Re:이주 고민....그리고 질문(1,2,5번 질문에 대한 제 개인적인 생각의 답변??)

[러브하우스]

안녕하세요.

아래 답변은 제 개인적인 생각입니다..

아래 주소에 연결되어 있는 주소로 들어가보세요.

재건축이나 리모델링 관련법안들이 완화되기 전인 2011년도에 작성되어 있는 거긴 하지만,

 http://cafe.naver.com/yjsu1554/31

광명시에서 작성한 내용을 보면,

13단지의 경우,  기부채납 20%할 경우 재건축 사업성이 떨어진다고 되어 있습니다.

그래서, 작성된 "철산동 재건축 예정단지 정비기본지침(안)"에 보면 모든 가정을 리모델링으로 하고 있습니다.

그러나, 너무 낙심하셔도 되지 않을 점은

1. 2011년 당시는 부동산 경기는 침체기로, 리모델링만이 겨우 사업성이 나왔을 것으로 보입니다.

2. 그러나, 최근 최경환 부총리의 초이노믹스 효과로 부동산 경기가 살아나고 있는 모습이 나타나기 시작했으며,

    (최근 LTV&DTI완화, 한국은행의 금리인하가 결정타를 날린 것으로 생각됩니다.)

3. 2013년부터 리모델링 및 재건축 규제의 완화로 인해 현재 시점의 재건축 사업성은 어느 정도 개선되었을 것으로 보입니다.

4. 과거 재건축이 완료된 래미안자이 등은 기부채납률이 10%미만으로 형평성에 문제가 있을 수 있으므로,

   기부채납률 낮추는 요구가 필요해 보입니다.

5. 현재 광명시 뉴타운 구역 중 많은 구역의 해제로 인해 향후 광명시 2020 인구계획에 문제가 생길 수 있으므로,

    광명시에서 현재 재건축 가능 단지의 종상향 등을 통해 용적률을 증가시켜줄 가능성도 존재한다고 봅니다.

    (서울의 경우, 역세권 500m이내에는 용적률 500%까지 종상향을 시켜주는 역세권 시프트란 제도가 존재합니다.

    물론 일부는 시프트라는 장기전세주택으로 일부를 내 주어야하지만요... 서울에서 잘안되는 이유는

    그 역세권 500% 안의 사업권역 안에 보통 상가주택이나 상가들이 많아 성공적으로 된 케이스가 아직은 별로 없습니다.

     그러나, 우리아파트는 모양이 너무 좋고 아파트 단지이므로 상가나 상가주택보다는 아파트 주민이 대부분 결정할 수 있는

     지역이라 이런 모델을 적용시키기 좋으므로, 이런 좋은 서울시의 제도를 광명시에도 가지고 왔으면 하고 기대해봅니다) 

6. 일본의 경우만 봐도 1980년대 후반 버블 붕괴 후 1990년대부터 약 8년간 부동산 지가가 약 80%가량 하락한 곳도 있으나,

    역세권에 있는 일본의 맨숀 가치(한국의 아파트와 비슷)는 여전히 매우 높습니다. 우리 아파트도 역세권이죠.

    (추성훈이 사는 맨숀의 경우 역세권인지는 모르겠으나, 여하튼 월세가 800~900만원이라는 군요.;;;)

7. 7단지의 경우 "철산동 재건축 예정단지 정비기본지침(안)"에서 나중에 진행예정이었으나, 

   현재 8,9,10,11단지보다도 오히려 더 빨리 재건축이 진행되고 있으며, 현재는 시공사 선정 단계에 이르렀습니다.

따라서, 리모델링이 아니라 재건축에 대한 사업성은 지금 현재 시점으로 정확한 용역을 통해 재검토 되어야 할 것 입니다.

그러나, 반면 부정적인 점은 아래와 같이 인근 7,8,9,10,11단지 4,000세대 이상의 재건축이 진행되고 있기 때문에,

바로 12,13단지까지 재건축한다면 8,000세대가 넘는 엄청난 이주 수요로 인해, 이주대책 등에 문제가 생기기 때문에 광명시에서 12,13단지의 재건축 시기를 조정하여 허가할 것으로 보입니다. 

단지명	추진위원회 시기	조합설립 시기
철산주공 7단지	2012.11.02	2014.05.28
철산주공 8,9단지	2004.01.08	2014.03.26
철산주공 10,11단지	2011.10.06	2013.10.25

                                                                                                                             (출처:광명도시재생소식,2014.06.30)

12단지나, 13단지는 시장에서 재건축이나 리모델링 압력이 계속 있어 보이고, 그 가격도 약간은 반영되고 있는 것으로 보입니다.

위에서 말씀드렸다시피 2011년도에 작성된 광명시의 "철산동 재건축 예정단지 정비기본지침(안)"에서 우선 재건축 추진단지에서 배제되었던 7단지가 지금은 가장 빨리 진행되고 있는 것을 보면, 주민분들의 의지가 매우 중요합니다.

