★한번봐요★ 재개발 투자로 돈 버는 법, 유망한 재개발·뉴타운지역 35

[CLINIQUE]

부동산 투기바람을 잠재우기 위한 정부의 강력한 재건축 제재조치로 아파트 재건축시장이 내리막길을 걷고 있다. 반면 뉴타운 개발 유망지역과 재개발지역이 각광받고 있다.

Part 1

요즘 뜨고 있는 ‘재개발’ 투자법

재개발, 이래서 유망하다
최근 재건축을 추진하는 단지 중 유망 물량을 선별하라고 한다면 ‘어디에 짓는가’보다 ‘어느 아파트가 규제를 덜 받는가’라는 잣대가 적용될 만큼 재건축은 규제가 많이 따른다. 재건축사업이 투기의 온상으로 찍혀 온갖 규제가 적용돼 고전을 면치 못하고 있기 때문이다.

하지만 재개발사업은 도시 내에 노후한 주택밀집지나 생활편의시설이 불량한 주거환경을 개선하는 도시계획사업이므로 정부도 이에 대한 지원을 아끼지 않는 실정이다. 정비구역지정 기간 단축을 비롯해 정비계획 수립 용역비, 초기 자금조달 지원 등을 자치구에서 지원하는 곳이 많다.

재개발의 이점은 이뿐만이 아니다. 저렴한 투자비용으로도 쉽게 투자할 수 있다는 큰 장점이 있다. 또 앞으로 대도시의 노후하고 낙후된 주거지역을 개선하고 주택난을 해소하기 위해서는 불량 주택을 재개발하는 방법밖에 없기 때문에 이에 대한 관심은 갈수록 커질 것으로 보인다. 게다가 재건축에 비해 수요가 대중적이다. 도시민의 필수불가결인 직주근접(직장과 집이 가까이 있는 것) 주택이란 점에서 실수요가 풍부하게 잠재하고 있는 것이다.

따라서 투자를 고려하고 있는 수요자라면 규제가 많은 재건축보다는 재개발이나 뉴타운을 고려해볼 만하다. 실례로 송파구 마천, 거여 뉴타운 후보지는 작년에 비해 주택 가격이 3000만원 이상 상승하였고 한남 뉴타운도 강보합세를 띠고 있다. 이런 가격 상승은 아파트 평균가격 상승률을 훨씬 웃도는 수준이다.

현재 추진 중인 재개발지역

▶서울시
지난해 6월부터 최근까지 동대문구 등 10개 자치구에서 32개 구역이 재개발 추진을 위한 정비구역지정을 신청하는 등 재개발이 활기를 띠고 있다. 대표적인 곳은 동대문구 이문9구역, 성북구 길음8구역, 은평구 응암8구역 등이다. 서울시는 올 연말까지 30여 곳을 최종 정비구역으로 지정할 계획이다.
▶성남시
경기도 성남시의 경우 전면 재개발이 발표된 성남 구도심 개발 방식을 놓고 현재 논란이 커지고 있다. 토지주와 주택임차인들의 입장 차이가 큰 데다 행정기관도 갈피를 잡지 못하는 실정이라 난항이 예상된다.
▶부산시
부산지역 재개발사업은 2003년 도정법(도시및주거환경정비법) 시행 전만 하더라도 30여 곳에서 시공사 선정 총회를 여는 등 100여 개 지역에서 활발하게 사업이 추진되고 있었다. 그러나 부산시의 난개발에 대한 우려와 사업추진 비용 문제 때문에 현재는 다소 주춤한 상태이다.
▶대전시
대전지역은 주거환경 개선사업을 주로 하는 것으로 보인다. 그러나 신행정도시 부근의 가장 큰 대도시로 인프라가 좋은 만큼 더욱 관심을 끌 것으로 보이지만 대전시의 계획 추진을 지켜볼 필요가 있다.
▶인천시
인천시도 21세기 국제도시로 발전을 목표로 기존의 오래된 불량주택 등에 대한 재개발사업을 적극적으로 추진하는 중이다.

