검단 F1, F3 상가주택 잘짓는 법 "점포겸용 단독 전문가" _2023.04.27 (LH 입찰)

[이병관]

인천 검단지구 점포겸용 단독주택용지 공급공고입니다. 이번 토지는  잔금을 2년 무이자 분할납부로 진행됩니다. 무이자 분할납부는 아파트 중도금 무이자와는 전혀 다른 조건이니 혼돈하지 않도록 유의하시기 바랍니다.

[인천 검단지구 개요]
인천 검단 신도시는 인천광역시 서구 당하동, 원당동, 마전동, 불로동 일원에 조성되고 있습니다.
 . 사업 기간: 2009.02.06~2023.12
 . 수용세대: 75,851세대
 . 수용인원: 187,081명
 . 사업면적 11,105,739㎡
 . 주거면적 4,113,009㎡
 . 시행처: 한국토지주택공사, 인천도시공사, 인천시
 . 사업 기간: 2009.02.06~2023.12

아래 내용은 공고 자료의 일부를 요약 한 것입니다. 반드시 공고 유의사항을 포함한 자료 전체를 확인하셔야 합니다. 토지선택은 정확한 입지 분석과 자금 계획들 통해 수익률 높은 토지를 선택하는 것입니다.
토지별 수익률과 장단점에 관한 것은 가급적 전문 상담을 권합니다.

[공고 요약].....................
이번에 공급되는 토지는 점포겸용 단독주택용지 F1, F3 입니다. 총 65 필지로 낙찰 시 계약 일자가 다른 것에 주의하셔야 될 것 같습니다. 
대금 납부가 2년 무이자 방식이지만, 사용이 즉시 가능하기 때문에 서둘러서 시행하시길 권합니다. 상가주택의 특성상 시기를 놓쳤을 경우 근생 수익률에서 매우 불리하다는 것을 참고하시기 바랍니다.
건폐율 60%, 용적률 180%, 최대 4층, 5가구까지 가능하므로 주거 수익률을 알차게 찾을 수 있는 토지를 선별 후 근생 임대수익률을 검토하였습니다.

#공급대상_ 점포겸용 단독주택용지 총 65필지
 . F1_ 3필지
 . F3_ 62필지

#토지공급
 . 공급 : 일반경쟁입찰
 . 신청 : 2023.04.27. 09:00 ~16:00
 . 개찰 : 2023.04.27. 17:00
 . 발표 : 2023.04.27. 18:00
 . 계약 : 2023.05.02~ 2023.05.04
          : 필지별 계약 일자 다름_미계약 시 신청금 귀속 주의

#재공고 주의사항
  . 대금 납부조건 (2년 무이자 분할납부) 
  . 입찰신청 전 납부조건 등을 반드시 숙지
  . F3 일부 지하 계양_ 강화 고속도로 터널의 지상권
  . 계약 시 '토지 취득 자금 조달 및 토지이용계획서' 작성 대상
  . 지구 단위도, 교통개선도는 LH 청약 센터- 분양, 임대정보- 자료실(295번)
  . 낙찰자는 필지별 계약 일자 다름에 주의

#토지신청 자격: 일반 실수요자

#잔금납부: 2년 무이자 분할납부
  . 계약금 10%
  . 잔금 6개월마다 22.5%씩 4회 균등분할

#사용시기: 즉시

#건축조건
  . 제1종 일반 주거지역
  . 건폐율: 60%
  . 용적률: 180%
  . 최고 4층, 최대 5가구 가능

[검단지구 입지분석]
검단지구의 주요 교통 동선을 확인해 보았습니다. F3에서 김포 골드라인 '풍무역'까지는 직선거리로 약 1.8km 정도로 도보 접근은 어렵습니다. F1에서 공항철도 '계양역'이 약 직선거리 약 2.25km 정도 떨어져 있습니다.
차량 동선은 남북과 동서 교차점을 볼 수 있습니다. 개략적인 공사비와 수익률을 상담하면서 검단지구 교통 동선을 다시 확인해 보았습니다. 

현재는 검단지구 안의 기존 구도심인 원당동 일대가 상권이 집중되어 있습니다. 
이후 인천 1호선이 연결되고 본격적인 입주가 시작되면 상권은 자연스럽게 이동될 것으로 판단됩니다.  
완정역과 풍무역 연결도로와 1호선 신설역 교차점을 주목해 봐야 할 것 같습니다. 같이 검토를 해보면 투자에 도움이 될 것 같아서 자료를 준비해 보았습니다.
F3 블록에서 출발한 마을버스 노선과 주변 편의점 위치를 표시해 보았습니다.
현재 주로 주변 아파트 쪽에 있는데 상가주택지에 신설 가능 여부를 객관적으로 판단해 보실 필요가 있습니다. 편의점과 음식점 분포는 상권분석의 시작입니다.

