스크랩 대책 이후 부동산 고수들 어디로 가나

[인드림]

대책 이후 부동산 고수들 어디로 가나

리얼캐스트 입력 2017.12.07 08:49 수정 2017.12.07 08:50

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┃부동산 레드카드…부동산 자금은 어디로

2017년 부동산시장은 레드카드를 받으면서 냉냉한 기운과 함께 한 해를 마무리할 것으로 보여집니다. 올 해 대책의 기조는 갭투자를 노리는 투기꾼을 잡는 것에 초점이 되어 있었는데요. 그럼에도 ‘다주택자 = 버티기’, ‘무주택자 = 걱정’은 여전하다는 여론이 지속되고 있습니다. 정부의 강력한 규제 칼날의 핵심은 투자자 중심의 시장을 실수요자 위주로 바꾸는 것이었지만 오히려 실수요자의 매수•매도 심리를 위축시키고 양극화를 더욱더 심화시켰다는 평입니다. 결국 갈 곳 잃은 부동산 유동자금은 규제를 피한 지방 이슈 지역이나 토지, 경매 등의 수익형 부동산으로 흘러 들어가고 있습니다.

┃부동산 레드카드…부동산 자금은 어디로

주택시장도 그렇습니다. 8.2 부동산대책 이후에는 청약자격제한, 대출규제 등으로 부동산 투자에 한계가 오면서 부동산 자금이 지방 이슈지역으로 몰리고 있는 것은 곳곳의 사례에서 나타났습니다. 지난 9월에 분양된 ‘전북 전주효천지구 우미린2차’가 평균 8.38대 1, 11월에 분양된 ‘강원 속초자이’의 경우에도 최고 경쟁률 81.66대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전주택형 1순위 마감했다는 게 그 예입니다. 이들이 성공한 공통된 이유를 보면, 지역 내에서 입지나 분양가 등이 우수함에도 불구하고 부동산대책의 영향권에 미치지 않는 지역이었다는 것입니다. 지방이어도 돈이 몰릴 수밖에 없는 곳이 존재한다는 방증이죠. 하지만 단순히 규제를 벗어난 지역이기 때문만은 아닙니다. 그렇다면 부동산 고수들이 눈독 들이는 지방 이슈 지역에는 어떤 특징이 있는 걸까요?

┃인구증가율 높은 지역

부동산 고수들은 우선 가파른 인구증가를 보이는 곳을 주목합니다. 인구증가의 대표적 이유는 개발호재와 함께 지역가치까지 상승하면서 수요가 유입되고 있기 때문인데요. 최근 5년간 40%가 넘는 곳도 있었습니다. 그 곳에 가보니, 인구증가율이 전국 평균을 훨씬 뛰어넘는 곳이었습니다. 대표적으로 전남 목포에 위치한 남악신도시가 2009년 대비 2016년에 40%이상 인구가 증가해 총 3만여명이 되었는데요. 남악신도시는 전남도청 이전으로 신도시가 조성되면서 인구가 증가하고 있어 세종시와 유사하다는 평입니다. 세종시 역시 행정기구가 이전하면서 인구증가율이 전국에 가장 높은 곳으로 꼽혔지요. 남악신도시 역시 이와 괘를 같이 하고 있어 투자자들의 눈길을 한 몸에 받고 있는 것입니다.

┃교통 및 생활인프라 개선 지역

또한, 교통과 생활인프라 부분도 부동산 자금이 몰리는 곳에 빠질 수 없는 요건입니다. 교통망 구축으로 지역광역화, 대형 쇼핑몰과 같은 생활편의성 등이 인구를 흡수하고 있기 때문입니다. 경기도 광명시가 그 대표적 사례인데요. 이 곳은 광명역을 중심으로 롯데프리미엄아울렛, 이케아 등이 들어서면서 투자수요가 꾸준히 몰려들고 있습니다. 높은 청약률이 그 방증인데요. 지난해 5월 분양된 ‘광명역 태영 데시앙’이 평균 36.7대 1을 보였습니다. 올해 이슈 지역으로는 평창올림픽을 앞두고 최고의 수혜를 받은 원주기업도시가 꼽히는데요. 제2영동고속도로 및 동서고속도로 개통, 연말에는 중앙선 KTX(서울-원주)까지 개통을 앞두고 자금이 많이 몰렸습니다. 지난 9월에 점포겸용단독주택 48개 필지에 약 14만명이 신청하면서 청약금만 8천억원이상 들어왔고요.

