양도소득세 준비서류 및 신고납부 신고서 작성요령

[정장교(서부)]

양도소득세 준비서류 및 신고납부.hwp

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부동산 양도소득세 신고서 작성요령

’07년부터 모든 부동산에 대해

「실거래가 과세제도」가 전면 시행됩니다.

제1장 준비서류 및 신고납부

1. 양도소득세 신고서 및 납부서 준비

2. 신고서에 첨부할 부속서류

3. 양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부

제2장 신고서․납부서 기재요령

1. 신고서․납부서 작성순서

2. 신고서․납부서 작성사례

제3장 양도소득세 세액계산 요령

1. 세액계산흐름도

2. 실지거래가액에 의한 세액계산

3. 양도소득세 세율표

양도소득세와 관련하여 추가로 궁금한 사항은

여기를 클릭(종합상담센터 ☎ 1588-0060)

제1장 준비서류 및 신고납부

1. 양도소득세 신고서 및 납부서 준비

○ 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

○ 양도소득금액계산명세서

○ 양도소득세 납부서

○ 주민세소득세할 납부서

☞ 제목을 클릭하시면 서식을 출력하실 수 있습니다.

2. 신고서에 첨부할 부속서류 (해당서류만 준비함)

가. 민원인 제출대상 서류

○ 당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본. 이 경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 합니다.

○ 부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서

○ 환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원. 잠정등급확인원 등

○ 자본적지출액․양도비 증빙, 감가상각비명세 등

나. 공무원 확인대상 서류(민원인 제출 생략)

○ 토지․건물 등기부등본

다만, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 민원인이 폐쇄등기부 등본을 제출하여야 합니다.

○ 토지대장 및 건축물대장 등본

○ 개별공시지가 확인원

※ 담당공무원이 행정정보의 공동이용을 통하여 확인하는 것에 동의하지 아니하는 경우에는 민원인이 직접 제출하여야 합니다.

3. 양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부

○ 예정신고․납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내

☞ 양도일이 ’07.02.10일인 경우 ⇒ 예정신고기한 : ’07.04.30일까지입니다.

☞ 우편제출시 신고일자는 우편법에 의한 통신일부인이 찍힌 날 입니다.

☞ 예정신고기한까지 신고․납부시에는 납부할 세액의 10%가 세액공제 됩니다.

○ 확정신고․납부기한 : 양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31까지

○ 신고장소 : 양도자의 주소지를 관할하는 세무서(직접 또는 우편으로 제출)

○ 세금납부

- 양도소득세 납부장소 : 가까운 은행 또는 우체국

- 주민세 납부장소: 주소지 시․군․구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국

☞ 주민세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시․군․구에 납부합니다.

제2장 신고서․납부서 기재요령

1. 신고서․납부서 작성순서

가. 양도소득금액계산명세서

나. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

☞ 본 서식 란에 농어촌특별세, 주민세신고서가 포함되어 있습니다.

다. 양도소득세 납부서 (납부세액이 있는 경우만 작성)

라. 주민세소득세할 납부서 (납부세액이 있는 경우만 작성)

☞ 신고서 등 서식의 기재요령은 신고서 등 서식의 뒷면에 자세히 기재되어 있습니다.

2. 신고서․납부서 작성사례

가. 양도소득금액계산명세서 작성사례

[별지 제84호 서식 부표 1] (2007.4.17. 개정) (앞 쪽)

관리번호

-

양 도 소 득 금 액 계 산 명 세 서

※ 관리번호는 기재하지 마십시오.

양 도 자 산 표 시

①세 율 구 분 (코드)

합 계

누진세율(1-10)

( - )

( - )

②소 재 지

서울 수송 ○○○

③자 산 종 류 (코드)

토지( 1 )

( )

( )

④총면적(양도지분)

100㎡(1/1)

( / )

( / )

양 도 가 액 계 산

⑤신 고 구 분

실지거래가액

⑥양 도 일 자

2007. 2. 10

⑦양 도 면 적(㎡)

100㎡

⑧건물분류번호

가 액

⑨공 시 지 가

⑩양 도 가 액

70,000,000

70,000,000

취 득 가 액 및 공 제 액 계 산

⑪취 득 일 자

1988. 9. 1

⑫취 득 면 적(㎡)

100㎡

토 지

⑬등 급

가 액

취득 당시

1990. 8. 30

직 전

⑭공시 지가

취득 당시

1990. 1. 1.

