개포2동 단지내 상가 & 강일동 리버파크아파트 단지내 상가

[캔두올]

[들어가며]

개포2동 단지내 상가는 집 주변에 위치해있어 나름 익숙한 곳이지만 경매로 나온 상가가 없어 일반매매를 통해 구매하는 접근 방식을 택했고 강일동 상가는 경매를 통해 낙찰을 받은다음 직접 경영하거나 임대수익을 얻는 방향으로 접근했습니다.

1. 개포2동 단지내 상가

주소 : 서울시 강남구 개포로 88길 6, 5층 503호 (공신빌딩-6층 건물. 1983년 준공).

입지 : 현재 재건축이 진행중인 개포주공 3,4 단지에 근접한 경기여고 맞은편에 위치. 약 2,900 세대인 개포주공 5,6,7 단지를 수요기반으로 한 단지내 상가이며 지하철 분당선 개포동역에서 나오면 도보로 7~8분 안에 진입로부터 끝 상가건물까지 이동 가능합니다. 단지내 상가 초입에 현재 지상 17층, 지하 6층으로 근린생활시설을 포함한 오피스텔 공사가 진행중이구요. 제가 조사한 단지내 상가는 주공 5단지 아파트 정문과 (501동과 502동 사이 파란색 화살표) 가장 근접해 있고 끝쪽 초록색 화살표로 표시한 건물입니다.

현황조사 : 부동산 3곳을 방문하여 조사했는데 상가마다 공실이 거의 없는 상태이며 생활 편의를 위한 대부분의 업종들이 입점해 있습니다. 중형마트(유기농 전문점 포함), 호프집, 커피전문점, 빵집, 은행, 병원, 약국, 교회, 소규모 학원, 분식집, 태권도장, 편의점 등. 둘러본 결과, 단지내 상가중 공신빌딩 5층에 분양면적 30.8평/전용면적 27.2평 (전용률 88%)인 사무실을 소개받고 들어가 보았는데 현재 종합건설사 사무실로 사용중이며 소유주가 직접 운영하고 있었습니다. 직원 한 분을 통해 소유주가 이사를 간 이후로 출,퇴근 거리가 너무 멀어져 이곳을 팔고 다른 곳으로 이전한다고 했습니다 (평당 관리비는 5,000원 정도). 분위기는 의외로 상당히 조용하고 인테리어도 깔끔하게 잘 되어 있었으며 창문을 크게 설치하여(아쉽게도 사진을 찍지는 못했으나) 남향인 5층에서 내려다보는 주변 경관도 괜찮았습니다. 옆에서 본 건물 모습입니다 (35년이 다 되어가니 아무래도 외관이 많이 낡아보이죠?)

평가 : 매매가는 3억 7천인데 조율 가능하다고 했지만 지하 주차장이 없고 1층 주차장이 상당히 협소하여 많은 불편이 예상됩니다. 건물 내부에 엘리베이터 1대가 있고 5층에 분양면적 37평인 다른 사무실은 현재 1,000만/125만원에 임대차 계약을 맺고 있습니다. 이를근거로, 1,000만/110만원에 임대를 놓는다고 가정하면 수익률은 3.7%로 예상됩니다. 유동인구가 많은 지역은 아니지만 배후 세대와 초,중,고등학교의 위치 등을 고려하고 주변 상가들의 공실이 거의 없다는 점, 그리고 꾸준한 배후수요가 있다는 점에 비추어 전문화된 교육 학원이 적합할 것으로 보입니다. 간단한 상권분석을 해보니 비뇨기과 의원만 지난 3년간 단지내 상가에 입점했던 적이 없네요. 또 몇가지로 추려보면, 스피치 전문학원(초,중학생 대상), 키즈 영어독서방(유치원, 초등학생 대상), 수학 전문학원 등 국어, 영어, 수학, 과학, 미술(창의력) 등 전문화되고 특화된 교육 학원이 입점하면 나름 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다. 중,고생들은 대부분 대치역에 위치한 메가스터디 학원을 거의 다니지만 그래도 주민센터가 바로 근접해 있고 양재천 공원도 바로 붙어있어서 위치는 생활하기에 크게 나쁘지 않으며 주변 주공아파트 7천세대 재건축후 매매가격 상승이 확실시된다고 하네요.

2. 강일동 리버파크아파트 단지내 상가

주소 : 서울시 강동구 강일동 665, 강일 리버파크 상가동 1층 102호 (2층 건물, 2009년 준공). 현재 세븐일레븐 편의점.