13단지 주민분들이 7단지 주민분들처럼 단합이 잘된다면, 먼저 재건축이 추진되지 않으리란 법은 없다고 사료 됩니다.

일단은 역세권 가깝고 편의시설이 근처에 많으니, 주차문제만 해결되도록 주민분들과 의견을 나누고 해결토록 노력하며 주거의 개념으로 오래 사시는게 어떨까 싶습니다. 재건축이건 리모델링이건 살다보면 언젠가는 되겠죠..

자꾸 일본 비교해서 좀 그렇긴 한데, 일본의 부동산버블 붕괴 역사 속에서도 도심지역의 맨숀가치(한국의 아파트)가 살아남은 것만 봐도, 주거시설의 가치에 있어 역세권과 편의시설이 가까운 것은 그 어떤 것 중에서도 가장 큰 가치를 하며, 대체불가능한 요소라고 사료됩니다. 새아파트도 언젠가는 노후화됩니다.

비용을 들여 이사가기 보다는 주차문제 해결을 위해 뜻을 같이 하는 주민들과 단합을 하고, 입주자대표회의 등을 통해 아파트의 문제 들에 대한 해결을 시도해보는 게 어떨까 합니다. 

[♡시나브로♡]

러브하우스님 전문적인 식견에
감사드립니다.
앞으로도 많은 활동 부탁 드립니다^^^

[러브하우스]

과찬이십니다. 직장인이긴하지만 부동산관련 부서에서 일하다 보니 부동산관련 보고서를 가끔 써야해서 관심이 많은 것 뿐이지 전문적이진 않습니다^^;;

[구피]

러브하우스님께서 부동산관련 부서에서 일하신다니 위 글의 전문성이 이해되네요~~ㅎ
10월에 입주하신다고 하셨나요? 어서오세요~~
카페를 통해서도 많은 활동부탁드리며, 카페 정기모임에서도 뵈었으면 합니다.
아파트가 오래되고, 현안문제들도 많아보입니다만.....대안없는 비평(판)보다 대안있는 격려와 충고가 우리들 서로에게 필요해 보입니다~~^^

[러브하우스]

저는 곧 입주할 사람이거든요. 곧 입주할 사람입장에서 같은 직장인이라 처지도 같으신거 같고... 또 아파트 변화에 의지가 있으신 분이 떠나시면 안타까울것 같습니다. 아마 13단지도 뜻이 있으신분들이 뭉치실 날이 곧 오지 않을까 기대됩니다
제 짧은 생각에 13단지는 한명의 카리스마 있는 리더를 기다리기 보다는 뜻이 있는 분들이 모여 한 목소리를 내면 변화의 시작을 이끌 수 있다 생각합니다. 저도 주차문제부터 우선 해결했으면 좋겠습니다. 지난글들을 보니 맥주 한잔겸 소모임도 하시더라구요. 개인적으로는 주차차단기 설치 문제를 가장 시급한 현안으로 삼고 문제해결을 위한 소모임을 확대시키는게 어떨까요?

[러브하우스]

카페주소 링크가 안되네요. 네이버에서 "철산동 재건축 예정단지 정비기본지침(안)"로 검색하시면 보실 수 있습니다

[러브하우스]

넵 나중에 뵙겠습니다 안녕히 주무십쇼~

[도마소리]

우리단지에 이런분이 계시니 든든한 맘 입니다. 좋은정보 감사합니다^^^

[♡시나브로♡]

러브하우스님, 만루홈런님, 도마소리님
세순께 감사 드넙니다
13단지 카페에서 계시는 몇분들은
아파트 관련일에 애정과 관심을
갖고 정기모임및 소모임을 수시로
갖고 있습니다만 그동안 주민들의
무관심과 회피로 인해 계속 정체상태입니다
앞으로 뜻있는 분들의 동참을
환영합니다.

[저승사자]

식견 높은 좋은글 너무 감사드립니다,
이러한 좋은 정보를 같이하고 하며 13단지 재산가치의 상승 안락함을 위해 생각마음만 가지는것도 좋지만
바쁜와중에라도 직접 입대위회의의 적극참관 방향제시등을 다양하고 많은 입주민의 참여가 13단지의 변화를
이끌어 낼수 있을것입니다,
지금까지의 대다수 현동대표들 자질엉망 입니다,과관이 아니지요, ㄱ관리사무소와 현동대표들을 견제하며 13단지의
발전과 거리가먼 잘못된의식을 바로잡는 것은 입주민의 적극적인 참여만이 최우선 입니다,

[조영남]

정말 좋은글 감사합니다.
카페에서 열심 하시는 모습이 넘 줗습니다.
이런 글들이 많이 올라오고 관심이 많아 진다면 13단지의 가치는 높아질 수 있다고 봅니다.