[공급토지]_인천 당하동 F1 입지
검단 상가주택 F1은 주변에 아파트 단지가 많이 있고, 초등학교와 영어마을 등 교육 여건이 우수합니다. 특히 서측 건너편에 인천 영어마을과 파라곤 파크가 1,122세대 규모로 배치되어 있습니다. F1 쪽으로는 출입구가 없습니다. 주변의 아파트 중에 F1 쪽으로 출입구가 나 있는 곳은 남쪽의 호반아파트로 719세대입니다. 출입구와 부관하게 주거 수요가 있다는 것은 유리한 조건입니다. 
동쪽 하천 건너편에 아람 초등학교가 있습니다. 초등학교의 경우 교육청에서 학군에 대해 확인해야 할 것으로 판단됩니다. 서측 건너편 쪽에 해든 초등학교가 있어 어디까지 포함되어 있는 지 꼭 확인 후 투찰하시기 바랍니다.
주변 여건은 ‘검단_검영로’ 도로와 인천 1호선 연장 노선 상에 있다는 주목해야 하겠습니다. 현재 F1의 주교차로가 남쪽에 위치하고 있다는 토지 선택에 중요한 요소입니다.

[공급토지]_인천 당하동 F1 토지 선택
F1 공급토지는 총 3개입니다. 이중 눈에 띄는 아람 초등학교 쪽으로 연결되는 통행로에 위치한 14-1입니다. 이번 공급 위치에는 없지만 F1에서 상가 수익률 확보에 유리한 위치는 토지별 차이는 있겠지만 -1.2.3.11.12.13 등입니다. 추후 상당히 주목받는 상권으로 형성될 가능성이 높습니다.
토지 선택에서 가장 중요한 요소는 '주거'와 '상가'수익률 검토입니다.
3개의 토지 중 14-1은 주거 수익률을 최대로 보장하고 있습니다. 14-1은 1층 바닥면적 38~43평을 예상하며, 기준층 3룸+화장실 2개가 2가구씩 배치 가능합니다. 5가구 중 3가구를 복층형 계획이 가능한 토지로 주거 수익률은 최대로 확보 가능한 토지입니다. 1층 상가의 경우 현재 대지의 형상과 연결 보도의 고저차 등이 변수로 작용할 것 같습니다. 적정 입찰가는 개별 상담을 통해 알려드리겠습니다. 
14-1은 공급되는 3개의 토지 중 가장 유리한 곳이지만, F1 전체에서 가장 좋은 위치는 아니라는 것이 객관적인 판단입니다. 

[공급토지]_인천 원당동 F3 입지*
현재 F3의 경우는 주변에 아파트 대단지가 많고, 고등학교 중학교 초등학교까지 교육여건도 양호합니다. 부지 내부의 유치원도 주거 수익률에 유리하게 작용할 것입니다. 
교통 계획도에서 F3은 주교차로가 2, 부교차로가 1개가 있습니다. 동선이 집중되는 곳이 상권 형성에 유리하다는 점을 상기할 필요가 있습니다. 단점으로는 인천과 김포의 행정 경계에 위치하고 있다 것입니다. 
현재 2개의 아파트 단지 정문 쪽에 위치하고 있지만, 김포 ‘당곡 마을 3단지’ 같은 경우는 F3과 녹지_도로_축대로 단절되어 있어 상권 유입이 힘들 것으로 판단됩니다. 상권분석을 위해 교통흐름과 편의점 위치를 표시해 보았습니다.

[공급토지]_인천 원당동 F3 입지**
F3 주변 아파트 단지에 대해 확인해 보았습니다. 단지 정문 앞의 상권은 신중하게 검토 할 가치가 충분합니다.  10-4에서 바라본 ‘검단 예미지 트리플 에듀’ 1249세대 정문과 9-3이 보이는 ‘검단 로제비앙라포레’ 735세대 아파트 입구 사진입니다. 

[공급토지]_인천 원당동 F3 토지 선택?
F3 공급토지 검토 자료입니다. 아래 3가지 검토 항목에서 높은 점수를 받는 곳 위주로 표시해 보았습니다. 공급되는 토지 외 전체 토지도 함께 표시하여 다양한 투자 방법에 대한 자료로 활용토록 하였습니다.
_1. 주거 수익률이 가장 좋은 곳은?
_2. 대지면적은 적정한가?
_3. 상가 임대율이 높은 곳은 어디인가?

