전세도 급매가 있다? 전세계약시 주의할 점!

[원주민공인]

오은석
	전문분야 : 실전경매 다다부동산연구소 대표   정민법무사사무소 이사   경매전문가 상담위원   RTN 라이브TV 실전경매

작년에 이어 올해 하반기에도 전세물량 부족으로 전세가격이 상승할 것으로 보인다. 특히 서울지역은 강남을 중심으로 공급물량보다 재건축 이주 수요가 더 많아 단순한 상승세를 넘어 전세대란이 재연될 가능성도 배제할 수 없다.

LTV와 DTI 규제 완화로 전세수요가 매매수요로 전환하면서 전세가격이 안정될 것으로 보는 견해도 있지만 실질적으로 시장에 미칠 정도의 징후가 나타나기 위해서는 관망세가 매수세로 돌아서고 매수심리가 풀릴 것으로 예상되는 내년 상반기 정도나 되어야 뚜렷해질 것으로 보인다.

수도권의 중소형 아파트는 지역에 따라 조금씩 차이는 있지만 작년 하반기부터 1000만원~3000만원 정도 상승세를 보이고 있고 매물수도 계속해서 줄고 있으며, 경매 낙찰가율도 85%를 넘어가는 등 실수요층 중심으로 거래가 꾸준히 증가하고 있다. 게다가 금융규제가 완화되고 부동산거래 정상화를 위한 정부의 의지가 확고한 만큼 주택거래량은 더 늘어날 것으로 예상된다. 실제 지난 7월의 주택거래량이 전년 동월 대비 94% 증가하는 등 조금씩 회복되는 모습을 보이고 있다. 다만 시장에서는 아직까지 매매거래보다는 전세나 월세 등 임대시장이 활발하게 움직이고 있는 만큼 전세가 상승이 예상되는 올 가을 이사철을 대비해 전세계약을 할 때 꼭 체크해야 할 사항을 미리 살펴보자.

전세도 급매가 있다?

전세도 매매처럼 동/향/층/인테리어 등에 따라 선호도가 다르기 때문에 동일한 32평형이라도 ‘동향 1층’과 ‘남향 12층’의 전세가격은 차이가 난다. 그런데 ‘남향 12층’은 인테리어가 되어 있고 ‘남향 3층’은 기본형인데도 불구하고 전세가격이 동일하거나 오히려 12층이 저렴한 경우도 있다. 그 이유는 무엇일까?

‘남향 12층’에 전세로 거주하는 사람이 집주인과 미리 협의를 하고 이사 갈 집에 전세계약을 했다. 이삿날이 다가오지만 ‘남향 12층’의 전세계약이 되지 않아 집주인은 전세금을 어떻게 할지 고민한다. 결국 전세가격을 더 낮춰 전세계약을 해야 하는 상황에 이르게 되는 것이다. 다만 이런 전세물건의 경우 전세가격이 일반적인 전세가 수준보다는 저렴하다는 장점이 있지만 입주까지 기간이 짧다는 단점이 있기 때문에 본인의 자금 상황과 이사 시기 등을 충분히 고려해 전세계약을 하는 것이 바람직하다.

이사 시기도 요령이 있다.

일반적으로 전세계약 만료 한달 전에 집주인에게 전세계약을 연장하지 않고 이사를 가겠다는 의사표시를 하는데, 지금처럼 전세물량이 부족하고 전세가격이 높은 시기에, 원하는 지역에 내가 감당할 수 있는 전세자금으로 들어가기 위해서는 충분한 시간이 필요하다. 따라서 한달 전이 아닌 6개월에서 늦어도 3개월 전에 집주인에게 말하고 그 때부터 부지런히 발품을 파는 것이 좋다.

예를들어, 2년 전 10월 초에 전세계약을 해 올해 10월 초 전세계약 만료되어 다른 곳으로 이사를 갈 예정이라고 한다면 집주인에게는 4월 정도에 계약 만료 후 이사를 갈 예정이라는 사실을 고지하고 그 전에 전세계약이 되면 이사를 나가겠다고 의사를 표시한다. 2년 전에 비해 전세가격이 많이 상승했기 때문에 집주인의 입장에서도 계약 만료 전에 내보내고 새로운 세입자와 높은 전세금을 받고 전세계약을 하는 것이 유리하기 때문에 긍정적인 답변을 들을 수 있을 것이다. 우리는 부지런히 발품을 팔아 10월 이전인 7월과 8월 비수기때 전세계약을 하고 이사를 하는 것이 좋다. 가을 이사철에는 전세수요의 증가로 전세가격이 급격하게 상승할 가능성이 있고 전세물량도 적어 내가 원하는 것을 선택할 수 있는 폭이 적기 때문이다.