⑮건물

분류번호

가 액

⑯ 지정 지역

최초 고시 당시 기준시가

취득 당시 기준시가

⑰취 득 가 액

35,409,800

35,409,800

⑱기납부토지초과이득세

⑲기타 필 요 경 비

1,062,294

1,062,294

⑳양 도 차 익

33,527,906

33,527,906

장기보유특별공제

10,058,371

10,058,371

양 도 소 득 금 액

23,469,535

23,469,535

감 면 소 득 금 액

감면종류

감면률

210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))

나. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 작성사례

양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 (☑예정신고, □확정신고, □수정신고, □기한 후 신고)

관리번호

-

①신고인 (양도인)

성 명

김성실

주민등록번호

123456-1234567

주 소

서울시 종로구 청진동길 000

전 화 번 호

02-1234-5678

국외거주지

전자우편 주소

kim123@naver.com

②양수인

성 명

주민등록번호

양도자산

지분

양도자와의 관계

박납세

654321-7654321

000

1/1

타인

③세율구분

코 드

합계

국내분 소계

누진

1-10

-

-

국외분소계

부동산

④양 도 소 득 금 액

23,469,535

23,469,535

23,469,535

⑤기신고․결정․경정된 양도소득금액 합계

⑥양도소득기본공제

2,500,000

2,500,000

2,500,000

⑦과 세 표 준 (④＋⑤－⑥)

20,969,535

20,969,535

20,969,535

⑧세 율

18%

18%

18%

⑨산 출 세 액

2,874,516

2,874,516

2,874,516

⑩감 면 세 액

⑪외국납부세액공제

⑫예정신고납부세액공제

287,451

287,451

287,451

⑬원천징수세액공제

⑭수정신고가산세 등

⑮기신고․결정․경정세액

자진납부할 세액 (⑨-⑩-⑪-⑫-⑬+⑭-⑮)

2,587,065

2,587,065

2,587,065

분납(물납)할 세액

자 진 납 부 세 액

2,587,065

2,587,065

2,587,065

환 급 세 액

농어촌특별세자진납부계산서

주민세자진납부계산서

신고인은「소득세법」제105조(예정신고)․제110조(확정신고),「국세기본법」제45조(수정신고)․제45조의3(기한후 신고),「농어촌특별세법」제7조 및「지방세법」제177조의4에 따라 신고하며, 위 내용을 충분히 검토하였고 신고인이 알고 있는 사실 그대로를 정확하게 기재하였음을 확인합니다. 2007 년 4 월 30 일 신고인 김 성 실 (서명 또는 인)

소득세 감면세액

소득세 자진 납부할 세액

2,587,065

세 율

세 율

10%

산 출 세 액

산 출 세 액

258,706

자진납부세액

258,706

수정신고가산세등

환 급 세 액

기신고․결정․경정세액

환급금계좌신고

자진납부할 세액

세무대리인은 조세전문자격자로서 위 신고서를 성실하고 공정하게 작성하였음을 확인합니다. 세무대리인 홍길동 (성명 또는 인)

금융기관명

분납할 세액

자진납부 세액

계좌번호

환 급 세 액

종로세무서장 귀하

첨부 서 류

신고인 제출서류

담당공무원 확인사항 (담당공무원의 확인에 동의하지 아니하는 경우 신고인이 직접 제출하여야 하는 서류)

접수 (영수) 일자인

1. 양도소득금액계산명세서(부표1 및 부표3, 또는 부표2) 1부 2. 매매계약서 1부 3. 필요경비에 관한 증빙서류 1부 4. 감면신청서 1부 5. 기타 양도소득세 계산에 필요한 서류 1부

1. 토지 및 건물등기부등본(각 1부) 2. 토지 및 건축물대장등본(각 1부)

본인은 이 건 업무처리와 관련하여「전자정부 구현을 위한 행정업무 등의 전자화촉진에 관한 법률」제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 담당공무원이 위의 담당공무원 확인사항을 확인하는 것에 동의합니다. 신고인 김 성 실 (서명 또는 인)

〔별지 제 84호 서식〕 (2007. 4. 17. 개정) (앞 쪽)

다. 양도소득세 납부서 작성사례 (국세징수법 별지 제8호 서식)

[별지 제8호서식] 영수필통지서(징수기관용) (1 면)

납 부 번 호

수입징수관서

계좌번호

분류기호

서코드

납부연월

납부구분

세 목

0126

101

0704

3

22

종로세무서

011976

상호(성명)

김성실

사업자(주민)등록번호

560317-1234567

일반회계

재정경제부소관

조세

사업장(주소)

서울 종로 수송 000번지

전화

02-123-4567

회계연도

2007

귀속연도/기분	2007년 귀속 양도세 예정 기분
세 목 명	납부금액
	조	천	백	십	억	천	백	십	만	천	백	십	원
양도소득 세							2	5	8	7	0	6	0
농어촌특별세
계							2	5	8	7	0	6	0

왼쪽의 금액을 한국은행 국고(수납)대리점인 은행 또는 우체국에 납부하시기 바랍니다.

