[Ⅱ] 지장물 보상
1. 보상금 산정방법
가. 개설 : 원칙은 이전비, 예외적으로 취득비 보상 토지보상법 제75조 제1항은 “건축물 · 입목 · 공작물 기타 토지에 정착한 물건(이하 "건축물 등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하되, ①건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, ②건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우, ③사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하여야 한다.”고 규정하고 있다. 즉 건축물 등의 경우에는 원칙적으로는 이전비용으로 보상하되 예외적인 경우에는 취득가액으로 보상하여야 한다고 규정하고 있다. 이는 사업시행자의 부담을 덜어주기 위한 규정으로 판단된다.
대법원도 ‘물건의 수용에 있어서는 그 물건의 이전이 현저하게 곤란하거나 이전으로 인하여 종래의 목적에 사용할 수 없게 되는지의 여부를 먼저 가려보고 그에 따라 이전비용 또는 취득가액 중 어느 것으로 보상할 것인지를 정하여야 한다(대법원 1994. 4. 26. 선고 93누13360 판결)’고 판시하고 있고, 또한 “그 지상건물 등의 보상가액을 평가함에 있어서도 그 이전가능 여부, 이전비용이 취득가격을 초과하는지의 여부 및 취득가격과 그 평가액의 구체적인 산출내역 등에 관하여는 밝히지 아니한 채 곧바로 단가와 평가액만을 산정 하고 있어 평가액 산정의 구체적인 근거를 알아볼 수 없으므로 적법하게 된 것이라고 할 수 없어, 결국 위 감정평가에 기초하여 보상액을 결정한 위 토지 및 건물 등에 관한 이의재결은 위법하다”(대법원 1992.2.14. 선고 91누2724 판결)고 판시한바 있다.
따라서 토지보상법과 판례를 종합하여 보면, 건축물 등의 지장물을 감정평가 함에 있어서는 건축물 등의 이전가능성 여부를 먼저 가려본 후 이전비용이 취득가액을 초과하는지의 여부 및 취득가액과 그 평가액의 구체적인 산출근거 등을 제시하여야 적법한 평가가 되는 것이다.
그런데 실무적으로 통상 감정평가법인들은 “본건 중 지장물인 건물 및 공작물 등은 구조, 이용상태, 면적, 내구년한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도 기타가격형상의 제요인을 종합적으로 참작해서 취득가격 범위내에서 이전비로 평가하였음”이라거나, “본 건 건축물 등 물건에 대해서는 이전에 필요한 비용으로 평가하되 이전이 어렵거나 이전비용이 그 물건의 가격을 넘는 경우에는 원가법으로 평가하였음”이라고 명시하고는 산정된 보상비가 이전비인지, 취득비인지를 명확하게 하지 않는 경우가 많이 있다. 이러한 평가는 위법한 것이다. 특히 단지 이전비로만 재결이 된 경우에 그 지장물에 대한 소유권이 누구에게 있는지가 문제된다. 이는 그 지장물의 철거 또는 이전의무와도 직결되는 문제이다. 만일 이전비로 수용재결이 난 후에 사업시행자가 그 지장물에 대해서 취득을 하겠다며 이의신청을 하였다면 이때 이의재결이 가능한지가 문제된다. 이미 지장물에 대해서는 이전재결이 난 것이지 소유권취득재결이 난 것이 아니고, 토지든 지장물이든 소유권을 변동시키는 재결은 오로지 수용재결에서만이 가능한 것이지, 단지 행정심판인 이의신청 절차에서 소유권을 변동시키는 재결은 불가한 것으로 보인다. 특히 현행토지보상법은 명백히 원처분주의를 취하고, 이의재결을 임의절차화까지 하고 있는 상황에서는 더 더욱 그러한 것이다.
그리고 이전가능 여부는 기술적인 문제가 아니라 경제적으로 판단하여야 한다. 한편 대다수의 소유자들은 대체시설비를 기준으로 보상을 주장하나, 이는 현재 채택하고 있지 않는 상태이다.
그리고 실무상으로는 건축물 등의 보상비와 관련된 분쟁을 처리 하는 경우에는 미리 증거보전을 신청하여야 할 것이다. 왜냐하면 건물이 일단 철거되면 그 가액의 산정이라는 것이 불가능하기 때문이다.
나. 지장물의 정의 "지장물"이라 함은 공익사업시행지구 내의 토지에 정착한 건축물·공작물·시설·입목·죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건을 말한다(규칙2조3호). 이러한 지장물은 이전비로 평가하여 보상하는 것이 원칙이다.
다. 이전비 보상 "이전비"라 함은 대상물건(보상의 대상인 토지, 물건 및 권리를 말함)의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 당해 공익사업시행지구 밖의 지역으로 이전·이설 또는 이식하는데 소요되는 비용(물건의 해체비, 건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함한 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함하며, 건축법 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외한다)을 말한다(규칙2조4호).
라. 취득비 보상 그러나 ①건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우, ②건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우에는 당해 물건의 가격으로 보상하여야 한다(법75조1항단서). 대법원은 수용할 토지에 정착할 물건이 이전 가능한 것인지 여부는 기술적인 문제가 아니라 경제적인 관점에서 판단하여야 할 문제라고 판시하고 있다(1991. 10. 22. 선고 90누10117).
사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우(법75조1항3호)나, 위에서 본 바와 같이 이전비로 보상하는 것이 부적절한 경우에는 취득비로 보상하여야 한다.
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