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기본계획수립 |
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정비계획수립 |
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정비구역지정 |
↓ ◈ 재건축,재개발의 양도소득세 중과세 적용시기 ☞정비구역지정고시일
◈ 1세대 2주택 양도소득세 중과세 적용된다
◈ 중과세특례규정 적용배제(2012년 12, 31까지 한시적 중과세 완화규정 적용제외)
제50조의2(주택등 건축물의 분양 받을 권리산정 기준일)
① 정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 제4조제4항에 따른 고시가 있은 날 또는
시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정·고시 前에 따로 정하는 날
(이하 이 조에서 "기준일"이라 한다)의 다음 날부터 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는
해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다.
1. 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우
2. 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
3. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각
분리하여 소유하는 경우
4. 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을
건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우
② 시·도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일·지정사유·건축물의 분양받을 권리의
산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.[본조신설 2009.2.6]
건축물 분양 받을 권리산정 기준일
☞즉- 정비구역지정고시일 또는 정비구역지정.고시前에 시,도지사가 따로 정한 날
추진위원회 |
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안전진단 |
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조합설립 |
◈ 권리이전 기준일 ☞ (조합설립인가일)
법 19조 (조합원의 자격 등)1항 3호
조합설립인가 後 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건물물을 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이
소유하게 된 때 즉 ☞(1세대에서 수인의 소유자로 양도시 )
기준일前 ☞ 소유권이전 가능
입주권의 제한을 받지 않음
기준일後 ☞ 소유권이전 가능
원칙:(입주권이 제한을 받음)
예외: (포괄승계시 가능함)
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☞즉- 기준일 이후 소유권 명의변경 시 1세대가 소유한 해당구역內에 있는 모든 주택을 구입해 1세대
조합원이 된다는 뜻.
좀더 풀이하면 ☞ 소유권이전등기는 아무런 제약이 없으며 문제는 입주권의 지위를 잃을 수도 있다는
것 입니다. 관리처분 이후에 소유권 명의변경 시는 해당관청에 조합원 명의변경의
승인을 받아야 합니다.
법 19조 (조합원의 자격 등)2항
주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다) 로 지정된 지역안에서의
주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가後 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수
(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도· 양수의
경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다.
다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우
그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
<신설 2003.12.31, 2005.3.18, 2009.2.6>
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위 내용인 즉 풀이하면
원 칙 (불가x) - 투기과열지구지역內에서 조합설립인가 後 에 주택을 양수한 자는 조합원 될수 없다 뜻
예 외 (가능o)- 질병,취학,상속,해외,기타(시행령)
법 제19조2항 (주택법제41조 제1항) 가좌주공 재건축아파트 적용제외
이 조항은 투기과열지구로 지정된 지역안에서 적용됨
현 인천광역시는 투기과역지구해제
시공사선정 |
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사업시행인가 |
대체주택 취득 [소득세법 제156조의 2 (5) ]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발 또는 주택재건축 의 시행기간 동안 거주하기
위하여 대체주택을 취득한 경우 다음 각호 요건을 모두 갗추어 대체주택을 양도하는 때는 1세대 1주택으로
보아 비과세규정을 적용한다 ▶ 재건축,재개발사업만 적용됨 ◀
아래1,2,3,4 모두 충족해야 함
1) 기존1주택에 대한 재개발,재건축사업의 사업시행인가일 이後 대체1주택을 취득후 1년이상 거주할 것
2) 재개발,재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되지 前 또는 완성된 後 2년이내에
대체주택을 양도할 것
3) 재개발,재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년이內 그 주택으로 세대정원이
이사할 것
예외규정: * 다른 시 도로 주거 이전
* 고등교육법에 의한 학교에서 취학
* 직장변경,전근 등 근무상의 형편
* 1년 이상 요양 질병치료
4) 완성주택으로 이사 後 1년이상 세대전원 거주 할 것
완성일: 사용승인일 또는 사용검사일 다만 사용승인일 또는 사용검사 前에 임시사용승인을 얻은 경우는
사실상 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날
관리처분계획 |
양도소득세 입주권 전환 기준일☞ 관리처분계획인가일
( 재건축,재개발에 한함)
관리처분계획인가일 前 ☞ 아파트 0
관리처분계획인가일 後 ☞ 입주권0(입주자로 선정된 지위)
제48조(관리처분계획의 인가 등 ) ②항 6호
1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는
2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는
시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는
토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수있다
가.「수도권정비계획법」 제6조제1항 제1호에 따른 수도권 과밀억제권역에 위치 하지 아니하는
주택재건축사업의 토지등소유자
나. 근로자(공무원인 근로자를 포함한다)숙소·기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
다. 국가, 지방자치단체 및 주택공사등
☞즉-원칙 * 1세대 1주택공급을 말함
* 공유로 소유한 경우도 - 1주택 공급함
예외 - 수도권 과밀억제권역 밖은- 소유한 주택수만큼 공급가능
- 가좌주공아파트는 - 수도권 과밀억제권역 포함됨
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른
재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
☞ 즉-재건축 초과이익 환수에 관한 법률 2006년 5월 02일 국회통과 함
이 주 |
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착공 /분양 |
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청 산 |
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