(인터넷등에 의한 전자납부 가능)

납부기한 07년 04월 30일

년 월 일

은 행 지점

우체국

◦ 1면 영수필통지서(세무서용), 2면 납부서(한국은행용), 3면 영수증서(납세자용)의 3면 1매를 작성하여야 하며, 서식은 3면 모두 동일합니다.

라. 주민세소득세할 납부서 작성사례 (지방세법 별지 제71호의 4 서식)

[별지 제71호의 4 서식] (2003.12.31. 개정)

지방세

주민세소득세할 납부서(시․군․구보관용)

주소(납세지)		서울 종로 수송 000번지							우편번호	110-070
성 명		김 성 실			주민등록번호	560317-1234567			전화번호	123-4567
소득세 귀속년도	2007년		소득 구분	종합□양도󰎒산림□퇴직□			소득세 납부기한	07. 04. 30	주민세 과세표준	2,587,065

주민세납부세액

천

백

십

억

천

백

십

만

천

백

십

일

납부기한

07년 04월 30일

2

5

8

7

0

0

지방세법 제177조의2제2항 및 제177조의4제1항의 규정에 의하여 위와 같이 납부합니다.

※ 위 금액을 우체국 또는 수납대행은행에 납부하시기 바랍니다.

년 월 일

신고인 (서명 또는 인)

위의 금액을 수납하였음을 통지합니다.

○ ○ 시장․군수․구청장 귀하

◦ 1면 주민세소득세할 납부서 (시군구보관용), 2면 수 납 의 뢰 서 (수납은행보관용), 3면 주민세납부 영수증 (납세자보관용) 3면 1매를 작성하여야 하며, 서식은 3면 모두 동일합니다. ※세입징수관 : 주소지 시군구청장

제3장 양도소득세 세액계산 요령

1. 세액계산흐름도

양 도 가 액	… 실지거래가액
－
취 득 가 액	… 실지거래가액
－
필 요 경 비	… 양도비 등 실제경비
⇓
양 도 차 익
－	(토지․건물의 양도차익) × 공제율
장기보유특별공제 *	…	3년이상 보유	5년이상 보유	10년이상 보유	15년 이상 보유**
⇓		10%	15%	30%	45%
		* 1세대 2(3)주택이상자의 중과대상 양도주택, 비사업용 토지, 미등기 양도자산 은 적용배제 ** 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 15년 이상인 경우
양 도 소 득 금 액
－
양 도 소 득 기 본 공 제	… 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)
⇓
양 도 소 득 과 세 표 준
×
세 율	… 양도소득세율표 참조
⇓
산 출 세 액
－
세액공제＋감면세액	… 예정신고납부세액공제(10%),조세특례제한법상 감면세액등
⇓
자진납부할세액

2. 실지거래가액에 의한 세액계산

2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고․납부 하여야 합니다.

가. 실지 양도가액

○ 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.

나. 실지 취득가액

○ 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.

취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.

※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액

- 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

- 자기가 행한 제조․생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산 : 원재료비․노무비․운임․하역비․보험료․수수료․공과금(취득세․등록세 포함)․설치비 기타 부대비용의 합계액

○ 취득가액 계산시 포함되는 것

① 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.

② 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.

다. 기타 필요경비

○ 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

○ 자본적지출액

① 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

- 「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다.

이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우

그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

○ 양도비 등

라. 장기보유특별공제의 계산

○ 장기보유특별공제액 계산

- (실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)×보유기간에 따른 공제율

- 공제대상 및 공제율

자산 보유기간별	일반 부동산
3년이상 ～ 5년미만 보유	양도차익 × 10%
5년이상 ～ 10년미만 보유	양도차익 × 15%
10년이상 보유	양도차익 × 30%

※ 15년이상 보유한 1세대 1주택 : 양도차익 × 45%

- 보유기간의 계산방법

① 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)

② 상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산한다.

☞ 비교 : 세율적용을 위한 보유기간 계산시 피상속인의 취득일부터 기산

③ 소득세법 제97조 제4항이 적용되는 경우(배우자 이월과세)에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○ 장기보유특별공제 적용대상

- 3년 이상 보유하고 등기한 후 양도하는 토지․건물에 대하여 적용

○ 부동산 중 장기보유특별공제 제외대상

① 부동산이 아닌 자산

② 보유기간 3년 미만의 부동산

③ 미등기 양도자산

④ 1세대2(3)주택 이상자가 양도하는 주택

⑤ 비사업용토지

마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 2,500,000원을 공제합니다.

