분류 |
자격기준 |
실거주요건 |
주택소유여부 |
단독세대주 해당여부 | |
거주기간 | |||||
허가건축물 |
무허가건축물 | ||||
임대 아파트 |
공람공고3개월전-사업시행인가후(이사시점) (자격확정일 사업시행인가일) |
82년4월8일이전 발생 건축물에 공람공고 3개월전-사업시행인가후(이사시점) |
주민등록등재+실거주 |
무주택가구만 가능 (구역 외에서도 소유하고 있으면 불가) |
공람공고 3개월전 현재 만30세이거나 소득세납부하면 가능 |
주거 이전비 |
공람공고3개월전-공람공고일 |
공람공고1년전-공람공고일 |
실거주만으로 가능(입주의무) |
구역내 무주택이면 가능(구역외 소유자는 가능) |
나이, 소득세 납부 여부와 무관하게 가능 |
1) 임대주택
도시및주거환경정비법(이하 도정법)이 일률적으로 적용되는 정비사업임에도 불구하고 (표1)과 같이 사업종류별로 임대주택 건립비율과 입주자격이 다르다. 다른 사업과 달리, 재건축사업지에 거주하는 세입자에게는 임대입주자격이 주어지지 않는다.
<표1. 정비사업별 임대건립 기준>
구분 |
재개발․도시환경 |
재건축 |
주거환경개선 |
임대주택 건립비율 |
건립세대의 17%이하 |
증가된 용적율의 25%이하 |
건립세대의 30%이하 |
임대주택 규모 |
전용40~60㎡이하 전용40㎡가 40%이하 |
건립규모별 임대배정 |
국민임대 60㎡이하 공공임대 85㎡이하 전용40㎡가 50%이상 |
임대주택 입주자격 (①과② 모두 충족) |
①해당지역무주택세입자 또는 타재개발지역세입자 |
①무주택세대주 |
①해당지역 무주택세입자 또는 타 지역 무주택세입자 |
②정비구역지정 주민공람공고 3월전부터 이주하는 날까지 계속 거주자 |
②해당 시군에 1년 이상 거주자 |
②정비구역지정 주민공람공고 3월전부터 이주하는 날까지 계속 거주자 | |
임대주택 건설면제 |
-신축 200세대 미만 -자연경관지구내 5층이하 층수제한지역 |
기존세대수 50세대 미만 |
- |
전세보증금의 월임대료 전환이율 |
연 9.6% |
연 8% |
연 8% |
그러나 재개발 등의 임대입주자격도 엄격하게 적용된다. 정비구역 공람이 수년~십수년전에 되었으나 지주들 내부 문제로 사업이 지체되어 온 재개발사업지에서는 임대아파트를 받을 수 있는 세입자는 사실상 존재하지 않는다. 문제는 극빈층에 대한 영구임대아파트임에도 불구하고, 임대료가 터무니없이 높다는 점이다. 전세보증금은 주공 및 SH공사의 개발이익을 반영하여 책정하며, 월세전환이율조차 은행금리의 두 배 이상인 8~9.6%를 적용하여 두 번의 폭리를 취하고 있다.
(표2)에서 드러나듯이, 90년대 초반에는 시장임대료에 비해 20%대에 머물러있던 재개발임대아파트 임대료가 현재는 50%를 넘어서고 있으며, 이는 SH공사가 공공성을 잃어가며 임대장사꾼으로 전락하고 있음을 보여준다.
<표2. 재개발임대주택 임대료의 시장임대료 대비 비율>
주택재개발사업 임대아파트 자격순위
가. 임대주택은 다음의 1에 해당하는 자로서 입주를 희망하는 자에게 공급한다.
(1) 기준일 3월전부터 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역 또는 다른 주택재개발사업을 위한 정비구역안에 거주하는 세입자
(2) 기준일 현재 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 자로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 자
(3) 별표 2 제4호라목의 순위에 해당하는 자
(4) 시․도조례가 정하는 자
2) 주거이전비
(1) 재건축사업을 제외한 나머지 사업지내 세입자는 주거이전비를 받을 수 있다.
세입자의 주거이전비는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 토지보상법) 시행규칙 제54조 (주거이전비의 보상)에 명시되어 있으며, 기준일 현재 3월이상 거주한 세입자는 4개월분의 주거이전비를 받을 수 있다. 금액산정은 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 매분기마다 책정되며, 2008년 1/4분기 현재 금액은 (표3)과 같이 가구원수에 따라 8백~1천4백만원정도를 받을 수 있다.
<표3. 2008년 1/4분기 세입자 주거이전비>
가구원수별 |
2008. 1/4 |
1인 |
8,882,963 |
2인 |
10,069,012 |
3인 |
11,928,532 |
4인 |
14,391,676 |
5인 |
14,674,224 |
6인이상 |
14,813,208 |
(2) 세입자는 주거이전비와 임대아파트를 모두 받을 수 있다
종전까지 세입자는 주거이전비와 임대아파트를 선택하여야 했다. 때문에 세입자들은 당연히 무상으로 받는 주거이전비를 선택하였으며, 지주들은 이를 악용하여 임대아파트를 최소한으로 건설하였다. 그러나 토지보상법 시행규칙 54조가 2007년 4월 12일 개정되면서 세입자는 주거이전비와 임대아파트를 모두 받을 수 있게 되었다. 그 시행규칙 개정당시의 부칙에서는 “보상계획을 공고하고 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 분부터 적용한다.”고 명시되었는바, 2007.4.12일자 이후 관리처분계획공람에 들어간 단지는 모두 해당된다. 그러나 대부분의 조합에서는 여전히 둘 중 하나를 선택하도록 강요하고 있다.
