토지거래 허가
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토지거래계약 허가제는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역과 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을토지거래 허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도이다.
건설교통부장관은 국토 중 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 토지의 거래계약허가구역으로 지정할 수 있으며 또한 지정사유가 없다고 인정될 경우에는 그 지정을 해제할 수 있다.
도지사도 동일한 시·군·구안에서의 허가구역을 지정·해제할 수 있다.
토지거래계약 허가구역으로 지정되면 토지를 거래계약할 때 사전에 시장, 군수, 구청장으로부터 토지거래계약허가를 받아야 한다.
단, ★ 도시계획구역의 경우 주거지역은 180㎡(54.45평), 상업지역은 200㎡(60평), 공업지역 660㎡(200평),
녹지지역은 100㎡(30.25평) ★ 도시계획구역 이외지역의 경우 농지는 500㎡(151.25평) ,임야는 1000㎡(300평),
기타 250㎡(75평) 이하의 토지를 거래하는 경우는 토지거래계약허가를 받지 않아도 된다.
허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
시장·군수 또는 구청장은 그 허가신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하여 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가 처분사유를 서면으로 통지한다.
허가기준은 첫째, 취득목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 편익시설용 토지, 구역 내 농어민의 농 축' 임' 어업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지, 시행중인 사업의 확장 등에 필요한 토지, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 조건에 해당해야 한다.
허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위, 기타 부정한 방법으로 토지거래허가를 받는 경우에는 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 30%에 상당하는 금액이하의 벌금을 물게된다.(벌금산정을 위한 토지가격은 개별공시지가를 기준으로 산정한 가격으로 한다.)
한편 건교부는 신도시나 기업도시 등 대규모 개발사업 예정지와 주변지역을 지정고시 전에 토지거래허가구역으로 지정하고, 토지거래허가구역 내 임야취득 요건을 현행 ‘토지 소재 시군 및 연접 시군 6개월 거주’에서 ‘토지 소재 시군 6개월 거주’로 강화할 예정이다.
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실무적 문제점
1. 토지거래허가신청은 매도인과 매수인이 연명으로 신청하는 것입니다.
중개인이나 법무사는 허가신청 업무를 대행하는 것이지 자기들 이름으로 신청하는 것이 아닙니다.
따라서 매도인과 매수인이 허가신청 대행을 아니했는데도 이를 신청했다면 잘못된 것입니다.
2. 토지거래허가가 나와야 매매계약을 체결할 수 있는 것입니다. 그러나 실무적으로는 매매계약을 체결한 후 토지거래
허가신청을 하는데 허가가 나기 전에는 매매계약을 체결했다고 해도 유동적 무효라고 해서 매매의 효력을 발생하지
않습니다.
따라서 허가 득하기 전에 매매계약을 체결했다고 해서 불법이라고 말할 수는 없으며 실제로는 매매계약 체결후 토지
거래허가신청을 합니다. 허가신청을 하고 허가가 났는데 실제 매매계약이 체결되지 않으면 피차간 헛고생이되기 때문
입니다.
3. 매매계약을 체결하지 않았는데도 중개인, 법무사가 매매계약서를 작성할 하등의 이유가 없지요.
통상적으로 매도인과 매수인이 실제 매매계약서를 작성한 후 법무사가 토지거래허가신청이나 등기를 대행 할 경우,
허가신청용 또는 검인계약 및 등기 신청용의 계약서를 다시 작성하며, 이때도 매도인과 매수인의 도장을 날인해야
하는데, 편의상 법무사가 막도장을 새겨서 찍기도 합니다.
그러나 그 내용은 어디까지나 매도인과 매수인이 동의하고 의뢰한 내용과 범위에서 일치하도록 하며 편의상 그렇게
작성하는 것일 뿐이며 매도인과 매수인의 의사에 일치하지 않는 계약서를 이들이 작성했다면 이는 당연히 무효입니다.
4. 구청에 있는 토지거래허가신청서 서식을 받아다가 서식대로 작성하세요.
5. 부지런하다면 매매계약 체결 당일 토지거래허가신청을 할 수 있습니다. 그리 어려운 일이 아닙니다.
실무적으로 좀더 자세히 토지거래허가제라는 부분에 대해 알아보도록 하지요.
국토의계획및 이용에 관한법률 (국이법)의 제 118 조(10장)에의하면 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권,지상권을
이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령이 정하는 바에 따라 시장.군수
또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다 라고 정의되어있다.
말그대로 토지거래허가구역내 토지를 거래 할려면 거래하기 전에 그 거래에 관한 사항을 관공서의허가를 받아야
한다는 얘기다. 그런데 신고와 허가의 차이를 알아보자.