바. 부동산 양도소득세 산출세액

○ 양도차익 = 실지양도가액-실지취득가액-기타필요경비

○ 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액

○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 -양도소득기본공제

○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준×양도소득세율

참고사항1

○ 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은 실지양도가액 중 6억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익만을 과세

※ 고가주택 : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도차익	=	전체 주택의 실가 양도차익	×	실지양도가액―6억원
				실지양도가액

- 2006. 1. 1 이후 양도하는 15년이상 보유한 1세대 1주택의 경우 45%의 장기보유특별공제율 적용

○ 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면시 감면세액 계산

① 취득일로부터 5년 이내 양도하는 경우 : 100% 감면

② 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우

당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감

※ 5년간 발생한 양도소득금액

양도소득 금 액	×	(취득일부터 5년이 되는 날 기준시가)-(취득당시 기준시가)
		(양도당시 기준시가)-(취득당시 기준시가)

※ 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부합니다.

3. 양도소득세 세율표

□ 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

자산	’07. 1. 1 이후 양도분
토지․건물 부동산에 관한 권리	보유기간 1년 미만	50%
	보유기간 1년이상 ～ 2년미만	40%
	보유기간 2년 이상	과세표준	세율	누진공제
		1천만원이하 4천만원이하 8천만원이하 8천만원초과	9% 18% 27% 36%	-90만원 -450만원 -1,170만원
	1세대 2주택자의 양도주택	50%
	1세대 3주택 이상자의 양도 주택	60%
	비사업용토지등	60%
	미 등 기 양 도	70%
기타자산 (보유기간 제한없음)	9% ～ 36% 누진세율

참고사항2

<1세대 2(3)주택(주택․입주권) 중과세 판정기준>

[보유 주택수의 계산]

□ 1세대가 소유하고 있는 아래 주택을 기준으로 2(3)주택 해당여부를 판정

○ 서울․광역시(군지역 제외) : 모든 주택

○ 경기도(읍․면지역 제외) : 모든 주택

○ 기타지역 : 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택

* 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍․면지역, 기타 도지역

(예) 인천 강화․옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군, 경기도 평택시 포승면, 경기도 가평․양평․연천군 등

* 기타지역 3억 기준 : 조합원입주권은 도시및주거환경정비법 제48조 제1항 제4호의 규정에 의한 종전주택 및 부수토지의 평가액을 말함

※ 주택을 소유한 자가 조합원입주권도 소유하고 있는 경우 조합원 입주권도 주택수에 포함

[1세대 3주택 중과대상에서 제외되는 주택]

① 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

② 장기임대사업으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

③ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

④ 상속받는 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것

* 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당

⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택

⑥ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

⑦ 시장, 군수, 구청장의 인가를 받고 국세청에 사업자등록을 한 후 5년이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시설로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택

⑧ 가격․면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택

※ 소형주택의 범위

∙2003.12.31 이전에 취득한 것으로서 대지면적 120제곱미터 이하이고 주택의 연면적(공동주택은 전용면적) 60제곱미터 이하이면서 양도당시 기준시가가 4천만원 이하인 주택

⑨ 상기 ①～⑦외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 주택

※ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

구 분	대상주택	감면요건	감 면 율
장기 임대 주택 (§97)	◦86.1.1～00.12.31 신축주택 ◦85.12.31 이전 신축주택으로 입주사실없는 주택 * 국민주택에 한정	◦5호이상 임대사업자가 ◦5년이상 임대후 양도	◦매입임대 ∙5년이상 임대시 양도세 50%감면 ∙10년이상 임대시 양도세 100%감면 ◦건설임대 ∙5년이상 임대시
신축 임대 주택 (§97의2)	◦99.8.20～01.12.31 건설 ◦99.8.20～01.12.31 분양 *국민주택에 한정	◦2호이상 임대사업자가 ◦5년이상 임대후 양도	◦양도세 100% 감면
미분양 주 택 (§98)	◦95.10.31 현재 미분양주택 ◦98.2.28 현재 미분양주택 *국민주택에 한정	◦97.12.31 또는 98.12.31 이전 분양취득하여 ◦5년이상 임대후 양도	◦종소과세와 양도세 20% 과세중 선택적용
신축 주택 취득 (§99)	◦98.5.22～99.6.30 자기건설 ◦98.5.22～99.6.30 분양취득 (국민주택은 98.5.22～99.12.31 분양취득분)	-	◦취득후 5년내 양도시 - 양도소득 전액면제 ◦취득후 5년이후 양도시 -5년간 발생 양도소득면제
신축 주택 취득 (§99의3)	◦01.5.23～03.6.30 자기건설 ◦01.5.23～03.6.30 분양취득 (서울, 과천, 5대신도시는 02.12.31) *고가주택(6억원초과)제외	-	(위와 같음)

※ 장기임대사업으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

구 분		60% 중과 제외요건
		임대호수	임대기간	규 모
건설임대주택		2호 이상	5년 이상	149㎡(45평)이하 기준시가6억이하
매 입 임대주택	기존사업자(03.10.29이전 사업자등록등을 한 자)	2호 이상	5년 이상	국민주택규모이하 기준시가3억원이하
	신규사업자(03.10.30이후 사업자등록 등을 한 자)	같은 시․군에 소재한 5호 이상	10년 이상	국민주택규모이하 기준시가3억원이하

