용도지역은 크게 <도시지역>, <관리지역>, <농림지역>, <자연환경보전지역> 4가지로 나뉩니다. 이는 다시 21가지로 세분되는데 각각의 용도지역에 따라 그 지역에 건축물의 종류를 제한하고 있습니다.
용도지역의 지정
“용도지역”이란
- 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(건축법 제55조의 건폐율을 말함), 용적률(건축법 제56조의 용적률을 말함), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다
용도지역은 국토해양부장관, 특별시장·광역시장, 시·도지사(이하 “시·도시자”라 함) 또는 대도시(인구 50만 이상의 시) 시장이 도시관리계획으로 지정 또는 변경합니다
용도지역의 종류(총 21가지)
용도지역의 종류(총 21가지)
용도지역
세분한 지역
도시지역
1. 제1종 전용주거지역
2. 제2종 전용주거지역
3. 제1종 일반주거지역
4. 제2종 일반주거지역
5. 제3종 일반주거지역
6. 준주거지역
7. 중심상업지역
8. 일반상업지역
9. 근린상업지역
10. 유통상업지역
11. 전용공업지역
12. 일반공업지역
13. 준공업지역
14. 자연녹지지역
15. 생산녹지지역
16. 보전녹지지역
관리지역
17. 보전관리지역
18. 생산관리지역
19. 계획관리지역
농림지역
20. 농림지역
자연환경보전지역
21. 자연환경보전지역
도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역
도시지역
- 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말합니다.
도시지역은 다음의 어느 하나로 구분하여 지정합니다
도시지역
도시지역
내용
주거지역
거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위해 필요한 지역
상업지역
상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위해 필요한 지역
공업지역
공업의 편익을 증진하기 위해 필요한 지역
녹지지역
자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역
관리지역
- 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위해
농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역을 말합니다. 관리지역은 다음의 어느 하나로 구분하여 지정합니다
관리지역
관리지역
내용
보전관리지역
자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때
자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
생산관리지역
농업·임업·어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
계획관리지역
도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
농림지역
- 도시지역에 속하지 않는농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해 필요한 지역을 말합니다
자연환경보전지역
- 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위해 필요한 지역을 말합니다
도시지역의 구체적인 내용
도시지역의 구체적인 내용
세분한 지역
주거
지역
전용
주거지역
양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역
제1종
단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역
제2종
공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역
일반
주거지역
편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역
제1종
저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역
제2종
중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역
제3종
중고층 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역
준주거
지역
주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위해 필요한 지역
상업
지역
중심상업
지역
도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위해 필요한 지역
일반상업
지역
일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위해 필요한 지역
근린상업
지역
근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위해 필요한 지역
유통상업
지역
도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위해 필요한 지역
공업
지역
전용공업
지역
주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위해 필요한 지역
일반공업
지역
환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위해 필요한 지역
준공업지역
경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
녹지
지역
자연녹지
지역
도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
생산녹지
지역
주로 농업적 생산을 위해 개발을 유보할 필요가 있는 지역
보전녹지
지역
도시의 녹지공간의 확보, 도시 확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
이름은 다르지만 용도지역으로 보는 경우
도시지역으로 보는 경우
- 다음 지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역으로 봅니다
도시지역으로 보는 경우
관계법
지정·고시된 지역
항만법
항만구역으로서 도시지역에 연접된 공유수면
어촌·어항법
어항구역으로서 도시지역에 연접된 공유수면
산업입지 및 개발에 관한 법률
국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지
택지개발촉진법
택지개발지구
전원개발촉진법
전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 또는 송·변전설비만을 설치하기 위한 전원개발사업구역 및 예정구역은 제외)
농림지역 또는 자연환경보전지역으로 보는 경우
- 관리지역에 농지법에 따라 지정·고시된 농업진흥지역은 관리지역이 아니라 농림지역으로 봅니다.
관리지역에 산지관리법에 따라 지정·고시된 보전산지는 그 고시에서 구분하는 바에 따라 관리지역이 아니라 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 봅니다
용도지역에서의 건축물의 용도제한
21가지로 세분된 용도지역의 분류에 따라 용도지역이 지정되면 각각의 용도지역에 따라 건축물의 용도에 대한 제한을 받게 됩니다.
따라서 그 지역에 있는 건축물이나 그 밖의 시설의 용도를 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도는 용도지역의 기준에 맞아야 합니다
위에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 등의 제한은 해당 용도지역의 지정목적에 적합해야 합니다. 용도지역 안에서 건축물 등의 건축제한을 적용함에 있어서 부속건축물에 대해서는 주된 건축물에 대한 건축제한에 따릅니다
용도지역을 지정하지 않은 경우
도시지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 중에서 어느 것으로도 그 용도가 지정되지 않은 지역에 대하여는
건축물의 용도제한에 관한 규정을 적용할 때 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용합니다
세부 용도지역을 지정하지 않은 경우
도시지역 또는 관리지역이 세부 용도지역으로 지정되지 않은 경우에는 건축물의 용도제한에 관한 규정을 적용할 때에
도시지역은 녹지지역 중 보전녹지 지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역은 보전관리지역에 관한 규정을 적용합니다
용도지역별 건축 제한 규정
인허가 취소, 공사 중지 등
- 국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 용도지역에서의 건축 제한 등을 위반한 자에게 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른
인허가 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다
벌칙
- 용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반하여 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경한 자는
2년 이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처해집니다
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제133조제1항에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 등의 처분 또는 조치명령을
위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다
양벌규정(대표자, 사용주 처벌)
- 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 위의 위반행위를 하면
그 행위자를 벌할 뿐만 아니라 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)합니다
- 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우에는 그렇지 않습니다
“용도지역”이란