재개발 투자, 이 점에 유의하라
재개발 투자는 베테랑 투자자들에게도 고위험·고수익 상품으로 인식되고 있다. 투자 방법과 시기에 따라 수익성이 차이가 나고, 사업진척에 따라 미래가치가 좌우되는 투자처이므로 수많은 재개발 사업지 중, 돈 될 만한 곳을 골라내는 요령이 필요하다. 사업추진 단계가 복잡하고 구획에 따라 이해관계가 얽히고설켜 사업이 장기화되면 자금이 묶이는 단점을 무시할 수 없기 때문이다.

첫째, 투자 전에 입지 여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 재개발은 투자 수익과 리스크가 정비례하기 때문에 고수익이 예상되지만, 안정성은 떨어지므로 소문만 쫓다가는 낭패 보기 십상이다. 역세권인지, 도심 접근성이 우수한지, 조망권이 좋은지 등을 고루 살펴야 한다. 재개발 구역 대부분이 고지대(산동네)가 많은데, 고지대라면 입지 여건상 교통과 편의시설이 불편할 수도 있으므로 유의해야 한다.

둘째, 사업추진 속도에도 민감해야 한다. 재개발 지분은 초기 부담금이 많기 때문에 투자비용, 기간 등을 감안해 수익률을 따져봐야 한다. 재개발까지는 재개발 기본계획 수립-구역지정-조합설립 인가-사업시행 인가-관리처분계획 인가-이주 및 착공-완공 등의 단계를 거치는데 대부분 구역지정, 사업시행 인가 전 단계에서 가격이 가장 많이 오른다. 특히 구역지정은 4~5차례 지정 신청 끝에 관문을 통과하는 경우가 많은 만큼 구역지정 이후 급격한 시세 상승이 따른다는 점도 알아두는 것이 좋다.
만일 고수익보다는 안전성을 원하는 실수요자라면, 사업시행 인가를 받은 재개발구역을 살펴보는 것이 좋다. 지분 값이 이미 오를 만큼 올라 있어 투자 메리트는 좀 떨어지지만 비교적 안전하다는 것이 장점이다.

셋째, 조합 내부에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역은 투자를 삼가는 것이 좋다. 개발조합에 문제가 있으면, 추후 청산도 원만히 이루어질 수 없기 때문이다. 조합 청산 등이 제때 안 되면 등기가 지연되고 마무리 공사에도 문제가 생길 수 있으므로 조합원간의 분쟁이 있는 단지는 가급적 피하는 것이 좋다. 해당 구청에 기본적인 것을 체크한 후 반드시 현장을 방문, 구역의 이상 유무를 확인해 투자하는 자세가 중요하다.

2005년 재개발 사업장 분양현황

분양 시기	위치	구역	건설사	총가구수	평형	일반분양	문의
6월	서대문구 아현동	마포3-2구역	삼성물산	120	30~37	95	1588-3588
6월	서대문구 홍은동	홍은8구역	신동아건설	179	23~44	75	02-709-7303
7월	종로구 숭인동	숭인5구역	현대건설	288	미정	108	02-565-7744
8월	마포구 신공덕동	신공덕5구역	이수건설	284	24~42	90	02-590-6784
9월	동작구 흑석동	흑석시장	양건설산업	154	33~45	60	02-721-5113
9월	종로구 숭인동	숭인4구역	동부건설	416	24~42	193	02-741-4213
9월	※중구 황학동	황학구역	롯데건설	1534	24~464	67	02-3480-9114
9월	※동대문구 용두동	용두5지구	롯데건설	435	11~41	310	02-3480-9114
10월	용산구 용문동	용문구역	이수건설	198	24~45	60	02-590-6784
11월	성북구 하월곡동	월곡1구역	대우건설	695	24~41	31	02-981-6512
11월	동대문구 용두동	용두2구역	두산산업개발	433	23~39	138	080-541-2323
11월	동대문구 답십리동	전농3-2구역	삼성물산	473	25~41	313	1588-3588
12월	동대문구 답십리동	답십리12구역	한신공영	160	23~32	50	02-3393-3350
12월	동작구 노량진동	노량진1구역	쌍용건설	157	24~44	35	080-011-0777
하반기	은평구 불광동	불광2구역	현대건설	603	23~40	265	02-565-7744
하반기	성북구 정릉동	정릉6구역	현대건설	527	24	292	02-565-7744
하반기	영등포구 당산동	당산1구역	신동아건설	167	23~33	14	02-7097-271

※표시는 주상복합. 위 일정은 건설사 사정으로 변경될 수 있습니다. 자료 (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)