[1세대 2주택 중과세대상에서 제외되는 주택]

① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택

- 1세대 3주택 중과대상에서 제외되는 주택 항목 ① ～ ⑦

② 1주택과 1조합원입주권 소유하였으나 1세대 1주택으로 적용받는 주택으로서 양도세가 과세되는 주택

③ 1세대원중 일부가 근무상 형편으로 다른 시․군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시․군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우(1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이내 양도)

④ 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것

⑤ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택으로 소유권 확정판결일로부터 3년이내

⑥ 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우의 종전주택(다른 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과되지 아니한 것)

⑦ 수도권․광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하 주택

- 다만, 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재한 주택은 제외

⑧ 상기 ①～⑤외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 1주택

참고사항3

<주식 등 양도소득세>

〔과세대상〕

□ 주권상장법인의 주식 등

○ 주권상장법인의 대주주가 소유한 주식등을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세 과세대상이며

- 주권상장법인의 소액주주가 소유한 주식등을 유가증권시장(증권선물거래소)을 통해서 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다.

☞ 다만, 주권상장법인의 소액주주라 하더라도 소유한 주식등을 유가증권시장(증권선물거래소)을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상입니다.

□ 코스닥상장법인의 주식 등

○ 코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식등을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세 과세대상이며

- 코스닥상장법인의 소액주주가 소유한 주식등을 코스닥시장을 통하여 양도하는 경우에는 양도소득세의 과세대상이 아닙니다.

☞ 그러나, 코스닥상장 법인의 소액주주가 소유한 주식등을 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상입니다.

□ 비상장법인의 주식 등

○ ’05.7.13이후 프리보드를 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다.

○ 상기 외의 비상장법인의 주식등을 양도하는 경우에는 대주주ㆍ소액주주의 구분없이 모두 양도소득세 과세대상입니다.

□ 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식 등

○ 소득세법 제94조 및 소득세법시행령 제158조에 규정된 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식등을 양도하는 경우 기타자산의 양도로 양도소득세 과세대상입니다.

〔신고․납부방법〕

□ 예정신고

○ 신고․납부기한

주식의 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 이내로 분기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우에도 모아서 분기별로 신고합니다.

○ 신고시 제출서류

① 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서

② 주식양도소득금액 계산명세서

③ 양도 및 취득시의 실지매매계약서 사본 또는 실지거래가액을 증명할 수 있는 서류 등

④ 주식거래내역서→ 대주주만 제출

⑤ 대주주 등 신고서→ 연도 중에 주식을 취득함으로써 대주주에 해당된 주주가 주식을 양도한 경우에만 제출

○ 신고방법

신고의무자의 주소지 관할세무서에 제출하거나 우편으로 송부

○ 예정신고기한 내 신고․납부시의 혜택

납부할 세액의 10%를 공제(예정신고납부세액공제) 받음

□ 확정신고

○ 신고대상자

주식 등을 양도하고 예정신고를 하지 아니하였거나 예정신고를 잘못한 납세자는 신고를 하여야 합니다.

○ 신고․납부기한

주식을 양도한 당해연도의 다음연도 5월말일 까지

○ 무(과소)신고․무(과소)납부시의 불이익

신고불성실가산세 10%와 납부불성실가산세 1일 1만분의3(연10.95%)를 추가로 부담하게 됨

☞ 신고시 제출서류 및 신고방법 등은 예정신고와 같습니다.

〔세율〕

구 분				’02.1.1～현재
비상장 주 식	중소기업발행주식			10%
	대기업 발행주식	소액주주 및 대주주 1년이상 보유		20%
		대주주 1년미만 보유		30%
상장․ 코스닥상장 주식	대주주	중소기업발행주식		10%
		대기업발행주식	1년이상 보유	20%
			1년미만 보유	30%
	소액주주 (장내거래)			비과세

	대주주 요건
○양도일이 속하는 사업연도의 직전사업년도 종료일 현재 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 3(’05.8.5이후 양도분부터 코스닥 상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우에는 100분의 5. 이하 같음)이상을 소유한 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주(국세기본법시행령 제20조의 규정에 의한 친족 기타 특수관계에 있는 자) - 이 경우 직전사업연도 종료일 현재에는 100분의 3에 미달하였으나 그 후 주식 등을 취득함으로써 100분의 3이상을 소유하게 되는 때에는 그 취득일 이후의 주주 1인 및 기타 주주를 포함 ○주식등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업연도종료일 현재 주주 1인 및 기타주주가 소유하고 있는 당해 법인의 주식등의 시가총액이 100억원(’05.8.5 개정내용 : 코스닥상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우 경우에는 50억원, 다만 종전 규정에 의하여 대주주의 요건에 해당되지 아니하는 자가 개정규정에 의하여 대주주의 요건에 해당되는 경우에는 시행일이 속하는 사업연도 종료일까지는 종전규정을 적용)이상인 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주 - 시가총액은 다음의 금액을 말함 ①주권상장법인 및 코스닥상장법인의 주식 등 : 주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업연도종료일 현재의 최종시세가액. 다만, 직전사업연도종료일 현재의 최종시세가액이 없는 경우에는 직전 거래일의 최종시세가액 ② ①외의 주식 등 : 소득세법상 기준시가(소령 §165④)

