새 아파트 입주한 지 만2년이 가까워지면 그때부터 2년차, 3년차, 5년차 하자보증기간이 다른 공사별로 다음과 같은 하자종결(하자담보책임 종료확인)이 진행됩니다. (공동주택관리법 시행령 제39조 참조)
1. 사업주체(시행.시공사)는 각 담보책임기간이 만료되기 30일 전 입주자대표회의에 서면으로 만료 예정일을 통보함. (서면에는 하자보수를 완료한 내용과 담보책임기간 경과 후 하자보수를 청구할 수 없음에 대한 공지내용이 포함됨)
2. 통보를 받은 입주자대표회의는 아래의 조치를 하여야 함.
(1) 전유부분 : 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구 하도록 입주자(소유주)에게 개별통지 및 공동주택단지내 잘보이는 게시판에 20일 이상 게시
소유주는 반드시 하자가 있고 보수가 안 된 경우 서면으로 하자조사서를 작성하여 시행사,시공사,보증사에 각각 내용증명을 보내셔야 합니다. (보통 입주자대표회의에서 각 세대별 하자조사서를 취합하여 한꺼번에 내용증명을 보내줍니다. 만약 이런 절차가 없다면 스스로 하셔야 합니다.)
(2) 공용부분 : 담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구를 독촉 및 이행확인
3. 이에 사업주체는 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 소유주 또는 입주자대표회의에 통보하여야 함.
다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 통보하여야 함.
소유주 또는 입주자대표회의는 보수결과를 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있음. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수하여야 함.
-> 이의제기에 대해 서로 주장이 계속 대립하여 해결이 힘든 경우에는 하자분쟁조정위원회 하자심사 및 조정을 요청하면 됩니다.
4. 사업주체와 소유주 또는 입주자대표회의은 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성함.
단, 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 아니 됨.
전유부분은 입주자(소유주) 작성.
공용부분은 입주자대표회의에서 작성. 단, 공용부분 담보책임 종료확인서 작성전에 입주자(소유주)에게 서면으로 다음 사항을 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시해야 함.
(1) 담보책임기간이 만료된 사실 (2) 완료된 하자보수의 내용 (3) 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는
사실, 의견제출기간 및 의견제출서
전체 입주자(소유주)의 5분의 1 이상이 서면으로 공용부분 하자종결에 반대하지 않을 경우에는 입주자대표회의와 사업주체가 담보책임종료 확인서를 작성할 수 있음.