입지 : 강일동 강일리버파크 아파트 1단지 정문앞에 위치하였고 1층에는 부동산, 세탁소, 순대국집, 편의점이 입점해 있습니다. 제 눈에는 사진으로만 봤음에도 상당히 못생긴 건물이라 고민했지만 그래도 단지내 편의점이니까 어떻게든 수익이 나지 않을까? 생각해서 임장해보기로 결정했습니다. 임장시 1층 부동산에 문의하려고 했으나 부재중. 2층에 있는 다른 부동산에 들어가서 102호 편의점 경매 나왔는데 문의드리려고 들렀다고 했더니 안에 계시던 아저씨 한 분이 "나 몰라요. 딴데가서 알아봐요!!" 대뜸 큰 소리를 내시길래 솔직히 기분 다운돼서 그냥 나와버렸습니다.

현황조사 : 강일리버파크 1단지 아파트는 292세대로 배후세대 수요가 많지않고 결정적으로 도보로 10분 정도 이동하면 상가 밀집지역이(3, 4단지 맞은편) 나오므로 아주 급한 일이 아니면 굳이 1단지 앞 편의점을 이용할 필요가 없다고 판단했습니다. 직접 편의점에 들러 혹시 여기가 경매에 나온것을 알고 있느냐고 물었더니 직원 분은 전혀 모르는 일이라고 답을 하였고 추가로 상가 밀집지역에 위치한 부동산 두 곳에서 들어본 바로는 지금 1단지 편의점 자리는 편의점 이외의 업종이 들어오기에는 분명 한계가 있고 무슨 업종이 들어오든 절대 추천하지 않는다고 극구 말렸습니다. 배후세대가 턱없이 부족하다는 이유였지요. 추가 정보를 얻기위해 세븐일레븐의 이 지역 담당자분과 통화를 해서 제가 경매로 낙찰받은 후, 직접 경영하거나 임대를 놓아도 문제가 없겠느냐고 물었더니 이곳이 현재 월세 100만원 정도에 수익도 월 100만원 이하라 운영이 영 신통치않아 자기도 어떻게 해야 좋을지 모르겠다며 추천하기를 꺼려했습니다. 참고로 수익이 최소 월 140만원 이상되어야 한다고 하시더군요.  

족장님께서 4주차 수업때 설명해주셨던 공식을 대입해보면,

    일매출 = 292(세대수) x 2,000원 = 584,000원

    월매출 = 584,000원 x 30일 = 17,520,000원

    순수익 = 17,520,000원 x 30% = 5,256,000원

    기타비용 = 폐기물 1,000,000원 + 인건비 2,000,000원 (영업이 부진한 경우로 보았음)

    총계산 = 순수익 5,256,000원 - 기타비용 3,000,000원 - 월세 1,100,000원 (부가세가 포함된 것이라면 수익률은 더 낮아짐)

              = 1,156,000원(역시 안되겠죠?)

역시 세대수가 가장 중요한 요소입니다.

평가 : 일단 지하철 5호선 상일동역에서 버스로 20분 정도로 이동해야 이곳으로 들어올 수 있습니다. 무엇보다 임장의 중요성을 실감했습니다. 사진만 봤을때는 그래도 편의점인데.. 하는 생각이 팽배해서 쉽게만 봤던 측면이 있었는데 직접 다녀와보니 오후 시간이었음에도 1단지 앞 상가 자체에 사람이 거의 없고 덩그러니 휑한 느낌만 받았습니다. 제 느낌상 들어가서는 안될 자리구나 거의 결심하게된 나름 값진 경험이었습니다.

참고 : 이 물건은 3월 6일에 한 번 유찰되어 4월 10일이 2차 입찰기일이었는데 총 7분이 입찰에 참여해서 낙찰가율 103.58% (372,899,990원)에 낙찰되었습니다.

이상입니다. 지금까지 부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

[행복을 찾아서]

부지런히 임장 다니시느라 수고하셨습니다.
좋은 정보 감사드려요.

[캔두올]

네, 생각보단 쉽지 않았지만 재밌기도 했어요. 나름 리스트를 준비해 갔는데도 잊어버리는게 많아서 더 철저히 준비해야겠어요.

[수수마미]

꼼꼼히 잘 분석해주셔서 감사합니다. 임장 열심히 다니셨네요..

[해바람]

값진 경험 하시고 나눠주셔서 감사합니다.
저도 열심히 해야겠어요^^

[몽중인]

잘 읽었습니다. 수업과 현장임장을 제대로 적용하셨네요. 이렇게 한다면 좋은 투자자로써 웃을 캔두올님의 미소가 보이네요. 응원합니다. 화이팅~~~~^^