참고사항4

□ 기준시가 산정

가. 토지 기준시가

○ ’90. 8. 30 이후 취득 또는 양도하는 토지의 기준시가

- 취득일 또는 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 적용합니다.

- 개별공시지가 적용기준표

〔양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분)〕

취득․양도시기			평가 기준일	결정고시일
1. 1990. 8. 30 2. 1991. 6. 29 3. 1992. 6. 05 4. 1993. 5. 22 5. 1994. 6. 30 6. 1995. 6. 30 7. 1996. 6. 28 8. 1997. 6. 30 9. 1998. 6. 30 10. 1999. 6. 30 11. 2000. 6. 30 12. 2001. 6. 30 13. 2002. 6. 29 14. 2003. 6. 30 15. 2004. 6. 30 16. 2005. 5. 31 17. 2006. 5. 31	～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～	1991. 6. 28 1992. 6. 04 1993. 5. 21 1994. 6. 29 1995. 6. 29 1996. 6. 27 1997. 6. 29 1998. 6. 29 1999. 6. 29 2000. 6. 29 2001. 6. 29 2002. 6. 28 2003. 6. 29 2004. 6. 29 2005. 5. 30 2006. 5. 30	1990. 1. 1 1991. 1. 1 1992. 1. 1 1993. 1. 1 1994. 1. 1 1995. 1. 1 1996. 1. 1 1997. 1. 1 1998. 1. 1 1999. 1. 1 2000. 1. 1 2001. 1. 1 2002. 1. 1 2003. 1. 1 2004. 1. 1 2005. 1. 1 2006. 1. 1	1990. 8. 30 1991. 6. 29 1992. 6. 05 1993. 5. 22 1994. 6. 30 1995. 6. 30 1996. 6. 28 1997. 6. 30 1998. 6. 30 1999. 6. 30 2000. 6. 30 2001. 6. 30 2002. 6. 29 2003. 6. 30 2004. 6. 30 2005. 5. 31 2006. 5. 31

* 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함

(적용사례) 1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2003년 8월 5월에 양도한 경우

- 취득당시 기준시가 (취득가액)⇒ 1991. 6. 29 공시된 개별공시지가 (상기 2)

- 양도당시 기준시가 (양도가액)⇒ 2003. 6.30 공시된 개별공시지가 (상기 14)

○ ’90. 8. 29 이전 취득한 토지의 ㎡당 취득당시 기준시가

- 아래 산식과 같이 ’90. 8. 30 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다

1990. 1. 1 기준으로 한 개별공시지가	×	취득당시의 토지등급가액
		(1990.8.30현재의 토지등급가액＋ 그 직전에 결정된 토지등급가액)÷2

* ’84. 12. 31 이전에 취득한 토지의 취득일은 세법상 ’85. 1. 1을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 ’85. 1. 1현재의 토지등급가액”을 말합니다.

- 토지등급가액의 계산

토지등급가액이란 토지대장 상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급(없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.

(적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우

☞ 토지등급가액표 확인 162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡

- ’90.8.29이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례

(사례) 취득당시 토지 기준시가를 계산자료

∘ 토지 취득일 : ’87. 9. 1,

∘ ’90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡

∘ 토지등급조정

․ ’87. 7. 1 207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡)

․ ’88. 7. 1 209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡)

․ ’89. 7. 1 210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡)

․ ’90. 1. 1 211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)

(답) 취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)