[공급토지]_인천 원당동 F3 최종 선택**
_최상 위치 4개 선별
_상급 위치 2개 선별
대지 위치별로 다른 선택이 우선이겠지만 주변 시세와 예상 수익률, 투자 대비 회수율을 감안한다면 앞에서 말씀드린 최우선 순위를 선택하는 것이 좋습니다. 이 부분은 직접 투자하시는 경우 좀 더 자세한 상담이 동시에 진행되어야 할 것 같습니다.
예를 들어 9-1.2.3의 경우 평당가는 -3이 가장 비싼데 위치는 -1이 가장 유리합니다.
대지 위치라든가 대지 현태와 같은 여러 가지 조건을 분석하여 투찰가의 적정성을 판단하는 것이 중요합니다.
공사비와 임대가를 분석했을 때 어느 정도 가격까지 투찰을 할 수 있는가? 라는 고민은 늘 해오던 것입니다. 투찰률 10%, 20%, 30%, 최대 50%까지 대입해서 검토하였습니다.

[대지 활용도 분석]
F1, F3 공급토지의 대지면적과 공급가 분석 자료입니다.
물론 평단가가 생각보다 좀 많이 책정되어 있는 곳도 있고 의외로 적게 책정된 곳도 있습니다.  최대 100만 원 정도 차이인데 80평 기준 8,000만 원 정도 차이가 나는 것을 알 수 있습니다. 하지만 평단가보다 대지면적과 활용도를 주의 깊게 보시길 권합니다. 
1층 최대 면적과 최소 면적은 주거 가구 수에 따라서 변경될 수 있습니다. 예를 들어 5가구와 4가구인 경우 차이가 큽니다. 1면도로, 2면 도로에 따라 변경 폭이 나올 수 있습니다. 대안이 최소 8가지 이상 나오는 것으로 이 부분은 상담 후 진행하시는 게 좋겠습니다. 
주거 구성의 경우는 시장 조사 결과 경쟁력을 좀 감안해서 개략적인 주거모델을 대입해서 산출하였습니다. 기준층을 기준으로 2+3룸, 3+3룸 적용 여부가 표시되어 있습니다. 물론 위치에 따라 4층에서 수익률이 대폭 줄어드는 토지가 몇 개 있습니다. 제시한 권장 가구 수를 따라가는 것이 아무래도 수익률 측면에서 조금 유리하지 않을까 판단이 됩니다.
전체적으로 대지 면적이 다른 신도시에 비해 큰 편으로 거의 대부분의 대지가 최소 2+3룸 형태는 가능합니다.

#검단상가주택 전문 상담
_F1, F3 포함 전체 토지 분석 중!!
엘손 건축사사무소는 건축설계 포함 종합적인 부동산의 흐름을 확인합니다.
시장 분석을 통한 차별화된 계획으로 최고의 수익률을 목표하고 있습니다. 토지 매입에서 사업비 산출까지 개발의 전 과정을 상담 중입니다.
#청약, #경매, #공매, #입찰, #추첨
#건축설계, #용도변경, #리모델링
#건축시공, #인테리어, #평당공사비
부동산 자문은 세무, 금융, 건축, 중개 등 분야별 전문가의 종합적인 경험이 중요합니다. 건축 외 상담은 전문 협력사와 진행될 수 있도록 연결해 드리고 있습니다.

#엘손건축사사무소​ tel:02.2654.1931

▼공간계획 전문
#단독주택, #전원주택, #목조주택, #다가구
#점포주택, #상가주택, #점포겸용단독주택
#다중주택, #도시형생활주택, #공동주택
#다세대, #연립, #기숙사
#카페, #레스토랑, #일반음식점, #근생상가
#오피스텔, #체육시설, #교회
#학원, #교육연구시설, #업무시설, #유치원
#병원, #요양병원, #노유자시설, #공장, #창고
#지산, #지식산업센터, #숙박시설, #레지던스
#의료시설, #의원, #치과, #인테리어

▼이건축사의 ‘건축 일기’
http://blog.naver.com/lson2000

▼부동산 동호회
#Daum http://cafe.daum.net/dsgg
#NAVER http://cafe.naver.com/updn

▼이건축사의 부동산 해설 ‘YouTube’
https://youtube.com/@user-qs7ey1mg2e

▼부동산정보 실시간 ‘카톡’
>>입장비번 011019
https://open.kakao.com/o/gDuRf6Fd