신고란 땅을 팔고산다고 관공서에 얘기만 하면 되는것이고 허가는 땅을 사는데 관공서가 '안돼'라고 하면 못산다는 말이다.
그럼 내땅이 허가구역인지 아닌지 어떻게 알아보나? 우선 현재 건교부가 공시한 2007년 12월 전국 토지거래 허가
구역을 참고하시면 된다. 아니면 토지이용계획원을 확인해 보시면 될것이다.
남한면적의 70%가 임야이고 그중 22%가 토지거래허가 구역이라니 그냥 왠만한 땅은 다 허가구역이라고 보면된다.
허가구역은 건교부장관이나 시.도지사가 정하고, 그 기간은 5년이내로 하는데 대부분 5년이라 보면된다.
하지만 계속적으로 경기가 안좋아진다면 또 풀지도 모른다. 그러나 다 최근에 정해놓은것이어서 향후 5년간은 그냥
지내야 할 것 같다.
주거지역. 상업지역 안이라 할지라도 도시재정비촉진법에 의하여 '도시재정비촉진지구'가 지정되면 도시재정비촉진
지구 안에서는 20제곱미터를 초과하는 토지에 대한 거래시 토지거래 허가를 받아야한다.
법 제정의취지는 기획부동산의 짤라팔기를 방지하는 대책이라고 한다. 그래서 요즘은 농지나 임야를 100평씩 짤라서 팔더라.....
그럼 실 수요자라고 하고 신청하면 얼마만에 허가를 받나? 사무처리규정상 15일 안에 통지해 주도록 되어있다.
15일 이내에 통지를 받지못하면 허가한것으로 간주하도록 되어있다. 말 그대로 운좋게 통지라도 못받으면 바로 허가
될까? 허가받기가 그리 쉽지는 않으실 겁니다.
법률 제 119조의 의하면 다음의 경우에 해당하지 않는것은 허가할 수 없다고 되어있습니다.
1. 자신의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는경우
2. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 도는 편익시설로서 관공서가 확인한 경우만
3. 농,축,임업에 종사하는자가 그 행위를 하기위해 필요한경우
4. 수용당한 토지의 사업자가 사업을 행할때
5. 용도지역,지구,구역에 대해 적합한 사업이라고 인정할경우
6. 허가구역 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하던자가 관련된 사업에 이용하고자하는경우
7. 허가구역내에 거주하는자가 법령으로 정한 통상적인 경제활동에 필요로 하는것
법령 - 농민이 농사질려고 할때
기타 농민이 여차저차해서 농사질때만
정부가 으쌰으쌰해서 건물질때만
위에 나열된 것이 허가 기준입니다. 다른동네 사람은 그냥 그동네에만 살라는것 같지요. 다른 동네 땅 살려면 거기서
살려고 하던지 아님 여차저차해서 이유를 많이 만들던지 할것 같습니다.
다른 동네에 산다고 해서 허가가 않나오는 것은 아니지만 투기성이 있다하여 좀 까다롭지요.
허가가 가능하다고 하더라도 토지의의무이용기간도 참고하셔야 함을 유념하십시오,
토지거래계약에 의해 거래된 토지의 의무이용기간은 아래와 같습니다.
1. 주택용지 - 3년
2. 지역주민의 편익시설 - 4년
3. 농업의 영위 - 2년
4. 축산업, 임업, 어업의 영위 - 3년
5. 4의 경우중 생산물이 없는경우 - 5년
6. 사업의 목적 - 4년 (단, 분양은 제외)
7. 대체토지(수용당해서 다른땅을 샀을경우) - 2년 (농업만)
8. 현상보존 - 5년
9. 기타의 경우 - 5년
단 아래의 경우에는 토지거래허가의 예외규정을 두었습니다.
1. 경매 2. 증여 3. 수용 및 환매 4. 기타
자 이제 땅에 투자하시겠습니까?
열심히 공부하고 노력해야 합니다. 전문가들이 허가 받아줄테니까 투자하라고 해도 본인이 직접 그 지역이 토지
거래허가구역인지 아닌지 허가구역이라면 향후 어떤 계획으로 토지를 구입하는지 기타 제반 규제내역이 없는지
꼼꼼이 확인해야 합니다.
토지에 투자하시려는 분들의 대부분 (제가 상담한분들)은 뒷짐지고 와서 땅보자해서 한참을 차타고가서 한번 훓어
보고 '사지' 라고 하는 분들이 많습니다. 여러분들은 이러지 마시고 신중히 결정하시기 바랍니다.
※ 현재 허가구역은 총 21,853㎢로서 국토면적 (99,893㎢, 남한면적)의 21.87 %
(모셔온 글 입니다)