= 600,000원× 108,000원/〔(125,000+131,000)÷2〕

〔토지등급가액표〕

등 급	가 액		등 급	가 액		등 급	가 액	등 급	가 액	등 급	가 액	등 급	가 액
	84.6.30 이전 ㎡	84.7.1 이후 ㎡		84.6.30 이전 ㎡	84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡
1	0.30	1	51	1,814.9	63	101	626	151	7,070	201	81,000	251	928,000
2	0.60	2	52	2,117.4	66	102	657	152	7,420	202	85,000	252	975,000
3	0.90	3	53	2.419.9	69	103	689	153	7,790	203	89,300	253	1,023,000
4	1.20	4	54	2.722.4	72	104	723	154	8,180	204	93,700	254	1,075,000
5	1.50	5	55	3,024.9	75	105	759	155	8,590	205	98,400	255	1,128,000
6	1.80	6	56	3.629.9	78	106	796	156	9,020	206	103,000	256	1,185,000
7	2.1	7	57	4,234.9	81	107	835	157	9,470	207	108,000	257	1,244,000
8	2.4	8	58	4,839.9	85	108	876	158	9,940	208	113,000	258	1,306,000
9	2.7	9	59	5,444.9	89	109	919	159	10,400	209	119,000	259	1,372,000
10	3.0	10	60	6,049.9	93	110	964	160	10,900	210	125,000	260	1,440,000
11	3.6	11	61	7,562.4	97	111	1,010	161	11,500	211	131,000	261	1,512,000
12	4.2	12	62	9,074.9	101	112	1,060	162	12,000	212	138,000	262	1,588,000
13	4.8	13	63	10,587.4	106	113	1,110	163	12,600	213	145,000	263	1,667,000
14	5.4	14	64	12,099.9	111	114	1,170	164	13,300	214	152,000	264	1,751,000
15	6.0	15	65	15,124.9	116	115	1,220	165	13,900	215	160,000	265	1,838,000
16	7.5	16	66	18,149.9	121	116	1,280	166	14,600	216	168,000	266	1,930,000
17	9.0	17	67	21,174.9	127	117	1,350	167	15,400	217	176,000	267	2,027,000
18	10.5	18	68	24,199.8	133	118	1,420	168	16,100	218	185,000	268	2,128,000
19	12.0	19	69	27,224.8	139	119	1,490	169	17,000	219	194,000	269	2,235,000
20	15.1	20	70	30,249.8	145	120	1,560	170	17,800	220	204,000	270	2,346,000
21	18.1	21	71	36,299.8	152	121	1,640	171	18,700	221	214,000	271	2,464,000
22	21.1	22	72	42,349.8	159	122	1,720	172	19,600	222	225,000	272	2,587,000
23	24.1	23	73	48,399.7	166	123	1,810	173	20,600	223	236,000	273	2,716,000
24	27.2	24	74	54,449.7	174	124	1,900	174	21,700	224	248,000	274	2,852,000
25	30.2	25	75	60,499.7	182	125	1,990	175	22,700	225	261,000	275	2,995,000
26	36.2	26	76	75,624.6	191	126	2,090	176	23,900	226	274,000	276	3,145,000
27	42.3	27	77	90,749.5	200	127	2,190	177	25,100	227	287,000	277	3,302,000
28	48.3	28	78	105,874.5	210	128	2,300	178	26,300	228	302,000	278	3,467,000
29	54.4	29	79	120,999.4	220	129	2,420	179	27,600	229	317,000	279	3,640,000
30	60.4	30	80	151,249.3	231	130	2,540	180	29,000	230	333,000	280	3,822,000
31	75.6	31	81	181,499.1	242	131	2,670	181	30,500	231	350,000	281	4,014,000
32	90.7	32	82	211,749.0	254	132	2,800	182	32,000	232	367,000	282	4,214,000
33	105.8	33	83	241,998.9	266	133	2,940	183	33,600	233	385,000	283	4,425,000
34	120.9	34	84	272,248.7	279	134	3,090	184	35,300	234	405,000	284	4,646,000
35	151.2	35	85	302,498.6	292	135	3,240	185	37,100	235	425,000	285	4,879,000
36	181.4	36	86	362,998.3	306	136	3,400	186	38,900	236	446,000	286	5,123,000
37	211.7	37	87	423,498.0	321	137	3,570	187	40,900	237	469,000	287	5,379,000
38	241.9	38	88	483,997.8	337	138	3,750	188	42,900	238	492,000	288	5,648,000
39	272.2	39	89	544,497.5	353	139	3,940	189	45,100	239	517,000	289	5,930,000
40	302.4	40	90	604,997.2	370	140	4,130	190	47,300	240	543,000	290	6,227,000
41	362.9	42	91	665,497.0	388	141	4,340	191	49,700	241	570,000	291	6,538,000
42	423.4	44	92	725,996.7	407	142	4,560	192	52,200	242	598,000	292	6,865,000
43	483.9	46	93	786,496.4	427	143	4,790	193	54,800	243	628,000	293	7,208,000
44	544.4	48	94	846,996.1	448	144	5,020	194	57,500	244	660,000	294	7,569,000
45	604.9	50	95	907,495.9	470	145	5,280	195	60,400	245	693,000	295	7,947,000
46	756.2	52	96	967,995.6	493	146	5,540	196	63,400	246	727,000	296	8,345,000
47	907.4	54	97	1,028,495.3	517	147	5,820	197	66,600	247	764,000	297	8,762,000
48	1,058.7	56	98	1,088,995.3	542	148	6,110	198	69,900	248	802,000	298	9,200,000
49	1,209.9	58	99	1,149,494.8	569	149	6,410	199	73.400	249	842,000	299	9,660,000
50	1,512.4	60	100	1,209,994.5	597	150	6,730	200	77,100	250	884,000	300	10,143,000

