[류태민의 부동산 A to Z] 매매가보다 비싼데… 규제 피한 경매시장 ‘활활’

[영부13]

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[류태민의 부동산 A to Z] 매매가보다 비싼데… 규제 피한 경매시장 ‘활활’

+ 토지거래허가지정 ‘풍선효과’… 실거래가 넘는 낙찰가 속출
경매 취득 시 허가 필요없어… 자금조달계획서 제출도 면제

부동산 경매시장이 들썩이고 있다. 집값 상승세가 계속되면서 서울 아파트 경매시장은 3개월 연속 평균 낙찰가율이 역대 최고치를 기록했다. 최근에는 토지거래허가구역 중심으로 최고 실거래가보다 경매 낙찰가격이 높은 사례도 속출하고 있다.

25일 서울중앙지방법원에 따르면 최근 경매시장에 나온 서울 강남구 대치동 한보미도맨션 128㎡(전용면적) 매물은 지난 15일 감정가 29억3000만원보다 29%가량 높은 36억6122만7000원에 낙찰됐다. 10명이 입찰에 참여한 이 매물은 같은 아파트 같은 면적 평형의 직전 매매 실거래가인 34억4500만원보다 2억원 이상 높은 가격에 팔렸다.

이보다 앞서 경매가 진행된 서울 강남구 청담동 청담동양파라곤 171㎡도 38억8820만원에 낙찰되며 감정가(34억4000만원)를 크게 웃돌았다. 해당 면적보다 넓은 197㎡는 지난해 말 37억3000만원에 실거래됐다. 경매에 수요가 몰리면서 낙찰가가 시세를 훌쩍 뛰어넘는 고가 낙찰이 잇따르는 분위기다.

통상 경매가가 시세보다 저렴하다고 여겨짐에도 이들 매물이 잇따라 매매가를 뛰어넘은 것은 경매시장이 비교적 규제로부터 자유롭기 때문이다. 현재 압구정·청담·대치·삼성·잠실 등 토지거래허가구역에서 아파트를 매매할 때는 구청의 거래 허가를 받아야 한다. 하지만 일반 매매와 달리 경매로 부동산을 취득하면 ‘민사집행법’의 예외 규정에 따라 별도의 지자체 거래 허가를 받지 않아도 된다. 또 경매로 아파트를 취득하면 자금조달계획서 제출 의무가 면제되는 것도 응찰자가 몰리는 이유다.

토지 거래에서도 토지거래허가구역 경매 열기가 불고 있다. 지난 4월 경기 남양주시 진건읍 용정리에 있는 1만353㎡ 짜리 임야가 경매에 나오자 129명의 응찰자가 몰렸다. 대지 등 다른 지목에 비해 상대적으로 개발이 어려운 임야로는 이례적인 경쟁이다. 수도권 3기 신도시 중 한곳인 남양주 왕숙지구 인근에 위치한 이 땅은 신도시 예정지 지정과 함께 토지거래허가구역으로 묶였지만 거래허가를 받지 않아도 된다는 경매의 특성 때문에 인기를 끈 것이다. 결국 감정가 4억7637만원이었던 이 땅은 8배가 넘는 40억2000만원에 낙찰됐다.

지난달 20일 울산에서는 울주군 범서읍 입암리 소재 토지 771㎡ 매물은 67명이 입찰하며 감정가 1억3878만원보다 38% 높은 1억9149만원에 팔렸다. 이 물건은 정부의 2·4 주택공급대책 후속조치로 발표된 ‘울산선바위지구’ 공공주택지구에 포함돼 토지거래허가구역으로 묶인 상태다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “경매로 나오는 매물도 많지 않은데다 경매를 통해 부동산을 취득하면 토지거래허가구역 규제를 피할 수 있다는 점이 작용해 인기가 더 높아졌다”고 말했다.