘각서’를 쓴 주택이다. 이 경우 ‘각서 기간’까지 아파트를 팔거나 대출금을 갚지 못하면 대출금의 이자는 15%로 올라간다. 그리고 이 상태에서 3개월 동안 이자를 못 내면 경매에 넘어간다.

축소조건부 대출이란 한 채의 아파트 소유자가 2건 이상 대출을 받은 경우 1년 이내 1건으로 줄이기로 약속한 것을 말한다.

연말까지 이 2가지 조건부 대출에 걸려있는 주택이 1만 5,577건이다.

이외에 2008년 1월 1일부터는 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일까지 신축주택을 취득한 경우 5년간 양도세를 면제해주던 규정도 사라진다. 따라서 이 경우 양도세면제 주택을 포함 2주택을 가지고 있던 사람은 기존 주택의 양도세를 면제 받으려 2007년 12월 31일까지 양도세면제 주택이나 타 주택 중 1채를 내놓으려고 할 가능성이 높다.

이 경우에 해당되어 팔고자하는 주택 또한 최소 5만 가구는 넘을 것으로 보인다.

이외에 1주택 1대출 주택이어도 금리가 오르고 아파트 가격이 하락세에 이르면 재정 형편상 내놓아야하는 아파트도 수만 가구에 이른다. 각종 이유로 쏟아지는 물량에 가격은 떨어지고 매수자의 선택폭은 넓어진다. 이른바 매수자에게 ‘좋은 기회’가 도래했다. 청약통장이 없거나 청약통장이 있어도 가점이 적은 가구는 지금부터 3개월의 기간이 적극적 사고로 사장을 탐색해 볼 때다.

◆ 시간이 지나면서 바뀌는 정책들

시장이 꽁꽁 얼어붙을 기세가 보이면서 건설업체와 지방자치단체가 바짝 긴장하고 있다. 미분양이 홍수처럼 쏟아지면서 이에 대한 반대급부로 투기과열지구가 줄줄이 해제되고 있다. 9월 13일부터 대전 동구, 중구, 서구, 대덕구, 청주시, 청원군, 천안, 계룡, 아산시, 영도구, 동구가 해제됐다. 이번에 빠진 곳들이라도 충청 이남의 상황에 따라 지방주요지역은 연말 내에 대부분 투기지역에서 해제될 것으로 보인다.

투기과열지구에서 해제되면 당첨되자마자 파는 ‘분양권 전매’가 가능해 진다. 1가구 2주택자와 5년 이내 당첨자는 청약 2순위였던 제한도 사라져 1순위 청약이 가능하다.

2008년 1월 1일부터 부동산 세제도 일부 완화된다. 1주택자에 주어지던 장기보유특별공제가 세분화 되어서 3년 이후 10%를 공제해주고 매년 3%씩 더 공제해준다. 현행은 3년 보유하면 양도차익 10%, 5년 초과하면 9년까지 15%, 10년에서 14년까지 30%, 15년이 되면 45% 등 구간별 공제였다.

이외에 해외부동산 매입의 경우에는 보유기간에 상관없이 9~36%가 적용되는데 배우자간의 증여공제 한도도 3억 원에서 6억 원으로 늘어난다.

올해까지는 수입이 없는 아내가 아파트를 사도 3억까지 밖에는 자금출처에 대하여 인정받을 수 없었으나 내년부터 6억까지 무상증여가 가능해진다. 이는 아내 이름으로도 웬만한 아파트 한 채는 살 수 있다는 것이다.

이렇듯 조금씩 각종 규제가 완화될 조짐이 보인다.

연말에 정권이 바뀌면 더욱 더 부동산 규제가 완화될지도 모른다. 전체적으로 판단하면 자금계획 등 각종 여건이 허락되면 무주택자는 연말까지 집을 사는 것이 그중 나은 선택인지도 모른다. 서둘지 말고 차곡차곡 자신의 능력의 범위 내에서 가치 있고 아름다운 ‘내 집을 마련하는 지혜’ 그것이 절대적으로 필요한 때다.