나. 개별주택 기준시가(’05.7.13 이후 양도분부터 적용)

○ 시․군․구(동)에서 개별주택가격 확인

시․군․구(동)의 세무과에서 개별주택가격확인서 발급하여 개별주택 가격을 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 건설교통부장관이 공시한 개별주택가격

(예) 양도일 2005. 8. 5

기준시가 고시 : 2005. 4. 30자 고시가액 200,000,000원

(답) 양도당시 기준시가 ⇒ 200,000,000원임

○ 취득당시 기준시가

① 개별주택가격 최초공시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 건설교통부장관이 공시한 개별주택가격

② 개별주택가격 최초공시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 개별주택 기준시가로 합니다.

건설교통부장관이 당해 주택에 최초로 공시한 주택가격	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초공시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 유의사항

양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는 지 또는 건설교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.

다. 일반건물 기준시가

○ 인터넷을 이용한 건물기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (건물기준시가-양도)” 화면에 가서 공부상의 기본자료만 입력하면 일반건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가

기준시가 조회화면에서 “신축연도, 취득연도, 양도연도, 부수토지 공시지가, 구조, 면적”을 입력하면 양도당시 건물기준시가가 자동계산 됩니다.

○ 취득당시 기준시가

① 2001. 1. 1 이후에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

화면상 “취득연도 및 양도연도” 란에 모두 “취득연도”를 입력하고 나머지의 자료를 입력하면 취득당시 건물기준시가가 계산됩니다.

② 2000. 12. 31이전에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

- 화면상 “취득연도”는 건물의 실제 취득연도를, “양도연도” 란에는 “2001년”을 입력하고 나머지의 자료를 입력하면

- “2001년도 건물기준시가”와 “산정기준율”이 자동으로 계산되고,

- 동 금액을 아래 산식을 적용하여 취득당시 기준시가를 산정합니다.

취득당시 건물기준시가 = 2001년도 건물기준시가×산정기준율

○ 유의사항

건물기준시가 자동계산 화면에 입력할 “부수토지 개별공시지가”는 양도․취득일 현재 공시되어 있는 개별공시지가를 입력합니다.

(예) 2003. 8. 5 양도 ⇒ 2003. 6. 30 공시된 개별공시지가 입력

2003. 2. 1 양도 ⇒ 2002. 6. 29 공시된 개별공시지가 입력

라. 공동주택 (아파트 등) 기준시가

○ 인터넷을 이용한 공동주택기준시가 확인

① 2006. 4. 27이전(국세청 고시)

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (아파트/연립주택)” 화면에 들어가서 공부상의 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

② 2006. 4. 28이후(건설교통부 고시)

건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr) “부동산정보/부동산공시가격알리미(공동주택가격)” 화면에서 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장(건설교통부장관)이 고시한 가액

(예) 양도일 2003. 11. 25

기준시가 고시 : 2003. 12. 1자 고시가액 480,000,000원

2003. 4. 30자 고시가액 410,000,000원

(답) 양도당시 기준시가 ⇒ 410,000,000원임

○ 취득당시 기준시가

① 공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장(건설교통부장관)이 고시한 가액

② 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 공동주택 기준시가	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초고시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 유의사항

양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는 지 또는 건설교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.

마. 상업용건물 및 오피스텔 기준시가(’05.1.1이후 양도분부터 적용)

○ 인터넷을 이용한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산/기준시가 (상업용건물/오피스텔)” 화면에 들어가서 공부상의 기본자료만 입력하면 상업용건물/오피스텔 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액

(예) 양도일 2005. 5. 25

2005. 1. 1자 단위면적(㎡)당 고시가액

기준시가 = 단위면적(㎡)당 고시가액 × 건물면적(㎡)

→ 고시된 단위면적(㎡)당 가액에 각호별 건물의 전유면적과 공용 면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정

○ 취득당시 기준시가

① 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액

② 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 상업용건물 및 오피스텔 기준시가	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초고시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 유의사항

양도한 상업용건물 및 오피스텔이 국세청장이 고시한 상업용건물 및 오피스텔기준시가가 있는 지 반드시 확인하여야 하며 상업용건물 및 오피스텔기준시가가 고시되지 않는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물기준시가를 적용하여야 합니다

[박성훤]

양도소득세계산방법은 공인중개사가 반드시 알아야 하는 과정입니다^^* 양도소득세 계산식을 엑셀로 만들어서 사용할 수 있도록 제공하겠습니다^^* 쬐금만 기둘려 주세요...