(3)주거이전비 자격 취득자에 대한 논란
주거이전비를 받을 수 있는 세입자의 자격에 대해, 대부분의 구청에서는 ‘정비구역지정 공람 3월 이전’부터 계속 거주한 세입자로 밝히고 있으며, 국토해양부의 질의회신도 그러하다. 그러나 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항과 도정법 제40조 제2항을 보면, ‘정비구역지정’이 아니라 ‘사업시행인가’ 3월 이전이라고 분명히 못 박아 놓고 있다.
토지보상법 시행규칙 제54조 ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.
도정법 제40조 ②제1항의 규정에 의하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을 준용함에 있어서 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제20조제1항 및 제22조제1항의 규정에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다.
주거이전비는 출입국사무소에 거소신고가 되어 있다면 외국인도 받을 수 있으며, 해당 개발사업지 바깥에 주택이 있어도, 직업의 종류불문하고 자격이 있다.
(4) 주거이전비는 이주시기까지 계속 거주하지 않아도 청구할 수 있다
대부분의 조합에서는 주거이전비를 정비구역지정 공람 3월 이전부터 거주한 세입자로 자격조건을 강화하면서, 한술 더 떠서 사업시행인가후 이주할 때까지 계속 거주한 경우에 한하여 받을 수 있다며 주거이전비 대상 세입자를 더 줄이려고 시도한다. 그러나 주거이전비는 임대아파트자격과 달리 계속 거주요건을 갖추어야 한다는 조항은 어떤 법령에도 없다. 따라서 일단 자격조건이 되었으면, 이후 계속 거주하지 않아도 청구할 권리가 있다.
이에 대해서는 대법원 2006.4.27일자 선고. 사건번호 2006두2435 판결 【주거이전비및이사비지급청구】에 분명히 명시되어 있다.
3) 동산의 이전비(=이사비)
토지보상법 규칙 제55조제1항에 따라 주거세입자는 동산의 이전비(속칭 이사비)를 받을 수 있다. 이사비의 산정방법은 (표4)와 같으며, 주택의 크기에 따라 30만~100만원 사이로 책정된다. 물론 같은 사업지구 내에서 이사하는 경우는 이사비를 청구할 수 없다.
<표4. 이사비 산정기준(2007년 3/4분기 기준)>
주택 건평 |
33㎡미만 |
33㎡~49.5㎡미만 |
49.5㎡~66㎡미만 |
66㎡~99㎡미만 |
99㎡이상 |
금액 |
316,600 |
502,510 |
628,140 |
753,760 |
1,005,020 |
3. 현행 제도하에서의 점포세입자대책
1973년부터 시작된 재개발사업은 주로 노후한 주택지를 중심으로 이루어졌다. 그러나 2000년대 들어 구시가지를 중심으로 한 역세권지역까지 개발이 확대되면서 영세점포 및 재래시장 세입자들의 생존권문제가 현안이 되고 있다. 270만개에 달하는 개인사업자의 상당수가 ‘동네장사’ 업종인 까닭에, 구시가지의 개발은 곧 영세한 점포세입자의 ‘생존권’과 직결된다.
1) 점포세입자 대책, 영업손실보상
재개발 및 도시환경정비사업으로 인해 영업을 폐지하거나 휴업하여 발생한 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하게 된다. 그러나 사업지역 내에 있는 점포라고 해도 영업손실 보상을 받기 위해서는 일정한 조건이 필요하다.
첫째, 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(불법건물, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업이어야 한다. 무허가건축물의 경우 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.
둘째, 영업이 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등(이하 "허가 등"이라 한다)을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업에 한한다.
2) 대부분의 점포는 ‘휴업보상’을 받는다.
X폐업보상’은 2년간의 영업이익에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 책정된다. 그러나 폐업의 조건은 ❶ 인근지역이나 다른 지역으로 옮겨서는 영업을 할 수 없는 업종이거나, ❷ 다른 지역에서는 영업허가를 받을 수 없는 경우, ❸ 도축장처럼 혐오감 주는 시설이라 다른 지역으로의 이전이 곤란하다고 시장군수가 인정하는 경우로 국한된다. 따라서 대부분의 점포는 ‘휴업보상’을 받는다. 휴업보상은 3개월간의 ‘영업이익’에 아래의 사항까지 더한 금액으로 책정된다. ❶ 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용 ❷ 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액 ❸ 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용
‘영업이익’은 최근 3년간의 평균 영업이익을 산술평균하여 계산하되, 최소한 도시근로자 3개월분의 가계지출비 금액 이상을 받을 수 있다. 2007년 4/4분기를 기준으로 계산하면 8,123,070원이다.
무허가 · 무면허 또는 무신고영업의 경우에도 보상계획의 공고·통지 또는 사업인정의 고시가 있기 이전부터 영업을 해왔다면, 위의 3개월분 가계지출비 금액으로 보상금을 받게 된다.
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세입자의 전입신고일이 정비구역지정 공람 공고일 ( 년 월 일) 3월이전인가? 이후인가? |
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이전 |
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이후 |
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임대아파트 자격 |
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임대아파트 없음 | ||
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세입자의 실제 거주일이 사업시행인가일 ( 년 월 일) 3월이전인가? 이후인가? |
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이전 |
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이후 |
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주거이전비 해당 |
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주거이전비 미해당 | ||
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조합의 관리처분 공람일이 ( 년 월 일) 2007년 4월 12일 이전인가? 이후인가? |
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이전 |
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이후 |
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3개월치 주거이전비 |
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4개월치 주거이전비 | |||
임대아파트와 주거이전비 선택 |
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임대아파트와 주거이전비 동시 |