┃배후수요 탄탄한 지역

기업도시, 혁신도시 같은 배후수요가 꾸준한 지역도 인기입니다. 세종시만 보더라도 행정수도 이전과 함께 유관기관들까지 이전하면서 수요가 폭발적으로 증가했는데요. 이러한 행정타운은 경기흐름에 영향을 미치지 않기 때문에 수요가 안정적이라 할 수 있습니다. 또한 행정타운은 그 지역의 중심으로 유동인구 증가, 그에 따른 상업과 문화, 주거시설까지 함께 조성되면서 정주여건이 우수해진다는 특징도 있고요. 이미 혁신도시는 마무리 단계에 접어들고 있으며, 최근에는 전남도청이 있는 남악신도시가 신규 물량공급으로 이슈되고 있습니다. 그 외 경기도 시흥시청을 중심으로 탄탄한 배후수요를 자랑하는 장현지구도 수도권에서 눈길이 모아지는 지역이고요. 이달 중순 남악신도시에 공급을 앞둔 ‘남악신도시 센트레빌 리버파크’ 분양관계자의 말을 들어보시죠.

“정부의 잇단 규제책에 비수기까지 겹치면서 부동산시장에 ‘거래절벽'이 현실화되고 있습니다. 하지만 대책을 빗겨간 지역의 틈새 상품은 반사이익을 누리고 있죠. 전매제한이 없거나 전국구 청약이 가능한 지역, 행정타운 배후수요 등 탄탄하고 안정적인 수요로 인구가 꾸준히 늘고 있는 지역입니다. 전남도청이 위치한 남악신도시에 신규 공급이어서인지 지역 수요뿐 아니라 투자수요까지 가세해 분양전이지만 지금도 많은 문의가 이어지고 있습니다.”

┃의외의 지역∙상품이 오히려 핫 해

한편 부동산대책의 영향으로 여수, 창원, 진주 등 예상 밖의 지방도시도 들썩거리고 있습니다. 특히 지역에서 희소성 높은 상품을 중심으로 큰 인기를 구가하고 있는데요. 실제로 지난 9월 여수시 웅천지구에 공급된 생활형 숙박시설 '여수 웅천 디 아일랜드'는 345실 모집에 2만7,712명이 몰려 평균 80.3대 1의 경쟁률을 기록한 뒤 3일 만에 완판됐습니다. 몸만 들어가서 살면 되는 신개념 주거문화공간이라는 점이 수요자에게 메리트로 작용한 거죠. 이에 앞서 지난 3월 창원시에 공급된 ‘메트로시티 석전’의 경우는 창원 내에서 공급이 부족한 중소형 타입 위주로 구성된 점 등에 힘 입어 1순위 청약에서 평균 13.13대 1의 우수한 성적을 거뒀고요. 전용 84㎡ 중형타입 위주로 구성된 진주혁신도시 내 ‘중흥S-클래스 센트럴시티’도 평균 청약률 41.66대 1을 기록하며 마감했습니다. 이들 사례는 수도권은 중소형, 지방은 중대형이라는 쏠림 현상을 깨고 수요자 구미에 맞는 희소가치 높은 상품 구성으로 성공에 이른 것입니다. 이처럼 지방도시의 투자 유형도 입지는 물론 희소가치까지 여러 복합적인 요인이 맞물려 변화를 거듭하고 있습니다.

┃의외의 지역∙상품이 오히려 핫 해

특히 지방에서도 전국구 청약이 가능한 상품들에 관심이 더 쏠리고 있습니다. 거주제한이 없고, 청약조건 및 주택유무, 소득 등 제한 없이 만 19세 이상 대한민국 국민이면 누구나 청약이 가능하기 때문입니다. 전매기간도 없거나 짧아 규제지역에 투자가 막힌 부동산 자금들이 비규제지역으로 쏠리고 있습니다. 당분간 그 인기는 계속될 곳으로 보인다고 전문가들은 얘기하는데요 이런 상황에서도 입지, 브랜드 등은 따져가면서 향후의 가치까지 판단해야 할 것입니다.