다가구다세대 거래시 주의사항(전세권등기)

[leejongsu]

출처:근조 2007년1월

대부분의 경매법정에서  많은 물량을 쏟고 있는 게 다세대, 다가구 등 주로 지은 지 1-2년밖에 안된 새집이 주를 이루고 있다. 다세대, 다가구 등이 증가된 이유는 외환위기 이후 정부가 경기부양을 이유로 규제완화의 차원으로 일조권 제한과  일정거리 이상 떨어져 지어야 하는 공지(空地)규제를 풀어 공급과잉을 방치하였기 때문이다. 또한 건축허가대상이나 피난 및 안전규정이 완화되고 다가구주택을 다세대로 전환한 것도 일조를 했다.

더욱이 그 당시 주택경기 부양책으로 50%에 불과하던 주택담보대출을 80-90%로 완화하자 저금리로 인한 여유자금이 임대수익을 올리기 위해 다세대로 몰려들었다.

또한 이로 인해 주차장부족으로 주거환경이 날로 악화되어 서울시 등 지자체들이 일제히 주차장 설치기준 강화방침을 발표하고 나섰다.  실제 이 법이 시행되기까지 1년 안팎의 시간이 걸리면서 규제 강화 전에 건축허가를 받으려는 물량이 대거 몰려 또 한번 다세대 붐이 일었다.

 정부가 세입자 보호를 위해 다가구 주택의 다세대 주택 전환정책과정에서 등기법 개정 등 전체적인 법령개정이 동반되지 않았다. 그 때문에 집주인이 기존 다가구에 설정되어있던 채무를 다세대로 변경하면서 각 가구에 똑같이 배분한 경유 문제가 되는 경우가 많다.

작금의 현실은 전세값 폭등에 따른 아파트가 구하기 힘들어지자 서민들이 다가구나 다세대주택을 차선책으로 임대나 매매 목적으로 찾고 있다.

 다가구주택에서 다세대 주택으로 전환된 공동주택에서 살고 있는 세입자들은 무엇보다  근저당권 등 권리관계를 철저히 파악해야 한다.  다가구나 다세대주택의 거래시도 아파트보다는 위험 요소가 많이 산재해 있으므로 몇 배의 노력을 기울여 위험요소를 사전에 예방하는주의가 필요하다.  

다가구주택 전세 얻을 시, 주의점

다가구 주택의 경우 임차인들의 전세값 합계가 시세의 70-80%가 넘으면 과감히 포기해야 한다. 이때 등기부등본에 근저당, 가압류, 가등기, 가처분등기가 설정된 집은 가급적 피하는 게 좋다. 또한 금액이 적은 근저당이라면 크게 상관이 없지만 가등기, 가처분이 설정된 집은 피하는 게 좋다. 임대차 계약 후, 짐을 풀자마자 바로 전입신고하고 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 방법이 가장 좋다. 하지만 일반적으로 집주인들이 이를 기피하기 마련이다.

확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있다. 하지만 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다.

전세계약기간이 만료된 경우에 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있다.

하지만 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매) 규정에 근거하여 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 .

배당부분에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.

 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다.

다만, 최근 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을

건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정에 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다.

▶ 확정일자와 전세권설정의 차이점을 표로 설명하면,

구분	확정일자	전세권설정등기
처리절차	세입자 단독처리	집주인의 동의 및 인감증명서 필요
구비서류	전세계약서 신분증	▲ 집주인 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본 ▲ 세입자 주민등록등본, 전세계약서 토지대장

경험상, 금융기관 직원들이 특히 임차대출의 필수조건인 전세권설정을 할 때 어려움을 많이 겪는다. 요즘은 금융기관 직원들은 집주인 눈치 안보고 바로 보증보험으로 이런 문제를 해결한다고 한다. 하지만 일반인들은 전세권설정이 꼭 필요하면 집주인에게 5백만원이나 1천만원 더 올려주고 전세권을 설정하는게 더 현명한 방법이다.  

혹 전세기간이 끝난 뒤 전세금을 돌려받지 못한 경우엔 임차권등기제도를 활용하면 집을 비워도 전세금을 안전하게 지킬 수 있다.

경매주택 세입자의 배당요구 시한도 종전에는 낙찰기일까지 배당신청을 하면 됐다.하지만 민사집행법이 제정되면서 첫 번째 경매기일 전까지 신청해야 전세금 일부라도 배당 받을 수 있다. 바뀐 법을 몰라 피 같은 돈 한푼도 못 건지는 세입자들이 의외로 많다는데 주의해야 한다.  

다가구 다세대 매수시, 주의할 점  

다가구 다세대의 경우 많이 알려진대로 재개발이나 재건축 같은 개발호재가 없으면 아파트보다 상승율이 낮은 게 일반적이다. 따라서 재테크 차원이라면 신중하게 접근할 필요가 있다.

특히 매수자 입장에서 대출이 낀 집을 살 때에는 대출금 명의변경을 확실히 해야 한다. 혹시라도 매수자가 인수받은 대출금을 모두 갚더라도 근저당이 포괄저당권인 경우 매도자가 다른 채무를 모두 갚기 전에는 근저당권이 말소 되지 않는다. 특히 매도자가 다른 채무를 연체할 경우 아파트가 경매로 넘어갈 수 있다.

이런 사고를 방지하기 위해 반드시 주택을 사고 팔 때 채권자인 은행의 동의아래 채무자 명의 변경을 해야 한다.

또한 주택에 설정된 근저당권 종류가 특정채무에만 한정된 한정채무인지,채무인의 모든 채무에 대해 설정된 포괄근저당인지 확인해야 한다. 포괄근인 경우 매도자의 다른 채무가 있을 경우 근저당권이 말소되지 않는다. 이런 경우는 매도자와 어떻게 해결할 것인지 확인을 받아놓으면 좋다.

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