주택법상 투기과열지구가 해제되면,
이 지구에 대한 주택법상 금융, 정비사업, 전매 제한, 청약 및 기타 규제가 풀린다.
특히 이러한 각종 규제 중에서도
도시 및 주거환경정비법상 재건축, 재개발 사업 등의 조합원 지위의 양도가 가능하게 된다.
즉, 투기과열지구로 지정이 되면
재건축 사업의 경우에는 조합설립 인가 후,
재개발 사업의 경우에는 관리처분계획 인가 후에는
원칙적으로 조합원입주권을 양수하더라도 조합원이 될 수 없다.
제39조(조합원의 자격 등) ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우 2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령(§37 ①)으로 정하는 기간(소유기간: 10년, 거주기간: 5년) 이상인 경우 5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 |
따라서 재건축 사업은 조합설립 인가 또는 재개발 사업은 관리처분계획 인가가 임박한 시점이
가장 유효한 매수시점이 된다.
그러나 역설적으로 말하면,
투기과열지구의 지정이 해제되면
재건축 사업은 조합설립 인가 후 또는 재개발 사업은 관리처분계획 인가 후에도
조합원입주권을 양수하면 조합원이 될 수 있다.
따라서 2023년 1월 5일자로 투기과열지구가 해제된 강동구 둔촌동 주공아파트 재건축의 경우
2023년 1월 5일 해제 이후 조합원 지위의 취득제한규정이 적용되지 않으므로,
조합원입주권의 매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 할 수 있게 되어
조합원 지위의 양도가 가능하고, 양수인은 조합원의 지위를 취득할 수 있는 것이다.
결국 둔촌동 주공아파트 재건축은 2023년 1월 5일자 투기과열지구의 해제의 가장 큰 수혜자가 되는 것이다.
다만, 투기과열지구의 2023년 1월 5일 지정 해제 전에 이미 조합원의 지위를 양도한 경우에는
해제의 효과를 소급적용할 수 없는 것으로 판단되어 조합원의 지위를 취득하기 어려운 것으로 판단되며.
이에 관하여 소송을 하는 경우에는 최종적으로는 법원의 판단을 기다려야 하나, 소급 적용은 어려울 것이다.
이를 피하기 위해서는 해제 전의 조합원 입주권의 양도계약을 당사자간에 취소한 후,
해제 후의 일자로 다시 조합원입주권의 양도계약을 체결하는 경우에는 인정되는 것인가에 대하여는
법률전문가의 조언을 얻는 것이 분쟁 예방의 최선이 될 수 있을 것이다.
어째꺼나 작금의 부동산규제지역의 해제에 대한 가치판단은 각 자의 상황에 따라 달리 판단될 것으로 사료된다.