그럼 지금부터는 전세계약을 할 때 주의할 점을 살펴보자.

주택임차권등기가 된 주택은 피하는 것이 좋다.

주택임차권등기는 전에 전세나 월세 등 임대를 해서 거주했던 사람이 계약기간이 만료된 이후에도 임대인에게 전세금이나 월세 보증금을 돌려받지 못한 경우 이를 받을 때까지 법적 보호를 받기 위해서 하는 등기를 말한다. 주택임차권등기가 되어 있을 경우 본인이이사올 전세주택에 전입신고를 하고 전월세계약서에 확정일자를 받았어도 전세금이나 월세 보증금을 보호받지 못한다. 따라서 전세주택에 주택임차권등기가 있을 때에는 반드시 그 등기를 말소한 후에 전세계약을 하는 것이 바람직하다.

또한 이미 주택임차권등기가 말소되었다고 하더라도 긴장의 끈을 놓아서는 안된다. 집주인이 전 세입자에게 전세금이나 보증금을 돌려주지 않아 전 세입자가 주택임차권등기를 한 것이다. 나중에 집주인이 전세금을 돌려줘 주택임차권등기가 말소 되었다고 하더라도 이미 그런 경험이 있었다면 전세기간이 만료되어 이사 가려고 할 때 나에게 전세금을 주지 않거나 약정일보다 늦게 주어 분쟁이 생길 소지가 발생하지 않는다는 법이 없기 때문이다.

근저당등기는 말소나 감액등기를 하는 것이 안전하다.

일반적으로 선순위 대출금액과 전세금을 합한 금액이 주택 매매가격의 70%를 넘지 않아야 전세금이 안전하게 보호될 가능성이 높다. 이는 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 감정가의 70% 이상 낙찰될 것을 감안해 둔 기준일 뿐 절대적이지는 않다. 현재 경매시장의 낙찰가율을 감안한다면 지역에 따라 80%선까지도 괜찮아 보인다. 다만 주택이 경매로 넘어가는 시점이 현재와 다른 분위기라면 상황은 달라지기 때문에 70% 선을 기본으로 생각하는 것이 좋다.

선순위 대출이 있을 경우 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가의 70%가 넘는다면 선순위대출을 갚아 근저당등기를 말소하거나 70% 이내로 맞춰 선순위 대출의 일부를 변제하고 감액등기를 하는 것이 안전하다. 간혹 전세물량이 귀하다는 이유로 대출금액과 전세금을 합친 금액이 매매가와 비슷한 수준으로 계약을 하는 경우가 있는데 이는 전세세입자가 그 만큼 리스크를 안고 가는 것이기 때문에 주의를 요한다.

전세금이 월세 보증금과 같다?

지난 칼럼에서 언급했듯이 최근 근저당이나 가압류 등 채권금액이 많아 전세나 월세를 놓지 못하는 집주인이 주택임대차보호법의 최우선변제권을 악용해 월세 보증금정도의 금액으로 전세를 놓는 경우가 있다. 전세금에 부담이 없다는 이유로 많은 서민들이 전세계약을 하고 있는데 최근 판결들을 보면 임차인이 전세금반환청구소송에서 패소하는 사례가 잇따르고 있다. 주택임대차보호법이 서민의 주거생활 안정을 위해 서민을 두텁게 보호하자는 취지이지 이를 악용하는 임차인까지 폭 넓게 법이 포용하는 것은 아니라는 취지로 해석된다. 이와 관련된 소송이 증가하고 있고 경우에 따라서는 임차인이 자신의 전 재산과도 같은 목돈을 허무하게 잃을 수도 있으니 주의해야 한다.

주변을 보면 쇼핑이나 마트에서 물건을 살 때는 꼼꼼하게 체크하면서 큰 돈이 들어가는 매매나 전월세 계약시에는 소홀하게 행동하는 경향이 있다. 자신의 재산 중 상당부분이 들어가는 부동산 관련 계약시 보다 꼼꼼하게 검토하고 사전에 충분한 시간을 두고 준비하는 습관을 갖는 것이 자신이 어렵게 모은 재산을 지키는 첫걸음이라고 생각한다.